CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/06675

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 302

N° RG 24/06675

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCOR

[C] [X]

C/

[K] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Khaled HARRAG

Me Jean-Luc MARCHIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 25 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03905.

APPELANTE

Madame [C] [X]

née le 09 Avril 1971, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Khaled HARRAG, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [K] [M]

né le 25 Février 1983 à [Localité 1] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 avril 2019 à effet au 15 avril 2019, Mme [C] [X] a donné à bail à M. [T] [L] [M] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] (06), moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Suivant acte extrajudiciaire du 12 octobre 2021, Mme [X] à fait signifier à M. [M] un commandement de payer la somme de 21.000 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 18 novembre 2021, M. [M] a fait assigner Mme [X] en opposition à commandement de payer et dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire rendu le 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer les loyers ;

- débouté Mme [X] de la totalité de ses demandes subsidiaires ;

- condamné Mme [X] à payer à M. [M] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;

- condamné Mme [X] aux dépens ;

- condamné Mme [X] à verser à M. [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu'une baisse de loyer avait été convenue par la bailleresse sans durée ni date de fin et qu'en se basant pour faire délivrer un commandement de payer sur un loyer mensuel de 700 euros le montant y figurant comporte une erreur sur chaque échéance appelée si bien qu'il convenait de déclarer nul et de nul effet ledit commandement.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 24 mai 2024, Mme [X] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer les loyers ;

- débouté Mme [X] de la totalité de ses demandes subsidiaires ;

- condamné Mme [X] à payer à M. [M] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;

- condamné Mme [X] aux dépens ;

- condamné Mme [X] à verser à M. [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [X] demande à la cour de :

- infirmer dans sa totalité le jugement entrepris et statuant à nouveau,

- juger que les accords du 02 avril 2019 ne sont pas une offre ferme et définitive en l'absence d'accord sur le prix de vente et qu'à tout le moins elle est caduque ;

- juger valable le commandement de payer les loyers du 12 octobre 2021 ;

- juger valable la résiliation du bail au 04 avril 2024 selon lettre RAR ;

En conséquence,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de M. [M] ;

- condamner M. [M] à payer à Mme [X] la somme de 41.700 euros au titre des retards de loyers, et à tout le moins à la somme de 20.850 euros en cas de cantonnement des cause du commandement de payer les loyers ;

- ordonner l'expulsion de M. [M] et de tous occupants de leur chef, de l'appartement qu'ils occupent, et ce au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique, dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, de justifier de l'acquitement des charges locatives et remettre les clés ;

- autoriser Mme [X] à les expulser dudit appartement en faisant procéder s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s'il l'estime utile, d'un technicien;

- condamner M. [M] à payer à Mme [X] la somme de 700 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à libération effective des lieux, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et sauf mémoire pour les indemnités et charges à courir à compter du 12 décembre 2021 et ce jusqu'à expulsion définitive, état des lieux contradictoire et remise des clés ;

- juger M.[M] a fraudé les droits de Mme [X] et la juridiction du premier degré;

- condamner M. [M] à verser à Mme [X] la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner M. [M] à payer à Mme [X] 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que l'offre de vente doit être précise, ferme et assortie d'un délai, ce qui n'est pas le cas en l'espèce si bien qu'elle est caduque. Elle ajoute que pour pouvoir prétendre à la validité de la vente, M. [M] aurait du faire constater la fin des travaux et inviter Mme [X] à faire réévaluer l'appartement. Elle relève que l'acceptation répond également à des critères et des règles de délai et de forme qui n'ont pas été respectés.

Elle soutient qu'il n'y a donc jamais eu vente.

Elle fait valoir que le commandement délivré pour la somme de 700 euros par mois de loyer de retard était parfaitement justifié et à titre subsidiaire, qu'il conviendra de cantonner le commandement à la somme de 10.500 euros, et qu'en conséquence, M. [M] n'ayant pas régularisé ses loyers au 12 décembre 2021, il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire et son expulsion et de tous les occupants de son chef.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison du comportement intentionnel constant, persistant et répété depuis 2019 de M. [M], ses mensonges, son harcèlement, ses menaces de mort qui lui cause un préjudice matériel et moral.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions,M. [M] demande à la cour de :

A titre liminaire,

- déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 20 avril 2026 par Mme [X], soit après l'ordonnance de clôture du 13 avril 2026 ;

- déclarer irrecevables et écarter des débats les pièces nouvelles n° 20, 21 et 22 communiquées par Mme [X] le 20 avril 2026 après l'ordonnance de la clôture du 13 avril 2026 ;

Sur le fond,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter Mme [X] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, il rappelle qu'il était convenu une offre d'achat de l'appartement donné à bail en déduction des travaux qu'il entendait prendre à sa charge, processus validé par la bailleresse tant et si bien que des travaux à hauteur de 93.830 euros TTC étaient réalisés par M. [M] qui, en lieu et place du loyer à 700 euros ne devait verser que la somme de 350 euros.

Il fait valoir que le commandement est infondé car effectué sur des bases comptables totalement erronées et contraires à l'accord des parties et qu'il existe un véritable principe de vente puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix avec une seule exception, l'existence d'un pacte de préférence au profit d'un M. [U] dont la purge est convenue dans les échanges de courrier.

Il considère que s'il devait être fait droit aux demandes de l'appelante, cela aurait pour conséquence de la placer dans une situation d'enrichissement sans cause.

Il estime que la demande indemnitaire de l'appelant est mal dirigée et infondée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mai 2026 et mise en délibéré au 01er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que les pièces versés aux débats dans les intérêts de Mme [X] ne correspondent pas au bordereau produit, à savoir que les pièces n°2, 10 et 18 visées au bordereau sont manquantes dans le dossier, qu'est communiquée une pièce n°17 qui correspond non pas à ce qui est indiqué au bordereau (qui porte en réalité le n°10) mais à des conclusions néanmoins différentes de celles qu'il était question de communiquer en pièce n°18, et que le courrier du Maire visé au bordereau en pièce n°21 a été communiqué également en pièce n°18 ;

Qu'ainsi les pièces visées au bordereau de pièces communiqué en appel par Mme [X], même avant la clôture, dont certaines communiquées en première instance, qui ont servi de fondement à la décision du premier juge, et qui nourrissent la discussion entre les parties, ne correspondent pas aux pièces qui ont été remises à la cour à l'audience de plaidoirie ;

Que la cour demeurant dans l'aporie au regard des moyens développés par les parties, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble de leurs prétentions et d'ordonner la réouverture des débats pour régularisation de la procédure suivie en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS