CA Aix Provence, 17 juin 2026, RG 24/02146

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2026

N° 2026 / 279

N° RG 24/02146

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTKN

[P] [V] [Z] veuve [M]

C/

[G] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Céline SCHIAVOLINI

Me Philippe SILVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 19 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00715.

APPELANTE

Madame [P] [V] [Z] veuve [M]

née le 05 Juin 1961 à [Localité 2] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Céline SCHIAVOLINI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [G] [H]

né le 13 Septembre 1943 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe SILVE, membre de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon bail verbal conclu en 1970 sous l'empire de la loi du 1er septembre 1948, M. [G] [H] a donné en location à [B] [M] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Au décès de [B] [M] survenu en 2003, le bail s'est poursuivi au profit de sa veuve Mme [P] [Z].

Par courrier de son conseil en date du 19 janvier 2022, Mme [Z] veuve [M] a mis en demeure le bailleur de faire déterminer par un expert la surface corrigée du logement et sa catégorie afin de calculer le loyer applicable en vertu de la loi susvisée.

Faute de suite donnée à sa demande, la locataire a requis elle-même un géomètre-expert en la personne de M. [R] [C], lequel a établi un rapport évaluant la surface corrigée à 79,10 m² et classant le logement en catégorie 3A.

Par courrier du 29 septembre 2022, Mme [M] a communiqué ce rapport à M. [H] et l'a mis en demeure de ramener le montant du loyer mensuel de 600 euros à 158,56 euros conformément à la loi et ses décrets d'application, et de lui restituer la somme de 15 891,84 euros au titre de l'excédent irrégulièrement perçu au cours des trois dernières années.

Les parties ont vainement tenté de résoudre amiablement leur différend.

Par exploit délivré le 9 janvier 2023, Mme [P] [Z] veuve [M] a assigné M. [G] [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir fixer le montant du loyer mensuel à 162,82 euros à compter du 1er juillet 2022 et l'entendre condamner à lui restituer la somme de 16 547,76 euros au titre de l'excédent indûment perçu à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à la date susdite, ainsi qu'à prendre en charge les honoraires du technicien s'élevant à 828 euros.

M. [G] [H] a conclu au rejet de ces prétentions et formulé à titre reconventionnel une demande en résiliation du bail sur le fondement de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, fondée sur l'abandon du domicile par la locataire à compter du mois de juin 2020. Subsidiairement, il a invoqué la prescription de l'action en répétition des loyers perçus antérieurement au 9 janvier 2020.

Par jugement rendu le 19 janvier 2024, le tribunal a :

- déclaré prescrite la demande en répétition des loyers perçus antérieurement au 9 janvier 2020,

- condamné M. [H] à restituer à Mme [M] la somme de 3 289,40 euros au titre de l'excédent indûment perçu pour la période du 9 janvier au 31 décembre 2020,

- débouté Mme [M] de sa demande en paiement des honoraires du technicien,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail, en retenant que Mme [M] n'occupait plus le logement depuis le début de l'année 2021,

- ordonné en conséquence son expulsion et celle de toutes personnes de son chef,

- et condamné Mme [M] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement, revêtu de l'exécution provisoire, a été signifié le 16 février 2024 à Mme [M] en même temps qu'un commandement de quitter les lieux, et celle-ci a interjeté appel par déclaration enregistrée le 20 février 2024 au greffe de la cour.

Elle a néanmoins rendu les clés du logement le 26 mars 2025 après avoir reçu un avis d'expulsion.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 février 2026, Mme [P] [Z] veuve [M] fait valoir :

- qu'elle a toujours occupé le logement à titre de résidence principale,

- que le décompte de créance produit par le bailleur est mensonger en ce qu'il ne tient pas compte des paiements reçus en espèces,

- qu'aucune quittance ne lui a plus été délivrée à compter du 4ème trimestre 2020 en dépit de ses réclamations,

- et que le logement ne répondait pas aux normes de décence.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- d'écarter des débats les attestations adverses cotées 4-2 et 4-3,

- de condamner M. [H] à lui restituer la somme de 16 547,76 euros au titre de l'excédent de loyer indûment perçu pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022,

- de fixer le montant du loyer mensuel à 162,82 euros à compter du 1er juillet 2022,

- de condamner M. [H] à lui restituer l'excédent de loyer indûment perçu pour la période du 1er juillet 2022 au 26 mars 2025 (demande non chiffrée),

- de condamner M. [H] à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice occasionné par son expulsion,

- de le condamner en outre à lui payer la somme de 828 euros au titre des honoraires versés à M. [R] [C],

- de débouter l'intimé de l'ensemble de ses prétentions,

- et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 15 avril 2026, M. [G] [H] soutient pour sa part :

- que Mme [M] a abandonné le logement à compter du mois de juin 2020 pour le sous-louer à des tiers,

- que l'appelante ne peut prétendre à aucune créance en restitution de l'excédent de loyer pour la période échue jusqu'au 31 décembre 2020,

- que pour le cas où la cour viendrait à considérer que le bail s'est poursuivi au-delà de cette date, cette créance s'établit à la somme de 3 166,99 euros,

- et que l'appelante ne peut se prévaloir d'aucun préjudice, étant propriétaire d'un autre appartement à [Localité 1] dans lequel elle a pu se reloger.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 3 289,40 euros, et statuant à nouveau de ce chef :

- à titre principal, de débouter Mme [M] de toute demande en paiement,

- à titre subsidiaire, de fixer la créance de l'appelante à la somme de 3 166,99 euros pour la période du 9 janvier 2020 au 31 mars 2025.

Il réclame en sus paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens comprenant les frais de la procédure d'expulsion.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2026.

DISCUSSION

Sur l'action en révision du loyer et en répétition des sommes indûment versées :

En vertu des articles 27 et suivants de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, la valeur locative des locaux régis par celle-ci est égale au produit de la surface corrigée par le prix de base du mètre carré correspondant à l'une des catégories de logements définies en fonction de la qualité de leur construction.

Le prix de base de la valeur locative mensuelle est fixé par décret au 1er juillet de chaque année, tandis que la détermination de la surface corrigée s'effectue selon les règles édictées par le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.

Ces dispositions étant d'ordre public, les loyers dépassant la valeur locative ainsi définie doivent être ramenés à ladite valeur, laquelle, à défaut d'accord amiable, est déterminée par la voie judiciaire.

Selon l'article 68 de cette même loi, les actions en répétition des sommes irrégulièrement perçues se prescrivent par trois ans. C'est donc à bon droit qu'en l'espèce le premier juge a retenu que l'action de Mme [P] [M], introduite le 9 janvier 2023, était prescrite s'agissant des loyers versés antérieurement au 9 janvier 2020.

La cour n'est pas valablement saisie d'autre part de la demande en restitution de l'excédent de loyer indûment perçu pour la période du 1er juillet 2022 au 26 mars 2025 dès lors que celle-ci n'a pas été chiffrée par l'appelante.

Il convient donc d'examiner la demande en répétition pour la seule période du 9 janvier 2020 au 30 juin 2022.

Les parties s'accordent pour fixer la valeur locative sur la base du rapport établi le 26 juillet 2022 par M. [R] [C], géomètre-expert, classant le logement dans la catégorie 3A et fixant la surface corrigée à 79,10 m².

Suivant les décrets d'application susvisés, la valeur locative mensuelle du logement s'établit donc ainsi qu'il suit :

- au 1er juillet 2019 : 156,88 euros,

- au 1er juillet 2020 : 158,56 euros,

- au 1er juillet 2021 : 158,65 euros,

- au 1er juillet 2022 : 162,82 euros.

Sur l'ensemble de la période considérée, le montant du loyer exigible s'élève ainsi à la somme de 4.747,80 euros, tandis que le bailleur a perçu de la part de la locataire et de la caisse d'allocations familiales la somme de 15 454 euros, de sorte qu'il doit restituer 10 706,20 euros. Pour parvenir à ce résultat, la cour a pris en compte l'ensemble des éléments de preuve produits par les parties, à savoir les quittances de loyer, les attestations de paiement de la CAF et les relevés bancaires de M. [G] [H].

Sur la résiliation du bail :

En vertu de l'article 5 paragraphe I bis de la loi du 1er septembre 1948, le contrat de bail est résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.

La jurisprudence interprète restrictivement la notion d'abandon de domicile, en retenant que celle-ci implique un départ définitif et non concerté.

En l'espèce, c'est par un renversement de la charge de la preuve que le premier juge a retenu que la locataire ne démontrait pas avoir occupé les lieux postérieurement à l'année 2020, alors qu'il incombait au bailleur de démontrer un abandon de domicile au sens précité.

Les attestations produites à cet égard par M. [G] [H], émanant d'autres occupants de l'immeuble, ne sont pas assez précises et circonstanciées pour démontrer la sous-location du logement. Elles sont en outre contredites par celles communiquées par Mme [P] [M] en cause d'appel, notamment celles de MM. [U] [O], [E] [X], [L] [W], [J] [S], [I] [Q] et [N] [T] et de Mmes [Y] [A], [F] [D] et [P] [K], dont il résulte que l'intéressée résidait effectivement dans les lieux.

L'appelante établit d'autre part qu'elle recevait son courrier administratif à l'adresse du [Adresse 4], ainsi que les factures d'eau et d'électricité, et qu'elle avait assuré le logement à titre de résidence principale.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et de condamner M. [G] [H], sur le fondement de l'article L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution, à payer à Mme [P] [M] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère abusif de son expulsion, nonobstant le fait que l'intéressée ait été en mesure de se reloger auprès de sa fille dans un appartement dont elle ne possède que 70 % en nue-propriété. Le montant de cette indemnité prend en compte la durée d'occupation du logement, dans lequel Mme [M] possédait tous ses repères et souvenirs, ainsi que le caractère particulièrement vexatoire de son éviction.

PAR CES MOTIFS