CA Bordeaux, 4 juin 2026, RG 25/00920

ARRET RENDU PAR LA

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

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Le : 04 Juin 2026

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 25/00920 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OFE3

S.C.I. LES SALINIERES

c/

INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 04 Juin 2026

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :

S.C.I. LES SALINIERES,

[Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d'un jugement rendu le 23 janvier 2025 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 12 février 2025,

à :

INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES,

[Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 3]

Comparant en la personne de Monsieur [E] [C], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 22 avril 2026 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [E] [C], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

-oOo-

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par arrêté préfectoral du 7 juin 2013, le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique les travaux de restauration immobilière des immeubles situés sur le périmètre des îlots « [Localité 2] [Localité 3] » et « Fusterie », au sein duquel se trouve l'immeuble cadastré section DO n° [Cadastre 1], sis [Adresse 4] à [Localité 1], appartenant à la société civile immobilière Les Salinières.

Par délibération du 15 juillet 2013, le conseil municipal de [Localité 1] a arrêté le programme des travaux obligatoires à réaliser sur ces immeubles et fixé à 48 mois le délai octroyé aux propriétaires pour les mettre en 'uvre.

Le programme de travaux relatif à l'immeuble du [Adresse 4], prévoyant la réhabilitation complète à destination hôtelière, a été notifié à la société Les Salinières par courrier du 31 octobre 2013, reçu le 7 novembre 2013.

L'immeuble, jusque-là exploité par M. [Z] en hôtel à vocation sociale (hôtel-bar-restaurant comprenant douze chambres dont quatre de moins de 7 m² avec hauteur sous plafond de 2,20 m, pourvu d'un unique W.-C. en rez-de-chaussée et d'une seule douche au quatrième étage pour les douze chambres), a été sinistré par un incendie le 2 septembre 2014. Il n'a plus été exploité depuis cette date.

Par arrêté du 5 novembre 2014, l'immeuble a été frappé d'un arrêté de péril ordinaire prescrivant la reprise des ouvrages affectés dans un délai de huit mois. Les travaux prescrits n'ont pas été réalisés et le péril n'a pas été levé. Le service du péril de la ville de [Localité 1] a procédé à une nouvelle visite en octobre 2021 et, par courriel du 4 juillet 2022, a indiqué à InCité que la situation structurelle n'avait pas évolué depuis le sinistre et que des désordres importants perduraient.

Les travaux prescrits dans le cadre de l'opération de restauration immobilière n'ont pas davantage été réalisés dans le délai imparti, qui expirait en novembre 2017.

Un permis de construire portant sur la rénovation de l'hôtel après sinistre (ravalement, réfection de toiture, modification des menuiseries, huit chambres) a été délivré à la société Les Salinières le 14 septembre 2020, prorogé le 17 mai 2023.

Ce permis n'a pas été mis en 'uvre.

Par déclaration d'intention d'aliéner reçue le 21 avril 2022, la société Les Salinières a notifié la mise en vente de son immeuble au prix de 700 000 euros. Par décision du 18 juillet 2022, InCité a exercé son droit de préemption, au prix de 270 720 euros tel que proposé dans l'avis des domaines. La société a renoncé à cette vente par courrier de son conseil du 16 septembre 2022.

Des négociations ultérieures ont été conduites par le gérant de la société avec différents acquéreurs potentiels, dont la société InCité a été informée, sans résultat.

Par arrêté du 4 avril 2023 modifié le 13 avril 2023, le préfet de la Gironde a déclaré cessible au bénéfice d'InCité l'immeuble du [Adresse 4].

Par ordonnance d'expropriation du 16 mai 2023, le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné le transfert de propriété de l'immeuble au profit d'InCité.

2. Les pourparlers amiables ayant échoué, InCité a, par mémoire du 21 mars 2024 valant offre d'indemnisation, proposé une indemnité principale de 203 500 euros à l'exclusion de toute indemnité de remploi puis a saisi le juge de l'expropriation de la Gironde par mémoire reçu au greffe le 29 avril 2024.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 9 septembre 2024 en présence des parties, de leurs conseils et du commissaire du Gouvernement.

3. Le juge de l'expropriation, par décision prononcée le 23 janvier 2025, a statué ainsi qu'il suit :

- fixe la date de référence au 18 mars 2022 ;

- fixe les indemnités de dépossession revenant à la société Les Salinières pour l'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (parcelle cadastrée DO [Cadastre 1]) aux sommes suivantes :

-indemnité principale : 268 065 euros pour un bien libre d'occupation

-indemnité de remploi : 27 806,50 euros ;

- condamne la société InCité aux dépens ;

- condamne la société InCité à payer à la société Les Salinières la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

4. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 février 2025, la société Les Salinières a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

5. La société Les Salinières a déposé son mémoire d'appelante le 9 mai 2025, accompagné de 17 pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 13 mai suivant aux autres parties.

L'appelante y demande à la cour de :

- réformer le jugement prononcé le 23 janvier 2025 par le juge de l'expropriation de la Gironde ;

- fixer les indemnités d'expropriation devant revenir à la société Les Salinières en contrepartie de la dépossession de son immeuble sis [Adresse 4] parcelle section DO n°[Cadastre 1], à la somme totale de 589 500 euros ;

- condamner la société InCité à payer à la société Les Salinières la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

***

6. La société InCité a déposé son mémoire d'intimée le 1er août 2025 accompagné de 16 pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 1er septembre 2025 aux autres parties.

L'intimée y demande à la cour de :

- rejeter toutes les demandes de l'expropriée et notamment celle tendant à la fixation des indemnités d'expropriation à la somme totale de 589 500 euros au titre de la dépossession de l'immeuble sis [Adresse 4] ;

- juger qu'un accord est intervenu entre les parties en première instance sur la surface à retenir de 185 m² et qu'en conséquence la SCI n'est pas recevable à former une demande de fixation sur une surface plus élevée ;

- confirmer le jugement du 23 janvier 2025 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux, fixant les indemnités d'expropriation à revenir à la société Les Salinières aux sommes suivantes :

- Indemnité principale : 268 065 euros pour un bien libre d'occupation,

- Indemnité de remploi : 27 806,50 euros.

***

7. Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 18 août 2025, lequel a été notifié aux autres parties le 3 septembre suivant.

Le commissaire du Gouvernement y propose à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

***

8. La société Les Salinières a déposé un deuxième mémoire le 25 mars 2026.

La société InCité a également déposé un deuxième mémoire le 2 avril 2026, accompagné de 4 nouvelles pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A.] sur la description du bien et la date de référence

9. Le juge de l'expropriation décrit ainsi le bien exproprié :

« L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 16 mai 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un immeuble bâti libre d'occupation. L'hôtel bar restaurant n'est plus exploité depuis le mois de septembre 2014, date à laquelle un incendie est survenu.

L'immeuble en pierre est situé [Adresse 4], proche de la Garonne, à quelques pas de la porte de Bourgogne, noeud de connexion des tramways. La rue borde le quartier historique [Adresse 5], quartier en cours de rénovation mais qui compte encore de nombreux immeubles en état de vétusté. Il se situe proche des commerces de la [Adresse 6] et des commerces des [Adresse 7] [Adresse 5] et [Localité 4].

L'immeuble est traversant et donne à l'arrière sur la [Adresse 8]. La façade côté [Adresse 9] est noircie du fait de l'incendie qui a atteint l'immeuble. Des fissures sont visibles, qui débutent au-dessus de la fenêtre du 2ème étage et se prolongent aux étages supérieurs. Des pierres de la façade donnant [Adresse 8] sont abîmées, de même que les joints, des fenêtres sont condamnées et certains carreaux cassés. Une fenêtre a des volets abîmés. Aperçue du haut de la rue, la toiture apparaît en bon état.

A l'intérieur, le rez-de-chaussée abritait la partie bar/restaurant. Le sol est en tomettes. La salle est séparée par un comptoir. Le plafond et les poutres sont très abîmés du fait de l'incendie et de l'eau projetée par les pompiers pour l'éteindre. Le sous-sol était inaccessible (pompe de relevage en marche pour évacuer l'eau, en raison d'une fuite d'eau dans le quartier et des remontées capillaires dues à la proximité avec la Garonne). La cuisine est attenante à la salle.

Un wc est présent au rez-de-chaussée. Les étages sont accessibles par un escalier en pierre. Un palier permet l'accès à la [Adresse 8], accès condamné pour éviter les squatters. Trois chambres sont au premier étage (lavabo, radiateur et fenêtre donnant sur rue). Le plafond est dégradé et cloqué du fait de l'incendie. L'accès à l'étage est rendu dangereux par le sinistre.

Les 2ème, 3ème et 4ème étages n'ont pas été visités pour des raisons de sécurité, le plancher risquant de s'effondrer. Il y a trois chambres par étage, soit l2 chambres au total, non dotées de sanitaires individuels autre qu'un lavabo.»

10. M. [S], expert immobilier amiable de la société Les Salinières, ajoute les éléments suivants dans son rapport remis le 7 mai 2025 :

« Le quartier a fait l'objet d'une requalification : travaux de voiries et d'aménagements urbains sans oublier la rénovation des façades des immeubles.

Ce qui a eu comme conséquence directe l'embourgeoisement du quartier provoquant ainsi une hausse des prix.

L'immeuble bénéficie d'une excellent desserte en matière de transports en commun (...). Commerces et services de proximité sont présents le long du [Adresse 10] et de la [Adresse 11] au pied de la basilique [Localité 5] (...).

Points positifs : structure immeuble en bon état - immeuble pouvant être reconverti - immeuble traversant, accès par la [Adresse 9] et la [Adresse 8] - Permis de construire -

Le +++ de l'immeuble, c'est d'être situé sur une parcelle traversante, ce qui lui octroie une belle possibilité de reconversion.»

11. Le premier juge a fixé la date de référence au 18 mars 2022, ce qui n'est pas discuté par les parties et correspond en effet à la date de publication de la dernière révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur de [Localité 1], qui comprend le bien étudié. A cet date, l'usage effectif du bien étudié était celui un hôtel-bar-restaurant inexploité.

12. A la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit le 16 mai 2023, ce bien était, ainsi que l'a rappelé le juge de l'expropriation, un immeuble bâti libre de toute occupation.

B.] Sur l'indemnité principale

- Moyens des parties

13. La société Les Salinières soutient que la surface du bien doit être arrêtée à 208,84 m², c'est-à-dire en ajoutant aux 194,37 m² habitables certifiés par le cabinet Ageo Conseils le 6 mai 2025 les surfaces de la cave et des combles pondérées à 0,35.

Sur les termes de comparaison, l'appelante fait valoir que le premier juge n'a pu déterminer la valeur vénale en ne retenant que deux références, dont l'une -34 [Adresse 12] résulte d'une préemption par l'expropriante et ne reflète pas le marché libre. Elle produit six termes nouveaux portant sur des biens à usage d'hôtel ou d'hébergement touristique, ainsi que le rapport de M. [S] retenant une valeur unitaire de 2 552,74 euros le mètre carré.

La société Les Salinières tient pour excessif et injustifié l'abattement de 30 % en faisant valoir que, nonobstant les dégâts causés par l'incendie, le clos et le couvert sont maintenus. Elle invoque les compromis de vente signés en 2019 et 2022 aux prix de 800 000 et 700 000 euros, en soutenant que promesse de vente vaut vente.

14. La société InCité oppose, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande nouvelle relative à une surface supérieure à 185 m², et, subsidiairement, le caractère non habitable de la cave -inondée et de hauteur réduite- et des combles non aménagés.

L'intimée soutient la pertinence des deux termes retenus par le premier juge, le [Adresse 13] ayant été préempté au prix même proposé par le vendeur dans sa déclaration d'intention d'aliéner. Elle invoque le caractère non comparable des termes produits par l'appelante, qui portent sur des hôtels de catégorie supérieure en exploitation ou sur des régimes distincts.

La société InCité justifie l'abattement de 30 % par l'arrêté de péril non levé et l'ampleur des travaux, en indiquant qu'un abattement de 40 % s'imposerait si des termes de standing plus élevé étaient retenus.

15. Le commissaire du gouvernement considère que la surface la plus fiable est celle du certificat Ageo Conseils, soit 194,37 m², à l'exclusion de la cave et des combles ; que les deux termes retenus en première instance sont pertinents et ceux de l'appelante non comparables. Il propose d'ajouter un troisième terme pertinent, relatif à l'immeuble du [Adresse 14] cédé au prix de 2 427 euros le mètre carré, portant la moyenne à 2 188 euros le mètre carré.

Le commissaire du gouvernement estime que l'abattement de 30 %, correspondant à une décote d'environ 115 000 euros, se situe dans la fourchette basse des coûts de rénovation d'immeubles en pierre comparables.

- Réponse de la cour

I./ Sur la recevabilité de la demande relative à la surface

16. Il est de principe que l'appel défère à la cour les chefs de jugement critiqués et que, si l'article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles, il laisse les parties libres d'invoquer des moyens nouveaux au soutien de prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

La fixation de l'indemnité de dépossession constitue une prétention unique, dont la surface du bien n'est qu'un élément d'évaluation.

17. En l'espèce, la société Les Salinières, en revendiquant une surface de 194,37 m² au soutien de sa demande de réformation de l'indemnité principale - chef de dispositif que son appel défère à la cour -, ne soumet pas une prétention nouvelle mais développe un moyen tendant aux mêmes fins.

18. La fin de non-recevoir tirée de l'article 564 du code de procédure civile sera écartée et la demande déclarée recevable.

II./ Sur la surface à retenir

19. La surface servant de base à l'évaluation, dont la valeur unitaire s'exprime en mètres carrés de surface habitable, ne peut donc comprendre ni les caves ni les combles non aménagés.

20. En l'espèce, le certificat de mesurage établi le 6 mai 2025 par le cabinet Ageo Conseils, géomètre-expert, arrête à 194,37 m² la surface habitable de l'immeuble.

Ce mesurage, le plus récent et le plus précis produit aux débats, est celui que retient le commissaire du gouvernement et celui-là même sur lequel l'expert mandaté par l'appelante a fondé son estimation.

N'y seront pas ajoutés la cave, inondée en permanence et dont la hauteur est, sous poutraison, réduite à moins de 1,80 mètres, et les combles non aménagés, que les géomètres n'ont d'ailleurs pas intégrés, ce conformément aux termes de l'article R.156-1 du code de la construction et de l'habitation. Ces éléments du bâti ne sont au demeurant pas énoncés dans les termes de comparaison.

21. La surface à retenir est donc de 194,37 m².

III./ Sur les termes de comparaison et la valeur unitaire

22. La méthode par comparaison, retenue par les parties et le commissaire du gouvernement, constitue une méthode appropriée à l'évaluation du bien.

Il faut rappeler que la comparaison doit porter sur des biens présentant un usage effectif similaire à celui du bien exproprié, le juge ne pouvant tenir compte d'une utilisation future, peu important qu'un permis de construire ait été délivré ; qu'à défaut de termes en nombre suffisant, la recherche peut être élargie géographiquement, à la condition de demeurer cantonnée à des biens de même usage.

23. L'usage effectif du bien litigieux à la date de référence étant celui d'un hôtel-bar-restaurant, ne peuvent être retenus les termes produits par l'appelante qui portent sur des immeubles à usage d'habitation ou mixte, tel le bien du [Adresse 15], maison d'habitation exploitée en maison d'hôtes, relevant d'un régime distinct.

Ne peuvent davantage être retenus les termes de comparaison relatifs à des hôtels de catégorie supérieure, classés trois ou quatre étoiles ou de grand confort, en cours d'exploitation, dont la consistance et le standing sont sans rapport avec l'hôtel à vocation sociale, dépourvu d'équipements sanitaires suffisants, qu'était l'immeuble exproprié.

Les compromis de vente de 2019 et 2022, qui n'ont pas abouti et reposaient sur un projet de rénovation à venir, se rapportent à un usage futur et ne reflètent pas la valeur vénale du bien à son usage effectif ; le moyen tiré de ce que promesse de vente vaudrait vente est, à cet égard, inopérant.

24. Demeurent pertinents trois termes de comparaison portant sur des hôtels sans standing situés dans le secteur.

Le premier, relatif à l'immeuble du [Adresse 13] cédé au prix de 1 576 euros le mètre carré, est situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable ; la circonstance qu'il ait été acquis par l'expropriante ne prive pas le prix de sa valeur comparative, dès lors que la préemption a été exercée au prix même que le vendeur avait porté à sa déclaration d'intention d'aliéner et qui reflète ainsi l'offre du marché.

Le deuxième, relatif à l'immeuble du [Adresse 16] cédé au prix de 2 563 euros le mètre carré, demeure pertinent nonobstant sa localisation hors du site patrimonial remarquable, l'élargissement géographique de la recherche étant admis à raison de la rareté des termes de même usage.

Le troisième, relatif à l'immeuble du [Adresse 14], hôtel sans classification cédé au prix de 2 427 euros le mètre carré, présente une consistance et une localisation proches de celles du bien exproprié.

25. La moyenne de ces trois termes s'établit à 2 188 euros le mètre carré.

IV./ Sur l'abattement pour vétusté

26. La valeur résultant des termes de comparaison peut être affectée d'un abattement lorsque l'état du bien exproprié diffère de celui des biens de référence, sans qu'un tel abattement fasse double emploi avec la sélection des termes dès lors qu'il s'applique à une moyenne établie hors considération de vétusté.

27. En l'espèce, l'immeuble, sinistré par l'incendie de 2014 et placé sous un arrêté de péril non levé, appelle une réhabilitation totale portant sur le gros 'uvre, la couverture, les réseaux et les façades, et se trouve dépourvu de tout confort, une seule douche desservant les douze chambres.

Les trois termes retenus portant sur des hôtels en état d'exploitation, l'abattement de 30 % proposé par le commissaire du gouvernement reflète justement l'écart d'état entre ces références et le bien exproprié ; il ne constitue pas, comme le soutient l'appelante, une double peine, et n'apparaît pas excessif au regard de l'ampleur des travaux à entreprendre.

La demande subsidiaire d'InCité tendant à porter l'abattement à 40 % est sans objet, les termes de standing supérieur n'étant pas retenus.

28. Il convient en conséquence de retenir une valeur unitaire de 1 531,60 euros le mètre carré (2 188 × 0,70).

29. L'indemnité principale de dépossession s'établit ainsi à 194,37 m² × 1 531,60 euros, soit 297 697,09 euros, pour un bien libre d'occupation. Le jugement sera infirmé de ce chef.

30. L'indemnité de remploi, prévue à l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, est calculée selon le barème dégressif usuel : 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros, 15 % de la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros, 10 % du surplus, sans qu'elle soit due lorsque le bien était notoirement destiné à la vente ou mis en vente dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Le droit à cette indemnité, qui n'est plus discuté en cause d'appel, est acquis, dès lors qu'il n'est pas établi que le bien était en vente six mois avant la déclaration d'utilité publique du 7 juin 2013, date à laquelle l'hôtel était exploité.

Appliqué à l'indemnité principale, ce barème conduit à fixer l'indemnité de remploi à 1 000 + 1 500 + 10 % (297 697,09 ' 15 000), soit 30 769,71 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

31. La cour n'est pas saisie d'un appel relatif aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Il est conforme à l'équité d'allouer à la société Les Salinières une somme de 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles en cause d'appel. La société InCité sera condamnée au paiement des dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS :