CA Bordeaux, 18 juin 2026, RG 23/02931

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 JUIN 2026

N° RG 23/02931 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJ74

[V] [W]

c/

[G] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/08915) suivant déclaration d'appel du 20 juin 2023

APPELANT :

[V] [W]

né le 10 Décembre 1960 à [Localité 2] (MAROC)

de nationalité Marocaine

Profession : Médecin généraliste,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Nicolas SASSOUST de l'AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[G] [S]

né le 30 Juin 1962 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Chirurgien dentiste,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me DEMAR

et assisté de Me Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

 

1. Par acte authentique du 15 octobre 2020, M. [G] [S] a consenti à M. [V] [W] une promesse unilatérale de vente portant sur deux locaux d'activité situés au premier étage d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un prix de 470 000 euros.

 

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2020.

 

Outre les conditions suspensives de droit commun, elle comportait une condition suspensive relative à l'obtention, par l'acquéreur, d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 470 000 euros, d'une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d'intérêt maximum de 1,80 % l'an hors assurance, garantis par une sûreté réelle ou un cautionnement professionnel, ainsi que par une assurance décès invalidité.

 

L'acte prévoyait également une indemnité d'immobilisation d'un montant total de 40 000 euros, soit 20 000 euros par lot, séquestrée entre les mains de Mme [H].

 

2. Estimant que M. [W] n'avait pas accompli les diligences nécessaires dans les délais contractuels pour obtenir son prêt, M. [S] a refusé de procéder à la libération du séquestre.

 

3. Par acte du 18 novembre 2021, M. [W] a assigné M. [S] devant le tribunal de judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir ordonner la restitution à son profit de la somme de 40 000 euros, et de voir autoriser Mme [H] à lui verser ladite somme.

 

4. Par jugement du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté M. [W] de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 15 octobre 2020, signée avec M. [S], et ses demandes subséquentes,

- condamné M. [W] à remettre à M. [S] l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 40 000 euros prévue à la promesse de vente du 15 octobre 2020,

- ordonné en conséquence la libération du séquestre de la somme de 40 000 euros en l'étude de Maître [L], notaire associé à [Localité 1], pour la verser à M. [S], sur justification de la signification du présent jugement,

- condamné M. [W] à payer à M. [S] une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W] aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de tentative de médiation,

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

5. M. [W] a relevé appel du jugement le 20 juin 2023.

 

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 06 février 2024, M. [W] demande à la cour, sur le fondement des 1304-3 et 1304-6 du code civil de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- déclarer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée à son profit a défailli hors sa faute et que la promesse de vente du 15 octobre 2020 doit en conséquence être réputée caduque (n'avoir jamais existé),

- ordonner la restitution à son égard de la somme de 40.000 euros séquestrée entre les mains de Mme [I] [F],

- autoriser Mme [F] à lui verser ladite somme,

- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [S] à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

 

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 07 août 2024, M. [S] demande à la cour de :

- débouter M. [W] de ses demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

y ajoutant,

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction pour ces derniers au bénéfice de la Selarl [Localité 3] Raffy ' Michel Puybaraud.

8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2026.

MOTIFS

9. Le premier juge a considéré qu'en s'abstenant de solliciter une seconde demande de prêt, conformément aux termes de la condition suspensive, l'acquéreur n'avait pas respecté ses obligations si bien que ladite condition suspensive devait être réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 du code civil et que M. [S] était en droit de se voir attribuer l'indemnité d'immobilisation.

 

10. M. [W] fait notamment valoir qu'il avait obtenu un accord de principe pour un prêt bancaire, accord conditionné à l'obtention d'une assurance décès-invalidité. Aussi, il n'avait pas à déposer une seconde demande de prêt auprès d'un autre organisme bancaire. Par ailleurs, le refus d'assurance ne peut lui être imputé dès lors qu'il justifie de bonne foi avoir reçu trois refus émanant de trois organismes d'assurance.

11. M. [S] considère pour sa part que M. [W] n'a pas justifié d'un premier refus de financement par une première banque et n'a pas justifié d'une seconde demande de financement déposée auprès d'une seconde banque. Par ailleurs, l'appelant n'a reçu que deux refus d'assurance. En l'espèce, il a saisi comme assureurs la Macsf, La médicale de france ainsi que Interfimo alors que ce dernier n'est qu'une société de cautionnement mutuel. Or, celui-ci aurait dû déposer une demande d'assurance auprès d'un assureur en risques aggravés, après les refus de la Macsf et de La médicale de France.

Sur le cadre juridique applicable

Sur la charge et l'intensité des obligations pesant sur le bénéficiaire d'une condition suspensive de prêt

12. En application des dispositions des articles 1103, 1104, 1304-3 et 1304-6 du code civil, il est de principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

S'agissant plus particulièrement de la condition suspensive d'obtention de prêt, le bénéficiaire doit accomplir toutes diligences utiles, sérieuses et conformes aux stipulations contractuelles.

La charge de la preuve de ces diligences lui incombe.

Le non-respect des modalités prévues au contrat caractérise une faute.

13. En outre, aux termes des dispositions de l'article 1304-3 du code civil :

« La condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

Sur le non respect des diligences relatives à l'obtention des prêts

Sur l'absence de justification de demandes conformes

14. En l'espèce, la promesse imposait à M. [W] de solliciter deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles.

15. Or, la Cour constate qu'aucun refus bancaire ferme n'est produit ni aucun justificatif de dépôt d'une seconde demande de prêt.

16. Notamment, seul un document qualifié d'« accord de principe » est invoqué.

17. Or, un accord de principe, même émanant d'un établissement bancaire, ne vaut ni offre de prêt ni justification de diligences suffisantes et l'absence de production de refus bancaires caractérise un défaut de preuve des démarches.

18. Contrairement à ce que soutient l'appelant, il ne pouvait se limiter à une seule démarche alors qu'il résultait clairement des stipulations contractuelles qu'il devait en cas d'absence d'obtention du financement demandé, justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles (montant de 470 000 euros au taux de 1,8 % l'an, hors assurance et un remboursement sur 25 ans).

19. En conséquence, le défaut de sollicitation d'au moins deux banques pour pouvoir justifier de deux refus de prêt constitue une faute ainsi que le premier juge l'a exactement retenu.

20. Aussi, le moyen de M. [W] tiré de l'absence d'une obligation de solliciter une seconde banque est inopérant.

21. Par ailleurs, à titre surabondant, si l'appelant produit des refus émanant de certains organismes d'assurance, la cour relève à titre superfétatoire que celui-ci ne produit pas de demandes de prises en charge de la part d'assureurs spécialisés en risques aggravés et une confusion volontairement entretenue entre des organismes d'assurance et des organismes de cautionnement.

22. Or, l'acquéreur doit adapter ses démarches à sa situation personnelle, notamment en cas de risque aggravé et l'insuffisance des démarches exclut toute défaillance non fautive.

23. Ainsi, la défaillance alléguée de la condition d'assurance ne saurait être retenue comme indépendante de la volonté de l'appelant.

24. En outre, la bonne foi contractuelle suppose une coopération loyale à la réalisation de la condition alors qu'en l'espèce les démarches entreprises sont lacunaires si bien que les obligations contractuelles de M. [W] n'ont pas été respectées.

25. La cour rappelle que la bonne foi ne se présume pas en présence d'une abstention fautive et l'imprévisibilité du refus d'une assurance est indifférente dès lors que les diligences sont insuffisantes puisque l'acquéreur devait adapter ses démarches à sa situation.

26. En conséquence, Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. [W] a empêché l'accomplissement de la condition suspensive si bien que celle-ci doit être réputée accomplie.

27. Aussi, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant.

28. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

29. L'appelant succombant sera condamné aux dépens d'appel et à verser à M. [S] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS