CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/04929

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 303

N° RG 24/04929

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4SE

[A] [E]

[Q] [E]

C/

[N] [B]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

(Dénommé Côté Arrière)

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 2] (Dénommé [Adresse 3])

S.C.I. LA [V] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Thierry TROIN

Me Catherine COTTRAY - LANFRANCHI

Me Joseph MAGNAN

Me Pierre-[Localité 1] IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 03 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04497.

APPELANTS

Monsieur [A] [E]

né le 24 Février 1936 à [Localité 2] (20),

Madame [Q] [E]

née le 12 Février 1935 à [Localité 3] (29),

demeurant tous deux [Adresse 4]

représentés par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [N] [B]

né le 24 Décembre 1967 à [Localité 4] (38), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (dénommé côté arrière) sis à [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [Z] FONCIÈRE NICOISE & DE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 6], lui-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (dénommé côté rue) sis à [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice, la SARL A.F. DE PORTU IMMOBILIER, Monsieur [L] [D], dont le siège social est [Adresse 7], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentés par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

S.C.I. LA [V] [I]

venant au droit de la SCI OSCAR, prise en la personne de son gérant en exercice M.[P] [Y] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 8]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thierry DE SENA, membre de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte reçu le 3 mars 2008 par Me [M] [R], notaire à NICE, la SCI Oscar a acquis un local commercial constitué pour partie du lot n° 10 de l'ensemble immobilier [Adresse 2] (côté rue) et pour partie du lot n° 3 situé au sud de l'immeuble [Adresse 1] (côté arrière).

Par acte sous-seing privé du 4 mars 2008, la SCI Oscar a loué à la SARL Leader Oscar son local commercial situé entre deux copropriétés différentes pour qu'elle y exploite un magasin d'alimentation à l'enseigne Franprix.

Le 15 Juin 2015, la société Leader Oscar faisait constater par Huissier de Justice l'effondrement d'une grande partie du plafond à la suite des infiltrations d'eaux pluviales.

Se plaignant d'in'ltrations, la société exploitante a obtenu à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], par ordonnance de référé du 17 novembre 2015, l'instauration d'une mesure d'instruction con'ée à M. [U] [C].

Par ordonnance du 24 mai 2016 ont été attraits à la procédure de référé M.[B] et M.et Mme [E].

L'expert a déposé son rapport le 17 août 2017.

La société exploitante a donné congé à la SCI Oscar pour le 30 juin 2019.

Considérant que 1'origine des infiltrations était due à un défaut d'entretien du bâtiment par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la SCI Oscar l'a assigné en responsabilité par acte du 14 octobre 2019, sur le fondement de l'article 14 de la loi du l0 juil1et 1965, devant le tribunal judiciaire de NICE.

Par dénonce d'assignation et assignation du 28 août 2020, les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] ont appelé en la cause M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E], copropriétaires, au motif qu'ils étaient les seuls responsables des désordres subis par la SCI Oscar.

Par dénonce d'assignation et assignation du 9 septembre 2020, la SCI Oscar a assigné M. et Mme [E], M. [B] ainsi que 1e syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en sollicitant :

- la reconnaissance de responsabilité de chacune des parties citées dans la survenance des désordres qu'elle subit ;

- la condamnation in solidum de chacune des parties défenderesses à réaliser des travaux d'étanchéité sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, à lui payer la somme de 8.000 euros par mois pour impossibilité d'exp1oitation du ler juillet 2019 jusqu'à 1'exécution des ouvrages et celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 12 mars 2021, les instances ont été jointes.

Selon acte passé au rang des minutes de Maître [G], notaire, en date du 14 avril 2023, la SCI La Belle [I] a acquis les droits et biens immobiliers de la SCI Oscar.

Par jugement rendu le 3 avril 2024 le Tribunal:

REJETTE les 'ns de non-recevoir tirées de la prescription des demandes soulevées par M. [B] ainsi que par M. et Mme [E] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] dénommé [Adresse 9] [Adresse 10] à payer à la SCI Oscar les sommes suivantes :

- 17.407,80 euros H.T correspondant aux travaux de mise en sécurité de la structure et de réfection de la toiture ;

- 6742,08 euros pour la réfection du plafond effondré sur 80 m², somme à actualiser sur l'indice du coût de la construction, l'indice de base retenu devant être celui du 2ème trimestre 2017, date du dépôt du rapport d'expertise ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture du lot n°3 appartenant à la SCI Oscar pour un total de 32.889,06 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois après signi'cation du présent jugement et pendant quatre mois ;

CONDAMNE M. [B] et de M. et Mme [E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière dans les proportions suivantes :

- 21 .926,04 euros TTC à la charge de M. et Mme [E] ;

- 10.963,02 euros TTC à la charge de M. [B] ;

CONDAMNE M. [B] ainsi que de M. et Mme [E] à remettre les lieux dans leur état d'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, pendant un délai de 4 MO1S ;

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 11] et du [Adresse 2] côté rue de leurs demandes reconventionnelles formées contre la SCI Oscar ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les autres parties de leur demande formée de ce chef ;

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] et [Adresse 2] de leurs demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l'exécution provisoire ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [E] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu'il convenait de retenir la date du dépôt du rapport expertal soit le 27 mai 2017 comme point de départ du délai de prescription quinquennale, seule l'expertise ayant permis d'apprécier les origines et causes des infiltrations dénoncées courant 2012, de sorte que l'action n'est pas prescrite, les assignations datant de septembre 2020.

Il juge, à la lecture de l'expertise:

-concernant les infiltrations en zone centrale du magasin, provenant de la toiture deux pentes en tuiles et dues à des linges obstruant la descente d'eau pluviale, à un mauvais dimentionnement des chéneaux et à une surcharge de ces derniers, elles sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], comme trouvant leur origine dans des parties communes,

-concernant les infiltrations à l'arrière du magasin, elles sont dues à l'absence d'étanchéité des terrasses des logements de M.[B] et de M.et Mme [E], sises à l'aplomb des locaux sinistrés, ainsi qu'à l'insuffisance et au mauvais emplacement des évacuations, étant précisé que ces terrasses inaccessibles en 2003 le sont devenues suite à des travaux non autorisés de ces copropriétaires.

Ces infiltrations sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] côté arrière comme provenant d'une partie commune, sans que ce dernier n'établisse la nature et l'ampleur de travaux d'agrandissements du local commercial par les auteurs de la SCI Oscar évoqués lors de l'AG du 2 octobre 2003.

Il a condamné les copropriétaires à remettre en état les terrasses sous astreinte, l'appropriation d'une partie commune ouvrant droit à une action réelle soumise au délai de prescription de 30 ans.

Il a condamné les copropriétaires à relever et garantir le syndicat dans les proportions retenues par l'expert.

Il a condamné in solidum les deux syndicats et les deux copropriétaires à 50 000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice de la SCI Oscar.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] dénommé [Adresse 9] [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dénommé côté arrière, M. et Mme [E] et M. [B] ont interjeté appel de cette décision dont ils sollicitent la réformation.

Les procédures ont été jointes.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2026 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M.et Mme [E] sollicitent:

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 3 avril 2024 en ce qui concerne les responsabilités et condamnations à l'encontre de M.et Mme [E], ainsi que pour leur demande d'article 700.

Et jugeant à nouveau,

A titre principal,

DEBOUTER la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 13] [Adresse 14] [Adresse 15] de toutes leurs demandes fins et conclusions compte tenu de la prescription survenue entre 2012 et 2020, pour les infiltrations et entre 2003 et 2022 pour les demandes de remise en état de terrasse.

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que pèse sur le syndicat des copropriétaires de [Adresse 16] ainsi que sur la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], une obligation d'entretien de l'étanchéité de la terrasse litigieuse.

CONDAMNER, par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse litigieuse, conformément au rapport d'expertise judiciaire.

CONDAMNER subsidiairement la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], à réaliser l'étanchéité de la terrasse litigieux, conformément au rapport d'expertise judiciaire.

DEBOUTER les syndicats des copropriétaires de [Adresse 16] et [Adresse 3] et la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l'absence de partie privatives à l'origine des désordres invoqués, en l'absence de toute poursuite des infiltrations venant de la toiture terrasse, en l'absence de toute qualité pour agir pour la toiture à deux pentes contre les deux copropriétaires [B] et [E].

A titre infiniment subsidiaire,

DEBOUTER les syndicats des copropriétaires de [Adresse 2] et la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l'absence de préjudice de [V] [I] et de faute de M.et Mme [E] ainsi qu'en l'absence de toute qualité pour agir pour la toiture à deux pentes contre les deux copropriétaires [B] et [E].

En tout état de cause,

DEBOUTER les syndicats des copropriétaires de [Adresse 2] et la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], de leurs appels incidents tels que demandes de dommages intérêts ou demandes de démolition.

CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires de [Adresse 17] à verser aux époux [E] la somme de 2.200 euros en remboursement des frais avancés.

CONDAMNER in solidum la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], et les syndicats des copropriétaires de [Adresse 16] et [Adresse 3] à verser aux époux [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance.

CONDAMNER in solidum la SCI Oscar, aux droits de laquelle viendrait [V] [I], et les syndicats des copropriétaires de [Adresse 16] et [Adresse 3] à verser aux époux [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel.

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que si le délai de prescription a été suspendu du fait de l'expertise, sur les 7 années écoulées entre septembre 2012 date des premières infiltrations et le 22 octobre 2020 date à laquelle ils ont été attraits à la procédure la suspension n'est que de 21 mois de sorte que l'action en responsabilité à leur encontre est prescrite;

-qu'ils ont acquis leur appartement le 10 avril 2001 avec une situation des lieux identiques à celle constatée par l'expert de sorte que la demande reconventionnel du syndicat faite le 19 novembre 2022 en remise en état des lieux se heurte à la prescription trentenaire et décennale des travaux en copropriété,

-que le jugement a, à tort, fait partir le point de départ de la prescription au rendu du rapport d'expertise les causes et origines des infiltrations ayant été connues depuis l'origine en 2012,

-qu'ils ne sont pas responsables selon l'expert des infiltrations relatives à la partie centrale du magasin,

-que s'agissant des autres désordres, les terrasses toiture d'un immeuble relèvent de la responsabilité du syndicat puisqu'elles sont réputées être des parties communes, dont l'entretien incombe à ce dernier quand bien même elle seraient à usage privatif,

-que le règlement de copropriété classe dans les parties communes la toiture,

-que l'attestation de propriété les concernant ne comporte pas la terrasse qui résulte de l'agrandissement des locaux par les auteurs de la SCI Oscar,

-que l'assemblée générale en 2003 a estimé que l'étanchéité devait être assurée par le responsable de cet agrandissement,

-que l'occupation de cette terrasse n'est pas à l'origine des infiltrations,

-que l'expert retient que la perte du chiffre d'affaires n'est pas en lien avec les infiltrations,

-que c'est à la SCI Oscar d'assurer les travaux d'étanchéité,

-qu'ils ont amélioré l'évacuation des eaux pluviales sur leur terrasse ce qui a mis un terme aux infiltrations, quand bien même l'expert les considère comme insuffisant sur le long terme,

-qu'aucune infiltration n'ayant été signalée depuis lors, aucune indemnisation n'est due pour défaut d'exploitation du local.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions M.[B] conclut:

RECEVOIR M. [N] [B] en son appel pour le dire régulier en la forme et bien fondé.

REJETER pour le dire infondé, l'appel interjeté par les syndicats des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 11].

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 3 avril 2024 en ce qui concerne les responsabilités et condamnations à l'encontre de M. [B], ainsi que pour leur demande d'article 700.

ET STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal,

DEBOUTER la SCI La [V] [I] et les syndicats des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 11], de toutes leurs demandes fins et conclusions compte tenu de la prescription survenue entre 2012 et 2020, pour les infiltrations et entre 2003 et 2022 pour les demandes de remise en état de la terrasse.

A titre subsidiaire,

DECLARER que pèse sur le syndicat des copropriétaires de [Adresse 16] ainsi que sur la SCI La [V] [I] une obligation d'entretien de l'étanchéité de la terrasse litigieuse.

CONDAMNER, par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse litigieuse, conformément au rapport d'expertise judiciaire.

CONDAMNER subsidiairement la SCI La [V] [I] à réaliser l'étanchéité de la terrasse litigieuse, conformément au rapport d'expertise judiciaire.

DEBOUTER les syndicats des copropriétaires [Adresse 16] et [Adresse 18] et la SCI La [V] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l'absence de partie privatives à l'origine des désordres invoqués.

A titre infiniment subsidiaire,

DEBOUTER les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] et la SCI LA [V] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l'absence de préjudice et de faute de M.[N] [B].

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la SCI La [V] [I] et les syndicats des copropriétaires [Adresse 16] et [Adresse 18], à verser à M. [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance.

CONDAMNER in solidum la SCI La [V] [I] et les syndicats des copropriétaires [Adresse 16] et [Adresse 18], à verser à M. [N] [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel.

Il développe les mêmes moyens que les époux [E].

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] conclut:

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (COTE [Localité 6]) en son appel (24/05275) pour le dire régulier en la forme et bien fondé et, ce faisant, il est demandé à la Cour de :

INFIRMER le jugement du en ce qu'il a :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10] à payer à la SCI Oscar les sommes suivantes :

- 17.407,80 euros H.T. correspondant aux travaux de mise en sécurité de la structure et de réfection de la toiture ;

- 6.742,08 euros pour la réfection du plafond effondré sur 80 m², somme à actualiser sur l'indice du coût de la construction, l'indice de base retenu devant être celui du 2 ème trimestre 2017, date du dépôt du rapport d'expertise ;

DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière et du [Adresse 2] côté rue de leurs demandes reconventionnelles formées contre la SCI Oscar ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts;

DÉBOUTE les autres parties de leur demande formée de ce chef ;

DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] et [Adresse 2] de leurs demandes reconventionnelles ;

DÉBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l'exécution provisoire ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] aux dépens.

Statuant à nouveau, des chefs critiqués :

JUGER que l'action introduite à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] (COTE RUE) par la SCI La [V] [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar est infondée, injustifiée et abusive dès lors qu'il apparaît que les désordres qui sont apparus dans la partie

du local relevant de la copropriété [Adresse 3] sont issus :

- d'abord de travaux illicites de modification, sans autorisation de la copropriété, de la destination, du volume et de la toiture,

- ensuite, de travaux comprenant des vices de conception au niveau des chéneaux (mauvais dimentionnement des chéneaux et absence de surverse),

- enfin, de la réalisation récente constatée en 2017 puis en 2021 de modifications (y compris des chéneaux) non conformes aux règles de l'art en matière de toiture, toujours sans accord ou information de la copropriété, par des entreprises ayant manifestement failli à leur devoir de conseil

LA DEBOUTER en conséquence de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] (COTE [Localité 6]) dont, celle totalement nouvelle en cause d'appel au titre d'un quantum de préjudice et d'une période qui n'étaient pas visés en première instance.

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER la SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar à remettre les lieux en leur état d'origine ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé celui de 6 mois suivant la signification du jugement à intervenir.

DIRE que cette astreinte courra pendant un délai de 4 mois.

Très subsidiairement de ce chef,

CONDAMNER SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar, à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] (COTE RUE) de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI La [V] [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar, au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive et infondée et résistante injustifiée ainsi que celle de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il fait valoir:

-que le plan annexé au règlement de copropriété permet de relever que la partie du local qui était non fermée a fait l'objet par la SCI Oscar d'une fermeture soit une modification substantielle de la composition du lot 10 sur sa partie arrière,

-que ce qui est actuellement recouvert d'une toiture était à l'origine une simple cour surplombée d'un toit que le copropriétaire s'est approprié au moment de la transformation de la surface commerciale, sans autorisation,

-que des travaux sur la toiture ont été réalisés en 2017 sans autorisation,

-qu'il n'a donc pas à supporter le coût de travaux illicites,

-que les travaux de 2021 dont le donneur d'ordre est connu comme étant la SCI Oscar n'ont pas davantage étaient autorisés ni n'ont respectés les règles de l'art, générant de nouvelles infiltrations signalées en mars 2025,

-que la SCI Oscar doit être condamnée à remettre les lieux en état sous astreinte, ou subsidiairement à faire réaliser sous astreinte les travaux de remise en état du toit sous maîtrise d'oeuvre choisie par lui ou plus subsidiairement à payer le coût de cette remise en état comme chiffré par l'expert.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] conclut:

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (COTE ARRIERE) en son appel (24/05275) pour le dire régulier en la forme et bien fondé.

REJETER pour le dire infondé, l'appel interjeté par les époux [E] (24/04929) et ce faisant,

Il est demandé à la Cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

REJETTE les fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes soulevées par M. [N] [B] ainsi que par M. et Mme [A] [E] ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 11] à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture du lot n°3 appartenant à la SCI Oscar pour un total de 32.889,06 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois après signification du présent jugement et pendant quatre mois ;

CONDAMNE M. [O] [B] et de M. et Mme [A] [E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière dans les proportions suivantes :

- 21.926,04 euros TTC à la charge de M. et Mme [E] ;

- 10.963,02 euros TTC à la charge de M. [B] ;

CONDAMNE M. [B] ainsi que de M. et Mme [E] à remettre les lieux dans leur état d'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, pendant un délai de 4 mois

DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière et du [Adresse 2] côté rue de leurs demandes reconventionnelles formées contre la SCI Oscar ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé [Adresse 3], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les autres parties de leur demande formée de ce chef ;

DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] et [Adresse 2] de leurs demandes reconventionnelles ;

DÉBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [O] [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] aux dépens.

Statuant à nouveau, des chefs critiqués :

JUGER que l'action introduite à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (COTE ARRIERE) par la SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI OSCAR est totalement confuse, imprécise, infondée et abusive des lors qu'il apparaît que :

- les désordres ayant trait au défaut d'étanchéité des terrasses ne relèvent que de la seule responsabilité de la SCI La Belle [I] (venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar elle-même aux droits de la SCI Yvohel) ET des consorts [E] et [B],

- pour être le résultat d'abord de travaux d'extension de parties privatives puis d'annexion réalisés illicitement et,

- de la sorte, ne pouvoir juridiquement porter sur des parties communes pour n'exister ni dans le règlement de copropriété ni les titres des uns et des autres.

LA DEBOUTER en conséquence de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (COTE ARRIERE) dont, celle totalement nouvelle en cause d'appel au titre d'un quantum de préjudice et d'une période qui n'étaient pas visés en première instance.

DEBOUTER tout autant les époux [E] et Monsieur [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER la SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar ensemble M. [N] [B] et Mme [Q] [E] et M. [A] [E] à remettre les lieux (toit et terrasses) en leur état d'origine ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé celui de 6 mois suivant la signification du jugement à intervenir.

DIRE que cette astreinte courra pendant un délai de 4 mois.

Très subsidiairement de ce chef, par extraordinaire,

CONDAMNER SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar, M. [N] [B] et Mme [Q] [E] et M. [A] [E] à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (COTE ARRIERE) de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre afin d'avoir à réaliser des travaux sur des parties communes qui n'existent pas au règlement de copropriété pour des travaux qui ont été réalisés sans aucune autorisation.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI La Belle [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar, M. [N] [B] et Mme [Q] [E] et M. [A] [E], chacun, au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive et infondée et résistante injustifiée.

CONDAMNER enfin, la SCI La [V] [I] venant aujourd'hui aux droits de la SCI Oscar, M. [N] [B] et, ensemble, Mme [Q] [E] et M. [A] [E], chacun, au paiement de la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il fait valoir:

-que l'auteur de la SCI Oscar a réalisé des travaux d'agrandissement du local commercial au rez-de-chaussée, ce qui a entraîné l'édification d'une toiture plate constituant aujourd'hui la terrasse des appartements des époux [E] et de M. [B], sans autorisation,

-que le local a donc été recouvert d'une dalle de toiture en béton, inaccessible et ne comportant pas d'étanchéité, qui s'est avérée fuyarde,

-que l'assemblée générale de la copropriété COTE ARRIERE du 2 octobre 2003, a invité le copropriétaire à réaliser, à ses frais, l'étanchéité de l'ouvrage défaillant construit par lui,

-qu'alors même que l'étanchéité n'a manifestement pas été réalisée, les copropriétaires des appartements, [E] et [B], se sont autorisés l'utilisation de ce toit devenu ainsi terrasse accessible, toujours sans autorisation de la copropriété, y réalisant des travaux de réfection du carrelage non conformes sur cette terrasse,

-qu'ainsi le désordre trouvant son origine au niveau de la terrasse des appartements de messieurs [B] et des époux [E] (COTE ARRIERE), ne provient pas d'une partie commune, cette terrasse n'apparaissant à aucun moment dans le cahier des charges et règlement de copropriété pas plus d'ailleurs que le toit en béton qui a été précédemment construit,

-qu'il ne peut être condamné à faire des travaux sur des parties privatives,

-que la demande indemnitaire supplémentaire de la société la [V] [I] est nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2026 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SCI La [V] [I] venant aux droits de la SCI Oscar conclut:

REJETER pour les dire infondés les appels interjetés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

REJETER pour les dire infondés les appels interjetés par M.[N] [B] et par M. [A] [E] et Mme [Q] [E].

Il est demandé à la Cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 avril 2024 par le tribunal judiciaire de NICE en ce qu'il a :

REJETE les fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes soulevées par M. [N] [B] ainsi que par M. et Mme [A] [E],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] dénommé [Adresse 3] à payer à la SCI La Belle [I] venant aux droits de la SCI Oscar les sommes suivantes :

- 17.407,80 euros HT correspondant aux travaux de mise en sécurité de la structure et de réfection de la toiture,

- 6.742,08 euros pour la réfection du plafond effondré sur 80 m², somme à actualiser sur l'indice du coût de la construction, l'indice de base retenu devant être celui du 2ème trimestre 2017, date du dépôt du rapport d'expertise.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 11] à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture du lot n°3 appartenant à la SCI La Belle [I] pour un total de 32.889,06 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois après signification du présent jugement et pendant quatre mois ;

CONDAMNE M. [B] et M. et Mme [E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] côté arrière dans les proportions suivantes :

' 21.926,04 euros TTC à la charge de M. et Mme [E],

' 10.963,02 euros TTC à la charge de M. [B].

CONDAMNE M. [B] ainsi que M. et Mme [E] à remettre les lieux dans leur état d'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, pendant un délai de 4 mois ;

DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] côté arrière et du [Adresse 2] côté rue de leurs demandes reconventionnelles formées contre la SCI La Belle [I] venant aux droits de la SCI Oscar ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI La [V] [I] venant aux droits de la SCI Oscar la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Y AJOUTANT SUR CE POINT,

CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI La Belle [I] venant aux droits de la SCI Oscar la somme de 648.000 €euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] aux dépens.

Et y ajoutant :

Vu l'article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1995,

Vu les articles 564, 565 et 566 du CPC,

DEBOUTER les appelants de leurs exceptions d'irrecevabilité.

ORDONNER que la SCI Belle [I] sera dispensée de participer aux charges de copropriété afférentes aux condamnations prononcées à son bénéfice.

CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dénommé côté arrière et [Adresse 2] dénommé côté [Adresse 10], M. [B] ainsi que M. et Mme [A] [E] à payer à la SCI Oscar la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel, ceux d'appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, avocats associés aux offres de droit.

Elle fait valoir:

-que le point de départ du délai de prescription de l'action personnelle du copropriétaire en réparation du préjudice causé par des vices de construction est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée et non la date de survenance des dommages,

-que la cause des désordres n'a été révélée que lors des investigations réalisées par l'expert judiciaire, de sorte que le point de départ de la prescription est la date du rapport d'expertise et que l'action n'est pas prescrite,

-que le syndicat des copropriétaires n'a entrepris aucune diligence utile pour faire cesser le trouble qui persiste, alors qu'il résulte de parties communes,

-que la société Oscar a pris l'initiative de consolider la toiture partie commune qui était fragilisée pour conserver l'immeuble

-que c'est à bon droit que le premier juge a ordonné le remboursement du coût des travaux de mise en sécurité de la structure et de réfection de la toiture, réalisés à ses frais avancés,

-que toutes les tentatives tendant à faire accroire que le propriétaire des lots 3 et 10 aurait modifié la consistance desdits lots sont purement imaginaires et contraires aux éléments versés aux débats et particulièrement les deux règlements de copropriété régissant les deux immeubles,

-que les éléments de la structure sont des parties communes et leur réfection en incombe au syndicat des copropriétaires, aucun des deux règlements de copropriété ne mettant à la charge du propriétaire des lots n° 10 et n° 3 l'entretien de la toiture,

-qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations subies par le locataire de la SCI Oscar proviennent d'une absence d'étanchéité des terrasses de M. [B] ainsi que des époux [E] qui se sont accaparés ces parties communes et ont commis des fautes par les aménagements réalisés,

-que le local ne peut plus être loué, et est demeuré vacant puisque les infiltrations n'ont toujours pas cessé, et les locaux sont toujours inondés dès qu'il pleut, ce qui a été constaté par Huissier de Justice le 24 Mars 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mai 2026 et mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort de l'alinéa 1er de l'article 42, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-10 21 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription (porté à cinq ans par la loi du 17 juin 2008) et à son point de départ (à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer) sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Or, comme l'a retenu le premier juge, les pièces versées aux débats établissent, que les infiltrations ont été dénoncées à la SCI Oscar par son locataire courant 2012, mais que seule l'expertise judiciaire a permis d'en apprécier les origines et les causes, de sorte que le point de départ du délai de prescription quinquennale est la date du dépôt du rapport, soit le 27 mai 2017.

La procédure ayant été dénoncée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à M.[B] et M.et Mme [E] le 3 septembre 2020 et par la SCI Oscar à ces derniers et au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] le 9 septembre 2020, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité soulevée par M.[B] et M.et Mme [E].

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de la SCI La [V] [I] à hauteur de 648 000€

Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de 'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Dans ses dernières écritures de première instance, la SCI Oscar aux droits de laquelle vient la SCI La [V] [I] sollicitait 100.000 euros au titre des préjudices qu'elle prétendait avoir subi « pendant plus de deux années » soit, comme retenue par le premier juge, du 1 er juillet 2019 au début de l'année 2022, date à laquelle les travaux ont été achevés.

La SCI La Belle [I] formule, en appel, une demande supplémentaire de 648 000€.

La frontière entre augmentation du quantum et demande nouvelle tient au périmètre du préjudice indemnisé en première instance.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Oscar a fait procéder à ses frais aux travaux de réfection de la charpente pour assurer la couverture du lot 10 et éviter l'aggravation des désordres, travaux qui ont été achevés début 2022.

Dès lors, il apparaît que la nouvelle demande d'indemnisation formulée par la SCI [V] [I] en cause d'appel, concerne des désordres qui seraient intervenus postérieurement à la date de l'achèvement des travaux, et pour lesquels aucune réparation n'avait été demandée devant le premier juge.

La demande d'indemnisation, ainsi formulée, ne tend pas aux mêmes fins que les demandes initiales, mais vise à obtenir réparation de nouveaux désordres, de sorte qu'elle est nouvelle en cause d'appel, est donc irrecevable.

Sur les responsabilités

Il résulte du rapport d'expertise qu'à l'intérieur du magasin à l'enseigne Leader Price, sur une zone de 80 m2, la charpente est nue et le faux plafond est absent, car effondré.

L'expert a relevé:

- à l'intérieur du supermarché des traces de coulures d'eau et d'in'ltrations provenant de la toiture deux pentes en tuiles (zone centrale du magasin correspondant au lot n°10) ;

- au fond du magasin des traces de coulures provenant des toitures-terrasses non étanchées de M. [B] et des époux [E] (zone située au fond du magasin correspondant au lot n°3).

S'agissant de la zone centrale du supermarché, la cause et l'origine des in'ltrations provenant de la toiture deux pentes en tuiles sont dues :

-à divers linges tombés dans le chéneau obturant la descente d'eau pluviale ;

-aux divers manquements et non-conformités aux règles de l'art, à savoir un mauvais dimentionnement de la section des chéneaux (non-respect des normes DTU) et une absence de surverse complémentaire à l'évacuation des eaux pluviales ;

-à une descente d'eau pluviale provenant de la toiture des appartements en surplomb, qui se déverse directement dans le chéneau, et qui du fait de la force gravitationnelle, crée un 'ux de turbulences provoquant des in'ltrations.

Si l'expert a constaté que " les chevrons de la toiture couvrant la superette SARL Leader Oscar sont récents, les pannes situées le long des chéneaux ont été renforcées par de nouvelles pannes ; lors de ce renforcement, les divers manquements aux règles de l'art et défauts des chéneaux auraient du être réparés ou signalés au propriétaire du local la SCI OSCAR. ", il précise que le donneur d'ordre et l'entreprise ayant réalisé les travaux ne sont pas connus à ce jour.

Il chiffre à hauteur de 24 783,62 euros TTC le coût des travaux de réfection.

Dans les conclusions expertales, les désordres consécutifs aux in'ltrations provenant de la toiture deux pentes en tuiles ne sont imputés ni aux époux [E] ni à M. [B], leurs terrasses respectives ne se trouvant pas dans cette partie de magasin.

Or, selon le règlement de copropriété du 29 juillet 1958, l'entretien de la toiture et des canalisations de toute nature sont des charges communes.

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, sans faute.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer les sommes suivantes:

-17 407,80€ HT pour les travaux de mise en sécurité de la structure et de réfection de la toiture du lot 10 réalisés par la SCI Oscar du fait du refus du syndicat,

- 6742,08€ pour la réfection du plafond effondré de 80m²,

et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes reconventionnelles contre la SCI Oscar, la responsabilité de cette dernière comme celle de son locataire ne pouvant être retenue.

S'agissant de l'arrière du magasin, qui forme le lot 3 rattaché au syndicat des copropriétaire du [Adresse 1], l'expert retient comme cause et origine des désordres :

-l'absence d'étanchéité des terrasses des logements de M.[B] et des époux [E] situées à l'aplomb des locaux, inaccessibles à l'origine, mais qui le sont devenues ensuite du remplacement des lanterneaux vitrés par des briques de verre et par la pose d'un carrelage,

-l'insuffisance et le mauvais emplacement des évacuations des eaux.

Pour écarter sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] prétend que l'auteur de la SCI Oscar a agrandi le lot 10 dans sa partie arrière sud, en s'appropriant la cour surplombée à l'origine d'un simple toit, sans autorisation de l'assemblée générale.

Or, comme l'a retenu le premier juge, il résulte de l'acte notarié reçu par Me [M] [R], notaire à Roquebrune-sur-Argens (83) le 3 mars 2008, que la SCI Oscar est propriétaire d'un vaste local commercial constitué pour partie du lot n° 10 de l'ensemble immobilier [Adresse 2] (côté rue) et pour une autre partie du lot n° 3 situé au sud de l'immeuble [Adresse 19] (côté arrière).

Deux syndicats des copropriétaires respectivement régis par les règlements de copropriété et état descriptif de division établis les 29 juillet et 3 janvier 1958 sont concernés par le présent litige, auxquels le titre de propriété de la SCI Oscar fait expressément référence.

Dans le cahier des charges avec règlement de copropriété du 3 janvier 1958, le lot n° 3 est décrit comme un local avec la cour et le terrain sis au sud de l'immeuble appartenant à la société [F] [W].

Dans le second règlement, le lot n° 10 est décrit comme un vaste local commercial à usage de garage, occupant l'entier rez-de-chaussée de 1'immeuble proprement dit, et se prolongeant au sud par une partie simplement couverte d'une toiture, étant ici indiqué que ce local (qui est en totalité la propriété de la société venderesse) se prolonge sous l'immeuble sur cour, et qu'à ce titre, il forme le lot n° 3 du cahier des charges du 3 janvier 1958 dans lequel il est désigné comme un local avec la cour et le terrain sis au sud de l'immeuble.

