CA Colmar, 29 juin 2026, RG 25/03170

MINUTE N° 26/317

Copie exécutoire à :

- Me Nadine

HEICHELBECH

Copie conforme à :

- Me Valérie PRIEUR

- greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/03170

N° Portalis DBVW-V-B7J-ITEH

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat

APPELANTS :

Madame [F] [G]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/3463 du 14/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [P] [R]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2025/3634 du 14/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 2] QUEBEC

[Localité 3] CANADA

Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé du 9 février 2020 avec effet au 18 février 2020, Monsieur [M] [I] a donné à bail à Monsieur [P] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 690 € outre 150 € à titre de provision sur charges.

Suite à un différend intervenu sur le paiement des loyers, un constat d'accord a été établi le 13 mai 2024, sous l'égide d'un conciliateur de justice entre d'une part Monsieur [M] [I] et d'autre part Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G], sa compagne, Monsieur [M] [I] renonçant, sous condition de libération des lieux au 31 août 2024, à une partie des sommes qu'il réclamait au titre des loyers et charges impayés et accordant un échéancier de paiement pour le solde et Monsieur [P] [R] acceptant de résilier le bail à effet du 31 août 2024 et de quitter les lieux avec Madame [F] [G] à cette date.

Par ordonnance en date du 30 mai 2024, le vice-président du tribunal de proximité de Sélestat a homologué ce constat d'accord et lui a conféré force exécutoire.

En date du 28 août 2024,un plan d'apurement de la dette locative arrêtée à 2 864 € a été conclu pour une durée de trente-six mois entre les parties sous l'égide de la caisse d'allocations familiales.

Monsieur [M] [I] a fait signifier à Monsieur [P] [R] et à Madame [F] [G] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, l' ordonnance d'homologation du 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 avril 2025, Monsieur [M] [I] a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat pour obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l'effet de l'ordonnance d'homologation exécutoire et l'expulsion des défendeurs outre leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer les sommes de :

-117 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

-une indemnité d'occupation d'un montant de 951,15 euros, charges comprises, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, le montant pouvant être révisé au 1er juillet de chaque année en fonction de la législation en vigueur,

-les frais et dépens en ce compris les frais de signification de l'ordonnance,

-la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun des défendeurs n'a comparu ni personne pour eux.

Par jugement réputé contradictoire en date du 16 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, se prévalant de l'article 1565 du code de procédure civile, a :

-constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 31 août 2024,

-dit que Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

-condamné Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux,

-ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [P] [R] et de Madame [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4], au besoin avec l'assistance de la force publique,

-condamné Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] in solidum à payer à Monsieur [M] [I] une indemnité mensuelle d'occupation de 951,15 euros, provision pour charges comprises, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à libération définitive des lieux,

-condamné Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 117 € au titre des loyers et charges locatives impayés dus au 31 août 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025,

-condamné Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris les frais de signification de l'ordonnance du 30 mai 2024,

-condamné Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] in solidum à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Madame [F] [G] et Monsieur [P] [R] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 24 juillet 2025 et par ultimes conclusions notifiées le 24 mars 2026, ils concluent à l'infirmation de la décision déférée et demandent à la cour, statuant à nouveau, de':

-constater le caractère nul et non avenu, au besoin prononcer la nullité de l'accord trouvé entre les parties le 13 mai 2024,

-dire et juger n'y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion des appelants,

-débouter Monsieur [M] [I] de l'intégralité de ses demandes,

-condamner Monsieur [M] [I] à leur rembourser la somme de 715 € au titre du trop-perçu au 30 novembre 2025,

Subsidiairement, en cas de confirmation du jugement entrepris sur la résiliation du bail :

-débouter Monsieur [M] [I] de sa demande relative au paiement du solde de loyers et charges et le condamner à leur rembourser la somme de 2 215 € au titre du trop-perçu au 30 novembre 2025,

Subsidiairement :

-réduire le montant sollicité au titre des arriérés locatifs à la somme de 2 202,35 € au 30 novembre 2025,

-condamner Monsieur [M] [I] à leur payer la somme de 1 500 € en application de l'accord homologué par le premier juge,

-ordonner la compensation de cette somme avec les montants dus par eux au titre des arriérés locatifs,

En conséquence :

-constater qu'ils restent devoir, après compensation, la somme de 702,35 € au titre des arriérés locatifs au 30 novembre 2025,

En tout état de cause :

-accorder les plus larges délais de paiement aux appelants,

-fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 714 € par mois, subsidiairement à la somme de 884,35 € par mois, avance sur charges comprise,

-dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouter Monsieur [M] [I] de la demande formée à ce titre,

-condamner Monsieur [M] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret numéro 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice.

Au soutien de leur appel, Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] font valoir':

-sur la résiliation du bail': qu'ils ne s'étaient engagés à résilier le bail le 31 août 2024 qu'à condition que Monsieur [M] [I] réduise le montant de sa créance à hauteur de 1500 € sur les 3 132 € dus à l'époque'; qu'il n'a pas respecté son engagement puisqu'il résulte du plan d'apurement du 28 août 2024 qu'il sollicite le paiement d'un arriéré de 3 132 € dont il déduit seulement 268 € et non les 1 500 € annoncés ; que les engagements réciproques n'ayant pas été respectés, l'accord est devenu caduc'; qu'au surplus, ils seraient fondés à invoquer la nullité de l'accord intervenu le 13 mai 2024 sur le fondement de l'article 1184 du code civil dans la mesure où la condition tenant à la diminution de l'arriéré locatif était une condition déterminante de leur engagement.

À titre subsidiaire, ils considèrent que si l'accord devait être considéré comme devant être exécuté, ils disposeraient alors à l'encontre de Monsieur [M] [I] d'une créance d'un montant de 1 500 € dont ils demandent le paiement ou à défaut la compensation avec l'éventuel solde locatif.

-sur les charges locatives': que contrairement à son habitude, Monsieur [M] [I] n'a pas procédé à la régularisation annuelle des charges en février 2025 de sorte qu'ils sont fondés à réclamer remboursement de l'intégralité des provisions sur charges payées pendant toute l'année précédente soit la somme de 237 € x par 12 = 2 844 €'; que les charges complémentaires réclamées pour l'année 2025, sont à la fois incompréhensibles et infondées dans la mesure où le bailleur n'a pas respecté l'obligation faite à l'article R 174-2 du code de la construction et de l'habitation de prévoir un compteur individuel d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif'; que les factures de fioul et d'entretien datant de 2024 ne peuvent donner lieu à régularisation au titre de l'année 2025 dans la mesure où elles ont déjà été comptabilisées pour l'année 2024 ; que seule la facture de fioul du 21 octobre 2025 pour un montant de 526,05 euros est effectivement relative aux charges de l'année 2025 ; que s'agissant des consommations d'eau, il n'est pas non plus justifié de l'installation d'un compteur individuel ; qu'en définitive seules les factures de redevance d'ordures ménagères doivent être retenues'; qu'ainsi, ils étaient fondés à ne payer que le loyer hors charges soit la somme de 714 € par mois augmentée de la redevance annuelle des ordures ménagères ; que le bailleur accuse ainsi un trop-perçu de 3 847 € dont éventuellement à déduire l'arriéré locatif de 3 132 €, soit un trop-perçu de 715 €.

À titre subsidiaire, ils demandent de réduire le montant sollicité à la somme de 2 205,35 € dont à déduire la somme de 1 500 € tel qu'accepté par le propriétaire aux termes de l'accord du 13 mai 2024 et de leur accorder les plus larges délais de paiement pour leur permettre d'apurer le solde s'élevant à 702,35 €.

À titre infiniment subsidiaire ils sollicitent que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant de 884,35 €, tel que chiffré en dernier lieu par le propriétaire bailleur.

Par dernières écritures notifiées le 21 janvier 2026, Monsieur [M] [I] conclut à la confirmation de la décision déférée et sollicite, sur demande complémentaire et accessoire, la condamnation solidaire de Monsieur [P] [R] et de Madame [F] [G] à lui payer la somme de 4 081,70 € correspondant au solde de loyers, charges et indemnités d'occupation au 16 décembre 2025, outre 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

-sur la résiliation du bail : que le locataire s'était engagé à quitter les lieux au 31 août 2024 sans aucune condition, lui-même acceptant de réduire la dette d'un montant de 1 500 € à condition d'une libération des lieux effective au 31 août 2024, ce qui n'a pas eu lieu,

-sur les loyers et charges locatives : qu'il est justifié du paiement du mazout, de l'eau et des ordures ménagères ; que les charges représentent du 1er mars 2024 au 17 octobre 2025 un montant de 3 407 €, soit 170,35 € par mois ; qu'il a ajusté le montant des provisions sur charges à compter du 1er novembre 2025 à ce montant ; qu'il produit un tableau actualisé des sommes dues au 16 décembre 2025 et des sommes versées faisant apparaître un solde de 4 080,70 € au 16 décembre 2025.

***

L'ordonnance de clôture est en date du 27 avril 2026.

Monsieur [I] a déposé le 11juin 2026 une note en délibéré assortie de pièces.'

Madame [G] et Monsieur [R] ont demandé que soient écartées ces productions.

MOTIFS

Sur la note en délibéré

Les conclusions et pièces justificatives déposées le 10 juin 2026 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture seront déclarées irrecevables par application des dispositions des articles 906-4 et 914-3 du code de procédure civile.

Il est rappelé que :

-aux termes de l'article 954, alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ses prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,

-ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à ''dire et juger'', «'constater'', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne statuera pas sur ces demandes dans le dispositif de l'arrêt.

Sur la résiliation du bail

Le constat d'accord conclu entre les parties en date du 13 mai 2024 en présence de Monsieur [O] [K], conciliateur de justice dans le ressort du tribunal judiciaire de Colmar, est ainsi libellé :

« Sont convenus ce qui suit :

Monsieur [P] [R] reconnaît devant la somme de 3 132 € à Monsieur [M] [I] au titre des loyers et charges locatives impayées.

Monsieur [M] [I] propose à Monsieur [P] [R] l'arrangement amiable suivant :

-paiement en juin, juillet et août le 6 de chaque mois de la somme de 300 €, fin août de la somme de 732 €, soit un total de 1 632 €

-de ne pas faire payer la somme de 1500 € à Monsieur [P] [R] sous réserve qu'il accepte de résilier son bail à effet du 31 août 2024 et libère les lieux.

Monsieur [P] [R] accepte cette proposition et résilie le bail à effet du 31 août 2024.

L'engagement de Monsieur [P] [R] engage Madame [F] [G].

Les parties déclarent s'engager à respecter les termes de cet accord.

Après lecture de cet accord, les parties déclarent s'engager à respecter les termes de cet accord et le signent avec le conciliateur' ».

Cet accord a reçu force exécutoire le 30 mai 2024.

Il est constant que Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] n'ont pas respecté cet accord puisque ils sont, postérieurement au 31 août 2024, demeurés dans les lieux dont Monsieur [P] [R] avait résilié le bail.

Il ne peut être soutenu que Monsieur [M] [I] aurait lui-même été défaillant dans l'exécution de l'accord au motif que la remise de la somme de 1 500 € n'était pas mentionnée dans le plan d'apurement de la dette locative adopté sous l'égide de la caisse d'allocations familiales le 28 août 2024': en effet, Monsieur [M] [I] ne s'était engagé à défalquer du montant de la dette une somme de 1 500 € qu'à condition que le locataire et sa compagne aient quitté les lieux au 31 août 2024.

Or le 28 août 2024, Monsieur [M] [I] ne pouvait se convaincre du fait que les locataires quitteraient ou pas les lieux trois jours plus tard.

Il n'y a donc pas lieu de constater une réciprocité dans l'inexécution de l'accord homologué.

Les appelants ne sont pas fondés à soulever un vice du consentement en faisant valoir que la résiliation par leurs soins du bail était conditionnée par la remise d'une somme de 1500 € à valoir sur l'arriéré locatif alors que s'ils avaient quitté les lieux à la date pour laquelle ils s'étaient engagés, le bailleur aurait lui-même renoncé à se prévaloir de l'intégralité de la dette, conformément à l'accord souscrit contradictoirement.

Il n'y a donc pas lieu à prononcer la nullité dudit accord et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant Monsieur [P] [R] à Monsieur [M] [I] à la date du 31 août 2024, a dit que Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et les a condamnés à évacuer les lieux et à défaut de départ volontaire, a ordonné leur expulsion.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, laquelle, comme l'a énoncé justement le premier juge, est destinée à compenser les pertes de loyers subies par le bailleur mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation indue de son logement, les appelants demandent qu'elle soit fixée à la somme de 714 € correspondant au montant du loyer nu, subsidiairement à la somme de 884,35 € par mois.

Le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son logement par le locataire dont le bail est résilié, comprend notamment le coût des charges de chauffage et d'eau qu'il a dû exposer pour le compte de l'occupant et qu'il ne peut répercuter.

L'indemnité d'occupation ne peut ainsi correspondre au seul montant du loyer nu.

Il convient, dès lors que le bailleur lui-même porte en compte la somme de 884,35 € dans son décompte arrêté au mois de mars 2026 inclus, de fixer forfaitairement à cette somme le montant de l'indemnité d'occupation par mois entier d'occupation sans droit ni titre, comme le demandent à titre subsidiaire les appelants.

Le jugement déféré sera ainsi amendé sur le montant de l'indemnité d'occupation.

Sur la dette

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 23 de la même loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que dans ce cas, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en conseil d'État ; que durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 081,70 €, Monsieur [M] [I] produit un décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, faisant état des paiements effectués par le locataire et/ou la caisse d'allocations familiales postérieurement à la conclusion de l'accord par lequel était reconnue et acceptée une dette locative antérieure de 3 132 € et prenant pour base un dû mensuel uniforme de 884,35 € par mois à compter d'avril 2024.

Il est constant que du fait de la résiliation du bail au 31 mai 2024, les sommes réclamées le sont au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2024.

Par ailleurs, il résulte d'un décompte produit en pièce n° 3 par le bailleur que la dette de 3 132 € se détaille ainsi':

-novembre 2021 à novembre 2022 : 1 199 €

-décembre 2022 à fin décembre 2023 : 1 896 €

-janvier 2024 à fin avril 2024': 37 €

Monsieur [M] [I] ne verse aux débats aucun document de régularisation des charges pour les cinq premiers mois de l'année 2024 au cours duquel le bail était encore en cours ni aucune note d'information telle que visée à l'article 23 précité s'agissant d 'un immeuble collectif.

Il s'en infère qu'il ne justifie pas des charges réelles exposées pour le compte de Monsieur [P] [R] puisqu'il est notamment impossible de vérifier les modalités d'affectation à ce dernier de la quote-part des factures d'eau et de chauffage collectifs qu'il produit.

Il en résulte que Monsieur [P] [R] est fondé à réclamer restitution des charges non justifiées pour les cinq premiers mois de l'année 2024 soit 237 € x 5 = 1 185 € - 37 € ( impayé) =1 148 €, somme au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [M] [I] .

L'indemnité d'occupation, dont le montant a été fixé à la somme de 884,35 € à compter du 1er septembre 2024, est forfaitaire.

A compter de cette date, les sommes versées par Monsieur [P] [R] l'ont été au titre de cette indemnité quasi-délictuelle d'occupation sans titre et non en exécution du contrat de bail qui avait cessé d'exister.

Il en résulte que la demande en remboursement «'des provisions sur charges'» versées du mois de juin 2024 à décembre 2024, n'est pas fondée.

De même, les développements élaborés par les appelants s'agissant des justificatifs des charges pour l'année 2025 sont parfaitement inopérants.

Au final, Monsieur [P] [R] sera condamné à payer à Monsieur [M] [I] une somme de 4 081,70 € euros correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dû au mois de décembre 2025 inclus, sans préjudice de l'indemnité d'occupation qui continue à compter de cette date à courir jusqu'à parfaite évacuation des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant.

Il y aura lieu d'ordonner la compensation des créances réciproques à la date du présent arrêt.

Sur la demande des appelants en paiement et compensation de la somme de 1 500 €

Comme indiqué supra, Monsieur [M] [I] n'a accepté de consentir une remise de 1 500  € sur la dette de Monsieur [P] [R] s'élevant à 3 132 € que si celui-ci quittait, comme il s'y était engagé, le logement au 31 août 2024, ce que Monsieur [P] [R] n'a pas fait.

Il résulte de ces circonstances que Monsieur [R], qui ne s'est pas exécuté et demeure toujours dans les lieux deux années après l'engagement qu'il a pris, n'est pas fondé en ses prétentions en paiement et compensation de la somme de 1 500 €, qui sera dès lors rejetée.

Sur la demande de délai de paiement

L'octroi d'un délai de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil suppose que le débiteur soit en mesure d'apurer la dette ou une part significative de la dette dans un délai de deux ans.

En l'espèce, les appelants, qui justifient d'un revenu annuel d'un montant de 22'659 € avec trois enfants à charge, ne règlent pas le montant de l'indemnité d'occupation, de sorte qu'ils ne sont manifestement pas en capacité de faire face à leur dette dans le délai légal.

Leur demande sera ainsi rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie essentiellement perdante à hauteur d'appel, Monsieur [P] [R] et Madame [F] [G] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [M] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS