CA Dijon, 16 juin 2026, RG 24/00524

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

C/

[D] [I]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 16 JUIN 2026

N° RG 24/00524 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GNET

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mars 2024,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/02564

APPELANT :

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES agissant poursuites et diligences de la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de PACA et du département des Bouches du Rhône

Pôle juridictionnel Imm. [Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

INTIMÉ :

Monsieur [D] [I]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Olivier MANSION, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Léa ROUVRAY, Greffier placé

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société CLAZ (Conseil en Lotissement et en Aménagement de Zone), qui exerce une activité de marchand de biens et de promotion immobilière, a acquis le 4 novembre 2015 un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], composé d'une maison à usage d'habitation et d'un immeuble accolé de trois étages, pour un prix de 720 000 euros.

L'immeuble a été revendu le 11 septembre 2017 à un tiers, en vue d'être aménagé en appartements, au prix de 500 000 euros.

La maison a été vendue le 29 mars 2017 à M. [D] [I], gérant et associé unique de la société CLAZ, qui en était locataire depuis 2011, au prix de 390 000 euros.

A l'issue d'une vérification de comptabilité dont a fait l'objet la société CLAZ, l'administration fiscale a, selon proposition de rectification du 29 novembre 2019, informé M. [I] qu'elle remettait en cause la valeur vénale réelle du bien.

Des rappels de droits d'enregistrement au titre de l'année 2017 ont été notifiés à M. [I], pour une valorisation du bien litigieux arrêtée à 764 456 euros.

M. [I] a présenté des observations par courrier du 7 février 2019, auxquelles le service a répondu, le 19 mars 2020, en maintenant partiellement les rectifications. Une décote de 15 % a été accordée, ramenant la valeur vénale à 649 788 euros.

M. [I] a saisi la Commission départementale de conciliation qui a émis un avis, dans sa séance du 25 septembre 2020, dans lequel elle a validé la méthode de valorisation du bien litigieux, en retenant un prix de vente de 610 000 euros.

Par courrier du 7 octobre 2020, le service a décidé de retenir les bases de l'avis de la Commission départementale de conciliation, soit une valorisation de 610 000 euros et un montant de droits d'enregistrement de 12 662 euros assorti de l'intérêt de retard de 969 euros.

Le recours gracieux exercé par M. [I] a été rejeté par une décision du 30 septembre 2021.

Par acte d'huissier du 23 novembre 2021, M. [I] a fait attraire l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Dijon pour contester cette décision de rejet.

Par jugement rendu le 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- écarté des débats les éléments transmis par M. [I] le 9 juin 2023,

- annulé la décision de rejet de la réclamation du 30 septembre 2021,

- dit que M. [I] n'est pas redevable des sommes arrêtées dans la réponse aux observations du contribuable du 19 mars 2020,

- condamné la Direction générale des finances publiques, poursuites et diligences de la Direction régionale des finances publiques de PACA et des Bouches-du-Rhône, aux dépens,

- condamné la Direction générale des finances publiques, poursuites et diligences de la Direction régionale des finances publiques de PACA et des Bouches-du-Rhône, à payer à M. [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 avril 2024, la Direction générale des finances publiques a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d'appelante notifiées le 28 mai 2024, la Direction générale des finances publiques demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- confirmer la décision administrative de rejet du 30 septembre 2021 et par conséquent

débouter M. [D] [I] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [D] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions d'intimé notifiées le 8 juillet 2024, M. [D] [I] demande à la cour de confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Dijon le 4 mars 2024 et de condamner la DGFP aux dépens d'appel, outre au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en voie d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 avril 2026.

MOTIVATION

Sur l'évaluation de la valeur du bien immobilier de M. [I] et sur le bien fondé de la proposition de rectification

L'article 17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien transmis ou désigné dans un acte ou une déclaration. L'administration doit apporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans l'acte ou la déclaration.

La valeur vénale réelle d'un bien correspond au prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens.

Pour obtenir la réformation de la décision déférée, l'administration fiscale soutient en l'espèce que les cinq éléments de comparaison dont elle se prévaut sont pertinents pour évaluer la valeur vénale du bien acquis par M. [I].

Elle signale que ses critères de recherche incluaient l'année de construction (entre 1850 et 1900), la catégorie cadastrale (4), la surface utile (entre 200 m² et 300 m²), et la date de vente (entre juillet 2015 et février 2017), et précise que le bien en cause peut être qualifié de bien rare, justifiant qu'elle ait étendu ses recherches sur un rayon géographique de 2 400 m, étant précisé qu'aucune vente de bien similaire n'a été réalisée au cours de la période précédant la cession litigieuse dans le quartier de la [Adresse 4], [Adresse 5] ou [Adresse 6].

Elle ajoute que la différence de surface du terrain par rapport aux terrains des biens retenus dans la sélection a bien été prise en compte par l'application d'une décote de 15 %, la valorisation initiale de 764 456 euros, sur la base d'un prix au m² de 3 323 euros, ayant dans un premier temps été ramenée à 649 788 euros, puis finalement à 610 000 euros conformément à l'avis de la Commission départementale de conciliation (ce qui porte la décote finale à un peu plus de 20 %). Elle indique par ailleurs que le bien, à usage d'habitation depuis l'origine, dispose de deux pièces de réception et que la distribution des pièces est similaire aux autres éléments de comparaison. Elle ajoute qu'il dispose d'une véranda de 20 m² aménagée en cuisine avant la vente, de sorte que le service a retenu une surface habitable de 230 m².

Elle soutient enfin que les termes de comparaison sont des biens ordinaires, ne présentant pas les qualités de la propriété de M. [I], comportant des anomalies pour présence de plomb, amiante, anomalies liées au gaz et à l'électricité, et relève que le bien litigieux dispose d'une piscine, d'une cave de 65 m² et d'un garage de 25 m².

M. [I] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en critiquant les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale en termes de superficie des bâtiments, de superficie et d'agrément des terrains, d'emplacement ainsi que de consistance des biens. Il ajoute que sa maison est enclavée comme étant située entre deux bâtiments de grande hauteur dont un qui la touche directement.

Il soutient en outre qu'un abattement de 30 % doit être appliqué, dans la mesure où il était locataire du bien avant de l'acquérir.

Il signale également avoir réalisé des travaux d'aménagement avant et après cession, admis par l'administration fiscale à hauteur de 172 102,48 euros, qui doivent venir réduire la valorisation du bien retenue par l'appelante. Il ajoute que celle-ci a retenu une superficie de 230 m² alors que le bien présentait 210 m² au moment de la vente.

Il soutient enfin que la recherche de biens comparables, même s'ils ne sont pas situés dans le même quartier, permet d'obtenir différents exemples de ventes de biens situés dans des quartiers dans un rayon de 3 km, pour des prix au m² oscillant entre 1 535 et 2 108 euros.

Le bien litigieux consiste en une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], construite en 1890, comportant 14 pièces, sur sous-sol et 3 niveaux, édifiée sur un terrain de 560 m² avec piscine.

Il a été vendu le 29 mars 2017 pour la somme de 390 000 euros, soit un prix au m² de 1 695 euros, calculé sur la base sur la base d'une surface de 230 m², étant précisé, sur ce point, que le permis de construire accordé le 28 avril 2016 fait état d'une surface de plancher à créer de 6 m².

L'administration fiscale n'avait pas, contrairement à ce que soutient l'intimé, à prendre en compte la location qui lui était faite de l'appartement à la date de la cession, puisque l'identité entre l'acquéreur et le locataire du bien réduit à néant la moins value liée à l'occupation dans la valeur de ce bien.

De même, la réalisation de travaux par M. [I], alors locataire, aux lieu et place de la société CLAZ, avait certes une incidence sur l'appréciation par l'administration de l'existence de l'acte anormal de gestion initialement reproché à l'intimé, mais ne permet pas pour autant d'influer sur l'estimation des droits de mutation, réalisée au vu de l'état du bien à la date la vente. Seuls les travaux effectués après la cession, dont il a été justifié pour un peu plus de 34 000 euros, peuvent être pris en compte à ce titre.

Les biens retenus comme éléments de comparaison par l'administration fiscale sont situés aux adresses suivantes, à [Localité 4] :

- [Adresse 7],

- [Adresse 8],

- [Adresse 9],

- [Adresse 10],

- [Adresse 11].

Il s'agit de biens construits entre 1850 et 1900, d'une superficie comprise entre 245 m² et 276 m², situés à une distance à vol d'oiseau du bien de M. [I] comprise entre 1,22 et 2,36 km. Leur prix au m² est compris entre 2 948 euros et 4 130 euros, soit un prix moyen de 3 323 euros.

Toutefois, comme justement souligné par M. [I], et indépendamment du seul fait que les éléments de comparaison ne se trouvent pas à proximité immédiate de sa maison, il apparaît que ceux-ci sont situés dans les quartiers les plus chers de la ville, alors que la [Adresse 4], quoique bien située à proximité du centre ville, est moins recherchée.

Contrairement aux affirmations de l'administration fiscale, ces biens ne peuvent en outre être qualifiés d'ordinaires alors qu'ils s'apparentent, à l'exception du dernier, à des maisons de maître ; trois d'entre eux comportent également des petits bâtiments annexes habitables.

Ils sont de plus implantés sur des terrains d'une superficie bien plus importante (entre 913 m² et 2 303 m²), et pour la plupart arborés, ce qui valorise les propriétés, et constitue un facteur de majoration non négligeable lorsqu'il est répercuté sur le prix du m² bâti, par rapport à la cour arrière et au petit terrain en herbe entourant la propriété de M. [I].

Cette dernière est par ailleurs encadrée de part et d'autre par deux immeubles plus hauts, dont un auquel il est accolé, tandis que les éléments de comparaison, situés dans des environnements urbanistiques moins denses, ne supportent pas un tel voisinage.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale ne correspondaient pas à des biens intrinsèquement similaires à la propriété de M. [I], et qu'ils ne permettaient pas, par suite, de considérer que le prix de vente retenu dans l'acte du 29 mars 2019 ne correspondait pas à la valeur vénale du bien.

Le jugement entrepris mérite donc confirmation en ce qu'il a annulé la décision de rejet de la réclamation du 30 septembre 2021, et considéré que M. [I] n'était pas redevable des sommes réclamées au titre du rehaussement des droits d'enregistrement et des intérêts de retard.

Sur les frais de procès

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La Direction générale des finances publiques, qui succombe en son recours, sera en outre condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à M. [I] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS