CA Douai, 2 juill. 2026, RG 25/04956

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 02/07/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 25/04956 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WNO5

Ordonnance de référé (N° 25/00201) rendue le 29 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

SC France Investipierre, représentée par son gérant en exercice, la société BNP Paribas Real Estate Investment Management France, elle-même représentée par son Président du Directoire, représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Catherine Favat, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

S.A.R.L. [Q] [K] [S], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

défaillante, à qui la déclaration d'appel et l'avis de fixation ont été signifiées le 23 octobre 2025 à étude, à qui les conclusions ont été signifiées le 02 janvier 2026 à étude

DÉBATS à l'audience publique du 6 mai 2026 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Gaëtan Delettrez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT RENDUE PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2026

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EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, la S.A.S Building international France, aux droits de laquelle succède la société France Investipierre depuis le 30 septembre 2021, a donné à bail commercial au profit de la S.A.R.L [Q] [K] [S] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er octobre 2020.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, avec un loyer annuel fixé à 67 500 euros hors taxes, payable par quart et d'avance, outre une provision annuelle pour charges de 6 750 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2020.

Par un avenant n°1 daté du même jour, le loyer annuel a été fixé à la somme de 67 767 euros HT, une clause d'échelle mobile étant ajoutée.

Suite à des impayés, le 15 novembre 2024 la société France Investipierre a fait signifier à la société [Q] [K] [S] un commandement de payer les loyers pour une somme de 82 746,91 euros visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte en date du 3 février 2025, la société France Investipierre a fait assigner la société [Q] [K] [S] devant le tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation de la société [Q] [K] [S] au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance rendue le 29 avril 2025 dont appel, le juge des référés a rendu la décision suivante :

- rejette les fins de non- recevoir invoquées par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] ;

- constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. [Q] [K] [S] et la S.C.P.I. France investipierre concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) depuis le 15 décembre 2024 ;

- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. [Q] [K] [S] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) ;

- autorise au besoin la S.C.P.I. France investipierre à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;

- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixe, à compter du 16 décembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.P.I France investipierre à valoir sur l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne S.A.R.L. [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I. France investipierre chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamne la S.A.R.L. [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I France investipierre une provision de 76 000 euros (soixante-seize mille euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 15 novembre 2024, à concurrence de 60 000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

- rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

- rejette la demande de communication de pièces formulée par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] ;

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie, les intérêts conventionnels de retard et l'indemnité forfaitaire réclamés ;

- condamne la S.A.R.L. [Q] [K] [S] aux dépens ;

- autorise la S.E.L.A.R.L. FBC Avocats à recouvrer directement contre la S.A.R.L. [Q] [K] [S], ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamne la S.A.R.L. [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I France investipierre 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Un pré-état des lieux de sortie a été régularisé entre les parties le 18 juillet 2025.

Par déclaration d'appel faite au greffe le 2 octobre 2025, la société France Investipierre a interjeté appel de ce jugement, aux fins d'infirmation ou d'annulation, intimant la société [Q] [K] [S], déférant à la cour les chefs suivants :

- condamne la SARL [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I. France investipierre une provision de 76 000 euros (soixante-seize mille euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 15 novembre 2024, à concurrence de 60 000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie, les intérêts conventionnels de retard et l'indemnité forfaitaire réclamés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la société France Investipierre demande à la cour de :

- déclarer la SCPI France Investipierre bien fondée en son appel à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 29 avril 2025, en ce qu'elle a :

- condamné la SARL [Q] [K] [S] à payer à la SCPI France Investipierre une provision de 76.000 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 15 novembre 2024, à concurrence de 60.000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie, les intérêts conventionnels de retard et l'indemnité forfaitaire réclamés ;

- l'infirmer de ces chefs et la confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- condamner la SARL [Q] [K] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCPI France Investipierre la somme de 136.735,82 euros, correspondant à l'arriéré locatif généré au titre de l'occupation des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord), provisoirement arrêté à la date du 8 décembre 2025 ;

- assortir cette condamnation des intérêts de retard au taux contractuels ;

- condamner la SARL [Q] [K] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCPI France Investipierre la somme de 27.347,16 euros au titre de l'indemnité forfaitaire stipulée au bail ;

- ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d'une année ;

- juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la SCPI France Investipierre, sans compensation avec la dette locative ;

- condamner la SARL [Q] [K] [S] à verser à la SCPI France Investipierre la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL [Q] [K] [S] aux entiers dépens, qui comprendront les éventuels frais d'exécution forcée, et autoriser, pour ceux-ci, la concernant, la Selarl FBC Avocats à en poursuivre le paiement direct, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

La société France Investipierre expose que la société preneuse a manqué à son obligation essentielle de paiement des loyers et charges depuis le mois de février 2024 et critique le premier juge qui a limité la condamnation provisionnelle de la société [Q] [K] [S] à la somme de 76 000 euros et a jugé dire n'y avoir lieu à référé s'agissant de la conservation du dépôt de garantie, des intérêts conventionnels de retard et de l'indemnité forfaitaire.

Elle réclame en conséquence l'application des stipulations du bail sur ces points, outre la condamnation au titre de la taxe foncière qu'elle justifie avoir acquittée.

La société [Q] [K] [S] n'a pas constitué avocat.

La déclaration d'appel lui a été signifiée le 23 octobre 2025 (par signification à domicile) et les conclusions, le 2 janvier 2026 (par signification à domicile).

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées.

MOTIFS DE L'ARRÊT

La cour constate que l'ordonnance n'est pas contestée en ce qu'elle a :

- rejeté les fins de non- recevoir invoquées par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. [Q] [K] [S] et la S.C.P.I. France Investipierre concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) depuis le 15 décembre 2024 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. [Q] [K] [S] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) ;

- autorise au besoin la S.C.P.I France Investipierre à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;

- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé, à compter du 16 décembre 2024, montant mensuel de la provision au profit de la S.C.P.I France Investipierre à valoir sur l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne S.A.R.L. [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I. France Investipierre chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu'à libération effective des lieux ;

- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

- rejeté la demande de communication de pièces formulée par la S.A.R.L. [Q] [K] [S] ;

- condamne la S.A.R.L. [Q] [K] [S] aux dépens ;

- autorise la S.E.L.A.R.L. FBC Avocats à recouvrer directement contre la S.A.R.L. [Q] [K] [S], ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamne la S.A.R.L. [Q] [K] [S] à payer à la S.C.P.I France investipierre 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif

L'article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En vertu des stipulations du bail, la société locataire était redevable d'un loyer annuel hors taxe et hors charge de 67 500 euros, puis ce loyer a été porté à la somme de 67 767 euros à compter du 1er octobre 2020 avec une clause d'indexation.

Le premier juge, constatant qu'aucun justificatif n'était fourni s'agissant des frais liés à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe foncière et que les documents fournis ne permettaient de déterminer que de façon sommaire le montant non sérieusement contestable de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 31 mars 2025 a alloué une provision de 76 000 euros sur la somme de 106 137,09 euros réclamée par la bailleresse.

A hauteur d'appel, il ressort du dernier décompte établi à la date du 8 décembre 2025 que, de manière non sérieusement contestable, la société locataire était redevable d'une somme de 137 683,75 euros, dont à déduire une somme de 947,93 euros au titre d'une erreur de facturation, comprenant les arriérés de loyers et charges dus depuis le 7 février 2024, outre la quote-part de la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères - dont le paiement est désormais justifié par la bailleresse.

Il convient en conséquence de la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 136 735,82 euros.

Sur les demandes au titre des autres clauses du bail

La cour rappelle que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont cependant limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l'espèce, outre la clause prévoyant des intérêts de retard conventionnels reprise à l'article 6 du contrat de bail, il est également stipulé au profit du bailleur un article 23 intitulé indemnité forfaitaire, mentionnant qu'en sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance, dès la délivrance d'une mise en demeure ou d'un commandement de payer, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20% à titre d'indemnité forfaitaire et qu'en outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation.

Ces dispositions s'analysent, sans qu'il ne soit besoin de procéder à une interprétation excédant les pouvoirs confiés au juge des référés, comme des clauses pénales, puisqu'il s'agit de sommes ou majorations dues en cas d'inexécution du contrat initialement signé entre les parties et sont susceptibles de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a jugé qu'il n'y avait lieu à référé sur les prétentions formulées à ce titre.

Sur les autres demandes

La société [Q] [K] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la Selarl FBC Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS