CA Douai, 2 juill. 2026, RG 25/00103

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/07/2026

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Minute Électronique

N° RG 25/00103 - N° Portalis DBVT-V-B7J-V6UL

Jugement rendu le 19 Août 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANT

Monsieur [D] [E]

né le 10 Mai 1985 à [Localité 2] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Sebastien Petit, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C591782025000433 du 22/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉES

Madame [T] [N]

née le 01 Juin 1985 à [Localité 4] ([Localité 5])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

(caducité partielle ordonnance du 10 juillet 2025)

SCI Arnef prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 05 mai 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026

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Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, la SCI [M] a donné à bail à M. [D] [E] et Mme [T] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à Pecquencourt (59146), moyennant un loyer mensuel de 700 euros, hors charges et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 700 euros.

Par acte authentique du 27 octobre 2020, la SCI [M] a vendu à la SCI Arnef le bien susvisé.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 25 avril 2022, M. [E] a donné congé indiquant respecter un délai de préavis d'un mois en raison de l'intégration sans un logement à caractère social.

Par constat d'huissier du 31 mai 2022, un état des lieux de sortie a été dressé.

Des loyers étant demeurés impayés, par lettre recommandée du 14 décembre 2022, la SCI Arnef a fait signifier à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 3 500 euros pour les mois de février, avril, mai à juillet 2022, pour le respect du délai de préavis de trois mois, outre la somme de 1 541 euros pour les frais de remise en état.

Par exploits de commissaire de justice des 16 et 26 mai 2023, la SCI Arnef a fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d'obtenir':

-Leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des loyers impayés et 1 541 euros au titre des dégradations locatives';

-Leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le temps passé à encaisser les espèces';

-Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens.

M. et Mme [E] n'ont pas comparu devant le premier juge.

Suivant jugement du 19 août 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

- Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 3 383,33 euros au titre des loyers impayés de février 2022 et d'avril 2022 au 25 juillet 2022 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

- Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 1 070 euros au titre des réparations locatives avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

- Débouté la SCI Arnef du surplus de ses demandes';

- Condamné in solidum M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de

1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ;

- Condamné in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens.

Suivant jugement du juge aux affaires familiales en date du 12 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes, le divorce de M et Mme [E] est prononcé. Mme [E] reprend l'usage de son nom de juge fille, soit Mme [N].

M. [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 janvier 2025, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SCI Arnef a constitué avocat le 30 janvier 2025.

Mme [N] n'a pas constitué avocat. Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 10 juillet 2025, la déclaration d'appel a été déclarée caduque à son encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, M. [E] demande à la cour de :

- Dire l'appel interjeté par M. [E] recevable et bien fondé ;

En conséquence,

- Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai en date du 19 août 2024 en ce qu'il a :

' condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 3 383,33 euros au titre des loyers impayés de février 2022 et d'avril 2022 au 25 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

' condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 1 070 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

' condamné in solidum M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

- Dire que M. [E] est redevable de la somme de 2 100 euros au titre des loyers impayés de février 2022, avril 2022 et mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

- Dire que M. [E] est redevable de la somme de 400 euros au titre des frais de réfection des murs du logement ;

- Dire que M. [E] bénéficiera des plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes mises à sa charge ;

En tout état de cause,

- Débouter la SCI Arnef de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et / ou contraires aux présentes ;

- La condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025, la SCI Arnef demande à la cour de :

- Dire bien jugé mal appelé,

- Déclarer irrecevable et mal fondé M. [E] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- En conséquence, le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- Confirmer le jugement rendu le 19 août 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a':

- Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 3 383,33 euros au titre des loyers impayés de février 2022 et d'avril à juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de 1 070 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- Condamné in solidum M. et Mme [E] à payer à la SCI Arnef la somme de

1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum M. et Mme [E] aux dépens.

- Condamner M. [E] à régler à la SCI Arnef en cause d'appel en sus des frais irrépétibles de première instance, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [E] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du timbre fiscal de 225 euros.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

La SCI Arnef sollicite le paiement d'un arriéré locatif de 3 383,33 euros correspondant aux loyers impayés de février 2022 et d'avril 2022 au 25 juillet 2022.

En l'espèce, M. [E] soutient ne devoir que la somme de 2 100 euros au titre des loyers impayés de février 2022, avril 2022 et mai 2022, considérant qu'un délai de préavis d'un mois était en l'espèce applicable, puisqu'il quittait les lieux pour partir dans un logement social'et qu'ainsi il n'est pas redevable de la somme de 700 euros au titre du loyer du mois de juin 2022 et de la somme de 583,33 euros au titre du loyer du mois de juillet 2022, arrêté au 25 juillet 2022, date de fin du délai de préavis, le courrier recommandé avec demande d'avis de réception comportant le congé ayant été réceptionné par la SCI Arnef le 25 avril 2022.

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° (')

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionné aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de 3 mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par acte de commissaire de justice remise en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges correspondants corps concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin de préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Or, M. [E] ne conteste pas avoir omis de joindre le document justificatif au courrier recommandé par lequel il a notifié son congé à son bailleur, contrairement aux dispositions susvisées, lesquels d'ailleurs ont été reprises spécifiquement dans le contrat de bail en son article 2.3.1 intitulé « résiliation par le locataire » ; dès lors il importe peu qu'il ait éventuellement par la suite répondu au courrier qui lui a été adressé par la SCI le 26 avril 2022, d'autant qu'il indique l'avoir envoyé par courrier simple dont il n'a pas conservé de copie, ce qui ne lui permet pas de faire la preuve de cet envoi qui est contesté par le bailleur.

M. [E] soutient en outre que l'état des lieux de sortie du logement a été réalisé le 31 mai 2022 au moyen d'un procès-verbal de constat, date à laquelle est donc également intervenue la remise des clés. Il est toutefois de jurisprudence constante que l'acceptation des clés ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement des loyers dus par le locataire jusqu'au terme du délai de préavis tel qu'applicable, qu'en effet si le bailleur peut décider de renoncer au paiement des loyers dus jusqu'à la fin de préavis, c'est à condition que cette renonciation soit certaine et non équivoque, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.

C'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que le délai de préavis de 3 mois était en l'espèce applicable, et ainsi le mois de juin et le mois de juillet, jusqu'au 25 inclus, étaient dus par le locataire. La décision doit donc être confirmée.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

M. [E] fait valoir ne pas devoir payer la somme concernant les frais de nettoyage mis à sa charge, le nettoyage du logement n'ayant pu être effectué qu'avec «'les moyens du bord'», dès lors que l'alimentation en gaz avait été précédemment coupée par la bailleresse, de sorte que le logement ne disposait ni de chauffage, ni d'eau chaude, qu'un différend étant survenu entre M. [E] et la bailleresse s'agissant de la répartition des charges, la bailleresse aurait de manière injustifiée et abusive décidé de couper l'alimentation en gaz du logement, ce qui explique le défaut de nettoyage.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

D'une part, M. [E] ne fait absolument pas la démonstration de ce qu'il avance s'agissant de la coupure de gaz et d'autre part il résulte du procès-verbal de constat dressé le 31 mai 2022 par Maître [A], commissaire de justice à [Localité 7], que l'état du logement ne résulte pas d'un simple mauvais nettoyage mais d'un défaut d'entretien courant du logement de longue date'(ainsi un meuble sous évier comportant 2 tiroirs fortement tachés avec importante moisissure au bas du mur, receveur de douche taché, douche de la 2e salle de bains comportant une porte vitrée couverte de tartre avec un receveur comportant des tâches, multitude de déchets dans la cour, nombreuses mauvaises herbes et déchets et jardin en friche, lieux en mauvais état d'entretien et meubles souillés et dans la cuisine plusieurs éléments maculés de graisse) ; alors que la bailleresse a présenté un devis à hauteur de 670 euros pour le nettoyage complet de l'appartement, le premier juge a exactement fait droit à ce poste de préjudice pour ce montant ; quant au poste lié à la réfection des peintures, il n'est pas contesté par l'appelant et a été justement évalué par le premier juge à la somme de 400 euros, laquelle n'est pas davantage contestée par la SCI Arnef'; la décision sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande au titre des délais de paiement':

S'il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que : « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance de la révélation d'un fait », la demande consistant en l'octroi de délais de paiement ne peut être considérée comme une demande nouvelle, dans la mesure où le juge peut même d'office et en tout état de cause accorder des délais de paiement'; la demande est donc recevable.

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt avec un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux dettes d'aliments.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.

Gérant d'un commerce de cuisson de produits de boulangerie, M. [E] justifie d'un revenu fiscal de référence de 13'165 euros sur l'année 2023, soit un revenu mensuel moyen de 1097,08 euros, sachant qu'il réalise depuis le début de l'année 2024 un chiffre d'affaire ne lui permettant pas de se verser un salaire, ainsi qu'il en est attesté par son expert-comptable en pièce 8 ; il est divorcé depuis le 12 septembre 2023, et doit assumer seul l'ensemble de ses charges fixes, ainsi que de ses dépenses courantes, versant notamment à son ex-épouse une contribution à l'entretien et à l'éducation pour un enfant à hauteur de 180 euros par mois, et son loyer étant de 572,50 euros.

La situation financière de M. [E] justifie de faire droit à sa demande et de fixer les mensualités à hauteur de 180 euros, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessant d'être dues pendant ces délais accordés.

Il convient en outre de dire que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [E] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [E] aux dépens d'appel, en ce compris les frais de timbre fiscal de 225 euros, et à le condamner à payer à la SCI Arnef la somme de 1'200 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,