CA Chambery, 30 juin 2026, RG 23/01273

GS/SL

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 30 Juin 2026

N° RG 23/01273 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HKA2

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 21 Juillet 2023

Appelante

Mme [C] [M]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL CORDEL, avocats au barreau d'ALBERTVILLE

Intimées

S.C.P. GEODE - GEOMETRES EXPERTS, dont le siège social est situé [Adresse 2]

S.A. MMA IARD, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentées par Me Romane CHAUVIN, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE

Représentées par la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l'ordonnance de clôture : 16 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 mai 2026

Date de mise à disposition : 30 juin 2026

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Composition de la cour :

- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant devis n°GBD 16-409 du 20 octobre 2016, Mme [C] [M] a confié à la SCP Geode géomètres experts la mission de procéder à la division des parcelles cadastrées Fn°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sur la commune de Sainte-Foy-Tarentaise (73640), lieu-dit Pré du Vaye, dans le cadre de l'établissement d'un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), moyennant un prix de 1.063,20 euros TTC.

Un plan de division a été établi par la SCP Geode géomètres experts le 14 novembre 2016, la parcelle cadastrée F n°[Cadastre 1] étant devenue les parcelles cadastrées F n°[Cadastre 3] de 8a 66ca (pour 3a 18ca) et n°[Cadastre 4] (pour 5a 48ca), et la parcelle cadastrée F n°[Cadastre 2] de 5a 20 ca étant devenue les parcelles cadastrées F n°[Cadastre 5] (pour 1a 89ca) et n°[Cadastre 6] (pour 3a 40ca).

La SCP Geode géomètres experts a adressé à Mme [M] sa note d'honoraires n°GBH16-502 en date du 15 décembre 2016 pour un prix de 1.063,20 euros TTC.

Le 24 février 2017, Mme [M] a déposé une demande de permis de construire, complétée les 21 mars et 10 mai 2017, auprès de la mairie de la commune de [Localité 3]. Par arrêté du 5 septembre 2017, cette demande de permis de construire a été refusée par le maire de la commune.

Le 15 décembre 2017, Mme [M] a déposé une nouvelle demande de permis de construire, complétée le 10 janvier 2018, auprès de la mairie de la commune de [Localité 4]. Par arrêté du 5 avril 2018, cette demande de permis de construire a été refusée par le maire.

Le 27 septembre 2018, Mme [M] a déposé une troisième demande de permis de construire, complétée les 13 décembre 2018 et 18 janvier 2019. Par arrêté du 7 mars 2019, cette nouvelle demande de permis de construire a donné lieu à un accord, retiré par arrêté du 21 juillet 2021.

Après avoir déposé le 30 août 2021 une nouvelle demande de permis de construire, Mme [M] s'est vue finalement accorder un permis de construire par arrêté du maire de la commune de [Localité 5] du 21 décembre 2021.

Les travaux de construction ont débuté le 1er mai 2022.

Estimant que le géomètre aurait manqué à ses obligations contractuelles, dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée, Mme [M] a, suivant exploits en date des 14 et 15 octobre 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Albertville la SCP Geode géomètres experts ainsi que ses assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, afin d'obtenir la réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 21 juillet 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a :

- Débouté Mme [M] de sa demande de condamnation solidaire de la SCP Geode géomètres experts avec ses assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, au paiement de la somme de 188.593 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2020 ;

- Condamné Mme [M] à verser à la SCP Geode géomètres experts, à la société MMA Iard et à la société MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

- Rejeté la demande de Mme [M] formée au titre de ses frais irrépétibles ;

- Condamné Mme [M] aux entiers dépens ;

- Rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Au visa principalement des motifs suivants :

la SCP Geode géomètres experts a commis une erreur dans le plan de division parcellaire qu'elle a établi quant à la délimitation de la zone non constructible dite zone N du plan de prévention des risques naturels en vigueur, ce qui a conduit à la mauvaise implantation de la construction de Mme [M] qui mordait pour une partie, sur la zone inconstructible ;

cette erreur est à l'origine du refus de permis de construire du 5 avril 2018 ;

les préjudices qui sont invoqués par la requérante se basent uniquement sur un rapport d'expertise amiable, non corroboré par des éléments extérieurs ;

le lien de causalité entre la faute contractuelle commise par la société Geode géomètres experts et les préjudices tirés de l'augmentation du coût de la construction et de la perte de revenus locatifs, n'est pas démontré.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 22 août 2023, Mme [M] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a rappelé que la décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 13 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [M] sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- Dire et juger que la SCP Geode géomètres experts a manqué à son obligation contractuelle en se trompant sur la détermination des parcelles constructibles et la limite du PPRN approuvé le 30 décembre 2003 sur la Commune de Sainte Foy Tarentaise sur les parcelles cadastrées F [Cadastre 1] et F [Cadastre 2], suivant devis n° GBD 16-[Cadastre 7] en date du 20 octobre 2016 ;

- Dire et juger que la SCP Geode géomètres experts a failli à son obligation de conseil envers elle ;

- Dire et juger que la SCP Geode géomètres experts est donc responsable du refus de délivrance du permis de construire par Arrêté du Maire de la commune de Sainte Foy Tarentaise en date du 5 avril 2018 et de la perte financière engendrée par l'impossibilité de construction dans la zone matérialisée par erreur en constructible ;

- Dire et juger que la SCP Geode géomètres experts est donc responsable de la survalorisation qu'elle a subie lors de la donation-partage puis lors de l'acquisition des parcelles ;

- Dire et juger que la SCP Geode géomètres experts devra être relevée et garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA iard, assureurs de responsabilité professionnelle ;

En conséquence,

- Condamner la SCP Geode géomètres experts solidairement avec les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à lui payer la somme de 188.593 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2020, décomposée comme suit :

- pour la survalorisation des parcelles : 28.208 euros,

pour l'augmentation du coût de construction : 25.915 euros,

pour la perte de revenus locatifs : 131.864 euros,

pour les frais d'expertise : 2.606 euros ;

- Condamner la SCP Geode géomètres experts solidairement avec les sociétés

MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, outre une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;

- Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de la première instance, et de la présente procédure distraits au profit de la Selarl Cordel-Betemps, agissant par Me Cordel, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] fait notamment valoir que :

la mission confiée à la société Geode géomètres experts consistait bien à procéder à la division des parcelles en fonction de leur nature constructible ou non ;

le géomètre, tenu d'une obligation de résultat, a commis une erreur sur l'implantation de la limite de la zone N du PPRN, de sorte que la construction projetée a été située dans une zone inconstructible à hauteur de 137, 6 m2, motivant le refus de permis de construire du 5 avril 2018 ;

la SCP Geode géomètres experts a également manqué à son devoir de conseil après avoir été informée de son erreur sur l'implantation de la limite PPRN ;

le mauvais positionnement de la limite lui a causé un préjudice consistant dans la survalorisation des parcelles dans le cadre de la donation-partage dont elle a bénéficié, puis lors de l'acquisition de la moitié indivise des fonds auprès de sa tante ;

la circonstance que cette acquisition soit intervenue postérieurement à la découverte de l'erreur commise est inopérante, dès lors qu'elle était liée par un compromis antérieur ;

le retard pris par son projet immobilier, imputable au géomètre, a conduit à une augmentation du coût de la construction, ainsi qu'à la perte de revenus locatifs pendant 15 mois.

Par dernières écritures du 30 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCP Geode géomètres experts, les sociétés MMA iard et MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement du tribunal judicaire d'Albertville du 21 juillet 2023 ;

Y ajoutant,

- Condamner Mme [M] à leur payer la somme de 5.000 euros, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Mme [M] aux entiers dépens d'appel.

Au soutien de leurs prétentions, la SCP Geode géomètres experts et ses assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, font notamment valoir que :

le géomètre a exécuté la mission qui lui avait été confiée, et qui consistait à établir une division parcellaire ;

il n'avait aucune connaissance du projet de construction de sa contractante et n'avait aucune mission d'implantation des bâtiments sur les parcelles à diviser ;

les procédés de valorisation des fonds ne sont pas entrés dans le champ contractuel ;

la transposition de plans à des époques et échelles différentes entraîne une imprécision sur le positionnement du trait, qui ne revêt pas un caractère fautif ;

le géomètre n'était nullement tenu d'intervenir auprès de la commune en cours d'instruction d'un permis dont il n'était pas le dépositaire ;

Mme [M] ne caractérise aucun lien de causalité entre la faute qu'elle impute au géomètre et les préjudices dont elle se prévaut ;

ces préjudices se fondent uniquement sur un rapport amiable qui ne lui est pas opposable;

les actes de donation-partage et de licitation des parcelles sont intervenus après la découverte de l'erreur par la DDT;

le décalage temporel du chantier de construction n'est pas imputable à cette erreur;

les pertes locatives ne sont pas justifiées.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 mars 2026 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 19 mai 2026.

Motifs de la décision

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.

Il est de jurisprudence constante que la responsabilité contractuelle d'un géomètre-expert, qui est lié à son client par un contrat de maîtrise d'ouvrage, doit être appréciée au regard de la nature et de l'étendue des missions qui lui sont confiées (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 2 octobre 2001, n°00-14.202).

Suivant devis n°GBD 16-409 du 20 octobre 2016, Mme [C] [M] a confié à la SCP Geode-géomètres experts la mission de procéder à la division des parcelles cadastrées F n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sur la commune de Sainte-Foy-Tarentaise (73640), lieu-dit Pré [Adresse 5] Vaye, dans le cadre de l'établissement d'un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), moyennant un prix de 1.063,20 euros TTC.

Il est acquis aux débats que le géomètre n'avait aucune connaissance du projet de construction de sa cliente, et qu'il ne s'est à aucun moment vu confier le soin de positionner un quelconque bâtiment sur l'emprise des parcelles litigieuses, un tel positionnement ayant été effectué par l'architecte mandaté par Mme [M].

Il n'en demeure pas moins que le plan de division parcellaire qui a été dressé par l'intimée le 14 novembre 2016 devait respecter les limites de constructibilité issues de l'application du Plan de Prévention des Risques naturels (PPRN), puisque l'objet même de sa mission consistait à séparer les parcelles constructibles des autres. D'ailleurs, comme l'a relevé le premier juge, le plan s'intitule expressément 'Plan de division avec application PPRN', de sorte que la matérialisation, sur ce document, de la limite de constructibilité des fonds entrait de toute évidence dans la mission du géomètre, contrairement à ce qu'allègue la SCP Geode géomètres experts. Le plan du 14 novembre 2016 délimite ainsi la zone non constructible, dite zone N (en rouge) de la zone bleue, qui est constructible.

Il se déduit par ailleurs clairement des pièces qui sont versées aux débats par Mme [M], en particulier de l'examen du dossier de permis de construire déposé le 15 décembre 2017, que l'architecte en charge du projet immobilier de l'appelante, consistant à édifier quatre logements sur les parcelles litigieuses, s'est fondé sur le plan de division établi par le géomètre pour implanter les constructions.

Or, dès le 20 février 2018, la DDT 73 a informé le maire de la commune de ce que l'implantation de la construction projetée en façade Nord était située dans la zone inconstructible au vu du plan de zonage PPRN, ce qui la conduisait à émettre un avis défavorable au projet. Il résulte des échanges qui sont ensuite intervenus entre Mme [M], la commune et la DDT 73 que l'erreur provenait du plan de division parcellaire dressé par le géomètre-expert, ce qui a conduit au refus de permis du 5 avril 2018.

Les services de la préfecture ont ensuite réitéré leur position, par courriel du 16 juillet 2018, indiquant notamment : 'je ne valide pas le tracé de la limite de la zone inconstructible du PPRN établi sur vos plans par Géode. Nous avons été plusieurs au sein des services Sécurité Risques et Planification et Aménagement des Territoires de la DDT 73 à faire cette conclusion: votre projet de bâtiment mord dans la zone N sur 2 à 4 m'.

La SCP Geode géomètres experts a ainsi commis une erreur dans le plan de division parcellaire qu'elle a établi quant à la délimitation de la zone non constructible dite zone N du plan de prévention des risques naturels en vigueur, ce qui a conduit à la mauvaise implantation de la construction de Mme [M] qui mordait, pour une partie, sur la zone inconstructible, et cette erreur est à l'origine du refus de permis de construire du 5 avril 2018.

Force est de constater que les intimées n'apportent aucun élément susceptible de remettre en cause l'appréciation portée par plusieurs interlocuteurs de la DDT 73 sur l'erreur d'implantation de la limite de constructibilité sur les plans établis par le géomètre. Elles ne démontrent pas non plus que l'imprécision sur le positionnement du trait serait liée à des plans produits à des échelles différentes, et ne présenterait ainsi nullement un caractère fautif, alors que le géomètre-expert est tenu d'une obligation de résultat sur le positionnement exact d'une limite sur un plan de division parcellaire.

Du fait de cette erreur sur le positionnement de la limite constructible, la SCP Geode-géomètres experts a manqué à ses obligations contractuelles, et c'est cette erreur qui a conduit au refus de permis de construire du 5 avril 2018.

Mme [M] ne caractérise par contre nullement un quelconque manquement de sa contractante à son devoir de conseil. Le géomètre n'était en effet nullement tenu d'intervenir auprès de la commune ou des services préfectoraux, après la découverte de l'erreur commise, puisqu'il n'était pas chargé du projet de construction, ni dépositaire de la demande de permis, et que sa mission s'était achevée suite à l'établissement du document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC). Il n'est nullement établi, du reste, que le géomètre aurait été en mesure, par ses explications, d'infléchir la position des autorités administratives.

Il convient d'observer, également, que l'erreur qui a été commise par le géomètre-expert n'a conduit qu'au second refus de permis de construire du 5 avril 2018, et non aux autres refus de permis, qui ont été motivés par d'autres considérations. Il apparaît à cet égard, en particulier, que le permis de construire qui a été délivré le 7 mars 2019 a ensuite été retiré par la commune le 21 juillet 2021, au motif que Mme [M] avait usurpé le nom, le tampon, la signature et la qualité d'architecte du cabinet SG architecte.

L'appelante n'a finalement obtenu un permis de construire que par arrêté du maire de la commune de [Localité 5] en date du 21 décembre 2021, et les travaux de construction ont débuté le 1er mai 2022.

Il se déduit nécessairement de ces constatations que le temps perdu par Mme [M], en lien avec l'erreur commise par le géomètre et le second refus de permis de construire, est très limité au regard des nombreuses vicissitudes auxquelles son projet immobilier a été confronté, et qui lui sont en grande partie imputables. Les travaux de construction n'ont en effet pu débuter que cinq ans après sa demande de permis de construire du 24 février 2017.

Aucun lien de causalité ne se trouve ainsi caractérisé entre la faute commise par le géomètre et l'augmentation du coût de construction qu'elle prétend avoir dû supporter.

L'appelante ne peut pas non plus se prévaloir, pour le même motif, de quelconques pertes locatives qui lui auraient été causées par la faute du géomètre, étant observé qu'en tout état de cause, elle ne produit aucun élément susceptible de démontrer qu'elle aurait mis en location les appartements qu'elle fait édifier.

Mme [M] justifie par contre clairement de ce que l'erreur commise par le géomètre -expert dans la délimitation des parcelles constructibles, a conduit à une survalorisation des parcelles, d'abord dans le cadre de la donation-partage qui lui a été consentie par ses parents le 10 septembre 2018, puis dans le cadre de l'acquisition qu'elle a faite auprès de sa tante, de la moitié indivise des parcelles F [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], issues de la division des terrains F2103 et F80, suivant acte authentique du 25 mars 2019.

En effet, si le prix de vente des parcelles a été fixé de manière globale, à hauteur d'un prix de 70.000 euros, il est manifeste que le caractère constructible ou non des terrains a eu un rôle déterminant dans la fixation de leur valeur. Ainsi, Mme [M] a, en raison de l'erreur commise par le géomètre, acquis une bande de terrain de 137, 6 m2 comme si elle était constructible, alors qu'elle ne l'était pas.

Certes, comme le font observer les intimées, l'acte authentique de vente du 25 mars 2019 est postérieur à la découverte de l'erreur, en février ou mars 2018. Cependant, l'appelante était liée par les termes du compromis de vente qu'elle avait préalablement régularisé avec sa tante le 20 novembre 2017, définissant à la fois la chose et le prix, à une époque où les parties ne pouvaient soupçonner qu'une partie du terrain, identifié comme étant constructible par le géomètre, ne l'était pas.

La différence de valeur entre des parcelles constructibles et inconstructibles a été évaluée par le cabinet [P] à hauteur d'un montant de 205 euros/m². Le rapport amiable établi par ce cabinet, qui est versé aux débats par Mme [M], se trouve corroboré par de nombreux éléments extérieurs, qui sont produits en cause d'appel, à savoir :

- un courriel établi par Maître [N], notaire à [Localité 6], indiquant que les valeurs retenues lui semblent correspondre à la réalité du marché ;

- le document intitulé 'Conjoncture immobilière départementale' établi par les notaires de France ;

- un avis de valeur établi par une agence immobilière en novembre 2023, portant sur la dernière vente de terrain constructible intervenu sur la commune de [Localité 5].

La cour dispose ainsi d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice subi par Mme [M] à hauteur d'une somme de 28.208 euros (137,6 m2 x 205 euros), correspondant au surplus du prix dont elle a dû s'acquitter en raison de l'erreur commise par le géomètre.

L'appelante apparaît également fondée à obtenir le remboursement du coût de l'expertise établie par le cabinet [P], à hauteur d'une somme de 2.606 euros.

La SCP Geode-géomètres experts et ses assureurs seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme totale de 30.814 euros à titre de dommages et intérêts. S'agissant d'une condamnation indemnitaire, soumise à l'appréciation du juge, cette somme ne portera par contre intérêts au taux légal qu'à compter de la présente décision.

Mme [M] sera en revanche déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

En tant que parties perdantes, la SCP Geode-géomètres experts et ses assureurs seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Cordel-Betemps, ainsi qu'à verser à l'appelante la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'elle a exposés en première instance et en appel. La demande qui est formée de ce chef par les intimées sera enfin rejetée.

Par ces motifs,