CA Basse Terre, 19 juin 2026, RG 25/01132

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 327 DU 19 JUIN 2026

N° RG 25/01132 -

N° Portalis DBV7-V-B7J-D2YL

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de de POINTE-A-PITRE en date du 26 septembre 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 25/00223

APPELANTE :

S.A.R.L. [P]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédéric CANDELON-BERRUETA, de la SELARL CANDELON-BERRUETA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A.S. ELITE ECOLOGIE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Michaël SARDA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Cledat, conseillère,chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Cledat, conseillère,

Mme Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 juin 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale .

ARRET :

- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat .

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 5 juillet 2024, la S.A.R.L. [P] a donné en location à la S.A.S. ELITE ECOLOGIE, moyennant un loyer, avec clause d'indexation, de 5 740 euros par mois hors taxes et hors charges, un bâtiment à usage commercial et de bureau sis à [Adresse 5], édifié sur un terrain y cadastré sous le n° [Cadastre 1] de la section AN pour 40 a, et ce pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2024, afin d'y exploiter une activité de production d'eau chaude sanitaire, captage et distribution d'eau, rénovation de l'habitat, conseil et commercialisation d'équipements pour l'amélioration de l'habitat;

Ce contrat de bail contient (en page 23) une clause résolutoire ;

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 mars 2025, la société [P], bailleresse, a mis en demeure la société ELITE ECOLOGIE, preneur, de lui régler sous 8 jours la somme de 6 735,31 euros représentant le loyer impayé échu le 1er mars 2025 et des pénalités de retard;

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la même bailleresse a fait délivrer à la société ELITE ECOLOGIE un commandement de payer la somme de 21 710,10 euros représentant trois mois de loyers et charges impayés et des dommages et intérêts, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail ;

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, elle l'a ensuite fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2025,

- ordonner par conséquent l'expulsion de la société ELITE ECOLOGIE et de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce avec le concours de la force publique s'il y avait lieu,

- condamner la société ELITE ECOLOGIE à payer à titre provisionnel à la société [P] la somme de 26 691 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, impôts et indemnités d'occupation restant dus au 17 juin 2025 inclus,

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société ELITE ECOLOGIE à la somme mensuelle de 6 672,75 euros à compter du 17 juin 2025, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés et y condamner ladite société en tant que de besoin,

- condamner la même société à payer à la société [P] :

** la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer, soit 237,17 euros,

** la somme de 2 669,10 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes dues,

- déclarer acquis à la société [P] le dépôt de garantie à titre de réparation du préjudice,

- rejeter toute demande de délais de paiement comme étant injustifiée ;

En l'absence de comparution de la société ELITE ECOLOGIE, et par ordonnance réputée contradictoire du 26 septembre 2025, le juge des référés, faisant application notamment des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile :

- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation, à la date du 16 juin 2025, du bail conclu le 5 juillet 2024,

- a dit que dans le mois de la signification de cette ordonnance, la société ELITE ECOLOGIE devrait rendre les locaux qu'elle occupait,

- à défaut, a ordonné l'expulsion de la société ELITE ECOLOGIE et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec, si besoin était, le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné dès à présent la société ELITE ECOLOGIE à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes :

** 25 236,32 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus au 10 juin 2025,

** une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, charges comprises, à compter du 17 juin 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,

- a dit d'office n'y avoir lieu à référé pour les demandes au titre de l'application de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

- a dit en conséquence que ce dépôt de garantie, soit 11 480 euros, demeurerait acquis à la requérante mais viendrait en déduction de la créance de loyers et indemnités d'occupation au 10 juin 2025,

- et a condamné la société ELITE ECOLOGIE aux dépens, comprenant le coût du commandement du 16 mai 2025, et à payer à la société [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société [P] a relévé appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 6 octobre 2025, en indiquant expressément que cet appel tendait à l'infirmation des chefs de jugement par lesquels le juge des référés :

- a dit n'y avoir lieu à référé pour les demandes au titre de l'application de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

- a dit en conséquence que ce dépôt de garantie, soit la somme de 11 480 euros, demeurerait acquis à la requérante mais viendrait en déduction de la créance de loyers et indemnités d'occupation au 10 juin 2025 ;

Suivant avis du greffe notifié, par RPVA, au conseil de l'appelante le 12 novembre 2025, la procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 23 mars 2026 et de la date prévisible de clôture au 16 mars 2026, en suite de quoi ladite appelante, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, a fait signifier sa déclaration d'appel et cet avis à l'intimée ;

Celle-ci a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 20 novembre 2025 ; elle n'a cependant jamais conclu au fond ;

La société [P] a conclu au fond par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'intimée, par RPVA, le 30 décembre 2025 ;

L'ordonnance de clôture est intervenue, comme prévu, le 16 mars 2026 et cause et parties y ont été renvoyées à l'audience du 23 mars 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour ;

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses conclusions remises au greffe le 30 décembre 2025, la S.A.R.L. [P], appelante, conclut aux fins de voir :

- confirmer la décision querellée en ce qu'elle a :

** constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation, à la date du 16 juin 2025, du bail conclu le 5 juillet 2024,

** ordonné l'expulsion de la société ELITE ECOLOGIE et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec, si besoin était, le concours de la force publique et d'un serrurier,

** condamné la société ELITE ECOLOGIE à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes :

*** 25 236,32 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus au 10 juin 2025,

*** une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, charges comprises, (soit 6 675,75 euros), à compter du 17 juin 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,

** et a condamné la société ELITE ECOLOGIE aux dépens, comprenant le coût du commandement du 16 mai 2025, et à payer à la société [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'infirmer en ce qu'elle a :

** dit n'y avoir lieu à référé pour les demandes au titre de l'application de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

** dit en conséquence que ce dépôt de garantie, soit la somme de 11 480 euros, demeurerait acquis à la société [P], mais viendrait en déduction de la créance de loyers et indemnités d'occupation au 10 juin 2025,

Statuant à nouveau,

- déclarer acquis à la société [P] le dépôt de garantie en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

- condamner la S.A.S. ELITE ECOLOGIE à payer la somme de 2 523,63 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes dues et à titre de clause pénale,

- condamner la même société à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

A ces fins, la société [P] expose en substance :

- que le montant du dépôt de garantie que lui a réglé la locataire à son entrée dans les lieux lui est acquis en stricte application de 'l'article' 7 (en réalité page 7) du contrat de bail,

- et que la clause pénale de la page 24 du même contrat stipule clairement qu'à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 15 jours après réception par le preneur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier serait transmis au commissaire de justice et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

Pour le surplus de ses explications, il est expressément référé à ces écritures;

MOTIFS DE L'ARRET

Observation liminaire

Attendu qu'aux termes de l'article 954 al 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs; qu'en l'espèce, l'intimée a constitué avocat mais n'a pas conclu, si bien qu'elle est réputée s'approprier les motifs du premier juge quant aux dispositions critiquées par l'appelante ;

I- Sur la recevabilité de l'appel

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 490 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont susceptibles d'appel dans le délai de quinze jours, lequel délai court à compter de leur signification, sous réserve des délais de distance de l'article 644 du même code ;

Attendu qu'en l'espèce, la société [P], dont le siège est en GUADELOUPE et qui, par suite, ne bénéficie d'aucun délai de distance, a relevé appel le 6 octobre 2025 de l'ordonnance de référé rendue le 26 septembre précédent, si bien que, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette décision lui avait été préalablement signifiée, cet appel est recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur la portée de la saisine de la cour

Attendu qu'aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ;

Attendu qu'il résulte de la déclaration d'appel de la société [P], laquelle opère effet dévolutif, que celle-ci n'a déféré expressément à la cour que les dispositions de l'ordonnance querellée qui lui font grief, celles par lesquelles le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé pour les demandes au titre de l'application de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et a dit en conséquence que ce dépôt de garantie, soit la somme de 11 480 euros, demeurerait acquis à la société [P], mais viendrait en déduction de la créance de loyers et indemnités d'occupation au 10 juin 2025, et ce à l'exclusion de celles qui ont trait à la résiliation du bail, à l'expulsion de la locataire et aux condamnations financières de celle-ci ; qu'elle aurait d'ailleurs été irrecevable à déférer ces dispositions en l'absence de succombance ;

Attendu que, cependant, au dispositif de ses conclusions d'appelante, elle demande la confirmation du jugement de tous les chefs ainsi non déférés par elle, non plus que par l'intimée dans le cadre d'un appel incident ; qu'il n'y sera pas statué puisque la cour n'en est pas valablement saisie ;

III- Sur les demandes de la société [P] au titre du dépôt de garantie et de la 'clause pénale'

Attendu qu'aux termes de l'article 835 al 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, en référé, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;

Attendu qu'une telle contestation peut être bien sûr soulevée par le défendeur au référé quand il y comparaît, ou être constatée d'office par le juge des référés lorsque, comme en l'espèce devant le premier juge, ce défendeur n'a pas comparu et qu'il devait être fait application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, aux termes desquelles lorsque le défendeur ne comparaît pas et qu'il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne peut faire droit aux demandes du requérant qu'autant qu'il les estime régulières, recevables et bien fondées ;

Attendu que dans l'ordonnance querellée le juge des référés a estimé n'avoir pas le pouvoir, en regard des termes restrictifs à cet égard de l'article 835 al 2 précité, d'allouer les indemnités sollicitées (dépôt de garantie et clause pénale) compte tenu du fait que selon lui il s'agissait dans les deux cas de clauses pénales susceptibles de modération 'par le juge du fond' ;

Attendu qu'en ne concluant pas, alors que régulièrement représentée à l'instance d'appel, la société ELITE ECOLOGIE fait siens les motifs du premier juge ;

Mais attendu qu'à l'encontre de l'opinion de ce dernier, le juge des référés reçoit bel et bien de l'article 835 al 2 précité le pouvoir d'allouer au demandeur une somme provisionnelle à valoir sur l'application d'une clause pénale contractuelle (3ème Civ Cour de cass 14 décembre 1988, pourvoi 87-14-424), la seule condition imposée par ce texte pour ce faire étant qu'il n'existe aucune contestation sérieuse, ni intrinsèque ni de la part du défendeur ;

Attendu qu'il n'est pas contestable que la stipulation du bail (page 7) permettant au bailleur de conserver par devers lui le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation de plein droit par l'effet de sa clause résolutoire, est une clause pénale ;

Or, attendu qu'outre qu'à deux reprises, en première instance et en appel, la société ELITE ECOLOGIE ait fait choix de ne point conclure, soit qu'elle n'ait pas comparu (première instance), soit que, bien que représentée, elle n'ait remis au greffe aucunes conclusions d'intimée (instance d'appel), et, partant, de s'interdire de soulever la moindre contestation à l'égard des deux demandes de la bailleresse au titre des clauses pénales insérées au bail (pages 7 et 24), force est de constater que lesdites clauses sont sufffisamment claires, explicites et équilibrées au regard des sommes en jeu dans le cadre d'un bail commercial au loyer initial de près de 6 000 euros, pour, en l'absence de démonstration, de la part du locataire, de leur caractère manifestement excessif, recevoir application, y compris dans le cadre provisionnel autorisé par l'alinéa 2 de l'article 835 précité ;

Attendu que s'agissant de la première des sommes demandées par le bailleur, il est en effet expressément stipulé, en pages 7 et 8 du bail, qu'en cas de résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, 'le (...) dépôt de garantie restera(it) acquis au bailleur sans préjudice du paiement des loyers dus et tous autres droits et actions en dommages et intérêts' ; qu'il est constant ce dépôt de garantie, payé au bailleur à l'entrée dans les lieux, est d'un montant de 11 480 euros représentant seulement deux mois de loyers pour un bail conclu pour une durée de 12 ans ; qu'il en résulte que cette pénalité n'est pas intrisèquement excessive, ce pourquoi, sur infirmation de la décision déférée de ce chef, la société [P] sera autorisée à conserver la somme correspondante par devers elle à titre indemnitaire, laquelle lui est définitivement acquise ;

Attendu que la clause pénale, expressément qualifiée comme telle, en page 24 du bail, stipule quant à elle qu'à défaut de paiement des loyers, accessoires et sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le preneur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier est transmis au commissaire de justice et les sommes dues sont automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux, indépendamment de tous frais de commandement et de recette ;

Attendu que cette clause pénale répond ainsi à un objectif totalement distinct de celui de la clause des pages 7 et 8 ci-avant analysée, puisqu'elle est explicitement destinée à réparer les frais de contentieux, y compris, par suite, les frais des procédures judiciaires, alors que la seconde tend à indemniser le bailleur, forfaitairement, de la résiliation du bail par la faute du preneur ; que son quantum de 10 % n'est pas a priori manifestement excessif, ce d'autant que la demande de ce chef n'est que de la somme incontestée de 2 523,63 euros, et la société ELITE ECOLOGIE, qui ne conclut pas, ne fait état et ne produit aucun élément qui démontrerait le contraire ; qu'il y a donc lieu, sur infirmation de l'ordonnance querellée de ce chef, de condamner la société ELITE ECOLOGIE à payer ladite somme à son ancienne bailleresse;

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que les dépens et frais irrépétibles de première instance ne sont pas déférés à la cour ;

Attendu que, succombant en appel, la société ELITE ECOLOGIE en supportera les entiers dépens ;

Attendu qu'en revanche, des considérations tenant à l'équité, laquelle doit être appréciée à l'aune de la clause pénale de la page 24 qui stipule expressément qu'elle a pour objet de réparer les frais de contentieux de la société [P], justifient de débouter cette dernière de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;

PAR CES MOTIFS