T. com. 0605, 29 juin 2026, n° 2024F00308

JUGEMENT DU 29 juin 2026 Chambre 1

N° minute : 2026/3420 N° RG : 2024F00308 SNC IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] contre LNA SANTE/MF [T] 061

DEMANDEUR

SNC IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] [Adresse 1] comparant par Me Magali JUHAN [Adresse 2]

DEFENDEURS

[Localité 2]/MF [T] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] comparant par Me David-André DARMON Le Consul [Adresse 5] et par Me Emmanuel RUBI [Adresse 6] [Localité 4]

[D] [G] SYNDIC/SYND COPROPRIETE VILLA [Adresse 7] comparant par Me David-André DARMON Le Consul [Adresse 5] et par Me Emmanuel RUBI [Adresse 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 27 avril 2026

Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats et délibéré par Mme TALLON Odile, Président, M. BAUCHE Régis, M. GUERRINI Alain Francis, Assesseurs.

Prononcée le 29 juin 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l'assignation introductive d'instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications,

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La société MF [T] 061, devenue MF MONFORT 78, a construit entre 2014 et 2015 un EHPAD sur la commune de [Localité 5], en limite de la parcelle appartenant à la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1].

L'EHPAD est désormais exploité par diverses sociétés regroupées au sein du syndicat des copropriétaires [Adresse 9].

A la suite de désordres allégués relatifs à la configuration d'un talus en limite de propriété, une expertise judiciaire a mis en évidence l'existence de remblais, d'un empiètement et d'une instabilité.

Afin de mettre un terme au litige, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel le 31 mai 2022, prévoyant notamment la réalisation de travaux correctifs, la mise en place de servitudes et le paiement d'une indemnité forfaitaire de 30.000 €.

Si la société MF MONFORT 78 soutient avoir exécuté ses obligations, la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] lui reproche un défaut d'entretien des plantations, un retard dans la régularisation des servitudes et un retard corrélatif dans le paiement de l'indemnité.

Les actes de servitudes ont finalement été régularisés le 26 janvier 2026, date à laquelle l'indemnité a également été versée.

La société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, tandis que la société MF MONFORT 78 et le syndicat des copropriétaires contestent tout manquement suffisamment grave.

C'est dans ces conditions que l'affaire se présente devant le tribunal de commerce de NICE.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par assignation en date du 13 mai 2024, la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] a assigné la société MF FALICONNIERE 061, devenue MF MONFORT 78 et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] devant le tribunal de commerce de NICE aux fins d'entendre :

Juger la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter la société MF [T] 061 de l'ensemble de ses demandes y compris reconventionnelles ;

Prononcer la résolution judiciaire du protocole d'accord transactionnel signé le 31 mai 2022 en raison du non-respect par la société MF [T] 061 d'une partie de ses engagements, de sorte que le protocole n'a pas reçu complète exécution à ce jour ;

Condamner la société MF MONFORT 78 au paiement de la somme de 20.000 € envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices causés par le non-respect de ses engagements prévus au protocole d'accord transactionnel d'ordre financier et esthétique qui en découlent ;

Condamner la société MF [T] 061 au paiement de la somme de 17.955,34 €, à parfaire envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] au titre des frais d'expertise judiciaire arrêté à la date du 15 février 2024 ;

Condamner la société MF [T] 061 au paiement de la somme de 15.000 €, à parfaire, envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] au titre des dépens, frais irrépétibles et honoraires d'avocats générés par les procédures antérieures au protocole d'accord transactionnel ;

Condamner la société MF MONFORT 78 au paiement de la somme de 5.000 € envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance ;

Juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] modifie ses demandes ainsi qu'il suit :

Juger la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter la société MF [T] 061 de l'ensemble de ses demandes y compris reconventionnelles ;

Juger que la société MF [T] 061 a exécuté avec retard une partie de ses obligations contractuelles tirées du protocole d'accord transactionnel signé le 31 mai 2022 ;

Juger que le retard dans l'exécution par la société MF [T] 061 de ses obligations contractuelles est constitutif d'une faute de nature à engager sa responsabilité ayant causé un préjudice direct et certain à la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] dont elle est fondée à obtenir réparation ;

Par conséquent,

Condamner la société MF [T] 061 au paiement de la somme de 20.000 € envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices financier et esthétique causés par le retard dans l'exécution de certains engagements prévus au protocole d'accord transactionnel signé le 31 mai 2022 ;

Juger que la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] a été contrainte de s'adresser à justice pour faire valoir ses droits compte tenu de l'échec de l'ensemble de ses relances amiables ;

Par conséquent,

Condamner la société MF [T] 061 au paiement de la somme de 5.000 € envers la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance ;

Juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit compte tenu de la nature du litige.

Dans ses conclusions exposées à la barre la société MF [T] 061, devenue MF MONFORT 78 et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] répliquent et demandent au tribunal de :

Débouter la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes. Juger que le protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2022 a reçu exécution ;

Condamner la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] à verser à la société MF MONTFORT 78 venant aux droits de la société [T] 061 et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] dont l'immeuble est sis [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet BRUNNER SYNDIC [Adresse 11], la somme de 10.000 € (soit 5.000 € chacun) pour procédure abusive ;

Condamner la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Adresse 12] à verser à la société MF MONTFORT 78 venant aux droits de la société [T] 061 et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] dont l'immeuble est sis [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet BRUNNER SYNDIC RESIDENCES SERVICES, la somme de 10.000 € (soit 5.000 € chacun) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l'audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

Sur la demande de réparation des préjudices subis du fait de retard d'exécution du protocole transactionnel :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] expose que si effectivement, à ce jour, le protocole transactionnel du 31 mai 2022 a été totalement régularisé, il n'en demeure pas moins que ce protocole n'a pas été exécuté dans les délais convenus par la société MF [T] 061, devenue MF MONFORT 78.

Elle estime que cette dernière a tardé à assurer l'entretien et la reprise des plantations du talus, alors que celles-ci avaient dépéri faute d'arrosage et d'entretien suffisants, en méconnaissance des obligations mises à sa charge par le protocole.

Elle fait valoir que, malgré de nombreuses relances amiables intervenues à compter du mois d'octobre 2023 et plusieurs mises en demeure, la société MF MONFORT 78 n'est intervenue que tardivement, postérieurement à l'introduction de la présente instance.

Elle soutient également que la société MF MONFORT 78 a tardé à régulariser les actes de servitudes en ne transmettant pas en temps utile les éléments nécessaires à leur établissement, retardant ainsi leur signature par acte notarié.

Elle précise que ce retard a différé le paiement de l'indemnité forfaitaire de 30.000 € prévue au protocole.

La société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] fait valoir, s'agissant du préjudice esthétique, que l'absence d'entretien du talus et des plantations, pourtant expressément prévue au protocole d'accord transactionnel, a conduit à une dégradation visible et prolongée de l'aspect paysager des lieux, dans une période de commercialisation de ce même site.

Elle soutient que les végétaux, laissés sans arrosage ni entretien pendant une période significative, ont dépéri, donnant au site un aspect négligé et en contradiction avec les engagements contractuels pris, ainsi qu'avec les exigences d'intégration paysagère du projet.

Elle précise que cette situation a perduré pendant plusieurs mois, malgré ses relances répétées, et qu'elle a affecté l'image générale de son opération immobilière.

S'agissant du préjudice financier, la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] soutient que le retard dans l'exécution complète du protocole, notamment dans la régularisation des servitudes par acte notarié, a eu pour conséquence de retarder la sécurisation juridique et financière de son projet immobilier.

Elle expose que cette situation l'a empêchée d'avancer normalement dans la réalisation et la commercialisation de son opération, impliquant une immobilisation prolongée de ses investissements.

Elle ajoute que le paiement de l'indemnité forfaitaire de 30.000 €, conditionné à la signature des actes de servitudes, étant intervenu tardivement, elle a subi un décalage de trésorerie significatif, l'obligeant à supporter pendant une période prolongée des frais engagés sans compensation.

Qu'en conséquence, les manquements de la société MF MONFORT 78 venant aux droits de la société MF [T] 061, ont entrainé un préjudice esthétique et financier dont elle demande réparation.

En réplique, la société MF MONFORT 78, venant aux droits de la société MF [T] 061, soutient que les aménagements paysagers ont bien été réalisés conformément aux stipulations du protocole et qu'ils ont fait l'objet d'un constat dès le mois de mai 2023, attestant de leur bonne exécution.

Elle fait valoir que les dégradations invoquées sont intervenues postérieurement, en raison notamment de conditions climatiques défavorables, telles que des épisodes de sécheresse, indépendants de sa volonté.

Elle ajoute que les reprises de plantations relevaient d'opérations classiques en matière d'aménagement paysager, tenant à la garantie de reprise des végétaux, et qu'elles ont été effectuées dès que les conditions techniques et saisonnières l'ont permis.

Elle en déduit que la situation dénoncée ne saurait caractériser un manquement contractuel fautif générateur d'un préjudice esthétique indemnisable.

S'agissant du préjudice financier, la société MF MONFORT 78 conteste tout lien de causalité direct entre le retard allégué et les difficultés invoquées par la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] dans la conduite de son opération immobilière.

Elle soutient que cette dernière ne justifie d'aucun élément concret démontrant un retard effectif de commercialisation ou une perte financière certaine.

Elle fait également valoir que la régularisation des servitudes, qui conditionnait notamment le paiement de l'indemnité transactionnelle, dépendait d'un processus complexe impliquant l'intervention de tiers, notamment le géomètre et le notaire, ainsi que l'établissement préalable de documents cadastraux.

Elle souligne que ces diligences ne relevaient pas exclusivement de sa responsabilité.

Elle ajoute que l'acte notarié constituait un préalable nécessaire au déclenchement de certaines obligations contractuelles, de sorte que le calendrier d'exécution doit être apprécié globalement et ne saurait lui être imputé de manière exclusive.

Et que le paiement de l'indemnité de 30.000 € est intervenu conformément aux stipulations contractuelles, dès la régularisation des servitudes, de sorte qu'aucun préjudice financier autonome ne saurait être retenu à ce titre.

Elle en conclut que le protocole d'accord transactionnel a été exécuté dans son ensemble, de sorte qu'aucune inexécution contractuelle ne saurait être retenue à son encontre.

Que les préjudices allégués par la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] ne sont ni établis dans leur principe, ni justifiés dans leur quantum.

SUR CE

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Qu'afin de trouver une solution au litige qui les oppose, les parties ont signé un protocole transactionnel le 31 mai 2022.

Attendu qu'il n'est pas contesté que les principaux travaux ont été réalisés, que les servitudes ont été régularisées le 26 janvier 2026 et que l'indemnité contractuelle a été réglée à cette date.

Qu'il en résulte que le protocole a reçu complète exécution à ce jour.

Attendu toutefois qu'il est expressément prévu au protocole que l'entretien paysager devait être assuré par la société MF MONFORT 78.

Qu'il ressort des pièces produites aux débats que cet entretien n'a pas été réalisé dans les conditions prévues.

Que la société MF MONFORT 78 a tardé à assurer l'entretien et la reprise des plantations du talus, alors que celles-ci avaient dépéri faute d'arrosage et d'entretien suffisants, en méconnaissance des obligations mises à sa charge par le protocole.

Que cette carence a conduit à la dégradation des plantations, lesquelles ont nécessité une reprise tardive intervenue en 2024, soit plus d'une année après leur réalisation initiale et ce après plusieurs relances auprès de la société MF MONFORT 78.

Que la dégradation visible et prolongée du talus et des aménagements paysagers qui en ont découlée a généré, pour la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] un préjudice esthétique avéré.

Attendu enfin que le retard dans l'exécution complète du protocole, notamment sur le plan juridique et financier, a incontestablement retardé la commercialisation de l'opération par la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1].

Que l'allongement du calendrier du projet ainsi que le retard dans la perception de l'indemnité contractuelle a généré un préjudice financier incontestable.

Que les préjudices invoqués présentent un caractère direct et certain, dès lors qu'ils résultent immédiatement du retard dans l'exécution des obligations contractuelles.

Il convient de faire droit à la demande indemnitaire formée par la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] et de condamner la société MF [T] 061, devenue la société MF MONFORT 78 à payer la somme de 20.000 € à la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] en réparation de son préjudice.

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il convient de condamner la société MF [T] 061, devenue la société MF MONFORT 78 à payer à la société IMMOBILIERE AIRE SAINT [Localité 1] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Attendu qu'il convient de condamner la société MF [T] 061, devenue la société MF MONFORT 78 aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :