CA Colmar, 2 juill. 2026, RG 25/01825

MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/01825 - N° Portalis DBVW-V-B7J-IQ5U

Décision déférée à la cour : 03 Avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT à l'appel principal et INTIME à l'appel incident :

Monsieur [N] [I]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

INTIMÉS à l'appel principal et APPELANT à l'appel incident :

Madame [A] [R] [E]

Demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [U]

Demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.

INTIMÉS à l'appel principal :

Monsieur [G] [W]

Demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [B] épouse [W]

Demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.

Madame [X] [F], en son nom propre et en sa qualité d'ayant droit de [Z] [Q], décédé

Demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

Monsieur [Z] [Q]

Demeurant [Adresse 3]

décédé le 24 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la

Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Karine PREVOT

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [O] [U] et Mme [A] [E] ont fait assigner M. [N] [I], Mme [X] [F], Mme [H] [B] épouse [W] et M. [G] [W], ainsi que M. [Z] [Q], afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire ayant pour mission d'administrer la copropriété des biens sis [Adresse 4] à [Localité 1], jusqu'à l'adoption d'un règlement de copropriété et la désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, ainsi que la désignation d'un notaire ayant pour mission d'établir un réglement de copropriété.

Le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucun accord n'a été trouvé et, par ordonnance du 3 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- déclaré la procédure interrompue à l'égard de M. [Z] [Q] qui est décédé le 24 décembre 2024 ;

- désigné la SELARL ADJE, en la personne de Maître [L] [M], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission, d'une part, de convoquer une assemblée générale avec pour ordre de jour la désignation d'un syndic, d'autre part, de gérer, administrer et représenter le syndicat des copropriétaires jusqu'à la désignation d'un syndic, et de troisième part, rechercher le règlement de copropriété du 24 mars 1962';

- dit que sa mission prendra fin à l'issue d'un délai de six mois à compter de l'ordonnance ;

- dit que les frais et honoraires de l'administrateur provisoire seront à la charge, sur présentation des factures, du syndicat des copropriétaires ;

- fixé à la charge de chaque lot de copropriété une provision de 1 000 euros à valoir sur ces frais, et dit qu'à défaut de versement dans un délai d'un mois, la mission serait caduque ;

- désigné subsidiairement, s'il s'avérait qu'il n'existait aucun règlement de copropriété suite aux recherches de l'administrateur provisoire, le président de la chambre des notaires en la personne de Maître [C] [V], aux fins d'établir et publier le réglement de copropriété ;

- condamné les parties aux dépens et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le 24 avril 2025, M. [I] en a interjeté appel en citant toutes ses dispositions. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 février 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 7 mai 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'à ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises le 22 janvier 2026, M. [I] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance,

- débouter les intimés de leurs demandes,

- subsidiairement, juger caduque la mission de l'administrateur,

- condamner M. [U] et Mmes [E] et [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de la première instance et d'appel.

Il conclut à l'infirmation de la décision, en faisant valoir, en substance, que :

- le règlement du 24 mars 1962 visé dans certaines publications au Livre foncier n'a pas été retrouvé ; à défaut de règlement de copropriété, aucune décision ne pourra être prise en assemblée générale ; il s'agit d'une copropriété dite 'inorganisée' et la seule option légale permettant d'avancer serait la désignation d'un administrateur judiciaire pour gérer la copropriété au seul visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public ;

- un notaire ne peut pas être désigné pour établir un règlement de copropriété';

- le règlement, même rédigé en projet par le notaire commis par un juge, ne peut concerner que la 'jouissance, l'usage et l'administration des parties communes', selon l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public ;

- il n'y a pas lieu de désigner un administrateur provisoire, car lui-même avait pris l'engagement dès la première instance de participer à toute assemblée générale que les intimés convoqueraient aux fins de désignation d'un syndic en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; ou alors les intimés devront prendre l'engagement de financer seuls l'intervention d'un administrateur provisoire sur ce fondement ;

- la mission de l'administrateur désigné est à présent caduque, car la provision avait été mise à la charge de tous les lots et pas seulement des lots principaux, et seuls six lots de copropriété ont été pris en compte alors qu'il en existe au moins dix ;

- aucun copropriétaire n'a proposé aux autres un projet de réglement de copropriété, de sorte qu'il n'y a pas de désaccord sur le contenu d'un projet qui reste à établir.

Par leurs dernières conclusions transmises le 22 janvier 2026, M. [U] et Mme [E] demandent à la cour de :

- rejeter l'appel principal ;

- infirmer la décision en ce que le premier juge a rejeté leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il les a condamnés aux dépens ;

- condamner M. [I] aux frais et dépens de première instance et à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

- complèter la mission dévolue à Maître [C] [V] en ce qu'il devra :

o transmettre préalablement le projet aux parties en leur laissant un délai raisonnable de deux mois pour recueillir leurs observations,

o accomplir toutes formalités légales ou règlementaires concernant ledit règlement de copropriété et notamment les formalités de publicité prescrites par la loi,

o s'adjoindre, en cas de nécessité pour la réalisation de sa mission, toute personne ou sachant et notamment tout géomètre-expert chargé d'établir un état descriptif de division dans le cas où celui-ci était nécessaire ;

- débouter M. [I] de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

- confirmer la décision entreprise pour le surplus ;

- condamner M. [I] à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, et aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.

Ils exposent en substance :

- avoir acquis, selon acte de vente du 26 septembre 2002, une 'maison à usage d'habitation', sans mention de l'existence d'une copropriété ;

- avoir échangé, le 10 avril 2007, avec les consorts [W] qui habitent à la même adresse, une cave, contre un local à usage de remise, l'acte précisant : 'copropriété : A défaut de règlement de copropriété, les biens objets du présent échange ne sont pas soumis au statut de la copropriété, ce dont les co-échangistes déclarent avoir parfaite connaissance et vouloir faire leur affaire personnelle' ; cet acte d'échange n'a pas été inscrit au Livre foncier, en raison de l'absence d'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété. Ils étaient dès lors empêchés de procéder à la vente de leur bien ;

- apprenant que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété, mais qu'il ne disposait pas d'un représentant légal, ni d'un règlement de copropriété, ni d'un état descriptif de division, ils ont agi en référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, car il existe un trouble manifestement illicite ;

- il n'existe aucun règlement de copropriété, mais seulement une esquisse d'étage du 23 mars 1962, à laquelle fait référence l'acte de vente de Mme [F] de 2004, et qui n'a pas été retrouvée ;

- les dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables, car elles ouvrent une action à tout copropriétaire disposant d'au moins 15 % des droits de vote et, en l'espèce, les tantièmes sont ignorés et les parties communes sont discutées ;

- ce n'est qu'à défaut d'accord, qu'un règlement de copropriété peut résulter d'une décision judiciaire (article 3 du décret du 17 mars 1967 et Civ. 3ème 15 novembre 1989, n°87-15.213), qui est précédée de la désignation d'un notaire ou d'un expert chargé de l'établir ; en l'espèce, aucun accord n'existe puisque l'un des copropriétaires s'y oppose ;

- l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne s'applique pas en l'espèce, car il ne concerne que les copropriétés qui disposent d'un règlement de copropriété et qui ont déjà fonctionné ;

- la simple désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic dans les conditions de l'article 9 n'aurait que peu d'utilité ou d'efficacité, compte tenu des discordances entre les parties ;

- il y a sept lots, et Maître [M] indique que dans la mesure où l'instance est interrompue à l'égard de M. [Q], un montant de 6 000 euros correspondant à six lots a été versé et la mission de l'administrateur provisoire n'est pas caduque ;

- la caducité ne peut être soulevée, s'agissant d'une demande nouvelle qui aurait dû être soulevée dans les conclusions justificatives d'appel.

Par ses dernières conclusions, transmises le 30 janvier 2026, Mme [F] demande à la cour de :

- déclarer l'appel principal mal fondé, le rejeter ;

- lui donner acte qu'elle s'en remet sur l'appel incident ;

- condamner M. [I] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens d'appel.

Elle reprend, en substance, les moyens développés par M. [U] et Mme [E] et ajoute que la demande relative à la caducité de l'ordonnance est sans objet au regard de l'ordonnance du 20 novembre 2025.

Elle ajoute que M. [I] n'avait pas formé, dans le cadre de ses conclusions initiales d'appelant, ni dans le délai de l'article 910 du code de procédure civile à partir de ses écritures de septembre 2025, la demande dirigée à son encontre au titre des frais irrépétibles mais seulement par conclusions du 22 janvier 2026.

M. et Mme [W] ont constitué avocat, mais n'ont pas conclu. Ils sont donc réputés s'approprier les motifs de l'ordonnance.

MOTIFS

L'instance, introduite à l'égard de M. [Q] dont le décès a été notifié aux autres parties, est interrompue à son égard. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

*

En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et qu'aucun règlement de copropriété n'existe à ce jour.

Selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.'

Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire avec pour mission de convoquer une assemblée générale avec pour ordre du jour la désignation d'un syndic

Selon l'article 22 I de la loi précitée, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Ainsi, en l'absence de règlement de copropriété, aucune assemblée générale ne pourra fonctionner, ni désigner un syndic. Il n'y a donc pas lieu, à ce stade, de désigner un administrateur provisoire destiné à convoquer une telle assemblée en vue de procéder à ladite désignation. Statuant par voie d'infirmation, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire avec pour mission de gérer, administrer et représenter le syndicat des copropriétaires jusqu'à la désignation d'un syndic

Selon le I de l'article 8 de ladite loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de règlement de copropriété, ni d'état descriptif de division, il ne peut, à ce stade, tenir d'assemblée générale, ni connaître quelles sont les parties privatives et les parties communes. Aucun administrateur provisoire ne peut, dans ces conditions, gérer, administrer et représenter le syndicat des copropriétaires. Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire avec pour mission de rechercher le règlement de copropriété du 24 mars 1962

Aucun motif ne justifie la désignation d'un administrateur provisoire pour effectuer une telle recherche. Cette demande sera également rejetée.

Ainsi, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a désigné un administrateur provisoire.

Sur la demande de désignation d'un notaire pour établir et publier un règlement de copropriété

L'établissement d'un règlement de copropriété ainsi que d'un état descriptif de division étant nécessaire, il convient de désigner un notaire avec pour mission de :

- réunir les parties et leurs conseils,

- rechercher et se faire communiquer tout document utile pour l'exercice de sa mission,

- établir un projet de règlement de copropriété et d'état descriptif de division.

- transmettre le projet aux parties en leur laissant un délai de deux mois pour recueillir leurs observations,

- s'adjoindre, en cas de nécessité pour la réalisation de sa mission, toute personne ou sachant et notamment tout géomètre-expert pour établir l'état descriptif de division.

En revanche, il ne peut être donné mission à un notaire de publier le règlement de copropriété qu'il aura proposé. En effet, avant de pouvoir être publié, le règlement de copropriété doit être adopté par le syndicat des copropriétaires et faire l'objet d'un acte conventionnel ou, à défaut, résulter d'un acte judiciaire comme le prévoient les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967.

Le notaire sera désigné sous réserve du paiement de la provision à valoir sur sa rémunération selon les modalités prévues au dispositif. L'avance des frais sera mis à la charge de ceux qui ont le plus intérêt à sa désignation et à la réalisation de sa mission.

Sur les frais et dépens

Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens, de première instance et d'appel.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS