CA Grenoble, 30 juin 2026, RG 25/04162

N° RG 25/04162 - N° Portalis DBVM-V-B7J-M3CZ

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 30 JUIN 2026

Appel d'une décision (N° RG 25/00816)

rendue par le Président du tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 27 novembre 2025

suivant déclaration d'appel du 08 décembre 2025

APPELANTE :

S.C.I. KID DEVELOPPEMENT agissant poursuites et diligences de ses co-gérants en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Louis MERMET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

INTIME :

Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », dont le siège social est à [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, la société CITY AGENCE HENRY, société inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 349.817.213, dont le siège social est à [Adresse 4], prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège.

représenté par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean - Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 mai 2026, Mme Faivre, conseiller chargé du rapport en présence de Mme Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI KID Développement est propriétaire d'un local à usage commercial (lot n°06), soumis au régime de la copropriété, situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5].

Ce local donné à bail à la SARL Access Médical, depuis le 20 novembre 2015, souffre d'infiltrations d'eau récurrentes en provenance de la toiture.

Après plusieurs mises en demeure d'avoir à remédier aux désordres demeurées infructueuses, la société KID Développement a saisi, 6 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » à mettre en 'uvre les travaux de nature à mettre fin de manière définitive aux infiltrations affectant son lot n°6, dans un délai de 3 mois, suivant la signification de l'ordonnance à intervenir sous peine d'une astreinte de 2000 euros par jour de retard.

Par ordonnance du 04 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a:

-rejeté la demande tendant à la mise en 'uvre de travaux de nature à mettre un terme définitif aux infiltrations affectant le lot n°06 présentée par la société KID Développement,

-ordonné une mesure d'expertise judiciaire, confiée à M. [N] [M], au contradictoire de la société KID Développement et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représentée par son syndic, la SASU Audras et Delaunois, notamment aux fins de recherche des causes des désordres.

Lors des assemblées générales des 22 juillet 2024 et 2 septembre 2025, les copropriétaires ont voté, à une majorité de 807/1000, la résolution n°4 portant sur la scission de la copropriété (chaque bâtiment la constituant devant devenir indépendant et la gestion des parkings devant être confiée à une association syndicale libre).

M. [M] a rendu son rapport le 22 février 2025, concluant à l'existence des désordres allégués par la société KID Développement, à l'absence d'étanchéité de la toiture pour cause de vétusté, à l'urgence s'attachant à l'exécution des travaux de remplacement de la toiture existante, après désamiantage pour un coût évalué à 202 643.62€ HT (pièce 65 appelante).

Par lettre officielle du 27 février 2025, la société KID Développement a vainement demandé au syndicat des copropriétaires s'il acceptait d'exécuter les travaux préconisés par l'expert (pièce 66 appelante).

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la société KID Développement a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice, la société Audras & Delaunois devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de condamnation du défendeur à la mise en 'uvre de travaux.

Par ordonnance en date 27 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

-déclaré la société Kid Développement recevable en ses demandes,

-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la société Kid Développement,

-renvoyé la société Kid Développement à se pourvoir ainsi qu'elle avisera,

-rejeté les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Kid Développement aux dépens.

Par déclaration d'appel en date du 08 décembre 2025, la société Kid Développement a interjeté appel de cette ordonnance sauf en ce qu'elle l'a déclaré recevable en ses demandes.

L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 18 mai 2026 conformément à l'article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie dématérialisée 12 février 2026, la société Kid Développement demande à la cour, au visa de l'article 835, dernier alinéa du code de procédure civile et de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, de :

-confirmer l'ordonnance de référé du 27 novembre 2025 en ce qu'elle l'a déclaré recevable en ses demandes, et rejeter les exceptions d'irrecevabilité, d'incompétence et la fin de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] »,

L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

-condamner, en l'absence de contestation sérieuse, le syndicat de la copropriété de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », dont le siège social est [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, à exécuter les travaux de nature à mettre un terme définitif aux infiltrations affectant le lot n°6 de l'état descriptif de division, tel que préconisé par l'expert [M] dans son rapport d'expertise du 22 février 2025, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir sous peine d'une astreinte provisoire de 4 000€ par jour de retard passé ce délai,

-condamner, le syndicat de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2]» à lui payer une indemnité de 5 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dans lesquels seront compris les honoraires de l'expert judiciaire M. [M],

Elle soutient :

-qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant au caractère commun de la toiture du lot n°6 alors que :

*l'article 3 du règlement de copropriété, qui définit les parties communes, ne vise pas expressément la toiture comme partie commune puisque, concernant les bâtiments, il est indiqué que sont parties communes « les fondations, les gros murs de façades et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non »,

*cet article dispose que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'elles appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits afférents à chaque lot, ainsi qu'il est indiqué dans l'état descriptif de division qui précède et qu'elles comprennent notamment les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales jusqu'à l'égout collecteur public, les fondations, les gros murs de façades et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non, de sorte que le terme « notamment » ne signifie pas « exclusivement »,

*l'article 4 du même règlement dispose que les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires et qu'elles comprennent donc : les plafonds (à l'exclusion des ouvrages de gros 'uvre, qui sont parties communes), les carrelages, dalles et tous autres revêtements de sol ; les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends, classés dans les parties communes) ainsi que leurs portes, en somme, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux,

*or, il est clair que la toiture ne correspond pas au plafond, mais est considérée comme un ouvrage de gros 'uvre,

*dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et en vertu d'une jurisprudence constante, le gros 'uvre désigne l'ensemble des ouvrages qui concourent à la stabilité et à la solidité de l'édifice ainsi qu'à son étanchéité et à son clos, de sorte que la loi de 1965 pose une présomption de communalité pour le gros 'uvre des bâtiments incluant la toiture, en l'absence de stipulation contraire et non équivoque du règlement de copropriété,

*dans une copropriété divisée horizontalement, la toiture assurant le clos et le couvert d'un lot est considérée comme une partie commune (3ème Chambre civile, 19 décembre 2019, n°18-23.840),

*surtout, le syndicat des copropriétaires n'a jamais contesté le caractère commun des toitures.

-il n'existe aucune contestation sérieuse tenant à l'absence prolongée d'entretien de la toiture recouvrant le lot n°6, dès lors que :

*l'entretien des toitures a toujours été assuré par le syndicat des copropriétaires, lequel avait à cet effet souscrit un contrat d'entretien avec la société Attila, contrat toujours en vigueur,

*s'agissant d'une partie commune, aucun défaut d'entretien ne peut être reproché au propriétaire du lot n°6 puisque la charge de l'entretien des parties communes incombe au syndicat et non pas aux copropriétaires.

-il n'existe aucune contestation sérieuse tenant à la scission de la copropriété, alors que :

*outre le fait que les deux délibérations ayant autorisé cette scission sont contestées judiciairement, en tout état de cause, en application de l'article 28 paragraphe 3 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété antérieur a vocation à s'appliquer jusqu'à l'établissement d'une part du règlement de copropriété du syndicat initial amputé du ou des bâtiments ayant fait scission et d'autre part du règlement du syndicat constitué de ces derniers (sauf si le retrait d'un bâtiment a mis fin à l'application du statut de la copropriété pour ce bâtiment), la division ne pouvant prendre effet qu'une fois que toutes les décisions de nature à la rendre opérationnelle auront été prises, et ce n'est qu'à ce moment là que le syndicat sera dissout,

*le syndicat intimé a reconnu dans ses conclusions de première instance que si le principe de la scission avait été adopté, ladite scission n'avait pas été opérée.

-il n'existe aucune contestation sérieuse tenant à l'absence d'urgence alors que si l'expert l'a autorisée à faire exécuter les travaux à ses frais avancés, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et qu'elle ne dispose pas de la trésorerie lui permettant de procéder aux travaux de réfection de la toiture du lot n°6 dont elle est propriétaire.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie dématérialisée 20 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] » demande à la cour, au visa des articles 835 et 834 du code de procédure civile, les articles 2, 3 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :

-confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Kid Développement,

Subsidiairement,

-rejeter la demande de la société Kid Développement de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de réfection de la toiture comme non fondée,

En conséquence et statuant à nouveau,

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Kid Développement,

-condamner la société Kid Développement à lui payer la somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la même aux entiers dépens de l'instance.

Pour justifier de l'existence d'une contestation sérieuse sur la nature de la couverture du lot n°6, il fait valoir que :

-la copropriété « Le Comboire » a une configuration particulière puisqu'elle est composée de plusieurs lots représentants chacun un local commercial, totalement indépendants les uns des autres au niveau structurel mais surtout au niveau des couvertures puisque chaque local est protégé par une couverture matériellement détachable des autres et donc indépendante et il n'existe ainsi pas une seule couverture recouvrant soit la totalité des locaux, soit commune à plusieurs,

-chaque couverture n'a d'utilité que pour le local qu'elle recouvre et peut être changée sans changement des autres ce qui ressort clairement de la vue aérienne produite aux débats et des mails de la société Atilla, ce qui est confirmé par le fait qu'un autre copropriétaire, la Société MT Investissement, auparavant a effectué la réfection de sa propre couverture et en a assumé seul le financement et cela ressort de l'audit effectué par la société SECC,

-les parties communes sont définies dans le descriptif comme étant « celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et les parties privatives, sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, de sorte que toiture litigieuse qui ne sert qu'au bon usage du lot n°6 appartenant à la société KID Développement et de manière exclusive, est une partie privative au propriétaire de ce lot n°6.

Pour justifier de l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la scission de la copropriété, il indique que :

-une scission de la copropriété, consistant à la dissolution de cette dernière, a été votée une 1ère fois en assemblée générale des copropriétaires le 22 juillet 2024 puis confirmée lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2025, laquelle a pour conséquence la disparition du statut de la copropriété puisque chaque bâtiment va devenir indépendant,

-les modalités de mise en 'uvre de cette scission sont actuellement en cours et sont retardés du fait de la résistance de la requérante qui refuse de laisser accéder à ces locaux comme l'indique le géomètre expert,

-la scission de la copropriété votée dans son principe lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2024 et confirmée lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2025 est de nature à faire obstacle à la demande de la société KID Développement,

-le syndicat des copropriétaires existe encore aujourd'hui afin de pouvoir finaliser les opérations matérielles de scission, de sorte qu'il n'est nullement surprenant que des charges de copropriété continuent à être appelées par le syndic

Pour justifier l'absence d'urgence, elle indique que depuis de très nombreux mois, la société KID Développement indique que les infiltrations dans le local loué sont telles que sa locataire entend donner congé, mais à ce jour, la Société Access Médical est toujours dans les lieux et peut exploiter son activité et l'expert judiciaire avait autorisé la SCI KID Développement à faire effectuer à ses frais avancés les travaux indispensables dans un 1er temps, ce qu'elle n'a jamais fait.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

MOTIFS

Sur la contestation sérieuse

En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il est constant que le local à usage commercial (lot n°06) appartenant à la SCI KID Développement soumis au régime de la copropriété, situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] et donné à bail à la SARL Access Médical, depuis le 20 novembre 2015, souffre d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture.

La SCI Kid Développement soutient que la toiture siège des désordres constitue une partie commune au motif que si l'article 3 du règlement de copropriété qui définit les parties communes, ne vise pas expressément la toiture, il stipule que sont notamment parties communes « les fondations, les gros murs de façades et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non », auquel se rattachent donc nécessairement la toiture, laquelle ne peut être qualifiée de parties privatives, définies à l'article 4 du règlement comme celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires et comprenant donc les plafonds (à l'exclusion des ouvrages de gros 'uvre, qui sont parties communes).

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] », soutient quant à lui, que la toiture litigieuse constitue une partie privative, motif pris de ce que les lots composant la copropriété correspondent en réalité à des locaux commerciaux, lesquels sont totalement indépendant entre eux et dont la toiture est matériellement détachable des autres, de sorte qu'elle relève de la qualification de parties privatives définies à l'article 4 du règlement de copropriété comme étant celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque co-propriétaire.

Il résulte de ce qui précède que la demande d'exécution des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations en toiture, qui nécessitent d'interpréter les stipulations contractuelles des articles 3 et 4 du règlement de copropriété s'agissant de la qualification de partie commune ou privative du toit, se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, c'est par des motifs exacts que la cour adopte et qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel, que le premier juge, après avoir constaté que les modalités de la scission de la copropriété votée par assemblées générales des 22 juillet 2024 et 2 septembre 2025 conduisant à rendre indépendant chaque bâtiment qui la constitue, sont actuellement en cours et retardées par la résistance de la SCI Kid Développement, a retenu que l'obligation de faire les travaux demandés au Syndicat des copropriétaires dont la dissolution est décidée par des résolutions d'assemblée générale qui sont exécutoires et en cours depuis plus d'une année, se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de débouter la société Kid Développement de sa demande et de confirmer l'ordonnance déférée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son action, la SCI Kid Développement doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser au Syndicat des copropriétaires copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] » la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d'appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS