CA Grenoble, 23 juin 2026, RG 24/03853

N° RG 24/03853 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MOXL

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 23 JUIN 2026

Appel d'un jugement (N° RG 11-24-000155) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 10 octobre 2024, suivant déclaration d'appel du 06 novembre 2024

APPELANTS :

M. [K] [Y]

né le 29 juillet 1975 à [Localité 2] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Stéphane GRENIER, avocat au barreau de LA DRÔME

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C38185-2024-010475 du 13/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

Mme [B] [X] épouse [Y]

né le 8 août 1988 à [Localité 5] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Stéphane GRENIER, avocat au barreau de LA DRÔME

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C38185-2024-010476 du 13/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ :

OPH [Localité 6] [Localité 7] HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Me Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Claire CHABREDIER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l'audience publique du 31 mars 2026, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013, l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat a consenti à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] un bail d'habitation portant sur un logement à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 360,43 euros, outre une provision sur charges de 148 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme principale de 1 586,94 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce dans un délai de deux mois.

Par assignation en date du 29 avril 2024, l'établissement OPH Valence Romans Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Romans-sur-Isère aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, être autorisé à procéder à l'expulsion de M.[K] [Y] et Mme [P] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 avril 2024.

Par jugement du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Romans-sur-Isère a :

- constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

- constaté en conséquence que le contrat conclu le 20 décembre 2013 entre l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat d'une part et M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés à [Adresse 3] est résilié depuis le 22 avril 2024 ;

- dit qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

- ordonné à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés à [Adresse 3] ainsi que le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement ;

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'en période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

- condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

- dit que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer dès le 22 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l'était le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

- condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 1 110,89 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtée au 12 septembre 2024 ;

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

- condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 75 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 février 2024 et celui des assignations du 29 avril 2024.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 novembre 2024, les époux [Y] ont interjeté appel de l'entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

- suspendre la clause résolutoire ;

- juger que les époux [Y] se sont acquittés de l'arriéré locatif et sont à jour de leurs loyers et charges ;

- débouter l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat de sa demande de résiliation de bail et d'expulsion;

- débouter l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat de toutes ses demandes fins et conclusions ;

- condamner l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [Y] indiquent avoir payé l'intégralité de l'arriéré locatif en octobre 2024 et sollicitent la suspension de la clause résolutoire.

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, l'intimé demande à la cour de confirmer l'intégralité du jugement et de :

Dire que la demande d'expulsion de M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] est devenue sans objet au regard du départ des occupants le 29 mai 2025 avec restitution des clefs.

Condamner M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] à verser la somme de 3 496,90 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges, du 22 avril 2024, arrêtée au 29 mai 2025, date de restitution des clefs.

Et y ajoutant :

- déclarer recevable et bien fondé la demande nouvelle de l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat et condamner M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] à verser à l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat au titre des travaux de remise en état la somme totale de 3 406,66 euros au titre de la remise en état de l'appartement loué incluant le forfait de 348 euros TTC au titre du nettoyage de l'appartement et déduction faite du dépôt de garantie de 360,43 euros.

Condamner in solidum M. et Mme [Y] à verser l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance d'appel, comprenant notamment le montant du constat d'huissier relatif à la sortie du logement, pour un montant de 372,46 euros, distraits au profit de la SELARL Pragmajuris, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat fait valoir que les époux [Y] n'ont pas démontré devant le premier juge être en situation de régler leurs loyers et la reprise du loyer courant de sorte qu'ils ne pouvaient se voir octroyer des délais. Il précise que les époux [Y] ont quitté les lieux et que la demande d'expulsion est désormais sans objet. Le bailleur actualise sa créance à la somme de 3 933,28 euros, déduction faite de la régularisation de charges intervenue le 26 août dernier de 436,38 euros, selon décompte du 13 novembre 2025. Il ajoute être recevable à faire des demandes au titre des réparations locatives à hauteur de 3 406,66 euros déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 360,43 euros.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur la résiliation du bail, la dette locative, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet qu'à l'expiration d'un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Si un délai contractuel a été convenu entre les parties, ce délai prévaut.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant que, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice demeuré sans effet.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant tant les dispositions légales applicables que les stipulations contractuelles précitées a été signifié aux locataires le 21 février 2024.

Il résulte des pièces produites aux débats que la somme de 1 586,94 euros visée dans ce commandement n'a pas été intégralement réglée dans le délai imparti à compter de sa signification. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise à compter du 22 avril 2024.

Au surplus, les époux [Y] ne développent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation du jugement sur ce point. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à cette date, étant toutefois observé que cette demande est devenue sans objet du fait du départ des appelants.

S'agissant de la dette locative, il ressort des pièces produites et notamment du décompte en date du 13 novembre 2025 (pièce 20 intimé) que le solde débiteur s'élève à la somme de 3 496,90 euros déduction faite de la régularisation de charges à hauteur de 436,38 euros figurant au crédit du compte en date du 26 août 2025. Il est précisé que cette somme a été retenue sans imputation du dépôt de garantie de 360,43 euros versé à l'entrée dans les lieux, bien que celui-ci figure au crédit du compte locataire.

Les époux [Y] seront condamnés au paiement de cette somme.

L'article précité prévoit par ailleurs que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, s'il n'est pas contesté que les époux [Y] ont procédé au versement de la somme de 1 070 euros le 16 septembre 2024, soit postérieurement à l'audience, il n'est nullement démontré comme retenu par le premier juge que les époux [Y] étaient en capacité de respecter un plan d'apurement de la dette et avaient repris le paiement du loyer courant avant l'audience de sorte que c'est à bon droit que la demande de délai a été rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

La cour constatant le départ des locataires, il sera jugé que la demande d'expulsion est sans objet à hauteur de cour.

Sur les réparations locatives :

Il résulte de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée succinct, dressé contradictoirement le 20 décembre 2013, décrit un logement globalement défraîchi, ce que le bailleur reconnaît d'ailleurs dans ses conclusions. Il mentionne néanmoins la remise aux locataires de plusieurs pots de peinture. Les équipements de menuiserie, d'électricité, de serrurerie ainsi que les faïences y sont décrits comme usagés. Seuls les revêtements de sol de la cuisine, du séjour, de l'entrée et de la chambre n° 2 sont indiqués comme étant neufs.

Le bailleur produit également un mandat d'effectuer un état des lieux et une décharge de remise des clés signés par les locataires lors de leur départ le 29 mai 2025. Un procès-verbal de constat dressé le 2 juin 2025 fait apparaître un logement en état d'usage, caractérisé notamment par des murs et plafonds défraîchis, des revêtements de sol anciens, sales, tachés et dégradés, présentant par endroits des enfoncements et des marques de mobilier, des menuiseries et vitrages nécessitant un nettoyage complet, un évier et une robinetterie fortement entartrés, des joints noircis et jaunis, ainsi qu'une installation électrique comportant notamment des fils apparents, des raccordements de fortune et certaines prises partiellement descellées.

Le bailleur verse en outre aux débats un devis du 4 juillet 2025 portant sur la réfection des peintures des murs et plafonds ainsi que sur le remplacement des revêtements de sol pour un montant total de 3 419,09 euros, ainsi qu'un bordereau fixant à 348 euros le coût forfaitaire du nettoyage d'un logement de type F5.

Toutefois, au regard de l'état général du logement lors de l'entrée dans les lieux, de l'ancienneté des équipements alors constatée et de la durée d'occupation particulièrement longue des lieux par les locataires, soit près de douze années, l'état du logement à leur départ procède pour une large part de la vétusté normale du logement et il convient de limiter l'indemnisation du bailleur au montant du dépôt de garantie à hauteur de 360,43 euros, somme suffisante pour compenser les réparations locatives pouvant être retenues à l'encontre des locataires.

Cette somme n'a pas été imputée sur la dette locative arrêtée ci-dessus, et est ainsi demeurée acquise au bailleur de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation complémentaire de ce chef.

PAR CES MOTIFS