La désignation des lots de la SCI Oscar dans son titre de propriété est identique à celle 'gurant dans les deux règlements de copropriété.

Ainsi, depuis l'origine, le lot n° 3 est couvert d'une toiture, laquelle est une partie commune au vu du règlement de copropriété du 29 juillet 1958.

Si la question de travaux d'agrandissement du local commercial dans sa partie arrière formant le lot n° 3 par l'auteur de la SCI Oscar a été évoquée lors de l'assemblée générale du 2 octobre 2003 et dans le cadre des courriers échangés entre les parties et le cabinet [Z], syndic, les 6 décembre 2012, 30 octobre 2003, 17 février et 18 mars 2004, la nature et l'ampleur de ces travaux demeurent méconnus à ce jour.

Au regard des constatations de l'expert judiciaire, le lot n° 3 est recouvert d'une dalle de toiture en béton qui existait.

Il s'agit d'une partie commune, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même les terrasses rendues accessibles par les travaux effectués par M.[B] et les époux [E], sans autorisation de l'assemblée générale, ne sont pas mentionnées dans les deux règlements de copropriété.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture du lot 3 sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêt de la SCI Oscar

Si l'expert indique que, selon l'analyse du chiffre d'affaire par rapport aux infiltrations, la perte de ce chiffre d'affaire n'est pas en lien avec les infiltration, il n'en reste pas moins qu'à compter du 1er juillet 2019, suite au congé du locataire en raison des graves désordres affectant le local loué, et jusqu'à début 2022, date d'achèvement des travaux de réfection de la charpente pour assurer la couverture du lot 10 réalisés par la SCI Oscar, cette dernière a cessé de percevoir les loyers mensuels de 8 000€ tout en étant contrainte de payer les charges de copropriété.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a évalué son préjudice à la somme de 50 000€ à laquelle il convient de condamner les deux syndicats de copropriétaires impliqués, à hauteur de 70% pour le syndicat du [Adresse 2] et 30% pour le syndicat du [Adresse 1], l'expert retenant que la durée des infiltrations provenant des toitures terrasses étant moindre.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état des lieux formée par les syndicats des copropriétaires

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté le demande de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à l'égard de la SCI Oscar, dès lors que ce dernier n'a pas établi la nature et l'ampleur des travaux qui auraient été réalisés par l'auteur de la SCI.

Il est également confirmé en ce qu'il a débouté de toutes leurs demandes reconventionnelles les syndicats des copropriétaires à l'égard de la SCI Oscar, dont la responsabilité n'a pas été retenue.

En outre, il y a lieu de le confirmer en ce qu'il a retenu que l'aménagement en terrasses accessibles par M.[B] et les époux [E] est une appropriation d'une partie commune, ouvrant droit à une action réelle du syndicat à leur encontre, soumise à un délai de prescription de trente ans, donc non prescrite et en ce qu'il a condamné M.[B] et les époux [E] à remettre les terrasses dans leur état d'origine sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle en appel en garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de M.[B] et des époux [E]

Il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations affectant le fond du local de la SCI Oscar proviennent d'une absence d'étanchéité des terrasses communes rendues accessibles par les travaux réalisés sans autorisation par M.[B] et les époux [E], à savoir le remplacement des lanterneaux vitrés par des briques de verre et par la pose d'un carrelage, de sorte que leur responsabilité peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

En effet, l'expert précise que lorsque sur une terrasse composée d'une dalle de toiture en béton existante, l'on ajoute une épaisseur de matériaux, même un simple carrelage, l'on crée une retenue d'eau qui va s'infiltrer par les diverses reprises de bétonnage (briques de verre) et microfissures de la dalle béton.

En raison du caractère provisoire et non pérenne des réparations réalisées par les époux [E] sur cette terrasse, l'expert a retenu leur responsabilité, ainsi que celle de M.[B], dans les proportions suivantes:

-21 926,04€ TTC pour les époux [E],

-10 963,02€ TTC pour M.[B].

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il les a condamnés à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dans les proportions fixées par l'expert.

Ils sont également condamnés à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de toute condamnation pécuniaire, notamment de sa condamnation avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à 50 000€ de dommages et intérêts pour la SCI Oscar.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive des syndicats des copropriétaires

Etant fait majoritairement droits aux demandes de la SCI La [V] [I] venants aux droits de la SCI Oscar, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les syndicats de leur demande indemnitaire pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et M.[B] et M.et Mme [E] sont condamnés in solidum à 5 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SELARL LX [Localité 7].

Il n'est pas fait droit à la demande d'article 700 du code de procédure civile du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

PAR CES MOTIFS,