CA Douai, 18 juin 2026, RG 24/05741

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/06/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/05741 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V465

Jugement (N° ) rendu le 18 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTS

Monsieur [K] [A]

né le 14 Mai 1967 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [E] épouse [A]

née le 17 Mars 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Me Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SA [Localité 5] et Cites agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 31 mars 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

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Par acte sous seing privé du 1er octobre 1995, la société Soginorpa, devenue [Localité 5] et cités, a donné à bail à M. [K] [A] et Mme [N] [A], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant de 1593 francs hors charges.

Le 15 novembre 2022, la société [Localité 5] et cités a fait signifier à M. et Mme [A] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1485,89 euros en principal.

La société [Localité 5] et cités a ensuite fait assigner M. et Mme [A], le 24 janvier 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Douai, en vue d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

leur condamnation solidaire a lui payer la somme de 2 378,55 euros correspondant aux loyers et charges, à parfaire au jour de l'audience avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de l'assignation égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens.

Suivant jugement contradictoire du 18 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté M. et Mme [A] de leur demande d'annulation du commandement de payer les loyers du 15 novembre 2022 ;

Déclaré l'action de la société [Localité 5] et cités recevable ;

Constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], conclu le 21 novembre 1995 entre la société [Localité 5] et cités d'une part ct M. et Mme [A] d'autre part, à compter du 16 janvier 2023 ;

Condamné M. et Mme [A] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonné l'expulsion de M. et Mme [A] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné solidairement M. et Mme [A] à payer à la société [Localité 5] et cités la somme de 7 543,10 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. et Mme [A] au visa de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de celle de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné M. et Mme [A] at une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, à compter du 16 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer ;

Débouté la société [Localité 5] et cités de sa demande de dommages et intérêts ;

Débouté la société [Localité 5] et cités de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné in solidum M. et Mme [A] aux entiers dépens.

M. et Mme [A] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 décembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté la société [Localité 5] et cités de sa demande de dommages et intérêts.

La société [Localité 5] et cités a constitué avocat le 4 février 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M. et Mme [A] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai le 18 octobre 2024 en ce qu'il a :

Débouté M. et Mme [A] de leur demande d'annulation du commandement de payer du 15 novembre 2022 ;

Déclaré l'action du bailleur recevable ;

Constaté la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2023 ;

Condamné M. et Mme [A] à libérer les lieux et à défaut, a ordonné leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef ;

Condamné M. et Mme [A] à payer la somme de 7 543,10 euros avec intérêt au taux légal ;

Rejeté leur demande de délai de paiement et celle de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné M. et Mme [A] à payer une indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, et a fixé cette indemnité d'occupation ;

Débouté M. et Mme [A] de leurs plus amples demandes ;

Condamné M. et Mme [A] aux dépens.

Et statuant de nouveau :

A titre principal :

Juger nul et de nul effet le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2022,

Débouter la société [Localité 5] et cités de l'ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

Si des sommes restaient dues, leur accorder des délais de paiement sur 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

A titre infiniment subsidiaire :

Leur accorder un délai d'un an pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

Constater l'existence d'un plan de surendettement,

Constater l'inclusion de la dette locative dans le plan de surendettement

Condamner la société [Localité 5] et cités à leur payer la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la société [Localité 5] et cités demande à la cour de :

La déclarer bien fondée.

Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 18 octobre 2024 en ce qu'il a :

débouté M. et Mme [A] de leur demande d'annulation du commandement de payer les loyers du 15 novembre 2022,

constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], à compter du 16 janvier 2023, condamné M. et Mme [A] à libérer les lieux ou à défaut, d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux avec si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

rejeté la demande de paiement formulée par M. et Mme [A] au visa de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et celle de la suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamné M. et Mme [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges à compter du 16 janvier 2023 jusqu'à libération effective des lieux, avec les indexations légales ;

Réformer la décision entreprise pour le surplus.

Condamner solidairement M. et Mme [A] au paiement de la somme de

7 377,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Condamner solidairement M. et Mme [A] au paiement de la somme de

2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner enfin solidairement M. et Mme [A] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer la clause résolutoire en date du 15 novembre 2022, le coût du timbre d'accès au droit et le coût de la signification du jugement et du commandement de quitter les lieux du 26 novembre 2024.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des

moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les appelants ne discutent plus dans leurs

dernières écritures de la question de la recevabilité de l'action du bailleur. Ce chef sera

donc confirmé.

Sur la nullité du commandement de payer :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet, le

commandement de payer contient, à peine de nullité, un décompte de la dette.

M. et Mme [A] soutiennent que le commandement de payer du 15 novembre 2022

est nul en l'absence de décompte détaillé permettant de comprendre les sommes qui

leur sont réclamées.

En l'espèce, le commandement de payer porte sur la somme de 1485,99 euros en

principal.

Si le jugement relève qu'il ressort de l'acte que ce dernier comporte un décompte

détaillé qui fait état du loyer dû, de la taxe sur les ordures ménagères et de l'assurance

groupe, la cour observe qu'un tel décompte n'est pas annexé au commandement de

payer produit par la société [Localité 5] et cités.

L'intimée le reconnait puisqu'elle fait valoir qu'il ressort des mentions de l'acte qu'un

décompte était « nécessairement » inclus.

Le commandement de payer indique en effet qu'un décompte est annexé et la mention

de cette diligence accomplie par l'huissier de justice fait foi jusqu'à inscription de faux.

Cependant, faute pour la cour de disposer dudit décompte, elle ne peut évaluer si ce

dernier était suffisamment précis pour permettre aux locataires de vérifier le bien-fondé

des sommes réclamées.

Par ailleurs, il n'est nullement démontré que M. et Mme [A] étaient au courant des sommes qui leur étaient réclamées au motif que celles-ci étaient reprises dans les avis d'échéance qui leur étaient remis. La société [Localité 5] et cité ne produit aucun avis d'échéance contemporain du commandement de payer qui indique que les locataires restent devoir la somme de 1485,99 euros en détaillant les sommes dues.

Il n'est donc pas établi que les locataires ont été en mesure de comprendre et d'exercer un contrôle sur les sommes réclamées.

Dès lors, le commandement de payer sera annulé et la bailleresse sera déboutée de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement sera réformé en conséquence.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, cette demande étant devenue sans objet.

Sur la dette locative :

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges aux termes convenus.

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ('). A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

M. et Mme [A] soutiennent que les sommes qui leur sont réclamées sont supérieures à celles prévues par le bail et/ou ne sont pas justifiées. Ils font valoir que la conversion en euros du montant du loyer exprimé en francs dans le contrat de bail ne correspond pas aux sommes réclamées, que le décompte du bailleur inclut des frais de justice et que les charges et la mise en place d'une assurance groupe à la charge des locataires ne sont pas justifiées.

La société [Localité 5] et cité actualise sa demande en paiement en cause d'appel, sollicitant la somme de 7377,63 euros suivant décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Elle fait valoir que le décompte détaille les sommes réclamées et fait apparaitre qu'une régularisation de charges a eu lieu le 31 octobre 2024, qu'il n'est pas contesté par les locataires qu'ils n'ont pas justifié d'une assurance locative et qu'elle a déjà déduit du décompte la somme de 152,25 euros au titre des frais de poursuite.

En l'espèce, le décompte produit devant la cour par la société [Localité 5] et cité fait état d'un solde débiteur de 7530,25 euros au 31 janvier 2025.

Ce décompte débute le 31 décembre 2023 avec un solde négatif de 7127,83 euros ; la cour se référera donc également aux décomptes datés des 08 avril 2024 et 07 juin 2024 qui ont été produits en première instance et qui font partie du dossier communiqué par le tribunal judiciaire de Douai.

Il apparait que le compte locatif de M. et Mme [A] est débiteur depuis le 05 août 2022.

Les locataires sont mal-fondés à soutenir que le montant réclamé en euros n'est pas équivalent au montant en francs fixé par le bail alors que le contrat prévoit la révision annuelle du loyer ainsi que l'avait justement souligné la société [Localité 5] et cité devant le premier juge.

Concernant les frais d'assurance, d'un montant total de 48,80 euros sur la période août 2022 ' décembre 2023, il n'est pas justifié par la société [Localité 5] et cité de l'envoi de la mise en demeure exigée par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement mentionne bien une mise en demeure d'avoir à justifier d'une assurance par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2023 (non produite devant de la cour) mais les locataires y ont manifestement donné une suite favorable puisque les frais d'assurance ne sont plus prélevés à compter de décembre 2023.

Par ailleurs, les décomptes incluent des frais de justice qui ne relèvent pas du simple décompte de loyer et de charges et qui doivent donc être déduits des sommes réclamées au titre de la dette locative pour un total de 426,13 euros (124,11 euros le 31/03/2023 ; 149,40 euros le 31/12/2023 ; 152,62 euros le 31/12/2024).

Concernant enfin les charges mentionnées dans les décomptes (chauffage, contrat de base, taxe sur les ordures ménagères, contrat ventilation, régularisations), pour un montant total de 627,85 euros depuis août 2022, la société [Adresse 4] ne produit aucune pièce pour en justifier, peu important que les décomptes mentionnent qu'il y a eu des régularisations de charges.

Au vu de l'ensemble de ces éléments et considérations, la dette locative est justifiée pour un montant de 6427,47 euros (7530,25 ' 48,80 ' 426,13 - 627,85).

Il convient donc de réformer le jugement sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière, de condamner solidairement M. et Mme [A] à payer la somme de 6427,47 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. et Mme [A] bénéficient de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 13 novembre 2024. Leur capacité mensuelle de remboursement a été évaluée à 1079 euros. Le plan prévoit l'apurement de la dette locative (inscrite pour un montant de 7518,04 euros) moyennant paiement de 8 mensualités de 939,76 euros. Les mesures sont entrées en application le 15 janvier 2025.

M. et Mme [A] produisent un compte locatif au 26 mai 2025 faisant ressortir qu'ils honorent la mensualité prévue par le plan de surendettement en plus du règlement du loyer courant. Ainsi, selon ce décompte, ils restent devoir la somme de 4712,92 euros (terme de mai 2025 inclus).

Dès lors que la dette locative a vocation à être apurée par le plan de surendettement et qu'il n'est nullement justifié que ce dernier serait devenu caduc, il n'y a pas lieu d'accorder aux locataires des délais de paiement. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès :

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum M. et Mme [A] aux dépens d'appel et à rejeter les demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,