CA Bordeaux, 2 juill. 2026, RG 23/01356

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026

N° RG 23/01356 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFNO

[M] [Q]

c/

[Z] [S]

S.C.I. 110 KLEBER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/06269) suivant déclaration d'appel du 17 mars 2023

APPELANT :

[M] [Q]

né le 25 Mars 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Sarah SEGOL, avocat au barreau de LOT

et par Me Lola MICHEL, avocat au barreau de BORDEAUX

substituées à l'audience par Me Boris SOURBES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Z] [S]

né le 20 Avril 1971 à [Localité 2] (47)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

S.C.I. 110 [Adresse 3] prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [N] [G], domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 4]

Représentés par Me Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 18 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

En présence de M. [D] [X], élève-avocat et de Mlle [F] [E], attachée de justice.

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Suivant contrat du 17 octobre 2000, M. [Z] [S] a donné à bail d'habitation à M. [M] [Q] un appartement de type T2, situé au premier étage d'un immeuble [Adresse 5] à [Localité 1], comportant deux appartements : l'un au rez-de-chaussée et le second au premier étage.

Le 26 mars 2019, M. [Q] a été destinataire d'un congé pour vente, délivré par le mandataire de M. [S] en vue du terme du bail devant intervenir le 16 octobre 2021.

Ce congé contenait une offre de vente de l'immeuble dans son intégralité pour la somme de 424 000 euros.

Le 8 février 2020, M.de [K] a sollicité le mandataire du bailleur afin de connaître le prix de vente du seul local qu'il louait.

Le 27 février 2020, le conseil du bailleur et du tiers acquéreur de l'immeuble l'informait de la conclusion d'une promesse de vente à des conditions différentes de celles indiquées dans le congé pour vente délivré le 26 mars 2019.

Une nouvelle offre a donc été proposée à M. [Q] le 13 mars 2020, portant sur l'intégralité de l'immeuble pour la somme de 360 000 euros, outre 27 200 euros au titre des frais d'agence.

Par courrier du 4 avril 2020, M.de [K] y a répondu en réitérant ses demandes.

Le 14 septembre 2020, le notaire chargé de la vente a informé M.de [K] de la vente de l'immeuble au profit de la sci [Adresse 6] le 7 septembre 2020.

Le 31 mars 2021, la nouvelle bailleresse lui a fait signifier un congé pour motif sérieux et légitime lié à la réalisation de travaux de rénovation et de restructuration de l'immeuble.

2- Par actes des 6 et 11 août 2021, M. [Q] a fait assigner M. [S] et la sci 110 [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour voir prononcer la nullité de la vente du 7 septembre 2020, en raison du non-respect de son droit de préemption subsidiaire en l'absence de précision dans l'offre de vente du 13 mars 2020 du prix de vente du seul logement qu'il loue, et du congé du 26 mars 2019 pour non-indication du prix de vente.

Par jugement du 3 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- annulé le congé délivré le 26 mars 2019 par M. [S] à M.de [K] :

- rejeté la demande de nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la Sci 110 Kléber ;

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Q] ;

- condamné M. [S] à payer à M. [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties pour le surplus ;

- condamné M. [S] aux dépens ;

- écarté l'exécution provisoire.

Par déclaration du 17 mars 2023, M. [Q] a interjeté appel de cette décision.

3-Dans ses dernières conclusions du 1er mai 2026, M. [Q] demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] aux dépens,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- annulé le congé délivré le 26 mars 2019 par M. [S],

- rejeté la demande de nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3],

- rejeté la demande de dommages et intérêts qu'il a formée,

- débouté les parties pour le surplus.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

- le déclarer recevable en sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] ;

- prononcer la nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] et de l'acte contenant vente reçu par Me [I], notaire à Bordeaux, le 7 septembre 2020 de l'immeuble cadastré section EW n°[Cadastre 1], situé [Adresse 5] pour une surface de 00 ha, 01 a 41 ca sur la commune de Bordeaux (33000) consistant en une maison à usage d'habitation élevée sur cave d'un rez-de-chaussée comprenant 2 pièces et terrasse, d'un premier étage comprenant chambre et cuisine, jardin, et dont la désignation est mentionnée en page 3 de l'acte de vente reçu le 7 septembre 2021, au jour de ladite vente, comme étant la suivante : « L'immeuble comprend :

- au rez-de-chaussée un appartement de deux pièces principales, salle d'eau et WC séparés, jardin et suivant ;

- au premier étage : un appartement de deux pièces principales, salle d'eau et WC séparés ; balcon en prolongement du séjour,

- cave partielle » ;

- condamner in solidum M. [S] et la Sci [Adresse 6] à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 9 953 euros en réparation du préjudice financier résultant du surcoût d'intérêts ;

- 35 757 euros en réparation du préjudice financier résultant du loyer et des charges versées depuis la régularisation de la vente,

- 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

À titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 9 950 euros en réparation du préjudice financier résultant du surcoût d'intérêts,

- 35 757 euros en réparation du préjudice financier résultant des loyers et charges versés depuis la régularisation de la vente,

- 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

En tout état de cause,

- condamner in solidum M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'appel.

4- Dans leurs dernières conclusions du 10 août 2023, M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- condamner M. [Q] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à la nullité de la vente intervenue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la sci Kleber.

5- Dans le cadre de son appel, M. [Q] abandonne sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente, qui lui avait été notifié le 26 mars 2019, et sollicite l'infirmation du jugement de ce chef.

Il sollicite le prononcé de la nullité de la vente intervenue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la sci Kleber, pour non-respect de son droit de préemption subsidiaire, en l'absence de précision dans l'offre de vente du 13 mars 2020, du prix de vente du seul logement qu'il loue, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

6- La sci [Adresse 6] et M. [S] réclament quant à eux la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité du congé pour vente notifié à M. [Q] le 26 mars 2019, et débouté celui-ci de sa demande tendant à la nullité de la vente du 7 septembre 2020.

Ils rappellent que la nullité du congé pour vente ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'était pas fondé à invoquer la nullité de la vente pour non-respect de son droit de préemption.

Sur ce,

7- A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en première instance, M. [Q] sollicitait à la fois la nullité de la vente intervenue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la sci [Adresse 6], au motif du non-respect de son droit de préemption subsidiaire en l'absence de précision dans l'offre de vente du 13 mars 2020 du prix de vente du seul logement qu'il louait, et celle du congé délivré le 26 mars 2019 par l'agence Unic pour le compte de M. [S], pour défaut d'indication du prix de vente, par application des articles 2 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et 1178 du code civil.

8- Le tribunal a d'abord annulé le congé pour vente délivré par M. [S] à M. [Q] le 26 mars 2019, au motif qu'aucune ventilation du prix ne figurait dans l'offre de vente alors que l'immeuble dont la vente était projetée dans son intégralité, comportait deux appartements, dont seul celui situé au premier étage était donné à bail à M. [Q] depuis le 17 octobre 2000.

9- En revanche, le tribunal a ensuite débouté M. [Q] de sa demande de nullité de la vente intervenue le 7 septembre 2020 entre M.[S] et la sci 110 [Adresse 3], au motif du non-respect de son droit de préemption subsidiaire, en rappelant que la nullité du congé pour vendre ne laissait pas subsister le droit de préemption du locataire.

10- Le tribunal a ajouté qu'aucune demande de nullité du congé délivré par la sci Kleber le 31 mars 2021 n'étant formée par M. [Q], le tribunal n'en était pas saisi.

11- M. [Q] renonçant à sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vente qui lui a été notifié le 26 mars 2019, le jugement qui a prononcé la nullité dudit congé sera infirmé de ce chef, et il sera constaté que l'appelant se désiste de sa demande tendant au prononcé de la nullité dudit congé.

12- Il convient dès lors d'examiner la demande formée par M. [Q] tendant au prononcé de la nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre la sci [Adresse 6] et M.[S].

13- Selon les dispositions de l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 'Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas prélablement procédé, notifier au locataire des conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location a été consentie.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.'.

14- Il est constant que le droit de préemption s'applique à la fin du bail au profit du locataire dont le logement est mis en vente, peu important le nombre de logements vendus et l'existence d'une vente en bloc ou par lots.

15- Il est ensuite admis qu'il résulte de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée que lorsque le locataire n'occupe qu'une partie de l'immeuble objet de la vente projetée, le bailleur doit lui faire connaître les conditions de la vente envisagée pour le local qu'il occupe, et notamment le prix de vente pour cette seule partie de l'immeuble qui lui a été donnée à bail (Civ.3ème, 13 juillet 1999, pourvoi n°97-18.862).

16- En l'espèce, la lecture du courrier du 13 mars 2020 valant offre de vente adressé par maître [J], agissant à la demande de M. [S], à M. [Q], fait état d'un prix de vente de l'immeuble de 360 000 euros, aucune ventilation du prix n'y étant mentionnée, alors que le bien dont la vente était projetée comportait deux appartements, dont seul celui situé au premier étage était donné à bail à M. [Q] depuis le 17 octobre 2000.

17- Faute pour l'offre de vente de préciser le prix de vente du seul logement loué par M.de [K], il convient d'infirmer le jugement qui a débouté ce dernier de sa demande tendant au prononcé de la vente intervenue le 7 septembre 2020, et de prononcer la nullité de la vente conclue le 7 septembre 2020 entre M. [S] et la Sci 110 [Adresse 3] par Maître [I], notaire à Bordeaux, de l'immeuble cadastré section EW n°[Cadastre 1], situé [Adresse 5] pour une surface de 00 ha, 01 a 41 ca sur la commune de Bordeaux (33000) consistant en une maison à usage d'habitation élevée sur cave d'un rez-de-chaussée comprenant 2 pièces et terrasse, d'un premier étage comprenant chambre et cuisine, jardin, et dont la désignation est mentionnée en page 3 de l'acte de vente reçu le 7 septembre 2021, au jour de ladite vente, comme étant la suivante : « L'immeuble comprend :

- au rez-de-chaussée un appartement de deux pièces principales, salle d'eau et WC séparés, jardin et suivant ;

- au premier étage : un appartement de deux pièces principales, salle d'eau et WC séparés ; balcon en prolongement du séjour,

- cave partielle ».

Sur les demandes formées par M. [Q] tendant à la condamnation in solidum de la sci [Adresse 6] et de M.[S] à lui verser des dommages et intérêts.

18- M. [Q] soutient que M. [S], d'une part, et la sci [Adresse 6] d'autre part, ont commis respectivement une faute contractuelle et une faute délictuelle, en ne lui communiquant pas le prix de vente de son logement, et ce dans le but de le priver de la possibilité d'acquérir le bien qu'il occupait depuis près de 21 ans, et alors qu'il les avait lui-même alertés sur l'irrégularité du congé délivré, et l'offre de vente subsidiaire, et qu'au surplus, le notaire rédacteur de l'acte les avait expressément mis en garde contre les conséquences d'un éventuel congé irrégulier, et d'une méconnaissance du droit de préemption du locataire.

Il allègue subir un préjudice moral et financier caractérisé par la perte de chance d'acquérir son logement.

Il estime que son préjudice financier est constitué, dès lors qu'il s'est vu contraint de demeurer locataire, alors même qu'il aurait pu, si ses droits avaient été respectés, devenir propriétaire depuis l'année 2020.

19- La sci [Adresse 6] et M.[S] répliquent tout d'abord qu'aucune faute délictuelle ne peut être reprochée à la sci [Adresse 6], dans la mesure où les préjudices invoqués par M.de [K] ont pour seule cause l'absence de notification par le bailleur d'une offre de vente pour le logement en cause.

Ils font ensuite valoir que M. [Q] n'a pas été privé de la possibilité d'acquérir l'appartement qu'il louait, dans la mesure où M. [S] n'a jamais voulu vendre distinctement les deux appartements, et que de plus l'appelant peut encore réaliser son projet d'accession à la propriété.

Sur ce,

20- Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L'article 1231-1 du même code prévoit quant à lui que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.

21- Il incombe à M. [Q], qui recherche la responsabilité contractuelle de M. [S], et la responsabilité délictuelle de la sci [Adresse 6], de rapporter la preuve d'une faute de ces derniers, d'un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués.

22- S'agissant de la demande dirigée contre la sci 110 [Adresse 3], la cour d'appel, observe que les préjudices invoqués par M. [Q] ont pour seule cause l'absence de notification par le bailleur d'une offre de vente régulière, lui permettant d'exercer son droit de préemption prévu par l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la responsabilité de la sci Kleber, qui n'est pas à l'origine de cette notification et qui n'a donc commis aucune faute à l'encontre de M. [Q], ne peut être engagée.

23- Par conséquent, le jugement qui a débouté M. [Q] de ses demandes formées à l'encontre de la sci 110 [Adresse 3] sera confirmé.

24- S'agissant de la demande dirigée contre M. [S] ensuite, il a été vu supra que le bailleur avait délivré au locataire une offre de vente irrégulière, comme ne ventilant pas le prix entre les deux appartements que comportait l'immeuble, ce qui caractérise effectivement une faute contractuelle imputable à ce dernier.

* Sur le préjudice lié au surcoût des intérêts.

25- M. [Q] allègue en premier lieu, qu'il subit un préjudice financier, causé par le retard dans son projet d'acquisition, lié à l'augmentation du taux d'intérêt entre le 7 mars 2019, date à laquelle il pouvait prétendre à un financement au taux nominal de 1, 90 %, et le 12 septembre 2025, date à laquelle il lui a été proposé un taux nominal de 3, 25%.

Il réclame une somme de 9953 euros à ce titre, correspondant au surcoût des intérêts pour une somme empruntée de 50 000 euros.

26- A l'appui de ses allégations, l'appelant verse aux débats une simulation de prêt établie le 7 mars 2019 par la banque Crédit Agricole dont il résulte effectivement qu'il pouvait prétendre à un financement au taux nominal de 1,90 %, et une seconde simulation de prêt réalisé par le même établissement bancaire qui fait état d'un taux d'intérêt nominal de 3, 25%, soit un surcoût d'intérêts de 9953 euros pour un capital emprunté de 50 000 euros (pièces 15 et 27).

27- Il est rappelé que le préjudice résultant de la privation de la possibilité d'acquérir le logement en septembre 2020, ne peut s'analyser qu'en la perte de chance d'acquérir le bien projeté.

28- En l'espèce, en délivrant une offre de vente irrégulière à M. [Q], M. [S] a directement causé un préjudice certain à ce dernier, constitué par la perte de chance d'acquérir le bien qu'il occupait, qui sera évalué à 30 %, compte-tenu de l'aléa constitué par la volonté de M. [S] de vendre distinctement les deux appartements.

29- Le préjudice financier subi par M.de [K] à ce titre sera par conséquent fixé à la somme de 2985, 90 euros.

* Sur le préjudice lié à la perte des loyers et charges versés depuis la vente.

30- M. [Q] réclame la somme de 37 757 euros, correspondant à la perte des loyers et charges versés depuis la vente et jusqu'au 31 mai 2026, au motif qu'il aurait pu affecter cette somme au remboursement d'un prêt pour acquérir la propriété.

31- Il produit un tableau récapitulatif des loyers et charges versés depuis le 1er octobre 2020 jusqu'au 31 mai 2026, faisant état d'un montant de 35 757 euros, lequel n'est pas contesté par M. [S] (pièce 28).

32- L'appelant justifie donc d'un préjudice résultant de la perte de chance de ne pas verser des loyers et des charges, s'il avait acquis en 2020 le bien qu'il louait, qui sera évaluée à 30%, de sorte qu'il lui sera alloué la somme de 11 327, 10 euros à ce titre.

33- M. [S] sera par conséquent condamné à verser à M. [Q] la somme de 14 313 euros, à titre dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

* Sur le préjudice moral.

34- M. [Q] réclame une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

35- Il est admis que les dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice moral visent à réparer l'atteinte à l'honneur, aux sentiments, à la considération ou à la réputation.

36- Or, M. [Q] invoque à ce titre de simples contrariétés.

37- Faute de justifier de la réalité du préjudice moral allégué dans son principe et dans son quantum, le chef de dispositif du jugement qui l'a débouté de sa demande présentée en réparation de son préjudice moral sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

38- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

39- M. [S], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel et sera condamné à verser à M. [Q] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS