CA Douai, 18 juin 2026, RG 24/04479

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/06/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/04479 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VY2F

Jugement (N° 23/00141) rendu le 11 Juin 2024 par le tribunal judiciaire de [Q] sur Mer

APPELANTS

Monsieur [G] [F]

né le 16 Décembre 1994 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [W] [Q]

née le 14 Juillet 1995 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [F]

né le 13 Décembre 1962 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Me Olivier Rangeon, avocat au barreau de [Q]-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [K] [R]

né le 23 Janvier 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Me Margaux Dumetz, avocat au barreau de [Q]-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 31 mars 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

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Par acte sous seing privé du 4 juillet 2017, M. [K] [R] et Mme [S] [R] ont donné à bail à M. [G] [F] et Mme [W] [Q] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 500 euros et une provision pour charges de 45 euros.

Par acte sous seing privé non daté, M. [E] [F] s'est porté caution solidaire de M. [G] [F].

Par jugement du 6 août 2021, le juge des contentieux de la protection de [Q]-sur-Mer a :

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2020 ;

Ordonné l'expulsion des locataires ;

Condamné solidairement M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] au paiement de la somme de 4 847 euros au titre des loyers impayés arrêtés le 4 février 2021, échéance de janvier 2021 incluse ;

Condamné solidairement M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation de 545 euros jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

Autorisé M. [G] [F] et Mme [Q] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 24 mensualités de 201 euros, la 24ème étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

M. [G] [F] et Mme [Q] ont libéré le logement courant 2022.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, M. [R] a fait assigner M. [G] [F], Mme [Q] et M. [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Q]-sur-Mer, afin d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

De la somme de 57 770,92 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal par application de l'article 1231-6 du code civil ;

De la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile;

Des dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire du 11 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a:

Déclaré M. [R] recevable en ses demandes ;

Rejeté la demande d'expertise formulée par M. [G] [F] et Mme [Q] ;

Rejeté la demande de nullité de l'acte d'engagement de caution solidaire délivré par M. [G] [F] ;

Condamné solidairement M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F], à payer à M. [R] la somme de 33 959,29 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamné solidairement M. [G] [F], Mme [Q] ct M. [E] [F], à payer à M. [R] la somme de 301,41 euros au titre du remplacement de la serrure avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamné solidairement M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F], à payer à M. [R] la somme de 1 380,66 euros au titre de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamné solidairement M. [G] [F] et Mme [Q] aux dépens ;

Condamné M. [G] [F] et Mme [Q], à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 septembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré M. [R] recevable en ses demandes.

M. [R] a constitué avocat le 3 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2024, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] demandent à la cour de :

Déclarer recevables et bien fondés M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] en leur appel,

En conséquence,

Infirmer en sa totalité le jugement rendu,

Ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés du bailleur avec mission habituelle en la matière et ayant pour objet notamment d'examiner l'isolation, la ventilation, le chauffage et d'établir les désordres affectant le logement notamment en ce qui concerne l'humidité et au regard des critères du logement décent tel que prévue par la loi du 6 juillet 1989,

A titre subsidiaire,

Débouter M. [R] de sa demande de réparations locatives à hauteur de la somme de 33 959,29 euros,

Fixer le montant des réparations locatives à la somme de 4 000 euros dont il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie à hauteur d'une somme de 500 euros,

Débouter M. [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de serrurier comme non recevable et non fondée,

Débouter M. [R] de sa demande au titre de la perte de loyers comme non fondée,

Prononcer la nullité de l'engagement de caution solidaire de M. [E] [F],

Débouter M. [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

La condamner en tous les frais et dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, M. [R] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bienfondé M. [R] en son appel incident du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Q]-sur-Mer du 11 juin 2024,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Q]-sur-Mer du 11 juin 2024 en ce qu'il a :

Condamné solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] à payer solidairement à M. [R] la somme de 33 959,29 euros TTC au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal ;

Et, statuant à nouveau :

Juger M. [R] bienfondé en ses demandes,

Juger que M. [G] [F] et Mme [Q] sont solidairement responsable des dégradations du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7],

En conséquence,

Condamner solidairement M. [G] [F] et Mme [Q] au montant des réparations locatives selon devis pour un montant de 46 600.67 euros, outre intérêts aux taux légal courant à compter de l'assignation,

Condamner solidairement M. [E] [F], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des réparations locatives pour un montant de 46 600,67 euros, outre intérêts aux taux légal courant à compter de l'assignation,

Condamner solidairement M. [G] [F] et Mme [Q] à verser à M. [R] la somme de 2 208,91 euros au titre de dommages et intérêts,

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Q]-sur-Mer du 11 juin 2024 dans le reste de ses dispositions, c'est-à-dire en ce qu'il a :

Rejeté la demande d'expertise formulée par M. [G] [F] et Mme [Q] ;

Rejeté la demande de nullité de l'acte de caution solidaire délivré par M. [E] [F] ;

Condamné solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] à payer solidairement à M. [R] la somme de 301,41 euros TTC au titre du remplacement de la serrure avec intérêts au taux légal ;

Condamné solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] à payer solidairement à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] aux dépens.

En toute hypothèse,

Débouter M. [G] [F], Mme [Q], ainsi que M. [E] [F], de l'ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel,

Condamner solidairement, M. [G] [F], Mme [Q] et M. [E] [F] aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande d'expertise :

L'article 146, alinéa 2 du code de procédure civile énonce qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L'article 263 du code de procédure civile dispose que l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Les appelants sollicitent une mesure d'expertise sur la décence du logement ; M. [G] [F] et Mme [Q] font valoir qu'ils ont rencontré des problèmes d'humidité en lien avec le système de chauffage et avec le système de ventilation du temps où ils occupaient les lieux.

Les appelants ne produisent cependant aucun élément pour étayer leurs propos. Les attestations qu'ils évoquent dans leurs écritures ne figurent pas pami leurs pièces. Ils ne justifient pas non plus s'être déjà plaints de l'état du logement pendant les années d'occupation des lieux.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat du 16 juin 2025 établit suffisamment l'état du logement lors de la restitution des lieux par les locataires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.

Sur la nullité du cautionnement :

Aux termes de l'article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La nullité prévue par les dispositions susvisées est une nullité de plein droit, non subordonnée à la preuve d'un grief (3ème Civ., 8 mars 2006 n 05-11.042).

M. [E] [F] soulève la nullité de son engagement de caution aux motifs que l'acte n'est pas daté, qu'il est au nom de [G] [F] et non de [E] [F] et qu'il est écrit par deux mains différentes : celle de M. [G] [F] et celle de Mme [Q].

A titre liminaire, il convient de souligner que le fait que M. [E] [F] n'a pas soulevé la nullité de son engagement de caution dans le cadre de la précédente instance relative à la condamnation au paiement de la dette locative ne le prive nullement de l'invoquer dans le cadre de la présente instance relative aux dégradations locatives.

Sur le fond, un cautionnement non daté n'est pas nul.

Par ailleurs, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, si l'engagement de caution indique « [F] [G] » dans la partie relative à la caution signataire, la date de naissance et le domicile de M. [E] [F] sont mentionnés en suivant ce qui permet d'interpréter l'acte comme engageant M. [E] [F] lequel ne conteste d'ailleurs pas en être le signataire.

Cependant, l'examen du document fait effectivement apparaitre deux écritures au niveau des reproductions manuscrites exigées par la loi. Les deux premières lignes, qui indiquent que la caution confirme avoir connaissance de la nature et de l'étendue de ses obligations, ne sont à l'évidence pas écrites de la même main que les lignes suivantes qui reproduisent le montant du loyer, les conditions de sa révision et l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 relatif aux modalités de résiliation.

Il en résulte que M. [E] [F] n'est nécessairement pas l'auteur de l'intégralité des mentions manuscrites prévues par l'article 22-1, exigence pourtant requise à peine de nullité.

M. [R] oppose que M. [E] [F] s'exécute en qualité de caution solidaire en effectuant chaque mois des versements pour régler les sommes mises à sa charge par le jugement frappé d'appel.

Il apparait toutefois à la lecture du mail du commissaire de justice du 1er octobre 2024 sur lequel M. [R] se fonde que les versements effectués par M. [E] [F] le sont dans le cadre d'une saisie et que ce dernier entend « rendre inapplicable l'acte de cautionnement ». Dans ces conditions, les paiements réalisés ne peuvent pas valoir ratification de l'acte nul.

Par conséquent, l'acte de cautionnement sera annulé et le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [E] [F] ès-qualité de caution solidaire.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)

L'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

Il est constant que le montant des réparations peut être évalué sur la base d'un devis.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée du 04 juillet 2017 fait ressortir que le logement a été reçu dans un état correct avec des équipements en état de fonctionnement. Il est néanmoins relevé que la porte d'entrée est en état d'usage, que le carrelage est cassé en deux coins et que le plan de travail de la cuisine est un peu craqué.

Le procès-verbal de constat du 16 juillet 2022, établi lors de la reprise des lieux par M. [R], met en évidence les éléments suivantes :

Le logement présente un état de saleté avancé (poussière et poils d'animaux, traces de saleté sur les murs, les sols et les équipements, traces de chiures de mouches au plafonds, traces de graisse sur la plaque de cuisson, toiles d'araignée, détritus laissés à l'étage, joints jaunis, traces de moisissures') ;

La porte d'entrée présente des traces de griffures, la vitrerie cathédrale est manquante à l'emplacement de la poignée, deux vitres sont fissurées et présentent des éclats importants ;

La porte des toilettes est défoncée, démontée, éclatée, elle ne comporte pas de poignée et la peinture est en très mauvais état ; la porte de la salle d'eau est démontée, présente des traces de saleté, des traces d'écritures et ne dispose pas de poignée ; la porte de la chambre sur arrière présente une multitude de traces de saleté et des traces d'écritures au feutre ; la porte de la chambre sur avant est désolidarisée de manière très importante dans sa partie supérieure gauche et présente des traces d'écriture et de feutre ;

La cuvette des WC est fissurée de manière importante, il n'y a pas de lunette et d'abattant ;

Le bac à douche en résine est fissuré au niveau de l'écoulement d'eau, le tuyau de douche et la douchette sont fixés sur la barre de fixation en acier avec un calfeutrage au papier adhésif ;

Les murs et plafonds présentent des traces de saleté importante, des traces de coups, des écritures, des gribouillages, des dessins, des traces de nicotine ; les photographies intégrées au constat sont particulièrement éloquentes sur ce point ;

Dans la pièce principale, la partie inférieure de l'ouvrant droit de la fenêtre double battant est désolidarisé ;

Dans la pièce principale, au niveau du mur demi-périmètre droit la fibre de verre peinte est en mauvaise état, déchirée, décollée à proximité de la porte ;

Concernant les plinthes il est noté des débordements de peinture murale, des traces d'infiltrations, de saleté, une peinture défraichie et encrassée, une absence de plinthe au niveau d'un mur dans la pièce principale, des décollements au niveau de la chambre sur avant ;

Concernant les radiateurs : un radiateur électrique déposé et laissant voir les câbles (pièce principale) ; un radiateur en métal peint, en très mauvais état, qui s'incline fortement sur sa droite, avec des traces de rouilles et des traces de saleté (pièce principale) ; un radiateur électrique encrassé, désolidarisé, posé à même le sol, présentant des traces de rouilles très importantes (chambre sur arrière) ; un radiateur désolidarisé du mur, encrassé et empoussiéré, des traces de rouilles très importantes et des coulées noirâtres (chambre sur avant) ;

Un foyer désolidarisé du mur (pièce principale) ;

Le lambris des WC présente des traces de coups et des morceaux de lamelles sont manquants : le lambris de la salle d'eau présente des coups, des éclats et des traces rosâtres ;

Le meuble lavabo dans la salle d'eau est désolidarisé du mur, les parois latérales en bois mélaminé sont éclatées, les portes sont arrachées ;

Trois prises électriques et une prise téléphone sont désolidarisées (chambre sur avant).

La comparaison entre l'état des lieux d'entrée du 04 juillet 2017 et le procès-verbal de constat du 16 juin 2022 met en évidence un état de saleté et des dégradations qui n'étaient pas présents lors de la prise à bail.

Les locataires sortants n'apportent aucun élément démontrant que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'ils n'ont pas introduit dans le logement.

Il apparait au contraire que les dégradations relevées sur les murs sont volontaires de la part des locataires ce qui exclut la possibilité d'appliquer un coefficient de vétusté.

Pour chiffrer le coût de la remise en état du logement, M. [R] produit plusieurs devis de travaux émis par la société DDB le 22 octobre 2022 (57770,92 euros au total) et un devis pour une prestation de nettoyage et l'enlèvement des détritus émis par la société Eclat Propreté Service le 30 août 2022 (360 euros).

Les travaux visés par les devis consistent à remettre à neuf le logement et certains travaux sont manifestement sans lien avec les dégradations locatives (installation d'un sèche serviette, installation d'un chauffe-eau, tableau électrique, changement de la cuisine, remplacement de toutes les fenêtres et des volets roulants, changement des sols en plastique').

Le bailleur ne le conteste pas, expliquant qu'il convient de réduire de la somme de

57 770,92 euros celle de 11170,25 euros sans toutefois détailler précisément les travaux qu'il estime être à la charge des locataires et ceux qui lui incombent en tant que bailleur.

Au regard des dégradations locatives et de l'état de saleté du logement, le coût des travaux suivants seront mis à la charge des locataires :

Lot de peinture : 7259,12 euros TTC

Fourniture, pose et alimentation des radiateurs : 5481,56 euros TTC

Fourniture et pose d'une douche : 1091,89 euros TTC

Fourniture et pose d'un WC : 1083,50 euros TTC

Meuble salle de bains : 1096,15 euros TTC

Plâtrerie : une somme qu'il convient de fixer à 1000 euros (des frais de plâtrerie étant nécessaires - coups dans les murs, fibre de verre arrachée - mais pas à hauteur de ce qui est prévu dans le devis qui prévoit notamment des travaux relatifs à un plafond suspendu qui ne peuvent être mis à la charge des locataires sortants) ;

Plinthe manquante : une somme qu'il convient de fixer à 200 euros (le remplacement de l'ensemble des plinthes, qui pour l'essentiel sont sales et/ou doivent être repeintes, n'étant pas justifié)

Portes : 1402,50 euros TTC (3 des 4 portes présentant des dégradations)

La fenêtre de la pièce principale : 1189,03 euros TTC

Porte d'entrée : une somme qu'il convient de fixer à 800 euros pour les vitres cassées, le remplacement intégral de la porte n'apparaissant pas justifié ;

Nettoyage et d'enlèvement des détritus : 360 euros

Soit un total de 20963,75 euros.

Après déduction du dépôt de garantie (500 euros), M. [G] [F] et Mme [Q] seront condamnés solidairement à payer à M. [R] la somme de 20463,75 euros au titre des dégradations locatives et frais de nettoyage.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [R] sollicite la somme de 2208,91 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de serrurier qu'il indique avoir dû exposer pour pénétrer dans les lieux (301,41 euros) et à la perte de loyer qu'il dit avoir subi du mois de mars 2022 au mois de juin 2022 (1907,50 euros), somme que M. [G] [F] et Mme [Q] contestent devoir.

S'agissant des frais de serrurier, la cour estime que c'est par de justes motifs que le premier juge a condamné M. [G] [F] et Mme [Q] à payer la somme de 301,41 euros après avoir relevé que le commissaire de justice mentionnait dans son procès-verbal de constat du 16 juin 2022 que les locataires déclaraient avoir quitté les lieux mais ne souhaitaient pas restituer les clés de sorte que M. [R] a dû recourir au service d'un serrurier pour reprendre possession des lieux.

C'est en revanche à tort que le jugement a condamné M. [G] [F] et Mme [Q] à payer la somme de 1380,66 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour les mois de mars et avril 2022 et du 1er au 16 juin 2022 (le premier juge ayant par ailleurs oublié le mois de mai)

En effet, le jugement du 6 août 2021, qui a prononcé la résiliation du bail, a déjà condamné M. [G] [F] et Mme [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation de 545 euros jusqu'à libération effective des lieux laquelle, pour rappel, est caractérisée par la remise des clés ou la reprise du logement, soit en l'espèce le 16 juin 2022.

Le premier juge ne pouvait pas à nouveau condamner M. [G] [F] et Mme [Q] à payer une indemnité d'occupation jusqu'au 16 juin 2022, alors qu'une décision dont il est acquis qu'elle a autorité de chose jugée le prévoit déjà.

M. [G] [F] et Mme [Q] seront donc uniquement condamnés à payer la somme de 301,41 euros au titre des frais de serrurier et M. [R] sera débouté du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement sera réformé en conséquence.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [G] [F] et Mme [Q] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [G] [F] et Mme [Q] aux dépens d'appel et à les condamner à payer à M. [R] la somme de 1500 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,