CA Basse Terre, 26 juin 2026, RG 25/00951

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 351 DU 26 JUIN 2026

N° RG 25/00951 - N° Portalis DBV7-V-B7J-D2NP

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 25 juin 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 25/00052

APPELANTE :

S.C.I. DELMAQUI représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES représentée par Me [F] [R].

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédéric CANDELON-BERRUETA de la SELARL CANDELON BERRUETA, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 84)

INTIMÉS :

M. [K] [T] [J]

[Localité 2]

[Localité 3]

Non représenté.

S.A.R..L. SARL ANTHOCHIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Pascal BICHARA-JABOUR, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 14)

S.A.S. SIKAFRUITS SM en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Non représentée.

COMPOSITION DE LA COUR :

Madame Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

En application des dispositions des article 906 et 906-5 du code de procédure, l'affaire a été débattue le 20 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 juin 2026.

GREFFIER :

Lors des débats : Mme Lucile POMMIER, greffier principal.

Lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Par défaut ; signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffier.

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PROCÉDURE

Alléguant l'occupation sans droit ni titre d'un entrepôt sur des terrains dont elle a financé l'acquisition dans le cadre d'un crédit-bail, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, la SCI Delmaqui représentée par son administrateur provisoire la SELARL Ajassociés, représentée par Me [R] [F] a fait assigner la SARL Anthochia, la SAS Sikafruits et M. [K] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir le constat de l'occupation sans droit ni titre, l'expulsion, le paiement d'une indemnité d'occupation de 10 000 euros par mois à compter du 1er septembre 2024, leur condamnation au paiement des dépens et de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 25 juin 2025, le juge des référés a :

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent, par provision,

- donné acte à la société Antochia de la remise des clefs à la société Delmaqui ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ;

- déclaré la SCI Delmaqui irrecevable en ses autres demandes contre la société Sikafruits S.M. ;

- dit n'y avoir lieu à référé à l'encontre des demandes dirigées contre M. [J] et la société Anthochia ;

- rejeté la demande de provision de la société Delmaqui dirigée contre M. [J] et la société Anthochia ;

- condamné la société Delmaqui au paiement des dépens et à payer à la société Anthochia la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 31 juillet 2025, la SCI Delmaqui a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déclarée irrecevable en ses autres demandes contre la société Sikafruits S.M. dit n'y avoir lieu à référé à l'encontre des demandes dirigées contre M. [J] et la société Anthochia, rejeté la demande de provision de la société Delmaqui dirigée contre M. [J] et la société Anthochia, l'a condamnée au paiement des dépens et à payer à la société Antochia la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'avis du greffe portant orientation de l'affaire à bref délai a été délivré le 1er septembre 2025. La déclaration d'appel a été signifiée le 4 septembre 2025 à la société SAS Sikafruits SM, à la société Anthochia, personnes morales, par dépôt à l'étude après vérification de l'adresse, à M. [J] par dépôt à l'étude après vérification de l'adresse. La société Sikafruits SM et M. [J] n'ont pas constitué avocat.

Suivant conclusions d'appel du 11 septembre 2025 signifiées le 16 septembre 2025 et le 2 octobre 2025, par dernières conclusions communiquées le 16 décembre 2025, auxquelles il convient de reporter pour plus ample exposé, la SCI Delmaqui a sollicité de :

- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle l'a déclarée irrecevable en ses autres demandes contre la société Sikafruits S.M. , dit n'y avoir lieu à référé à l'encontre des demandes dirigées contre M. [J] et la société Anthochia, rejeté la demande de provision de la société Delmaqui dirigée contre M. [J] et la société Anthochia, l'a condamnée au paiement des dépens et à payer à la société Antochia la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

- dire et juger que M. [J] [K], la société Sikafruits S.M. et la SARL Anthochia ont été occupants sans droit ni titre des terrains et d'un entrepôt de 1 125 m² avec auvent de 800 m² cadastrés AN [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 5] ;

- condamner solidairement M. [J] [K], la société Sikafruits S.M. et la SARL Anthochia M. [J] [K], la société Anthochia S.M. et la SARL Anthochia à payer à la SCI Delmaqui une indemnité d'occupation de 78 120 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à remise des clefs à l'administrateur le 6 avril 2025,

A défaut,

- condamner la société Anthochia à payer à la SCI Delmaqui une indemnité d'occupation de 78 120 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à remise des clefs à l'administrateur le 6 avril 2025,

- condamner solidairement M. [J] [K], la société Sikafruits S.M. et la SARL Anthochia à payer à la SCI Delmaqui une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [J] [K], la société Sikafruits S.M. et la SARL Anthochia à payer les entiers dépens y compris le coût du constat d'huissier de justice du 28 novembre 2024.

Elle a fait valoir avoir financé l'acquisition dans le cadre d'un crédit bail d'un entrepôt et de terrains, sa qualité de crédit-preneur, la sous location, avec l'accord de la société Finamur des biens à la SAS Sikafruits depuis le 6 avril 2005 moyennant un loyer de 14 747 euros HT jusqu'à sa liquidation judiciaire le 3 mai 2024, que la SAS Sikafruits a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire laissant un impayé à ce titre de 269 865,15 euros, qu'elle a déclaré une créance de 209 865,15 euros, que malgré la résiliation du contrat de sous location, l'entrepôt était toujours exploité ce qui a été constaté par huissier de justice le 28 novembre 2024, la SARL Anthochia, dont le président est M. [J] lui ayant produit un bail accordé par la SAS Sikafruits, également présidée par M. [J] en dépit de l'interdiction de sous location, que le juge des référés a confondu la SAS Sikafruits en liquidation judiciaire N°RCS 481590735 avec la SAS Sikafruits SM in bonis N° RCS 951692987, qu'étant crédit-preneur et locataire principal, elle a intérêt et qualité à agir, que peu importe qu'elle ne soit pas propriétaire, puisque le contrat interdisait la sous-location, que les autres parties n'ont aucun droit sur les terrains et l'entrepôt, que leur bonne foi éventuelle est indifférente, que celui qui se maintient dans les lieux est débiteur d'une indemnité d'occupation, que l'argument de l'opposabilité du bail est un moyen de droit soulevé d'office sans réouverture des débats, que sa demande de provision est fondée.

Par conclusions communiquées le 7 novembre 2025, la société Antochia a demandé de:

- statuer ce que de droit sur la nécessité de l'appel,

- le dire mal fondé,

- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

- condamner la SCI Delmaqui au paiement des dépens et de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que l'appelante n'était pas propriétaire du bien litigieux, qu'elle-même était de bonne foi s'étant engagée dans un bail commercial avec la SAS Sikafruits, qu'elle a investi dans du matériel, que la demande d'indemnité d'occupation ne peut être soutenue par l'appelante qui n'est pas propriétaire, qu'elle n'a commis aucune faute.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2026. l'affaire a été fixée à plaider le 20 avril 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026.

En cours de délibéré, la cour a sollicité les observations des parties sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation devant le juge des référés, lequel peut, le cas échéant, seulement accorder une provision. L'appelante a fait valoir que la rubrique discussion de ses conclusions comportait un chapitre «demande de provision», qu'en référé seule une provision peut être accordée.

Motifs de la décision

L'arrêt est rendu par défaut en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 4 septembre 2025 à la société Sikafruits et à M. [J] par dépôt à l'étude.

Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a constaté que la société Anthochia avait remis les clefs, de sorte qu'il n'y avait plus lieu de statuer sur la demande d'expulsion, qu'en absence du mandataire judiciaire représentant la société Sikafruits en liquidation judiciaire, la demande de condamnation au paiement d'une somme était irrecevable, qu'il existait une contestation sérieuse relativement à la demande de paiement d'une provision sur l'indemnité d'occupation en présence d'un bail commercial dont l'opposabilité posait question, ayant été conclu quatre mois après le jugement de liquidation judiciaire et en dehors que mandataire judiciaire, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de paiement d'une provision.

La disposition de l'ordonnance qui dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion, sans autre précision n'a pas été déférée à la cour.

Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il est établi par les pièces et il n'est pas contesté que la SCI Delmaqui n'est pas propriétaire des lieux litigieux à savoir la parcelle et le hangar «ancien entrepôt Coca-Cola», quand bien même son objet social serait l'acquisition et la gestion de tous immeubles et notamment d'un immeuble sis à [Adresse 5], «ancien dépôt Coca-Cola». En effet, par acte notarié du 23 juillet 2014, la SA Finamur a acquis cet immeuble de la SCI [Adresse 6] et la société Delmaqui est intervenue à l'acte en qualité de crédit-preneur. Par acte notarié du 23 juillet 2014, la société Finamur, bailleur, a consenti à la SCI Delmaqui, preneur, une location, lui laissant la faculté d'acquérir l'immeuble, l'acte rappelle que c'est à la demande du preneur que le bailleur a acquis l'immeuble objet du crédit-bail, que c'est en connaissance de cause que le preneur assume cette situation locative et que les locaux sont loués à la SAS Sikafruits ( RCS Pointe-à-Pitre N° 481 590 735) en vertu d'un bail, résilié le même jour. Le 22 juillet 2014, la SCI Delmaqui a consenti un contrat de sous-location à la SAS Sikafruits sur l'immeuble. Cette même société Sikafruits ( RCS [Localité 6] N° 481 590 735) a fait l'objet d'un jugement d'ouverture d'une liquidation judiciaire le 3 mai 2024, suivant déclaration de cessation des paiements du 13 juin 2023.

Dans le cadre de la procédure de référé, la SARL Anthochia a effectivement produit un bail commercial qui lui a été consenti sur les mêmes locaux le 1er septembre 2024 par la SA Sikafruits S.M. (RCS [Localité 6] N°951 692 987) étant relevé que d'autres locaux, sis à la même adresse ont fait l'objet d'un bail accordé le 1er mars 2023, par M. [T] [J] à la SAS Sikafruits S.M., l'extrait RNE mentionnant pour cette société, SIREN N°951 692 987, qu'elle est dirigée par M. [U] [K] [T].

Si ces éléments ne ressortent pas de l'ordonnance de référé critiquée et si le premier juge n'a pas distingué entre la SAS Sikafruits en procédure collective et la SAS Sikafruits S.M. in bonis à la date du Kbis du 4 septembre 2025, la société ayant été immatriculée le 16 avril 2025, suivant une première immatriculation du 19 avril 2023, il ne ressort pas de l'assignation en référé que ces éléments lui ont été explicitement soumis, alors que le juge des référés est le juge de l'évidence ou de l'urgence, selon le cas.

Pour autant, il résulte de ces éléments que l'ordonnance de référé doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré les demandes formées contre la SAS Sikafruits, sans autre précision, irrecevables, en considération de la procédure collective.

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Si en l'espèce, la SCI Delmaqui n'est pas propriétaire des biens litigieux, elle est titulaire d'un titre effectif et, elle ne soutient plus la demande d'expulsion, mais seulement le constat d'une occupation sans droit ni titre, qui est démontrée à compter du 1er mars 2023, date à laquelle M. [T] [J] a accordé à la SAS Sikafruits S.M. un bail commercial et à compter du 1er septembre 2024, date à laquelle la SAS Sikafruits S.M. a accordé à la SARL Anthochia un bail commercial.

L'ordonnance de référé doit être infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées contre M. [J] et la société Anthochia. Il y a lieu de constater l'occupation sans droit ni titre de la SAS Sikafruits S.M. (RCS [Localité 6] N°951 692 987), de M. [K] [T] [J] à compter du 1er mars 2023 et de la SARL Anthochia à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à la remise des clefs le 6 avril 2025. La SARL Anthochia est déboutée de ses demandes contraires.

Ni la SAS Sikafruits S.M. (RCS [Localité 6] N°951 692 987), ni M. [K] [T] [J] n'ont comparu, de sorte qu'aucun moyen de défense n'a été opposé aux prétentions de la demanderesse au référé par ceux-ci.

En l'espèce, considérant que le juge des référés ne peut qu'accorder une provision et que c'est une demande de provision qui a été explicitement rejetée par le premier juge, que l'appelante est crédit-preneur des biens, entrepôt et terrains, qui sont occupés en vertu d'une sous-location, interdite par le bail la liant à la SAS Sikafruits, actuellement en liquidation judiciaire, par la SAS Sikafruits S.M. (RCS Pointe-à-Pitre N°951 692 987) représentée par M. [K] [T] [J] à compter du 1er mars 2023 et par la SARL Anthochia à compter du 1er septembre 2024 dont le président est M. [J], il y a lieu, infirmant l'ordonnance de référé en sa disposition critiquée, de condamner solidairement M. [J] [K], la société Anthochia S.M. et la SARL Anthochia à payer à la SCI Delmaqui une provision sur l'indemnité d'occupation de 78 120 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à remise des clefs à l'administrateur le 6 avril 2025.

L'ordonnance de référé doit être infirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Sikafruits S.M. (RCS [Localité 6] N°951 692 987), M. [K] [T] [J] et la SARL Anthochia sont condamnés in solidum au paiement des dépens de première instance et d'appel, hors le coût du constat d'huissier de justice du 28 novembre 2024, puisque seuls sont compris dans les dépens ceux prévus par l'article 695 du code de procédure civile et les constats exigés par la juridiction. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la SARL Anthochia est déboutée de sa demande. La SAS Sikafruits S.M. (RCS Pointe-à-Pitre N°951 692 987), M. [K] [T] [J] et la SARL Anthochia sont condamnés in solidum à payer à la SCI Delmaqui une somme de 3 500 euros.

Par ces motifs