CA Douai, 25 juin 2026, RG 25/03108

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 25/06/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/03108 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WH7L

Ordonnance (N° 24/02445)

rendue le 22 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCP Notaparc Notaires

représentée par Maître [D] [L] en qualité de liquidateur amiable

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [K] [Z]

né le 22 octobre 1963 à [Localité 2] (Belgique)

Madame [W] [T]

née le 04 février 1981 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Me Julien François, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Monsieur [J] [H]

né le 18 août 1952 à [Localité 5]

Madame [Q] [P] épouse [H]

née le 07 décembre 1953 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Me Hortense Fontaine, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

La SARL Maisons d'Avenir

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 8]

La SARL société Investissement et Locatif

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 9]

représentées par Me Gautier Lacherie, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 04 mai 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mai 2026

****

Exposé des faits et de la procédure

Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 janvier 2015, la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif et M. [H] ont été déclarés adjudicataires, suite à la liquidation judiciaire de la société Immoprocom, de différents lots situés dans un ensemble immobilier anciennement à usage industriel sis [Adresse 2] à Tourcoing.

Par acte authentique reçu le 29 août 2017 par Me [F], les sociétés Maisons d'avenir, Société d'investissement locatif et M. et Mme [H] ont vendu à M. [K] [Z] et Mme [W] [T] les lots n° 21 et 26 de cet ensemble immobilier, consistant en un plateau brut à réhabiliter pour l'habitation et un débarras à aménager au deuxième étage du bâtiment B et le lot n° 57 consistant en un parking intérieur au sous-sol.

Par actes de commissaire de justice des 14, 15, 20 et 23 février 2024, M. [Z] et Mme [T] ont assigné la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif, la SCP Notaparc notaires et M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Lille en indemnisation de leurs divers préjudices.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces formulée par la SCP Notaparc et l'a condamnée à supporter les dépens de l'incident.

Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a :

- rejeté l'exception de sursis à statuer,

- réservé les frais irrépétibles et les dépens,

- enjoint à tous les défendeurs de conclure au fond pour le 2 juillet 2025,

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 2 juillet 2025.

Par déclaration du 16 juin 2025, la SCP Notaparc a fait appel de cette ordonnance.

La clôture a été prononcée le 4 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre2025, la SCP Notaparc demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance,

- prononcer le sursis à statuer de la présente instance dans l'attente des suites qui seront réservées à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Tourcoing à l'encontre de M. [I], architecte, la MAF, la SAS Gedira, la société Trav'Hauts de France et la société E-Menuiseries actuellement pendante devant la 2 ème chambre du tribunal judiciaire de Lille sous le n° de RG 23/08647,

- réserver les dépens.

Elle fait valoir :

-que les demandes indemnitaires de M. [Z] et Mme [T] sont relatives au financement de sa quote-part dans les travaux de reprise et d'achèvement dont ils soutiennent qu'elle comprend notamment le coût des travaux restant à réaliser chiffrés en 2023 par M. [R] et la société Hexa Ingénierie et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a précisément intenté une action contre M. [I] et son assureur, la MAF, la société Trav'Hauts de France, la société E-Menuiseries et la société Gedira auxquels il reproche des fautes dans l'exécution de leur mission notamment par la régularisation pour le syndic de commandes de travaux non approuvés par l'assemblée générale et la réalisation de travaux comportant des non façons ou malfaçons qui ont nécessité des travaux de reprise à hauteur de 618 437,40 euros ; qu'il est donc manifeste que les suites de cette procédure et notamment l'expertise judiciaire, auront une influence sur la présente procédure et qu'il est donc justifié de surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans cette affaire,

- que les préjudice dont il est demandé l'indemnisation sont identiques puisque M. [Z] et Mme [T] demandent à être indemnisés du surcoût découlant de la revalorisation des travaux telle qu'elle a été chiffrée en 2023 et que le syndicat des copropriétaires demande pour sa part l'indemnisation des surcoûts liés à la reprise des malfaçons et des désordres.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance,

- ordonner le sursis à statuer de la présente instance dans l'attente de la décision à venir

définitive quant à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Tourcoing à l'encontre de M. [I], la MAF, la SAS Gedira, la société Trav'Hauts de France et la société E-Menuiseries, actuellement pendante devant la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 23/08647,

- réserver les dépens.

Ils soutiennent :

- que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires aura nécessairement une incidence sur la présente procédure, puisque M. [Z] et Mme [T] demandent l'indemnisation de la revalorisation du coût des travaux dont ils exposent qu'elle est notamment composée du montant des travaux restant à réaliser chiffrés en 2023, par M. [R] et la société Hexa Ingénierie, et que le syndicat des copropriétaires entend demander l'indemnisation des mêmes surcoûts,

- que l'assemblée générale des copropriétaire a également voté la mise en oeuvre d'une autre procédure judiciaire afin de chiffrer les travaux pris en charge par le syndicat des copropriétaires du bâtiment B alors qu'ils auraient été réalisés sur les bâtiments A et C et les extérieurs, expertise comptable qui aura également une incidence sur la présente procédure,

- que la demande du syndicat des copropriétaires est basée sur le rapport de M. [R] et la société Hexa Ingénierie expressément mandatés par le syndicat des copropriétaires dans l'autre procédure pendant devant la 2ème chambre et qu'en outre, le surcoût lié à la revalorisation des travaux doit être chiffré dans l'autre procédure mais surtout indemnisé, de sorte que les deux procédures sont en lien direct et la première a un impact déterminant sur la seconde tant en terme de chiffrage que d'indemnisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, M. [Z] et Mme [T] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance déférée.

- débouter l'appelant de ses demandes incidentes.

- condamner la SCP Notaparc notaires, prise en la personne de son liquidateur Me [D] [L], au paiement de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

Ils exposent :

- que la livraison du bien est intervenu avec retard, que le budget des travaux de structure et des parties communes du bâtiment B a dérapé passant d'un devis initial de 1 213 597,65 euros à un montant total réglé de 2 301 604 euros alors qu'il apparait au surplus que les copropriétaires du bâtiment B ont en réalité pris en charge le montant de travaux réalisés dans les bâtiments A et C dont les promoteurs étaient demeurés seuls propriétaires,

- qu'ils sollicitent l'indemnisation de préjudices qui leur sont propres notamment le préjudice de jouissance ou le préjudice moral, et qu'il est conforme à une bonne administration de la justice que l'instance puisse se poursuivre sur la qualification du contrat, la qualification de promoteur, la faute du notaire et la liquidation des préjudices propres, le tribunal pouvant toujours, s'il l'estime nécessaire, ordonner un sursis sur la liquidation des autres postes de préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2026, la société Maisons d'avenir et la Société d'investissement locatif demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance,

- prononcer le sursis à statuer de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 24/05976 jusqu'au prononcé d'une décision définitive relativement à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Tourcoing à l'encontre de M. [I], architecte, la MAF, la SAS Gedira, la société Trav'Hauts de France et la société E-Menuiseries actuellement pendante devant la 2ème chambre du Tribunal judiciaire de Lille sous le n° de RG 23/08647 ;

- prononcer le sursis à statuer de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 24/05976 jusqu'au prononcé d'une décision définitive ou au dépôt du rapport d'expertise relativement à la procédure initiée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Tourcoing actuellement pendante devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 26/00110 ;

- réserver les dépens.

Elles font valoir :

- que la prétention principale porte sur la revalorisation du coût des travaux au regard du montant des travaux chiffrés dans le compromis de vente et des montants in fine réglés au titre des charges de copropriété relativement aux travaux supplémentaires de finition et de reprise et de charges votés en assemblée générale ; qu'il s'agit donc de charges liées aux travaux sur les parties communes et non de travaux sur les parties privatives étrangères à l'action du syndicat des copropriétaires ; que la procédure intiée par le syndicat des copropriétaires concernent donc les mêmes travaux et qu'il existe un lien entre les deux procédures ;

- que si l'action du syndicat des copropriétaires aboutit et qu'il est indemnisé, la quote-part de charges appelée au titre des travaux de reprise et d'achèvement sera nécessairement restituée aux copropriétaires au titre d'une restitution d'indu, les travaux d'achèvement ou de reprise étant payés par la condamnation, de sorte que le préjudice allégué par les copropriétaires dépend de l'issue de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires et qu'en l'absence de sursis à statuer, il existe un risque d'enrichissement sans cause des copropriétaires requérants,

- que la présente procédure ne repose pas sur le coût les travaux en eux-mêmes mais sur le surcoût des travaux liés aux désordres et non finition objets de la procédure devant la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Lille et que les préjudices personnels tels que le retard de livraison ou le préjudice de jouissance, sont liés aux difficultés rencontrées avec les travaux et donc dépendants de l'issue de la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires ,

- qu'au surplus une autre action est diligentée par le syndicat des copropriétaires pour déterminer les prestations et travaux pris à tort en charge par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B et que là encore il est nécessaire de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de cette procédure, sous peine d'un risque d'enrichissement sans cause.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande de sursis

En vertu des articles 377 et suivants du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Elle ne dessaisit pas le juge, la procédure se poursuivant à l'expiration du sursis, à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.

Hors le cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie de manière discrétionnaire l'opportunité du sursis à statuer, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

En l'espèce, M. [Z] et Mme [T] ont acquis de la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif et M. et Mme [H] un plateau brut à aménager et un emplacement de stationnement au sein de l'ensemble immobilier, anciennement à usage industriel, sis [Adresse 2] à [Localité 10], par acte authentique de vente signé le 29 août 2017. L'assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2016 a voté un budget pour les travaux des parties communes d'un montant de 1 500 000 euros représentant pour eux, en plus du prix d'achat du bien, la somme de 34 922,22 euros correspondant à leur quote-part de travaux. A la suite de divers incidents, notamment la défaillance de plusieurs entreprises chargées des travaux, et alors que le syndicat des copropriétaires avait procédé au règlement de l'intégralité du budget prévu pour les travaux, l'assemblée générale des copropriétaires a dû voter un budget complémentaire afin de permettre la poursuite du chantier. Il est ensuite apparu que le chantier était affecté de nombreuses malfaçons ou désordres nécessitant des travaux de reprise pour un montant total de 618 437,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal judiciaire de Lille l'architecte en charge des travaux, l'ancien syndic de la copropriété et diverses entreprises en charge de ces travaux pour obtenir la confirmation de la résiliation fautive de plusieurs marchés et l'indemnisation du coût des travaux nécessaires à la reprise des divers désordres.

De leur côté, M. [Z] et Mme [T] ont saisi le tribunal judiciaire de Lille d'une demande tendant à obtenir de la part des vendeurs, la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif et M. et Mme [H] ainsi que du notaire, la SCP Notaparc notaires, l'indemnisation de la revalorisation du coût des travaux par rapport au montant prévu dans le compromis de vente, la réparation de leur préjudice découlant du retard dans la livraison et l'indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

Les deux instances n'opposent donc pas les mêmes parties et ne sollicitent pas l'indemnisation des mêmes préjudices. En effet, le préjudice découlant du retard de livraison, le préjudice de jouissance ainsi que le préjudice moral de M. [Z] et Mme [T] sont des préjudices personnels, indépendants de l'indemnisation relative aux travaux de reprise des malfaçons sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

S'agissant de la demande de M. [Z] et Mme [T] d'indemnisation du surcoût des travaux par rapport au montant prévu dans le compromis de vente, il doit être relevé que les assemblées générales ordinaires et extraordinaires du 12 octobre 2016 avaient voté des travaux de réhabilitation du bâtiment pour un montant de 500 000 euros et des travaux de rénovation des parties communes du bâtiment B pour un montant de 1 500 000 euros. Les assemblées générales du 8 février 2020 ont été contraintes, compte tenu de la défection de plusieurs entreprises sur le chantier, de voter un budget complémentaire de respectivement 213 760 euros et 87 844 euros. Ces travaux supplémentaires, qui se sont par la suite avérés affectés de malfaçons et de désordres objet de la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires, ont entraîné pour M. [Z] et Mme [T], une augmentation du montant dû pour les travaux au sein de l'immeuble, prévus par le compromis de vente à hauteur de euros 34 920euros et pour lesquel ils soutiennent avoir déjà réglé 53 584,76 euros. L'issue du litige relatif à l'action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des préjudices liés aux malfaçons est donc sans incidence sur les demandes relatives à cette augmentation du coût des travaux.

Seule la demande d'indemnisation de M. [Z] et Mme [T] au titre de leur quote part dans les travaux supplémentaires nécessaires cette fois pour reprendre les diverses malfaçons et permettre la livraison de l'immeuble est susceptible d'être en lien avec la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires, dès lors que l'éventuelle indemnisation du syndicat des copropriétaires pour le préjudice découlant de l'inexécution fautive des marchés de travaux pourrait mettre à néant le préjudice de M. [Z] et Mme [T] au titre du seul surcoût pour ces travaux. Toutefois, dès lors que cette demande ne représente qu'une faible part des demandes de M. [Z] et Mme [T] et que le tribunal pourra toujours soit tenir compte de l'issue de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires, soit surseoir à statuer sur cette seule demande, l'intérêt d'une bonne administration de la justice n'exige pas qu'il soit sursis à statuer dans la présente procédure dans l'attente de l'issue de l'action en responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'architecte, de l'ancien syndic et de plusieurs entreprises chargées des travaux actuellement pendante devant la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Lille.

L'ordonnance qui a rejeté l'exception de sursis à statuer doit donc être confirmée.

Sur les demandes accessoires

La SCP Notaparc, la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif et M. et Mme [H], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront tenus, in solidum, de supporter la charge des dépens de l'appel. L'ordonnance qui a réservé les dépens de l'incident sera infirmée et la SCP Notaparc, la SARL Maisons d'avenir, la SARL Société d'investissement locatif et M. et Mme [H] seront condamnés in solidum aux dépens d'incident de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] et Mme [T] les frais exposés et non compris dans les dépens en cause d'appel. La SCP Notaparc sera condamnée à payer à M. [Z] et Mme [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. L'ordonnance qui a réservé les demandes au titre des frais irrépétibles de l'incident sera infirmée et la SCP Notaparc sera condamnée à payer à M. [Z] et Mme [T] la somme de 400 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS