CA Basse Terre, 18 juin 2026, RG 25/00604

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 315 DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/00604 - N° Portalis DBV7-V-B7J-DZ3I

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 09 mai 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 23/02054.

APPELANTES :

Mme [T], [L], [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

E.U.R.L. LA ROSE DU BRESIL Société à responsabilité limité, représentée par sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentées par Me Myriam WIN BOMPARD, avocat au barreau de

Guadeloupe/[Localité 2]/[Localité 3] (Toque 114)

INTIMES :

Mme [Q] [V] [U] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [D] [B] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me André LETIN, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-

[Localité 5]/[Localité 3] (Toque 60)

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, présidente d'audience,

Mme Rozenn LE GOFF, conseillère

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère

DÉBATS :

En application des dispositions des articles 14 et 914-5 du code de procédure civile,

l'affaire a été débattue le 2 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas

opposés devant Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, président et Mme Rozenn LE

GOFF, conseiller. Le rapport oral a été fait avant les plaidoiries. Ces magistrats ont

rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. Les parties ont été avisées que

l'arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la cour le

28 mai 2026, après prorogation au 18 juin 2026.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire. Signé par Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, présidente et par Mme

Yolande MODESTE, greffier.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2000, M. [D] [Y] a donné à bail commercial à Mme [T] [J] deux maisons sises section [Adresse 1] à [Localité 6] aux fins de leur exploitation touristique.

Par acte des 23 et 28 octobre 2013 publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] (971), M. [Y] a acquis des mains de l'Etat les parcelles cadastrées AL [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3] (provenant de la division de celle cadastrée AL [Cadastre 4]) sises au lieu précité.

Se prévalant de la résiliation de ce bail commercial prononcée par jugement du 5 janvier 2012 du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre et de ses droits de propriétaire sur la parcelle AL [Cadastre 3] (anciennement AL [Cadastre 4]) occupée par Mme [I] et l'EURL La rose du Brésil, par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, M. [D] [Y] et Mme [Q] [V] [U] épouse [Y] (M. et Mme [Y]) ont fait assigner ces dernières devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir leur expulsion sous astreinte et le paiement d'une indemnité d'occupation outre d'une indemnité de procédure et des dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 9 mai 2025, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

- ordonné l'expulsion de Mme [I] et de la société La rose du Brésil ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux objets du bail du 1er juin 2000, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce pendant une durée de quatre mois,

- condamné Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer aux Consorts [Y] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à hauteur du loyer mensuel, soit 1 372,04 euros par mois, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer à M. et Mme [Y] la somme de 197 573,76 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du mois de mai 2013 à la date de la présente décision,

- condamné Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue le 2 juin 2025, Mme [T] [J] et la société La rose du Brésil ont interjeté appel de ce jugement -à elles signifié le 25 juin 2025- déférant l'ensemble des chefs du jugement critiqué à la censure de la cour.

M. et Mme [Y] ont constitué avocat le 27 juin 2025.

Par ordonnance du 23 juillet 2025, le premier président de la cour d'appel de Basse-Terre, a débouté Mme [J] et la société La rose du Brésil de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire, débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes en référé, condamné Mme [J] et la société La rose du Brésil au paiement des dépens et à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a

débouté M. et Mme [Y] de leur demande de radiation de l'affaire enregistrée sous le numéro RG n°25/00604, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état et dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond.

L'instruction a été close le 1er décembre 2025 puis à la demande des parties, par ordonnance du 26 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a fixé l'examen de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 2 mars 2026.

Retenue à cette audience, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 lequel délibéré a été prorogé pour des raisons de service au 18 juin 2026, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions du 2 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, Mme [J] et la société La rose du Brésil, appelantes, demandent à la cour, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, de :

- déclarer l'appel de Mme [J] et de la société La rose du Brésil recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise des chefs suivants en ce qu'elle a ordonné l'expulsion au motif d'occupation sans droit ni titre des concluantes sous astreinte de la parcelle AL [Cadastre 4] où elles exploitent un fonds de commerce d'hôtel restaurant depuis plus d'une trentaine d'années, prononcé des condamnations pécuniaires au bénéfice des époux [Y] portant sur une indemnité d'occupation à hauteur de 1 372,04 euros mensuels et une périodicité débutant en 2013, condamné les concluantes au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sans préjudice des dépens de l'instance,

Statuant à nouveau,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 9 mai 2025,

- déclarer Mme [O] [S] épouse [Y] irrecevable à intervenir en la cause pour défaut de qualité à agir,

- débouter M. [Y] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes ainsi que de tout appel incident,

- condamner in solidum les époux [Y] à payer aux concluantes la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner en outre sous la même solidarité aux entiers dépens tant de première instance que d'appel distraits au profit de Mme Win Bompard, avocat postulant sur sa due affirmation de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Mme [J] et la société La rose du Brésil soutiennent en substance être fondées à revendiquer la parcelle litigieuse aux motifs que la vente intervenue le 28 octobre 2013 au profit de M. [Y] a été établie en fraude de leurs droits prioritaires d'exploitant commercial sur la zone des 50 pas géométriques ce qui constitue une voie de fait d'autant plus que la première avait obtenu le 21 septembre 2012 une autorisation d'occupation annulée par décision administrative du 17 juin 2014 faisant l'objet d'un recours pendant devant la cour d'appel administrative de Bordeaux. Elles ajoutent que de ce fait leur expulsion ne peut être ordonnée et que dans tous les cas, toute indemnité d'occupation, soumise à la prescription quinquennale, devra être compensée par une indemnité d'éviction due à l'exploitant.

Dans leurs dernières conclusions du 26 novembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. et Mme [Y], intimés, demandent à la cour, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 9 mai 2025 en toutes ses dispositions en ce qu'il ordonne l'expulsion de Mme [I] et de la société La rose du Brésil ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux objets du bail du 1er juin 2000, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce pendant une durée de quatre mois, condamne Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer aux consorts [Y] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à hauteur du loyer mensuel, soit 1 372,04 euros par mois, jusqu'à libération effective des lieux, condamne Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer à M. et Mme [Y] la somme de 197 573,76 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du mois de mai 2013 à la date de la présente décision, condamne Mme [I] et la société La rose du Brésil à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- déclarer irrecevable l'appel formulé par Mme [J] et la société La rose du Brésil,

- débouter Mme [J] et la société La rose du Brésil de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

- élever le montant de la condamnation à la somme de 216 000 euros,

- élever la condamnation de Mme [J] et la société La rose du Brésil au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

M. et Mme [Y] soutiennent en substance être régulièrement propriétaires, suivant acte authentique de vente conclu avec l'Etat les 23 et 28 octobre 2013 et publié au service de la publicité foncière, de la parcelle AL [Cadastre 3] provenant de la division du terrain AL [Cadastre 4] sis à [Localité 8] à [Localité 9]. Il font valoir que Mme [J] et la société La rose du Brésil l'occupent sans droit, ni titre depuis le 25 juin 2007 puisque le bail les liant a été judiciairement résilié à cette date. Ils précisent que ces dernières qui ont cessé de payer leur loyer depuis septembre 2017 prétextant l'appartenance dudit bien au domaine maritime de l'Etat, leur sont redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant actualisé à la somme de 216 000 euros pour la période de mai 2013 à décembre 2025, le montant du loyer s'élevant à 1 500 euros mensuels depuis juillet 2003.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'appel

La recevabilité de l'appel n'a pas été contestée devant le conseiller de la mise en état et il n'existe aucun moyen d'irrecevabilité que la cour doit relever d'office.

Aussi, cette prétention, non argumentée par M. et Mme [Y] dans les motifs de leur conclusions sera rejetée.

Sur la qualité à agir de Mme [Y]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est ainsi admis qu'une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin, l'intérêt à agir devant être direct, né et actuel et s'apprécier au jour où l'action est intentée.

Au cas présent, s'il est exact que Mme [Q] [V] [U] épouse [Y] n'est pas partie à la convention de bail commercial du 1er juin 2000 liant M. [D] [Y] à Mme [J], l'acte d'acquisition des 23 et 28 octobre 2013 portant vente par l'Etat à ce dernier des parcelles cadastrées AL [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] mentionne son mariage sous le régime de la communauté légale avec celle-ci. Aussi, vu les pièces du dossier, aucun document dirimant ne permettant de retenir la nature propre du bien immobilier, objet dudit bail commercial, il y a lieu de considérer que Mme [Q] [V] [U] épouse [Y] justifie de son droit d'agir, en qualité de conjointe, commune en biens.

Dés lors, la fin de non recevoir soulevée par Mme [J] et la société La rose du Brésil sera rejetée.

Sur le bien fondé de l'appel

Sur la demande d'expulsion

Selon les articles 544 et 545 du code civil, la propriété étant définie comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue sous réserve d'un usage autorisé par les lois ou les réglements, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Au cas présent, il résulte des pièces dirimantes du dossier que ;

- suivant contrat du 1er juin 2000 expressément soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, M. [D] [Y] a donné à bail à Mme [T] [J] 'une maison de type F4 partiellement meublée, ainsi qu'une maison de type F4 vide sur un terrain de 1 200m² avec toutes les dépendances' situées section [Adresse 1] à [Localité 9], aux fins d'exploitation de 'location de chambre d'hôtes, de tables d'hôtes, de restauration et généralement de toute activité touristique ou qui pourrait en être le complément', ce en contrepartie d'un loyer principal mensuel de 8 000 francs puis de 9 000 francs à compter du 1er juin 2000,

- par jugement contradictoire du 5 janvier 2012 devenu définitif, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre (rappelant que Mme [J] a également acquis de M. [Y] 945m² de la parcelle AL [Cadastre 5] d'une superficie de 1ha80a82ca achetée en 1986 nouvellement cadastrée AL [Cadastre 6]) a prononcé la résiliation dudit bail commercial à compter du 25 juin 2007 considérant que le bailleur ne pouvait plus assurer son obligation de jouissance paisible de la parcelle AL [Cadastre 4] revendiquée par l'Etat lequel avait également ordonné à la locataire de remettre en état les lieux,

- par acte des 23 et 28 octobre 2013 publié le 31 octobre 2013 au service de la publicité foncière de [Localité 7], l'Etat a cédé à M. [Y] les parcelles cadastrées AL [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (provenant de la division de celle plus importante AL [Cadastre 7]), et AL [Cadastre 3] (provenant de la division de celle plus importante AL [Cadastre 4]) sises [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 10][Adresse 6] à [Localité 9],

- par arrêt du 30 septembre 2019, la cour de céans, en application des articles 13 de la loi des16 et 24 août 1790 et L. 3231-1 du code général de la propriété des personnes publiques, a confirmé le jugement rendu le 2 février 2017 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre lequel s'est notamment déclaré incompétent pour connaître de la demande d'annulation de l'acte de vente précité des 23 et 28 octobre 2013 et renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

- par arrêt du 11 mai 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Mme [J] et la société La rose du Brésil à l'encontre de cet arrêt.

Aussi, il est démontré que Mme [J] a toujours été locataire, entre les mains de M. [Y], des biens immobiliers en cause et que ce dernier justifie désormais, suite à la vente à lui faite par l'Etat en 2013, de la régularisation de ses droits de propriété sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] située sur la zone dite des 50 pas géométriques. C'est du fait notamment de la résiliation judiciaire préalable du contrat de bail signé le 1er juin 2000 et du titre obtenu par M. [Y] que l'expulsion de Mme [J] et de la société La rose du Brésil a été ordonnée par le jugement querellé, la juridiction de premier ressort ayant valablement considéré que celles-ci étaient dépourvues de titre pour se maintenir dans les lieux, ce qu'avait également souligné l'arrêt du 30 septembre 2019 -dont pourvoi rejeté- précisant que la décision de l'administration ne pouvait aboutir à l'extinction du droit de propriété des appelantes, lesquelles n'ont 'jamais été propriétaires de la parcelle litigieuse'.

Il convient en outre de préciser qu'à hauteur de cour, Mme [J] et la société La rose du Brésil ne justifient davantage ni de la poursuite devant les juridictions administratives de la procédure relative à l'annulation du contrat de vente des 23 et 28 octobre 2013 des dites parcelles par l'Etat au profit de M. [Y], les parties ayant été renvoyées à mieux se pourvoir par la cour de céans, ni de l'existence ou de l'état d'avancement de la procédure invoquée relative à l'annulation de la décision administrative du 17 juin 2014 prise à leur encontre. En tout état de cause, Mme [J] et la société La rose du Brésil sont mal fondées à se prévaloir, devant les juridictions de l'ordre judiciaire, de leur titre locatif d'occupation ou de leur qualité d'exploitantes des lieux pour soutenir que cet acte de cession, conclu dans les formes légales et régulièrement publié, est intervenu en fraude de leurs droits, peu important que des pourparlers aient eu lieu en 2012 entre Mme [J] et les services de l'Etat ou qu'une promesse de vente portant sur une parcelle cadastrée AL [Cadastre 8] -non comprise dans les terrains cédés par l'Etat à M.[Y]- ait été adressée le 28 mars 2018 par ces derniers à l'appelante.

Par ailleurs, le moyen tiré de l'obligation préalable de paiement d'une indemnité d'éviction avant toute expulsion du locataire, s'agissant d'un bail commercial, est dans la présente instance inopérant, étant observé qu'il n'apparaît pas des décisions de justice produites qu'une telle demande d'indemnité d'éviction ait été débattue et qu'il est question du non paiement des loyers par Mme [J] et la société La rose du Brésil depuis 2007 alors qu'elles occupent encore les lieux.

Ce faisant, vu les pièces du dossier, l'argumentaire de Mme [J] et de la société La rose du Brésil ne peut prospérer et c'est à raison que les premiers juges ont ordonné leur expulsion sous astreinte et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 372,04 euros jusqu'à la libération effective des lieux. La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Sur la créance due au titre de l'indemnité d'occupation

Il n'est pas contesté que Mme [J] et la société La rose du Brésil ont cessé de régler le loyer dû en application du bail commercial signé le 1er juin 2000 depuis le 1er juin 2007 et que ce contrat a été judiciairement résilié suivant jugement du 5 janvier 2012. Ainsi, la cessation des relations contractuelles étant établie, Mme [J] et la société La rose du Brésil sont désormais sans droit ni titre à occuper les lieux donnés à bail, sans que le paiement d'une éventuelle indemnité d'éviction ne puisse interférer en l'état de cette procédure. Or, s'il n'est pas davantage contesté que celles-ci ont continué d'occuper lesdits locaux sans paiement en contrepartie d'une quelconque indemnité d'occupation, en application du délai quinquennal de prescription prévu par l'article 2224 du code civil, M. et Mme [Y] ne sont recevables à réclamer, à compter de la sommation de payer à elles délivrée le 25 août 2023, le montant dû, à ce titre, que pour une période antérieure de cinq ans.

Aussi, ces derniers réclamant le paiement d'une telle indemnité d'occupation jusqu'au 31 décembre 2025, il est d'exacte appréciation de condamner Mme [J] et la société La rose du Brésil à leur payer la somme totale de 119 367,48 euros (1372,04€ montant retenu comme valeur locative du bien en l'absence d'autre document probant sur une actualisation contractuelle du loyer x 87 mois) au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 25 août 2018 au 31 décembre 2025.

Dés lors, la décision entreprise sera infirmée, en ce sens, sur ce point.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] et la société La rose du Brésil, succombant, seront condamnées au paiement des dépens de l'instance d'appel. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour, Mme [J] et la société La rose du Brésil seront tenues de leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement de première instance des chefs des frais Irrépétibles et des dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS