CA Lyon, 1 juill. 2026, RG 25/03342

N° RG 25/03342 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QKPJ

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en référé du 07 novembre 2024

RG : 24/00365

S.A.S. COTE OPTIQUE

C/

S.C. [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 01 Juillet 2026

APPELANTE :

La société COTE OPTIQUE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 432 939 726, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocat au barreau de LYON, toque : 863

INTIMÉE :

La société [Localité 2], société civile de placement collectif immobilier, immatriculée au RCS D'[Localité 4] sous le numéro 347 996 209, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 02 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Juin 2026

Date de mise à disposition : 01 Juillet 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous-seing privé des 19 et 27 octobre 2011, la société Mercialys a consenti à la société Cote Optique un bail pour des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de dix ans expirant le 15 février 2022.

A l'expiration de ce délai, la société Cote Optique a fait part à la société Preim Retail I, venant aux droits de la société Mercialys, de sa volonté de conclure un nouveau bail concernant ces locaux.

Aux termes d'un acte sous-seing privé du 7 février 2022, la société Preim Retail I, aux droits de laquelle vient la société [Localité 2], a consenti à la société Cote Optique un bail commercial sur le local pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2021, pour se terminer le 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel de 30 000 € HT/HC, payable trimestriellement et d'avance, outre l'application d'un loyer variable proportionnel au chiffre d'affaires réalisé par le locataire.

La société [Localité 2] a fait délivrer à la société Cote Optique un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023 pour une dette locative en principal de 20 431,66 €.

Par acte du 27 mai 2024, la société [Localité 2] a fait assigner la société Cote Optique devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en constat de la résiliation du bail commercial.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 7 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Condamné la société Cote Optique à payer à la société [Localité 2] la somme provisionnelle de 30 131,87 € au titre des loyers et charges impayés ;

Condamné la société [Localité 2] à payer à la société Cote Optique la somme provisionnelle de 7 681,36 € au titre du dépôt de garantie ;

Ordonné la compensation entre ces deux sommes ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 2] ;

Condamné la société Cote Optique à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Cote Optique aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

Le président a retenu en substance que :

Au regard du décompte versé aux débats, il n'est pas sérieusement contestable que la société Côté Optique est redevable de la somme de 30 131,87 € au titre des impayés de loyers et charges,

Il n'y a pas lieu d'accorder un taux d'intérêt majoré de 5 points car cette clause prévue au bail s'analyse comme une clause pénale qui ne peut être modérée que par le juge du fond, de telle sorte que la demande de la société [Localité 2] en ce sens sera rejetée,

L'application d'une pénalité de 10% du montant des sommes retenues est manifestement excessive, de telle sorte que la demande de la société [Localité 2] en ce sens sera rejetée,

La clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse également comme une clause pénale, qui ne peut être modérée que par le juge du fond. Par conséquent, la société [Localité 2] devra reverser à la société Cote Optique le montant du dépôt de garantie de 7 681,36 €.

Par déclaration enregistrée le 23 avril 2025, la société Cote Optique a relevé appel de cette décision, sollicitant la réformation des chefs l'ayant condamnée à payer à la société [Localité 2] la somme provisionnelle de 30 131,87 € au titre des loyers et charges impayés, la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 1er juin 2026, la société Cote Optique demande à la cour de :

Réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'il a :

Condamné la société Cote Optique à payer à la société [Localité 2] la somme provisionnelle de 30 131,87 € au titre des loyers et charges impayés,

Condamné la société Cote Optique à payer à la société [Localité 2] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la même aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 ;

Et, statuant à nouveau,

Juger qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'arriéré locatif de la société Cote Optique et, en conséquence, se déclarer incompétent pour allouer une provision à la société [Localité 2] au titre de la prétendue dette locative de la société Cote Optique ;

Condamner la société [Localité 2] à payer à la société Cote Optique la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Condamner la société [Localité 2] aux entiers dépens de la première instance ;

En tout état de cause,

Condamner la société [Localité 2] à payer à la société Cote Optique la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Condamner la société [Localité 2] aux entiers dépens d'appel et ses suites.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 1er juin 2026, la société [Localité 2] demande à la cour de :

Dire la société Cote Optique mal fondée en toutes ses demandes ;

Débouter la société Cote Optique de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

Confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner provisionnellement la société Cote Optique à payer en principal la somme actualisée de 29 237,12 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 31 mars 2024, date de restitution des locaux,

Condamner la société Cote Optique aux entiers dépens.

La clôture de la procédure prévue le 27 mai 2026 a été reportée et a été prononcée le 2 juin 2026, la date de plaidoiries ayant été maintenue.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, la cour rappelle ne pas être saisie d'une part de la condamnation de la société [Localité 2] au paiement de la somme de 7 681,36 € au titre du dépôt de garantie et d'autre part de la compensation ordonnée.

I - Sur la demande en paiement provisionnel de la somme de 30 131,87 € au titre des loyers et charges impayés :

La société [Localité 2] rappelle que la société Cote Optique ne conteste qu'une partie de la dette. Elle explique avoir repris dans ses comptes un impayé de 5 342,68 € du 22 décembre 2022 car le virement de 3 731,60 € du 20 décembre 2022, effectué par la locataire entre les mains de la société Accessité, gestionnaire du précédent bailleur ne lui avait pas été reversé lors de l'acquisition. Elle ajoute que la société Preim Retail Iui avait finalement reversé cette somme de 3 761,60 € le 4 septembre 2023, diminuant et fixant la reprise d'impayé au titre de l'acquisition des locaux à la somme définitive de 1 611,08 €.

Elle soutient que la société Cote Optique fait une lecture erronée de l'extrait des grands livres tenus par le précédent bailleur, dès lors que l'extrait est arrêté au 20 janvier 2023 et non au 22 décembre 2022, date de la cession de l'immeuble, que les virements proviennent de la société Accessité et non de la société Cote Optique et que le solde apparaît en réalité débiteur.

La société Cote Optique indique que les écritures comptables produites aux débats ne font pas état de la réalité de la situation locative et laissent apparaître des sommes injustifiées.

Elle conteste les impayés antérieurs à l'acquisition du local par la société [Localité 2] soit :

- La somme de 4.058,22 € libellée « Reprise impayés 01/01/2022 ' 31/02/2022 »,

- La somme de 882,85 € libellée « Reprise impayés 01/04/22 ' 30/04/22 »,

- La somme de 1.260,16 € libellée « Reprise impayés 01/07/22 ' 30/09/22 »,

- La somme de 359,93 € libellée « Impayés du 22/12/[Immatriculation 1]/12/22 ».

Elle soutient que la société [Localité 2] ne démontre pas qu'elle doit des sommes alors qu'elle-même produit l'extrait des grands livres tenus par son précédent bailleur faisant apparaître un solde créditeur de 16 641,32 € en sa faveur non repris dans les écritures comptables de la société [Localité 2].

Sur ce,

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'execution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La cour relève que selon la société [Localité 2], la somme de 30 131,87 € correspondait à :

- 1 611,05 € au titre des impayés de loyer antérieur à l'acquisition du local par la société [Localité 2], (5 342,68 € - 3731,60 € au titre d'un virement du 20 décembre 2022, reversé par l'ancien bailleur le 4 septembre 2023),

- 1 536,28 € au titre du solde du loyer du 2ème trimestre 2023,

- 13 492,27 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2023,

- 13 492,27 € au titre du loyer du 1er trimestre 2024.

Ainsi la cour relève que la somme de 3 731,60 € effectivement versée par la locataire à l'ancien bailleur a bien été prise en compte par la société [Localité 2].

La reprise de l'impayé au 22 décembre 2022 de 5 342,68 € correspondait selon l'intimée à :

- 4 058,22 € : impayé du 1er trimestre 2022,

- 882,85 € impayés du mois d'avril 2022,

- 1 260,16 € impayé du 3ème trimestre 2022,

- 359,93 € impayé du 22 au 31 décembre 2022,

moins un avoir de 1 218,51 € sur le 4ème trimestre 2022.

Soit : 5 342,65 €

La cour retient que si dans une lettre du 28 décembre 2022, la société [Localité 2] a écrit à la locataire que le vendeur lui avait cédé des sommes impayées pour un montant de 5 342,68 € TTC et si elle a adressé le 17 janvier 2023 un état détaillé du compte mentionnant la reprise des impayés, une seule pièce émanant d'elle-même ne saurait prouver la cession à son profit de l'impayé.

De plus, dans un courriel du 12 avril 2023, la société Cote Optique contestait les quatre reprises d'impayés susvisées du fait de virements programmés mensuellement.

De plus, l'appelante produit devant la cour une copie des grands livres tenus par la société Accessite, (mandataire du précédent bailleur) pour la période à partir du 1er octobre 2014 mentionnant au profit de la société Cote Optique un solde de 16 641,32 € au 20 janvier 2023.

Si la société Cote Optique invoque un solde créditeur à son profit, la société [Localité 2] invoque au contraire un solde débiteur.

En effet, sur ce grand livre, les facturations d'Accessite sont inscrites au crédit et les virements de Cote Optique au débit.

La cour relève que les écritures de cette pièce devraient correspondre avec celles figurant sur le relevé de compte établit par Acessite produit en pièce 12 par l'intimée.

Or sur le grand livre, au 1er octobre 2022, le solde de la locataire est créditeur à hauteur de 6 459,12 € mais il est à la même date débiteur de 25 040,61 € sur le relevé de compte.

Au 20 décembre 2022, dernière écriture pour l'année 2022, le solde est de 16 641,32 € sur le grand livre (donc solde créditeur de la locataire) mais il est de 1 611,08 € débiteur sur le relevé de compte.

Il existe donc une contestation sérieuse sur l'existence d'un solde débiteur antérieur à l'acquisition des locaux par la société [Localité 2] et sur la non prise en compte d'un solde de 16 641,32 € sauf en la déduction de la somme de 3 731,60 € virée en septembre 2023 par Acessite à [Localité 2] et déduite par celle-ci des sommes réclamées.

La contestation est donc sérieuse à hauteur de 15 641,32 € moins 3 731,60 € soit 11 909,72 €.

Dès lors, en l'absence de contestation sérieuse sur le surplus de la somme demandée au titre de l'arriéré, la cour infirme partiellement l'ordonnance dont appel et condamne la société Cote Optique au paiement de la somme provisionnelle de 18 222,15 € (30 131,87 € - 11 909,72 €) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus.

Sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 29 237,12 € au titre de la dette actualisée :

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts notamment sont recevables même après l'ordonnance de clôture si le décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

La société [Localité 2] ajoute à hauteur d'appel une demande de condamnation de la société appelante à lui payer à titre provisionnel la somme actualisée de 29'237,12 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 31 mars 2024, date de restitution des locaux.

La société appelante soutient que la demande de régularisation des charges est irrecevable en ce qu'elle ne tend pas aux mêmes fins que les demandes formées en première instance, que de plus, elle tend au prononcé d'une condamnation au paiement d'une somme alors que le juge des référés ne peut allouer qu'une provision.

Elle sollicite également le rejet de la demande au paiement de la somme de 20 88,04 € qui correspondrait aux dépens de première instance.

Sur ce,

Le congé a été donné pour le 31 mars 2024 et un état des lieux de sortie a été établi le 5 avril 2024.

L'assignation en référé a été délivrée en mai 2024 et les débats devant le premier juge ont été tenus le 17 octobre 2024.

La cour considère que la société bailleresse peut actualiser à hauteur d'appel un arriéré locatif portant sur des sommes échues postérieurement à celles dont le paiement a été réclamé en première instance.

Selon les conclusions de la société [Localité 2], sa demande au paiement de la somme de 29 237,12 € se décompose ainsi :

- 136,06 € au titre du reliquat des condamnations visées par l'ordonnance dont appel.

- 27 013,02 € au titre de la reddition de charges 2023.

- 2088,04 € de frais d'huissier.

La cour relève que la société intimée se fonde sur sa pièce n° 15, édition du solde du bail établi par [P] [V]. La somme de 136,6 € y est indiquée comme étant un règlement intervenu le 17 juillet 2025.

Il n'est donc pas démontré que cette somme est due et les pièces qui mentionnent des écritures sur la période du 1er janvier 2023 au 17 novembre 2025 ne permettent pas d'identifier la somme de 30 131,87 € qui serait due au titre de l'arriéré arrêté au premier trimestre 2024 inclus.

La demande au titre de la reddition des charges s'appuie sur la pièce n°16 du 17 novembre 2025 régularisant les charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Cette somme n'est pas sérieusement contestée et doit être retenue, peu importe que la demande ne précise pas porter sur une provision. Il appartient seulement à la cour de prononcer une condamnation à titre provisionnelle.

Enfin, la somme sollicitée au titre des frais d'huissier correspond à une facture établie par Maître [H] commissaire de justice le 20 juillet 2025.

Cette facture porte sur le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, acte qui a déjà été inclus dans les dépens par l'ordonnance dont appel. Les autres frais correspondent à des émoluments et autres frais qui doivent être considérés comme des frais irrépétibles.

La cour rejette la demande en paiement.

Sur les frais accessoires et les dépens

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile,

A hauteur d'appel, la société Côté Optique qui reste débitrice est condamnée aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS