CA Aix Provence, 24 juin 2026, RG 24/00776

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2026

N° 2026 / 292

N° RG 24/00776

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMOF7

S.C.I. NAVI FAMILIALE

C/

[I] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Joseph MAGNAN

Me Sylvain DAMAZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 21 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/09513.

APPELANTE

S.C.I. NAVI FAMILIALE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [I] [R]

née le 30 Juillet 1962 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sylvain DAMAZ, membre de l'AARPI ADSL, avocat au barreau de MARSEILLE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI NAVI FAMILIALE est propriétaire des lots n° 17, 18, 19 et 20 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à MARSEILLE 6ème.

Elle les a reçus aux termes d'un acte notarié en date du 25 juin 1996 dans le cadre de la succession de Mme [V] [Q], qui les avait elle-même acquis de M.

[X] [B], selon acte notarié de vente en date du 25 janvier 1979.

Les lots 17 et 18, qui étaient anciennement constitués de chambres de bonnes situées au 8ème étage, ont été réunis pour former un studio, de même que les lots 19 et 20.

L'acte de vente de ces lots conclu entre M. [B] et Mme [Q] le 25 janvier 1979 mentionne l'existence d'un droit d'usage exclusif d'une terrasse située au 8ème étage côté Sud au profit des lots 17 et 18, tandis qu'un droit de jouissance exclusive d'une autre terrasse située au 8ème étage côté Nord est mentionné au profit des lots 19 et 20.

Mme [I] [R] est, quant à elle, propriétaire du lot n°14 situé au 7ème étage de l'immeuble, qu'elle a acquis par acte notarié du 7 mars 2017 de Mme [Y].

Celle-ci l'avait, elle-même, acquis de M. [F], qui l'avait acheté à M.[B].

Le règlement de copropriété du 2 janvier 1950 fait état d'un droit de jouissance exclusif de la terrasse située au 8ème étage côté Nord au profit de M. [B], alors propriétaire du lot n°14 ultérieurement acquis par Mme [R].

Après l'acquisition de ce lot, celle-ci a revendiqué auprès de la SCI NAVI FAMILIALE la jouissance exclusive de cette terrasse sur le fondement du règlement de copropriété.

La SCI NAVI FAMILIALE s'est opposée à cette demande en invoquant son acte de propriété.

Par assignation en date du 16 juillet 2020, la SCI NAVI FAMILIALE a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner à Mme [R] le rétablissement de l'accès à la terrasse Nord sous astreinte.

Par ordonnance en date du 22 janvier 2021, le juge des référés a conclu à l'existence de contestations sérieuses, quant au titulaire du droit d'usage exclusif de la terrasse et a dit n'y avoir lieu à référé sur cette question.

Par acte d'huissier en date du 25 octobre 2021, la SCI NAVI FAMILIALE a assigné Mme [R] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant au fond aux fins notamment de voir reconnaître son droit de jouissance exclusif sur la terrasse côté Nord.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le Tribunal:

DEBOUTE la SCI NAVI FAMILIALE de l'ensemble de ses demandes ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI NAVI FAMILIALE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu'il résulte du règlement de copropriété, qui prime sur les titres de propriété contraires postérieurs, que M.[B], alors propriétaire uniquement du lot 14, a l'usage exclusif de la terrasse nord du 8 ème étage, partie commune.

Il précise que la SCI ne peut arguer de la prescription décennale de l'action en violation du règlement de copropriété, Mme [R] n'étant pas à l'origine de cette action mais bien elle même.

Il ajoute qu'elle ne peut davantage se prévaloir de la prescription acquisitive du droit d'usage de la terrasse faute d'une possession paisible, continue et non équivoque.

Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2024, la SCI NAVI FAMILIALE a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite :

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 21 décembre 2023 en ce qu'il a débouté La SCI NAVI FAMILIALE de l'ensemble de ses demandes

STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que le droit de jouissance de la terrasse située au 8ème étage côté Nord de l'immeuble [Adresse 3] a été vendu par M. [B] à Mme [V] [Q] moyennant paiement d'un prix par acte notarié du 25 janvier 1979,

JUGER que la SCI NAVI FAMILIALE propriétaire des lots 17, 18, 19 et 20 situés au 8ème étage de l'immeuble [Adresse 2] est titulaire du droit de jouissance exclusif sur la terrasse côté Nord située au 8ème étage du dit immeuble en vertu de son titre de propriété pour l'avoir expressément acquis au terme de l'acte de vente intervenu le 25 janvier 1979,

JUGER que Mme [I] [R] ne dispose d'aucun droit de jouissance sur la terrasse située au 8ème étage côté NORD,

Si la Cour devait considérer que la vente de la jouissance privative de la terrasse du 8ème étage côté Nord intervenue le 25 janvier 1979 entre M. [B] et Mme [Q] a été faite en violation du règlement de copropriété du 2 janvier 1950 :

JUGER que la SCI NAVI FAMILIALE a acquis par prescription abrégée le droit d'usage exclusif de la terrasse située 8ème étage côté Nord de l'immeuble [Adresse 2], depuis le 26 janvier 1989 et dès lors la SCI NAVI FAMILIALE est titulaire du droit de jouissance privatif sur la terrasse située 8ème étage côté Nord de l'immeuble [Adresse 2]

En conséquence

CONDAMNER Mme [I] [R] sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à procéder au rétablissement de l'accès à la terrasse Nord de la copropriété,

CONDAMNER Mme [I] [R] à verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance à la SCI NAVI FAMILIALE

A Titre subsidiaire

Si par extraordinaire la Cour devait considérer que le droit d'usage exclusif de la terrasse est l'accessoire de la propriété du lot n° 14

CONDAMNER Mme [I] [R] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à laisser la SCI NAVI FAMILIALE à accéder à la terrasse Nord aux fins de procéder à l'enlèvement des aménagements réalisés par cette dernière.

En tout état de cause

CONDAMNER Mme [I] [R] à verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-qu'il résulte de l'acte d'achat de son auteur qu'a bien été acheté la jouissance de la terrasse côté Nord pour 15 000 francs,

-que ce droit n'a jamais été remis en question de 1979 à 2018 et l'acquisition du lot 14 par Mme [R] ne fait pas état d'un droit de jouissance exclusif de la terrasse nord,

'que M.[B], rédacteur du règlement de copropriété, a volontairement détaché le droit de jouissance de la terrasse nord du lot 14 pour le vendre à son auteur,

-qu'il importe d'interpréter le règlement de copropriété à la lumière des autres actes de propriété, de la configuration des lieux (il apparaît absurde d'attribuer la jouissance d'une terrasse située au 8ème étage non pas aux appartements du 8ème qui donnent sur la terrasse mais au lot du dessous) et de la volonté de son rédacteur,

-que s'il est considéré que M.[B] ne pouvait vendre la jouissance de la terrasse à Mme [Q] en 1979, cette dernière a acquis le droit d'usage exclusif de la terrasse litigieuse par le biais d'une possession continue et ininterrompue de plus de 37 ans,

-que ni Mme [R] ni ses auteurs n'ont eu la clé d'accès à cette terrasse, et elle a changé d'autorité la serrure,

-qu'elle a obtenu les clés de cette terrasse auprès du syndic à la suite de l'AG de 2017 lors de laquelle elle en a revendiqué la jouissance,

-qu'alors qu'elle est de bonne foi, Mme [R] l'a privé de son droit de jouissance ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts,

-que s'il devait être considéré que le droit de jouissance exclusif appartient à Mme [R], cette dernière ne peut profiter des aménagement qu'elle y a faits de sorte qu'elle devra être condamnée à lui laisser accès pour qu'elle les supprime.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Mme [R] conclut:

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement de première instance rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 21 décembre 2023,

Statuant à nouveau,

- DEBOUTER la SCI FAMILIALE NAVI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER la SCI FAMILIALE NAVI à payer à Mme [I] [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER la SCI FAMILIALE NAVI aux entiers dépens dont le coût du timbre fiscal dématérialisé,

Elle soutient:

-qu'en application de la loi du 1965, une partie commune dont la jouissance est attribuée exclusivement à un copropriétaire est nécessairement et obligatoirement rattachée à son lot et ne peut être détachée au profit d'un autre lot,

-qu'il est de jurisprudence constante que peu importe que l'acte de propriété mentionne ou non la dépendance à jouissance privative, le droit d'usage exclusif ne peut trouver sa source que dans le règlement de copropriété de l'immeuble,

-que le règlement de copropriété de l'immeuble toujours en vigueur et jamais modifié prévoit que le droit d'usage privatif de la terrasse nord est attribué à M.[B] propriétaire du seul lot 14 à l'époque,

-que la géographie des lieux a bien permis cela,

-que l'acte d'acquisition de l'auteur de l'appelante est irrégulier par rapport au règlement de copropriété, M.[B] n'avait pas le droit de céder ce droit d'usage autrement qu'à l'acquéreur du lot 14,

-qu'elle verse aux débats des témoignages qui attestent que les propriétaires successifs du lot 14 ont toujours utilisé cette terrasse, et ce depuis plus de trente ans,

-que l'appelant ne verse aux débats aucun document justifiant de son usage trentenaire,

-que contrairement à ce qu'affirme l'appelante, lors de la visite de l'appartement elle a eu accès à la terrasse et les clés lui ont été remises avec celles de l'appartement, suite à son acquisition,

-que la réalisation en 2018 de travaux ne prouve en rien un usage pendant 30 ans ou 10 ans,

-que le fait que M.[B] soit le rédacteur du règlement de copropriété ne lui permet pas de pouvoir librement modifier ou attribuer la jouissance exclusive d'une terrasse sans l'assemblée générale ou la modification du règlement,

-qu'il y a une impossibilité juridique de pouvoir séparer la jouissance exclusive du lot auquel elle est attachée,

-qu'une appropriation violente de la terrasse a été effectuée par l'appelante,

-que les travaux sur les parties communes ne peuvent être réalisés qu'avec l'approbation des copropriétaires de sorte que l'appelante sera déboutée de sa demande d'accès sous astreinte et indemnitaire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2026 et mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les différentes demandes formulées par l'une ou l'autre des parties tendant à ce qu'il soit 'dit' ou 'jugé' ou 'constaté' ou 'donné acte'

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du code de procédure civile que l'office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l'article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridique dans le corps de leur discussion.

L'office du juge est de statuer par voie de décision contenant un dispositif exécutoire.

Il en résulte que les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit' ou 'jugé' ou 'constaté' ou 'donné acte', qui n'apparaissent être en réalité que des étapes de l'argumentation des parties, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 précité susceptibles d'être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite et ne sont que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes relatives au droit de jouissance de la terrasse

L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Le règlement de copropriété, en date du 2 janvier 1950, rédigé non par M.[B] seul mais par les 7 copropriétaires de l'époque, particulièrement clair et ne nécessitant aucune interprétation, stipule :

-en son article 3, que les planchers terrasses formant couverture d'une partie de la maison sont des parties communes, mais seront grevés, pour ceux situés côté postérieur, d'un droit d'usage exclusif au profit de deux copropriétaires dans les conditions prévues à l'article 4,

-en son article 4, dans sa section 'terrasses', que 'la terrasse côté postérieur Nord sera à l'usage exclusif de M.[B], qui en aura la charge', et que celui-ci pourra renoncer à l'exercice de ce droit, ou le transmettre à ses héritiers et ayant cause ou à 'l'acquéreur de son appartement dont il sera un accessoire de commodité'.

Le règlement de copropriété informe sur le fait qu'au jour de sa rédaction M.[B] n'était propriétaire que du lot 14.

Les actes de vente et les titres de propriété versés aux débats démontrent qu'il est ultérieurement devenu propriétaire de plusieurs autres lots.

Par acte notarié du 25 janvier 1979, il a vendu à l'auteur de la SCI NAVI FAMILIALE les lots 17 à 20, ainsi que le droit de jouissance dont il disposait sur la terrasse Nord en sa qualité de propriétaire du lot 14.

La même année, il a cédé le lot 14 sans que ne soit mentionné à l'acte ce droit de jouissance relatif à la terrasse Nord, pourtant expressément prévu par le règlement de copropriété comme un accessoire à celui-ci.

Or, comme l'a retenu le premier juge, il est constant que le règlement de copropriété détermine l'étendue des droits des copropriétaires, en particulier sur les parties communes, et que ses dispositions s'imposent à tous les copropriétaires et priment sur celles d'un titre de propriété contraire et postérieur.

Aussi, M.[B] ne pouvait priver, par cet acte de vente notarié du 25 janvier 1979 quoique régulièrement publié, le lot 14 de ce droit de jouissance exclusif, sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires et sans modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Par ailleurs, en application de l'article 955 du code de procédure civile, par adoption de motifs, la cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la prescription décennale de l'action en violation du règlement de copropriété opposée par la SCI NAVI FAMILIALE, l'action émanant d'elle et non de son adversaire.

De la même manière, la présente cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté toute prescription acquisitive par la SCI NAVI FAMILIALE du droit d'usage de la terrasse litigieuse, dans la mesure où, si elle dispose bien d'un titre concernant la jouissance de cette terrasse, elle ne justifie pas d'une possession paisible, continue et non équivoque de ce droit, alors que Mme [R] produit des attestations de voisins habitant l'immeuble témoignant de ce que la terrasse a toujours été utilisée par les occupants du lot 14, sans que la SCI ne rapporte la preuve de ce que ni Mme [R], ni ses auteurs en auraient eu les clés.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI NAVI FAMILIALE en condamnation de Mme [R] sous astreinte à rétablir l'accès à la terrasse Nord et à lui payer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la demande en condamnation de Mme [R] sous astreinte à laisser la SCI NAVI FAMILIALE accéder à la terrasse Nord aux fins de procéder à l'enlèvement des aménagements réalisés par cette dernière

Outre que cette demande est indéterminée les aménagements en question n'étant pas listés, les travaux sur les parties communes ne peuvent être réalisés qu'avec l'approbation des copropriétaires, ce dont la SCI NAVI FAMILIALE ne justifie pas, de sorte qu'elle ne saurait être autorisée à récupérer des aménagement faits sans autorisation et doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La SCI NAVI FAMILIALE est condamnée à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,