CA Aix Provence, 25 juin 2026, RG 25/10543

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 JUIN 2026

N° 2026/396

Rôle N° RG 25/10543 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEVN

[I] [G]

[D] [H]

C/

[J] [P]

[Z] [P]

[M] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Naoële BELAHOUAN

Me Régis DURAND

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 24 juin 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01115.

APPELANTS

Monsieur [I] [G]

né le 22 février 1994 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat Me Naoële BELAHOUANE, du barreau de MARSEILLE

Madame [D] [H]

née le 27 juillet 1995 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat Me Naoële BELAHOUANE, du barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [J] [P]

né le 19 avril 1947 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat Me Régis DURAND, du barreau de TOULON

Madame [Z] [P]

née le 31 mai 1967 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat Me Régis DURAND, du barreau de TOULON

Madame [M] [P]

née le 14 avril 1970 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat Me Régis DURAND, du barreau de TOULON

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Par acte authentique en date du 3 octobre 2024, M. [J] [P], Mme [Z] [P] et Mme [M] [P] ont vendu à M. [I] [G] et Mme [D] [H] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 2].

Postérieurement à la vente, M. [G] et Mme [H] ont découvert des désordres affectant la maison notamment l'existence d'infiltrations d'eau.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 février 2025, M. [G] et Mme [H] ont fait assigner M. et Mmes [P], devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire et obtenir une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

- débouté M. [G] et Mme [H] de leur demande d'expertise judiciaire ;

- débouté M. [G] et Mme [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [G] et Mme [H] à verser à M. et Mmes [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ;

- rappelé que l'ordonnance était, de plein droit, exécutoire par provision.

Ce magistrat a, notamment, considéré que'M. [G] et Mme [H] ne justifiaient pas d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise de la maison dans la mesure où ils l'avaient acquise en toute connaissance de cause puisque suivant l'acte de vente, ils avaient déclaré avoir pris connaissance des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires et où le diagnostic de performance énergétique indiquait que la toiture et les combles relèvaient de la catégorie « travaux essentiels » en raison de traces d'infiltrations d'eau.

Par deux déclarations transmises les 2 et 3 septembre 2025, M. [G] et Mme [H] ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2025, le président de la chambre 1-2 a ordonné la jonction des deux instances.

Par dernières conclusions transmises le 10 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] et Mme [H] demandent à la cour de':

- les déclarer recevable et bien-fondé en leur appel ;

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux litigieux,

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission,

- constater les dégâts présents au sein du bien de M. et Mme [G], la nature et l'importance des travaux a' mettre en oeuvre,

- constater si les désordres présentent un vice caché et mentionner quels sont les travaux à effectuer et quels sont les coûts de réparation,

- fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les manquements fautifs ou non des consorts [P],

- dire que l'expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conforme'ment aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de la cour de céans ;

- dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ;

- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'arrêt à intervenir ;

- condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [G] et Mme [H] expliquent, notamment, que :

- ils subissent d'importantes infiltrations d'eau dans la cage d'escalier mais aussi au 3ème étage et dans la chambre de leur fille ;

- le diagnostic de performance énergétique visé par le premier juge permet de savoir si le logement est économe en énergie, préserve le climat et donne des pistes pour améliorer les performances et réduire les factures ;

- ce diagnostic ne porte pas sur l'étanchéité ou l'imperméabilité du logement ;

- il ne mentionne pas que la toiture et les combles relèvent de la catégorie des travaux essentiels en raison de traces d'infiltrations d'eau ;

- la présence de telles infiltrations ne ressort d'aucun document annexé à l'acte de vente ;

- le gérant de la société Termi Sud a constaté l'absence d'étanchéité de la toiture avec une absence de solins ;

- le gérant de la société Services Bâtiment a aussi examiné la toiture et conclu que les infiltrations provenaient d'un défaut d'étanchéité lié à une mauvaise mise en oeuvre de la membrane, l'absence de solin/bavette et la dégradation des murs périphériques ;

- celui-ci a indiqué que la responsabilité des désordres ne pouvait leur être imputée et relevait d'une malfaçon ;

- avant d'introduire une action en garantie des vices cachés, ils doivent pouvoir déterminer l'ampleur des vices cachés et le montant des réparations.

Par dernières conclusions transmises le 29 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mmes [P] demandent à la cour de :

* au principal :

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

- débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les époux [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

* subsidiairement : dans l'hypothèse où la cour d'appel considérerait que la demande des époux [G] repose sur un motif légitime,

- leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves ;

- dire et juger que la mission confiée à l'expert désigné ne pourra porter que sur les désordres ayant pour origine la toiture ;

- dire et juger que l'expert désigné aura également pour mission de recueillir auprès des époux [G] tous les documents et éléments permettant de caractériser la nature et l'ampleur des travaux exécutés par eux depuis l'acquisition du bien immobilier litigieux ;

* en toute hypothèse :

- débouter les époux [G] de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux [G] aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, M. et Mmes [P] font, notamment, valoir que :

- l'acte de vente comporte une clause d'exclusion de la garantie légale des vices cachés qui impose aux acquéreurs de démontrer que le vendeur avait connaissance de l'existence de vices cachés et qu'il en a dissimulé l'existence ;

- il mentionne aussi que les acquéreurs ont pris connaissance des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires annexés ;

- le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic constat des risques d'exposition au plomb et le diagnostic relatif à la présence de termites indiquent que l'état de la toiture nécessite sa reprise et font état de traces d'infiltrations ;

- les époux [G] ont visité à cinq reprises la maison sans avoir constaté l'existence de moisissures, traces d'infiltrations ou odeur d'humidité alors même qu'il s'agit de désordres facilement décelables ;

- les désordres relevés apparaissent en lien avec les intempéries du 12 novembre 2024, aucun sinistre n'ayant été déploré auparavant, après la réalisation d'importants travaux par les acquéreurs.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

- Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

La demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond susceptible d'être engagé ultérieurement.

En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En l'espèce, les conclusions de M. [G] et Mme [H] comportent des photographies qui permettent de constater la présence d'infiltrations d'eau dans les pièces de vie et dans les combles de la maison.

La présence des infiltrations d'eau n'est nullement contestée par les consorts [P] mais ils soutiennent qu'elles sont postérieures à la vente.

Suivant le courriel de M. [E], gérant de l'entreprise Services Bâtiment, qui atteste avoir réalisé une expertise sur la toiture de la maison de M. [G] et Mme [H], la couverture de toit a été posée avec une membrane d'étanchéité non conforme aux prescriptions du DTU applicables dans le type de configuration de la toiture à savoir une toiture mitoyenne sur trois côtés. Il précise aussi avoir constaté qu'il n'y a ni solin en plomb ni bavette d'étanchéité. Il considère que l'absence de ces éléments a entraîné des infiltrations d'eau généralisées dans le bâtiment et que les nombreuses fissures présentes sur les murs mitoyens favorisent les infiltrations et laissent pénétrer l'humidité à l'intérieur du logement. Il a encore relevé qu'au niveau de la sortie d'aération, une tuile a été cassée pour faire sortir un tuyau avec une membrane d'étanchéité au lieu d'utiliser une tuile à douille ou un dispositif adapté. Il conclut que les solins ont été réalisés sans respect des règles de l'art ni des normes techniques en vigueur et que les infiltrations constatées proviennent de défauts d'étanchéité liés à une mauvaise mise en oeuvre de la membrane, l'absence de solin/bavette et la dégradation des murs périphériques. Il souligne que la responsabilité des désordres relève d'une malfaçon d'origine.

En l'état, M. [G] et Mme [H] produisent des éléments laissant supposer que les infiltrations qu'ils subissent sont en lien avec une malfaçon de la toiture.

Certes, suivant l'acte de vente, 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés'. Mais, il est aussi précisé que l'exonération de garantie relative aux vices cachés ne s'applique pas s'il est démontré par l'acquéreur, dans le délai légal, que le vendeur connaissait les vices.

Or, au stade du référé, il n'appartient pas à M. [G] et Mme [H] d'établir la connaissance par les consorts [P] des désordres affectant la toiture précédemment cités.

Par ailleurs, si le diagnostic de performance énergétique annexé à l'acte de vente mentionne, dans le paragraphe 'travaux essentiels', l'isolation du plancher haut par le dessus, une telle mention ne peut, à l'évidence, faire référence à la présence d'infiltrations d'eau puisque l'objet du diagnostic est la performance énergétique et climatique de la maison et ainsi la consommation d'énergie et non l'imperméabilité à l'eau des lieux. La lecture intégrale du document confirme que cette mention est en référence à l'absence d'isolation suffisante pour limiter la déperdition de chaleur et améliorer le confort d'été.

Quant au diagnostic relatif à la présence de termites, il mentionne effectivement des traces d'infiltrations d'eau avec la présence de petits dégâts de champignons sur le bois aux abords de la lucarne visible dans les combles perdus. L'adjectif utilisé 'petit' souligne une ampleur réduite des champignons et aucune précision ne figure sur les traces d'infiltrations. Cette mention démontre l'existence de traces d'infiltrations mais sans déterminer leur ampleur et surtout leur ancienneté. Elle ne laisse nullement supposer la présence d'infiltrations à une période contemporaine de la réalisation du diagnostic.

S'agissant du constat des risques d'exposition au plan, contrairement à ce qu'affirment les consorts [P], il ne relève nullement la présence de 'traces importantes de coulures ou de ruisselllements d'eau sur plusieurs unités de diagnostic d'un même local' ni de 'plusieurs unités de diagnostic d'un même local recouvertes de moisissures ou de tâches d'humidité' puisqu'il est apposé la mention 'non' à côté des deux libellés.

Aussi, les mentions de ces différents diagnostics n'apparaissent manifestement pas de nature à faire échec à l'action qui pourrait être engagée par les appelants sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les consorts [P] se réfèrent aussi aux cinq visites du bien réalisées par M. [G] et Mme [H], avant la signature de la vente.

Cependant, à ce stade, un tel élément est inopérant compte tenu de l'indétermination de l'origine des désordres et n'est pas de nature à permettre de retenir que l'action en justice envisagée est vouée à l'échec.

Enfin, l'absence d'infiltrations antérieurement à la vente n'est pas plus opérant eu égard à l'apparition des premiers désordres un mois après la vente et à l'absence de connaissance de l'origine des désordres.

Seule une mesure d'expertise est de nature à permettre de déterminer l'origine des infiltrations et d'éclairer une juridiction sur le caractère apparent ou caché des vices ainsi que leur connaissance par les vendeurs.

L'expertise sollicitée repose donc sur des éléments précis et s'avère pertinente pour éclairer une juridiction sur la nature, l'origine des désordres et leur connaissance par les vendeurs, étant souligné que l'action envisagée n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

Dès lors, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a débouté M. [G] et Mme [H] de leur demande d'expertise judiciaire. Une telle mesure doit être ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens':

Il convient de rappeler que la partie défenderesse à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et ce, même si l'expertise a été ordonnée.

L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné M. [G] et Mme [H] aux dépens.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.

L'ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef et les parties déboutées de leurs demandes présentées sur ce fondement.

M. [G] et Mme [H] devront supporter les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,