CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 25/01381

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 318

N° RG 25/01381

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOKLD

[P] [I] [L] divorcée [G]

C/

[F] [M]

[U] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Romain CHERFILS

Me Maxime PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle JCP de TARASCON en date du 07 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01063.

APPELANTE

Madame [P] [I] [L] divorcée [G]

née le 31 Juillet 1970 à [Localité 1] ([Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Christian BREUIL, membre de la SELEURL CABINET BREUIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [F] [M]

né le 10 Mars 1973 à [Localité 3] (92),

Madame [U] [M]

née le 26 Avril 1976 à [Localité 4] (92),

demeurant tous deux [Adresse 2]

représentés par Me Maxime PLANTARD, membre de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 14 octobre 2019, Mme [P] [G] née [L] a donné à bail d'habitation aux époux [F] et [U] [M] une maison d'habitation dont elle venait de faire l'acquisition, située [Adresse 3] à [Localité 5] (Bouches-du-Rhône), moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros charges comprises.

Les locataires se sont rapidement plaints de désordres affectant leur jouissance. Un technicien commis par la commune de [Localité 5] a conclu à l'indécence du logement, à la suite de quoi la bailleresse a été mise en demeure d'effectuer certains travaux. Une première expertise amiable a été diligentée à l'initiative de l'assurance de protection juridique des époux [M], puis ces derniers ont obtenu en référé l'organisation d'une expertise judiciaire confiée à M. [F] [E], architecte DPLG.

Celui-ci a rendu son rapport le 26 décembre 2021, concluant que le logement ne respectait pas certains critères de décence et évaluant les préjudices subis par les locataires.

Parallèlement, une autre expertise a été diligentée par ce même technicien à l'initiative de Mme [G] et au contradictoire de ses vendeurs à l'effet de déterminer si l'immeuble était affecté de vices cachés.

Le bail a pris fin le 31 janvier 2021 par l'effet d'un congé donné par les locataires.

Par exploit délivré le 3 juin 2022, les époux [M] ont assigné Mme [G] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tarascon pour l'entendre condamner à réparer l'intégralité de leurs préjudices.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 7 juillet 2023, le tribunal a fait partiellement droit à leurs demandes en condamnant la défenderesse à leur payer les sommes de:

- 8 800,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- 3 000,00 euros au titre de leur préjudice moral,

- 2 126,08 euros au titre du préjudice financier lié à une surconsommation d'électricité (1 262,08 euros) et au versement indu d'une commission d'agence (864 euros),

- 519,45 euros au titre du préjudice matériel constitué par les dépenses de garde-meubles et de déménagement,

- 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- outre les dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise.

Les époux [M] ont été en revanche déboutés de leur demande en réparation d'un préjudice de santé.

Mme [G], qui a reçu signification de cette décision le 12 septembre 2023, a interjeté appel le 5 octobre suivant.

L'affaire a été radiée du rôle par ordonnance du conseiller de la mise en état prononcée le 17 avril 2024 pour inexécution du jugement, puis réinscrite le 5 février 2025 à la demande de l'appelante sur justification du paiement des sommes dues, la procédure restant en l'état des conclusions échangées antérieurement à la radiation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 janvier 2024, Mme [P] [G] née [L] fait valoir qu'elle avait confié la gestion locative de la villa à un agent immobilier, qu'elle a découvert tardivement l'existence de malfaçons ou de vices cachés pour lesquels elle a poursuivi ses vendeurs en justice, et qu'elle n'est pas restée passive face aux doléances de ses locataires. Elle discute en outre chacun des postes de préjudices invoqués par ces derniers.

Elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- de réduire l'indemnisation des époux [M] à 1 540 euros au titre du préjudice de jouissance, 250 euros au titre du préjudice financier et 519,45 euros au titre du préjudice matériel,

- de débouter les intimés du surplus de leurs prétentions,

- de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,

- et de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Dans leurs conclusions en réplique notifiées le 22 mars 2024, M. [F] [M] et Mme [U] [M] son épouse, reprenant l'intégralité des prétentions soumises au premier juge, demandent à la cour de débouter Mme [G] des fins de son appel et de la condamner à leur payer les sommes suivantes :

- 9 889,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- 5 000,00 euros au titre de leur préjudice moral,

- 1 262,08 euros au titre du préjudice financier lié à une surconsommation d'électricité,

- 519,45 euros au titre de leur préjudice matériel,

- 3 000,00 euros au titre de leur préjudice de santé,

- 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- outre leurs entiers dépens comprenant les frais d'expertise.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience.

DISCUSSION

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, de lui assurer une jouissance paisible, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

Les critères du logement décent sont définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l'espèce, l'expert judiciaire M. [F] [E] indique dans son rapport que le logement loué ne satisfaisait pas à trois de ces critères :

- il n'était pas protégé complètement contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau,

- il présentait un risque physique pour les occupants en raison des défauts du carrelage, du descellement des margelles de la piscine et de l'absence de protection d'une fosse,

- il était dépourvu de dispositif d'aération suffisante, l'humidité ambiante générant le développement de moisissures dans toutes les pièces.

L'expert a relevé en outre d'autres désordres mineurs affectant l'évacuation du bac de douche, la contrepente du lavabo de la salle de bain, la motorisation du store, le fonctionnement du portail automatique, de l'interphone et des équipements de cuisine.

La bailleresse ne peut s'exonérer de sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de ses locataires en invoquant l'existence de vices cachés lors de la vente de l'immeuble ou les négligences de son agent immobilier, étant précisé qu'elle conserve son recours personnel contre les vendeurs ou son mandataire.

Il apparaît que le premier juge a fait une juste appréciation des préjudices subis par les locataires, par des motifs pertinents que la cour adopte, de sorte que l'appelante doit être déboutée des fins de son recours.

La demande d'octroi de délais de paiement est désormais sans objet du fait de l'exécution des condamnations prononcées en première instance.

Enfin, la cour n'est pas saisie d'un appel incident de la part des intimés dans les formes prescrites à l'article 954 du code de procédure civile, puisque le dispositif de leurs conclusions ne contient aucune demande d'infirmation de l'un quelconque des chefs de jugement.

PAR CES MOTIFS