CA Bordeaux, 18 juin 2026, RG 24/00941

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 JUIN 2026

N° RG 24/00941 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NU6R

[Q] [G]

[H] [V]

c/

S.A.R.L. [R] [S] [C]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] ( RG : 22/02084) suivant déclaration d'appel du 29 février 2024

APPELANTS :

[Q] [G]

née le 24 Novembre 1998 à [Localité 2],

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

Représentée par Me Sophie THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

[H] [V]

né le 21 Juin 1955,

de nationalité Française, Retraité(e),

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Sophie THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. [R] [S] [C], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

Représentée par Me Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Hugo JAMBON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civile, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civil,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 31 octobre 2018, la SELARL [R] [Adresse 6] a donné à bail à Mme [Q] [G] un bien immobilier à usage d'habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 5], appartement n°102, pour un loyer mensuel de 370 euros charges de copropriété comprises, auquel s'ajoute une provision pour charges locatives d'un montant mensuel de 20 euros.

Un dépôt de garantie de 380 € a été versé par la locataire lors de l'entrée dans les lieux.

Le 31 octobre 2018, un état des lieux d'entrée a été réalisé de manière contradictoire.

Par acte sous seing privé du 5 février 2019, M. [H] [V] s'est porté caution solidaire.

Par acte du 29 avril 2020 notifié à la CCAPEX le même jour et dénoncé à M. [V] le 12 mai 2020, la société [R] [S] [C] a fait signifier à Mme [G] un commandement de payer les loyers et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le 20 juin 2020, Mme [G] a quitté les lieux loués et a remis les clés au bailleur le 30 octobre 2020. Le même jour l'état des lieux de sortie était réalisé par un commissaire de justice, en présence de la société [R] [S] [C] et de M. [V].

Par ordonnance du 10 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné solidairement Mme [G] et M. [V] à verser à la société [R] [S] [C], la somme de 581 euros par 23 mensualités de 25 euros et condamné Mme [G] à verser à la société [R] [S] [C] la somme de 2 353,47 euros par 23 mensualités, la dernière correspondant au solde.

2. Par acte du 22 juillet 2022, la société [R] [S] [C] a fait assigner Mme [G] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6 791,95 euros au titre des réparations liées aux dégradations affectant le logement.

3. Par jugement contradictoire du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] à payer à la société [R] [S] [C] la somme de 6 791,95 euros TTC au titre des réparations locatives ;

- rejeté l'ensemble des demandes de M. [V] et de Mme [G] ;

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] aux dépens ;

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] à régler à la société [R] [S] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

4. Par déclaration éléctronique du 29 février 2024 Mme [G] et M. [V] ont intrejeté appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.

5. Par dernières conclusions déposées le 27 mai 2024, Mme [U] et M. [V] demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement dont appel en date du 11 décembre 2023 en ce qu'il a :

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] à payer à la société [R] [S] [C] la somme de 6 791,95 euros TTC au titre des réparations locatives ;

- rejeté l'ensemble des demandes de M. [V] et de Mme [G] ;

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] aux dépens ;

- condamné solidairement Mme [G] et M. [V] à régler à la société [R] [S] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire :

- condamner Mme [G] et M. [V] à prendre en charge les frais de rénovation des murs tels que facturés par la société Métamorphose Habitat après application d'une décote de 50 %, soit la somme de 1 075,17 euros HT ;

- les condamner à indemniser la société [R] [S] [C] de manière forfaire à hauteur de 30 euros en règlement de la bonde à évier dans la cuisine, et à hauteur de 100 euros en règlement de frais de nettoyage de la cuvette des WC.

En tout état de cause :

- considérer le dépôt de garantie versée par la locataire comme acquis à la société [R] [S] [C] ;

- condamner la société [R] [S] [C] à verser à M. [V] et à Mme [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

6. Par dernières conclusions déposées le 27 août 2024, la société [R] [S] [C] demande à la cour de :

- juger recevables mais mal fondés Mme [G] et M. [V] en leur appel.

En conséquence :

- débouter Mme [G] et M. [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection.

En tout état de cause :

- condamner solidairement Mme [G] et M. [V] à verser à la société [R] [S] [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement Mme [G] et M. [V] aux entiers dépens.

7. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 7 mai 2026. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l'indemnisation des réparations locatives

8. Mme [U] et M. [V] sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a condamné à verser à la société [R] [S] [C] la somme de 6 791,95 euros TTC au titre des réparations locatives. Ils reprochent au premier juge d'avoir mis à leur charge le montant de la facture de la société Métamorphose Habitat d'un montant de 6 791,95 euros, correpondant au coût de la rénovation à neuf de l'appartement de la société [R] [S] [C], sans apprécier, poste par poste, si en l'espèce les travaux réalisés étaient strictement nécessaires à la reprise des dégradations locatives imputables à Mme [G]. Ils soutiennent que le coût des travaux confiés par le bailleur à la société Métamorphose Habitat intègre la reprise de dégradations antérieures à la prise d'effet du bail ainsi que des dégradations liées à la vétusté du logement.

9. Au soutien de son appel incident de confirmation du jugement déféré, la société [R] [S] [C] fait valoir que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie révèle une négligence d'une particulière gravité dans l'entretien du logement de la part de Mme [G], qui a entraîné une détérioration du logement sans lien avec son usure normale durant une période de jouissance locative d'à peine deux années.

Sur ce,

10. Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait parallèlement obligation au preneur de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1755 du code civil dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d'appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n'étant pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

11. En l'espèce, il ressort de la lecture de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 31 octobre 2018, qu'à cette date le logement et ses équipements étaient en 'très bon état', à l'exception des points suivants :

- sol du salon/séjour en 'bon état' avec notamment la notion de tâches sur la moquette de l'entrée,

- les murs du salon/séjour en 'bon état',

- la plaque éléctrique 2 feux de la cuisine en 'état moyen',

- le sol de la chambre - moquette grise - en 'état moyen',

- les murs de la chambre en 'bon état'.

Aux termes de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 30 octobre 2020, les constatations ci-après ont notamment été effectuées :

-" Petit dégagement :

Le sol est recouvert d'une moquette aiguilletée hors d'état, fortement tachée et décollée.

Les murs sont revêtus d'une peinture très sale en mauvais état avec divers rebouchages sommaires (...).

En plafond, la peinture est en état d'usage (...).

- Séjour/cuisine :

Dans le prolongement du dégagement d'entrée, le sol est un parquet ancien en état d'usage.

(...)

Diverses traces de coups/trous et auréoles décolorées sont visibles sur le parquet.

Les murs sont revêtus d'une peinture très fortement salie et, sur le côté droit avant la porte permettant d'accéder à la salle d'eau, diverses tâches sont visibles. Deux trous ont été sommairement réparés.

(...)

Sur le pan de mur jusqu'à la partie kitchenette des traces de salissures et de coups sont visibles.

- Partie Kitchenette :

Le placard sous évier à deux portes est sale et les plinthes, sales, sont à refixer correctement.

Sur le côté droit se trouve un petit réfrigérateur table top dont l'intérieur est sale et un essai de fonctionnement a été effectué par mes soins, concluant.

La surface supérieure de cette kitchenette est en inox monobloc avec un évier à simple bac dont la bonde est absente, un robinet mitigeur et, sur le côté droit, deux plaques de cuisson électriques.

Lors de ma tentative de mise en fonctionnement, la première plaque fait disjoncter l'installation électrique, la seconde fonctionne correctement.

Au dessus se trouve une hotte électrique de marque 'CATA' dont la partie éclairage ne fonctionne plus, mais la fonction aspirante est correcte. La bavette de façade est sale et encombrée par la graisse.

A dessus se trouve un placard à une porte très sale à l'intérieur et, sur le côté gauche, une niche.

La peinture sur le retour du mur est également sale avec une marque en-dessous de l'appui fenêtre.

(...)

- Chambre :

Le sol de cette pièce est constitué de lames de parquet ancien et de plaques d'aggloméré.

Le revêtement aiguilleté est absent.

(....)

Les murs sont revêtus d'une peinture tâchée en de nombreux endroits.

- Partie salle d'eau :

(...)

Les murs sont revêtus d'une peinture également en état d'usage et fortement tâchée en différents endroits.

Le plafond est recouvert d'une peinture en bon état avec un simple point lumineux et une bouche VMC.

Eléments d'équipement :

(...)

Une cuvette WC très sale avec abattant. Cette cuvette est encombrée d'excréments.

Un plan de travail avec une vasque cassée et un meuble dont les tiroirs sont hors d'état.

Une cabine de douche d'angle dont les portes ont du mal à coulisser avec, à l'intérieur, une potence, un flexible et une commande de robinet mais la bonde est absente'.

Il résulte de ces constatations que le logement a été restitué dans un grand état de saleté et avec des dégradations qui excèdent l'usure normale des lieux et qui engagent la responsabilité de la locataire Mme [G], laquelle a manqué à son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués, et solidairement de M. [V], es qualité de caution.

Les dégradations ainsi occasionnées ont fait l'objet de travaux de réparation, confiés par le bailleur, la société [R] [S] [C], à la société Métamorphose Habitat, pour un montant total de 6 791,95 euros TTC, décomposés comme suit :

- dépose des sanitaires existants dégradés et remplacement du WC pour un montant de 507,10 euros TTC,

- changement d'un meuble vasque cassé pour un montant de 588,50 euros TTC,

- remplacement d'un cabine de douche pour un montant de 550 euros TTC,

- reprise d'une kitchenette suite dégradation des meubles et problème électrique pour un montant de 539 euros TTC,

- main d'oeuvre pour la pose et le raccordement pour un montant de 844,80 euros TTC,

- réalisation de 2 couches de peinture sur les murs et plafonds pour un montant total de 2996,02 euros TTC,

- fourniture et pose d'une moquette pour un montant de 766,54 euros TTC.

La cour considère qu'il n'y a pas lieu de retenir à la charge des appelants l'intégralité du côut de la dépose et du remplacement des sanitaires dès lors que l'état des lieux de sortie ne fait état que de leur très grande saleté, sans indiquer qu'ils seraient cassés ou hors d'usage. L'indemnisation de la société intimée à ce titre sera limitée à 200 euros. Un abattement de 100 euros mérite en outre d'être appliqué au coût de remplacement de la kitchenette dès lors qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que la plaque éléctrique deux feux était déjà dans un état 'moyen' lors de la prise d'effet du bail le 31 octobre 2018. Il y a lieu enfin d'appliquer un abattement de 20 % au coût de reprise des peintures, dès lors que les murs étaient décrits comme seulement 'en bon état'dans l'état des lieux d'entrée, que l'occupation du logement même pendant deux années seulement engendre nécessairement une usure normale des peintures et que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations spécifiques affectant les peintures du plafond justifiant leur reprise.

Compte tenu des dégradations affectant le meuble vasque de la salle de bain (vasque cassée, tiroirs hors d'état), la moquette de l'appartement (hors d'usage dans l'entrée et disparue dans la chambre) et la cabine de douche de la salle de bain (portes coulissant mal et bonde absente), le coût du remplacement de ces éléments d'équipement sera retenu sans décôte, tout comme le coût de la main d'oeuvre pour la pose et le raccordement, qui n'apparaît pas excessif.

Il n'y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie de 380 euros versé à la conclusion du bail de leur dette, dès lors que, ainsi que le soulignent les appelants eux-mêmes dans leurs dernières conclusions, la conservation de cette somme par le bailleur se justifie eu égard aux frais de nettoyage de l'appartement qu'il a du réaliser.

13. En conséquence, il convient, par infirmation du jugement déféré, de condamner solidairement Mme [G] et M. [V] au paiement de la somme de 5.785,36 euros au titre des réparations locatives.

II- Sur les frais du procès

14. La décision déférée doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

15. En cause d'appel, Mme [G] et M. [V] seront condamnés in solidum aux dépens.

16. Ils seront en outre condamnés in solidum, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la société [R] [S] [C] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS