CA Aix Provence, 23 juin 2026, RG 25/10412

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2026

N° 2026/ 279

Rôle N° RG 25/10412 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEMK

S.A.R.L. VISTA [B] IMMOBILIER

C/

[C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Guillaume TATOUEIX

Me Stéphanie ROCHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 juillet 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 22/08403.

APPELANTE

S.A.R.L. VISTA [B] IMMOBILIER,

SARL au capital de 100 000 € dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de DRAGUIGNAN sous le numéro 453 606 717 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [C] [O]

né le 22 Mars 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [K] [Q] [X] épouse [O]

née le 26 septembre 1947 à [Localité 2]

[Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représentés ar Me Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Mme [N] [X] épouse [O] et M. [C] [O] (les époux [O]) sont propriétaires d'un terrain à bâtir situé à [Localité 3].

Après une déclaration d'intention d'aliéner notifié à la commune, ils ont signé un compromis de vente de leur bien en février 2021. Après purge du droit de préemption de la commune, la vente a été réitérée le 15 novembre 2021.

Invoquant la signature par les époux [O] le 11 août 2020 d'un mandat exclusif de vente et un manquement de ceux-ci à leurs obligations l'ayant privée de sa rémunération, la SARL Vista [B] Immobilier (ci-après l'agent immobilier) a été autorisée par le juge de l'exécution à faire pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 13 000 euros sur leurs comptes bancaires avant, par acte du 2 décembre 2022, de les assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan en dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat.

Les époux [O] ont sollicité l'annulation du contrat.

Par jugement du 22 juillet 2025, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

- annulé le contrat de mandat du 11 août 2020 présenté en pièce 1 de l'assignation introductive d'instance ou encore en pièce 1 des conclusions signifiées le 2 novembre 2023 ;

- débouté la société Vista [B] immobilier de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la société Vista [B] immobilier à payer aux époux [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour annuler le contrat de mandat, le tribunal a considéré que les exemplaires originaux du mandat produits par les parties étaient différents en ce qu'ils ne comportaient pas les mêmes mentions, notamment en ce qui concerne la date de signature du contrat et le numéro du mandat et que les époux [O] justifiaient par le biais d'attestations et de relevés [Adresse 5] qu'ils n'étaient pas présents à Besse-Sur-Issole le 11 août 2020, date de la signature renseignée sur l'exemplaire du mandat produit par l'agent immobilier.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, il a estimé que l'agent immobilier avait commis une faute en sollicitant une saisie conservatoire sur la base d'un document nul, alors même que les époux défendeurs ont toujours contesté s'être engagés envers elle, et que cette faute leur avait causé un préjudice.

Par acte du 28 août 2025, dirigé exclusivement contre M. [O], dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Vista [B] Immobilier a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

Mme [O] est intervenue volontairement à l'instance d'appel par conclusions du 24 février 2026.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 avril 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SARL Vista [B] immobilier demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' condamner solidairement les époux [O] à lui payer la somme de 13 000 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de mandat ;

' condamner solidairement les époux [O] à lui verser 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 24 février 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [O] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul le mandat exclusif de vente, débouté la société Vista [B] immobilier de l'ensemble de ses demandes et condamné société Vista [B] immobilier à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

' le rectifier en ce qu'il indique M. [C] [X] au lieu de M. [C] [O] ;

' l'infirmer en ce qu'il a condamné la société Vista [B] immobilier à leur payer 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

' condamner la société Vista [B] immobilier à leur payer 5 000 euros en réparation de leur préjudice ;

Y ajoutant,

' condamner la société Vista [B] immobilier à leur payer 2 500 euros pour recours abusif et 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande d'annulation du contrat

1.1 Moyens des parties

Les époux [O] font valoir que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-768 du 20 juillet 1972 imposent, à peine de nullité, que le contrat soit établi en double exemplaire, la mention sur chaque exemplaire du mandat du numéro d'inscription sur le registre des mandats, de sa date, du nom et du titulaire de la carte professionnelle, ainsi que les conditions de détermination de la rémunération du mandataire, les moyens de diffusion des annonces de commercialisation et lorsque une clause d'exclusivité est stipulée, les actions que le mandataire se proposent d'engager ainsi que les conditions de reddition des actions menées ; que la date de conclusion du contrat ne peut être apposée postérieurement au jour de sa signature ; que l'article 1104 du code civil et l'article L 221-9 du code de la consommation imposent, par ailleurs, au mandataire d'informer le mandant sur la portée et les conséquences du contrat, notamment en lui remettant une fiche d'information précontractuelle ; qu'en l'espèce, ils ont signé un exemplaire incomplet ne comportant pas le numéro du mandat, la date de signature, le nom du mandataire dans le corps du mandat, la durée d'application de la clause pénale, le détail des actions de commercialisation envisagées et les conditions de reddition, ces informations ayant été complétées plus tard par l'agent immobilier sur le seul exemplaire en sa possession ; que la comparaison des signatures apposées sur les deux exemplaires fait ressortir des différences, étant précisé qu'ils ne se trouvaient pas à [Localité 4] le 11 août 2020, date figurant sur l'exemplaire de l'agent immobilier.

Selon eux le contrat est nul sans qu'ils aient à démontrer l'existence d'un grief.

Ils ajoutent que, lors de l'unique rendez-vous qu'ils ont eu avec l'agent immobilier, celui-ci ne leur a pas remis de fiche précontractuelle d'information et de les a pas conseillés sur la portée de leur engagement alors qu'il s'agit d'un mandat exclusif reconductible par tacite reconduction.

La société [B] Vista immobilier réplique que le « double » laissé au mandant n'a qu'une valeur probatoire secondaire, ses lacunes ne faisant pas pour autant disparaître le contrat ; que seul le registre des mandants, régulièrement tenu fait foi des mandats inscrits ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux [O] ont bien signé le 11 août 2020 un contrat de mandat lui donnant l'exclusivité de la vente de leur immeuble puisque les échanges de SMS, les bons de visite et diverses attestations le démontrent ; qu'ils se prévalent de la nullité du mandat de mauvaise foi, afin de se soustraire à leur obligation de régler la commission qui lui est due ; qu'en tout état de cause, l'article 1353 du code civil exige la production d'un écrit pour prouver contre un autre écrit, de sorte que les mouvements bancaires, tickets de péage ou attestations produites par les époux [O] sont insuffisants pour prouver qu'ils n'ont pas signé ce contrat mais, en tout état de cause, le déplacement dont ils se prévalent leur laissait le temps de signer le contrat dans la matinée et par leur attitude, notamment les visites auxquelles ils ont consenti, ils ont eux-mêmes admis qu'elle était régulièrement mandatée ; que l'allégation de faux ne peut prospérer sans preuve, or en l'espèce, il n'est produit aucune expertise ni aucun matériel intrinsèque ou extrinsèque démontrant que la signature apposée sur l'exemplaire produit par l'agent immobilier est fausse.

Elle ajoute que les irrégularités du mandat au regard des dispositions de la loi Hoguet sont sanctionnées par une nullité relative, qui suppose la démonstration d'un grief et qu'en l'espèce, les époux [O] ne démontrent pas le grief que leur cause les irrégularités qu'ils dénoncent.

1.2 Réponse de la cour

A titre liminaire, il sera relevé que si les époux [O] soutiennent ne pas s'être engagés à l'égard de l'agent immobilier, les deux exemplaires originaux du contrat de mandat comportent la signature des deux parties.

Cet élément ne préjuge en rien de la validité du contrat, mais il établit qu'un contrat a bien été conclu entre les parties.

Par ailleurs, tout en faisant observer que les signatures portées sur les deux originaux ne sont pas strictement identiques, les époux [O] ne les dénient pas formellement, puisqu'ils contestent tout au plus avoir signé ce contrat à la date figurant dans l'exemplaire conservé par l'agent immobilier.

En tout état de cause, ils ne produisent aucun élément extérieur à l'acte permettant à la cour de retenir l'existence d'un faux, étant observé, s'agissant de la signature de deux originaux, qu'il n'est pas anormal que les signatures de chaque partie ne soient pas strictement identiques sur les deux exemplaires.

En application de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement exercer son activité d'entremise et prétendre à une commission que s'il dispose d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Il s'en déduit que l'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise.

La réglementation applicable aux contrats de mandat confiés aux agents immobiliers pour l'achat, la vente et la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis et de fonds de commerce, résultant de la loi précitée et de son décret d'application du 20 juillet 1972, impose pour la rédaction des contrat des règles de formes, notamment diverses mentions obligatoires ou interdites

En application de l'article 7 de la loi, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020, sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Il se déduit de ce texte que, la durée du mandat doit être limitée dans le temps, c'est-à-dire comporter un terme extinctif certain, et que le renouvellement ou la tacite reconduction ne peuvent être stipulés qu'à la condition que ses effets soient limités avec précision.

La date de signature du contrat est donc un élément essentiel du contrat, qui permet au mandant de déterminer le terme du contrat, notamment lorsqu'il s'agit d'un mandat donné à titre exclusif.

Selon les articles 6 de la loi et 72 de son décret d'application du 20 juillet 1972, l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant.

Par ailleurs, l'article 6 précité de la loi impose à l'agent immobilier, lorsque le contrat comporte une clause d'exclusivité de préciser dans celui-ci les actions qu'il s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte selon une périodicité déterminée par les parties.

Le contrat doit être rédigé en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, et ce à peine de nullité, ce qui implique que les mentions figurant sur les deux originaux soient identiques.

En l'espèce, l'exemplaire original du contrat produit par les époux [O] diffère de celui qui est produit par l'agent immobilier en ce qu'il ne comporte pas le n° d'inscription sur le registre des mandats. L'encadré « obligations particulières du mandataire » n'est pas renseigné, pas plus que les modalités de reddition des comptes, alors que le mandat comporte une clause d'exclusivité. Le paragraphe « conditions particulières » n'est pas renseigné. Au verso, les signatures des parties ne sont précédées d'aucune date.

Dans l'exemplaire original conservé par l'agent immobilier, le numéro d'inscription sur le registre des mandats est renseigné, l'encadré relatif aux obligations du mandataire est renseigné, qui précise que le mandataire s'engage à réaliser des visites et à faire la publicité de l'immeuble. Le contrat comporte une clause particulière qui ne figure pas dans l'autre exemplaire. Enfin, au verso, la signature des parties précédée de la date du 11 août 2020.

Il en résulte que les deux originaux ne comportent pas les mêmes mentions.

Sauf à sacrifier les droits du mandant, que la réglementation a pour vocation de protéger, il ne saurait être considéré comme le soutient l'agent immobilier que le « double » laissé au mandant n'a qu'une valeur probatoire secondaire.

La clause relative à la durée du mandat est ainsi rédigée : «  le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l'issue de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ».

Pour que le terme de l'engagement, qui doit impérativement être déterminé, puisse être fixé, le contrat doit être daté et cette date portée à la connaissance du mandant, étant rappelé que lorsque le mandat est exclusif, il rappelle la faculté de dénonciation ouverte à tout moment à chaque partie à l'issue du délai d'un délai de trois mois « à compter de sa signature ».

Or, en l'espèce, tel n'est pas le cas puisque l'exemplaire du contrat qui a été remis aux époux [O] ne comporte aucune date, de sorte qu'ils étaient dans l'incapacité de connaître le terme exact de la période d'irrévocabilité, puis de la tacite reconduction du contrat.

Les actions que le mandataire s'est engagé à réaliser pour exécuter la prestation et les modalités selon lesquelles il devait rendre compte aux mandants des actions effectuées pour son compte et leur périodicité, n'ont pas été portées à la connaissance des époux [O].

Enfin, l'exemplaire conservé par les mandants ne comporte pas le numéro d'inscription au registre des mandats. Or, quelles que soient les circonstances de signature du contrat, il incombe à l'agent immobilier de remettre au mandant un exemplaire du contrat daté et signé et comportant le numéro d'enregistrement du mandat.

La nullité d'un contrat est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

Par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle.

En l'espèce, les formalités précitées (date du contrat et ses effets sur la durée du contrat, et obligations du mandataire relative aux actions qu'il entend entreprendre et reddition des actions menées) ont pour objectif de protéger le mandant, mais il peut également être relevé que la règle du double original, qui implique que les mentions soient les mêmes, en interdisant aux agents immobiliers d'ajouter des mentions après la signature du contrat, relève aussi d'un souci de régulation de la profession.

Quoi qu'il en soit, en l'espèce, la déclaration d'intention d'aliéner a eu lieu en février 2021 et la signature de l'acte authentique le 15 novembre 2021. Or, l'agent immobilier soutient que la période d'irrévocabilité du mandat a pris fin, compte tenu de la signature du mandat le 11 août 2020, au 11 novembre 2021 et a été prorogée d'une durée supplémentaire de douze mois soit jusqu'au 11 novembre 2021.

Si l'absence du numéro d'inscription au registre des mandats ne fait pas grief aux époux [O], l'absence de date, en ne leur permettant pas de déterminer la durée du mandat et surtout de l'exclusivité, qui les empêchait de conclure directement avec un acheteur, leur fait grief.

Il n'y a pas lieu d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties relative à la date à laquelle le contrat a été signé dès lors que celle-ci ne figure pas sur l'exemplaire remis aux mandants.

Selon l'agent immobilier, cette nullité relative aurait en tout état de cause été couverte par la ratification ou la confirmation ultérieure par les mandants de ses actes.

La confirmation est l'acte juridique par lequel une personne fait disparaître les vices dont se trouve entachée une obligation contre laquelle elle aurait pu se pourvoir par voie de nullité.

Selon l'article 1182 du code civil, l'acte doit mentionner l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat (...). L'exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation (...) La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

En conséquence, la ratification ou confirmation d'un contrat nul suppose que le contractant auquel la nullité fait grief ait découvert le vice qui le rend nul et qu'il manifeste une volonté non équivoque de renoncer à la nullité.

L'acceptation par les mandants des visites organisés par l'agent immobilier ne suffit pas pour démontrer qu'ils ont eu connaissance de la nullité du contrat et qu'ils entendaient y renoncer.

Dans ces conditions, le témoignage de M. [P] selon lequel il a fait visiter le bien à plusieurs clients pour le compte de l'agent immobilier , dès lors qu'il n'émane pas des époux [O], ne saurait valoir confirmation au sens du texte précité.

Les bons de visite signés par M. [Y] [L], Mme [A] [R], et M. et Mme [G] ne peuvent davantage suffire pour considérer que les époux [O], en acceptant ces visites, ont entendu ratifier le mandat, puisque celles-ci ne démontrent pas qu'ils avaient connaissance des vices affectant le contrat.

Les captures d'écran d'échanges de SMS entre M. [C] [O] font état de discussions avec l'agent immobilier pour vendre deux parcelles alors que le mandat litigieux porte uniquement sur une parcelle de 611 m² au prix de 168 000 euros. Ils ne peuvent donc valoir ratification du contrat nul.

Enfin, le témoignage de M. [Z] qui indique avoir appris que le contrat avait été signé et vu l'exemplaire en possession de l'agent immobilier est également, pour les mêmes raisons, inopérant.

En conséquence, ces éléments étant insuffisants pour valoir confirmation de l'acte nul, le contrat soit être annulé, en ce compris sa clause pénale, dont la société [B] Vista Immobilier demande l'application.

Par suite, l'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de la clause pénale et doit être débouté de sa demande.

Le jugement sera confirmé, sauf à rectifier l'erreur matérielle figurant dans la décision en remplaçant le patronyme de M. [C] [X] par [O], [X] étant le nom patronymique de son épouse.

2/ Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

Les époux [O] sollicitent d'une part 5 000 euros de dommages-intérêts au motif qu'ils ont été confrontés à l'inertie de l'agent immobilier et contraints de trouver seul un acheteur, puis condamnés illégitimement à lui régler plusieurs sommes par le juge de l'exécution, alors qu'ils ont toujours contestés s'être engagés envers elle, d'autre part 2 500 euros au motif que l'appel est abusif.

La société Vista [B] immobilier n'a pas conclu sur ce point.

2.2 Réponse de la cour

L'exercice du droit d'ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d'un plaideur, y compris par confirmation en appel d'une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice dès lors que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne consacre pas une faute. Il en va différemment s'il est démontré que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l'espèce, tel n'est pas le cas. L'agent immobilier a sollicité une mesure conservatoire au motif qu'il estimait être en mesure de se prévaloir d'une apparence de créance et sa demande a été validée par une juridiction.

Cette procédure ne consacre en elle-même aucun abus.

S'agissant de l'action en justice, rien ne démontre que la demanderesse ne pouvait, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions, y compris en interjetant appel, notamment au regard de la teneur des motifs du présent arrêt, comparés à ceux du jugement.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné l'agent immobilier à payer des dommages-intérêts aux époux [O]. Ceux-ci seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

La société [B] Vista immobilier supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant et condamnée aux dépens, elle devra payer aux époux [O] une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Par ces motifs