TJ 31555, 27 mai 2026, RG 26/00788

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00788
N° Portalis DBX4-W-B7K-U5PQ

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Mai 2026

S.A. PATRIMOINE SA LANGUEDOCIENNE,

C/

[J] [S] [X]
[R] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE SA LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [S] [X],
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [Z],
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 octobre 2021, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment D appartement N°1527) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 426,81 euros et une provision sur charges mensuelle de 143,10 euros. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 11 octobre 2021.

Les locataires ont quitté le logement suite à un congé adressé le 10 avril 2025 et un état des lieux de sortie a été réalisé le 14 mai 2025, en présence de Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] et de la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 9 octobre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a adressé à Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 4979,41 euros, suite à la liquidation du compte locataire.

Par acte d'huissier en date du 29 décembre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 4979,41 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2025, au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés et des réparations locatives,
- de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 16 mars 2026, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, valablement représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 29 décembre 2025, Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

Par note en délibéré dûment autorisée, les justificatifs d’envoi des lettres prévues par l’article 659 du code de procédure civile ont été transmis par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, si le dépôt de garantie est en priorité destiné à compenser d’éventuelles dégradations locatives, il peut également servir à compenser une dette locative en évitant deux versements réciproques entre les parties au contrat de bail.

La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] restent devoir la somme de 4979,41 euros au titre du solde locatif, dont 1400,75 euros dus au titre des réparations locatives.

La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie ainsi d'une dette de loyers et charges impayés de loyers à hauteur de 3578,66 euros (4979,41 - 1400,75).

Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 11 octobre 2021 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 14 mai 2025.

L'état des lieux d'entrée contradictoire versé aux débats ne mentionne aucune observation s’agissant de l’état des pièces et équipements. En revanche, l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement et signé par Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] le 14 mai 2025 mentionne un certain nombre de dégradations et des photographies sont jointes pour en attester.

En l’espèce, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fonde sa demande sur la base du tableau récapitulatif des réparations locatives annexé à l’état des lieux de sortie et énumérant 13 entrées de travaux dont 9 sont imputées totalement ou partiellement à la responsabilité des locataires. Il s'agit de travaux de détapissage, de peinture et de reprise des enduits sur les murs de la chambre attenante à la cuisine (responsabilité des locataires retenue à hauteur de 58%), de peinture du plafond de la chambre attenante à la cuisine (responsabilité des locataires retenue à hauteur de 50%), de remplacement de l'évier et du meuble sous évier et de pose d'un plan de travail dans la cuisine, de détapissage des murs et de reprise des enduits dans l'entrée et le séjour (responsabilité des locataires retenue à hauteur de 50%) ainsi que sur la base de factures, notamment une facture du 6 octobre 2025 justifiant du remplacement de l'évier, du meuble sous évier et de la pose du plan de travail pour un total de 695,83 euros, et une facture du 31 mai 2025 s'agissant des travaux de détapissage, de reprise des enduits et de peinture réalisés dans le logement pour un total de 2280,37 euros.

L'état des lieux de sortie du 14 mai 2025 réalisé en présence des deux locataires relève avec photographies annexées des éléments qui diffèrent en comparaison avec l'état des lieux d'entrée:
- concernant la chambre attenante à la cuisine: un défaut de propreté du mur papier peint, caractérisé par des toiles d'araignées, divers trous et tâches,
- concernant la chambre attenante à la salle de bains: le mur papier peint est tâché, ce qui est attribué à un problème d'humidité,
- concernant la cuisine: l'évier et le meuble de l'évier sont manquants, de même que le plan de travail,
- concernant le dégagement attenant aux chambres: le mur papier peint est tâché,
- concernant l'entrée: le mur papier peint est tâché, présentant des traces de feutre,
- concernant le séjour: le mur papier peint présente de multiples tâches.

Ainsi, en premier lieu, certains postes de réparation locative sollicités par la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne ressortent pas des constats effectués dans l’état des lieux de sortie. Il en est ainsi des travaux de peinture du plafond de la chambre attenante à la cuisine, pour lesquels ont été retenus une somme de 41,51 euros à la charge des locataires, alors même que la comparaison des deux états des lieux permet de constater qu'il est mentionné tant à l'entrée qu'à la sortie un "bon état" du plafond de la chambre, et que la photographie jointe à l'état des lieux de sortie est accompagnée de la légende "bon état" s'agissant du plafond de cette chambre. Aucune somme au titre de la reprise de la peinture du plafond de la chambre ne peut être mise à la charge des locataires.

En outre, s'il est établi que le mur en papier peint de la chambre attenante à la cuisine présente des trous et diverses tâches, ainsi qu'un défaut de propreté du fait de la présence de toile d'araignées, il n'apparaît pas justifié de mettre à la charge 58% de la somme retenue au titre de la peinture des murs, dès lors que les tâches visibles sur les photographies peuvent être majoritairement attribuées à l'usure normale du bien, les locataires ayant occupé le logement pendant plus de trois ans. La responsabilité des locataires à hauteur de 58% pour les travaux de détapissage et de reprise des enduits apapraît proportionnée, compte tenu notamment du seul constat de la présence de trous qui doivent être rebouchés. Il sera retenu que seule une somme de 48,15 euros peut être mise à la charge des locataires au titre des travaux de peinture des murs de la chambre.

Quant au remplacement des équipements de la cuisine, il n'est pas contesté qu'ils sont manquants, de sorte que les sommes facturées pour leur remplacement et leur pose sont justifiées.

Les sommes facturées au titre des travaux de détapissage, de la reprise des enduits et de la peinture pour l'entrée et la séjour sont justifiées, dès lors que les tâches constatées sont notamment des traces de feutre qui ne peuvent correspondre à l'usure normale du bien, et que le bailleur n'a imputé que 50% de la somme de ces travaux aux locataires, tenant ainsi compte de la part des travaux liée à l'usure normale du bien loué.

La somme facturée pour le remplacement d'une clé est justifiée par la comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie, permettant de constater qu'une clé "sécurit" est manquante.

Il convient ainsi de déduire de la somme réclamée au titre des réparations locatives (1400,75 euros) la somme de 41,51 euros correspondant aux travaux du plafond de la chambre, et la somme de 91,50 euros (139,65- 48,15) correspondant au surplus de facturation non justifiés pour les travaux de peinture des murs de la chambre. Le montant des réparations locatives imputables aux locataires est ainsi fixé à la somme de 1267,74 euros.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] à payer la somme de 4846,40 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Selon l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».
En l’espèce, il n’est pas démontré un préjudice distinct du non-paiement des loyers et des réparations locatives, déjà indemnisé par les intérêts moratoires, pas plus qu'il n'est démontré la mauvaise foi des locataires.
Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [J] [S] [X] et Madame [R] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,