CA Lyon, 17 juin 2026, RG 25/02366

N° RG 25/02366 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QIKK

Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 23 décembre 2024

RG : 24/01669

[B]

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE BELLEVUE ACDEFGH

S.E.L.A.R.L. SELARL 1629 NOTAIRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 17 Juin 2026

APPELANTE :

Mme [P] [B] divorcée [T]

née le 25 Novembre 1959 à [Localité 2] (CÔTE D'IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005338 du 03/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Manon HOUTIN de la SELARL ZANA & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 3401

INTIMÉES :

Le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble BELLEVUE A/C/D/E/F/G/H sis [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société ADMINISTRATION D'IMMEUBLES R. [Q], SAS au capital social de 39 900 €, inscrite au RCS de [Localité 1] n° 972 500 979 dont le siège est [Adresse 6] [Localité 4]

[Localité 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

La SELARL 1629 NOTAIRES, Société d'exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 258 671,78 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 315 843 771 dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 06 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2026

Date de mise à disposition : 17 Juin 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Véronique DRAHI, président

- Nathalie LAURENT, conseiller

- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique du 17 mars 2022, Mme [B] divorcée [T] a vendu à la société Montez Chan un appartement ainsi qu'une cave en sous-sol, dans l'immeuble dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 6].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] a formé opposition entre les mains de l'étude notariale 1629 Notaires, pour un montant de 11.705,53 € correspondant à un arriéré de charges de copropriété et de chauffage du par Mme [T].

Mme [T] s'est opposée à la libération des fonds.

Suivant exploit du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] a fait assigner en référé Mme [T], au contradictoire de la société 1629 Notaires, devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de paiement d'une provision au titre des charges générales de l'immeuble et des charges de chauffage et pour voir enjoindre à la société 1629 Notaires de procéder au déblocage des fonds entre ses mains.

Suivant ordonnance de référé contradictoire rendue le 23 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Lyon a :

- condamné Mme [P] [T] née [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme provisionnelle de 11.705,53 € (9.355,87 € au titre des charges générales de l'immeuble et 2.349,66 € au titre des charges de chauffage), outre intérêts à compter du 25 mars 2022, date de l'opposition sur le prix de vente de l'immeuble ;

- fait injonction à la société 1629 Notaires de procéder au déblocage des fonds entre les mains du syndicat des copropriétaires suite à l'opposition ;

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande en dommages et intérêts ;

- condamné Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société 1629 Notaires de sa demande de ce chef ;

- condamné Mme [T] aux dépens de l'instance.

Par déclaration enregistrée le 25 mars 2025, Mme [T] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 5 septembre 2025, Mme [P] [B] divorcée [T] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 23 décembre 2024 en ce qu'elle a :

' condamné Mme [P] [T] née [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme provisionnelle de 11.705,53 € (9.355,87 € au titre des charges générales de l'immeuble et 2.349,66 € au titre des charges de chauffage), outre intérêts à compter du 25 mars 2022, date de l'opposition sur le prix de vente de l'immeuble,

' fait injonction à la société 1629 Notaires de procéder au déblocage des fonds entre les mains du syndicat des copropriétaires suite à l'opposition,

' condamné Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [T] aux dépens de l'instance ;

et, statuant à nouveau,

sur les charges de copropriétés et de chauffage,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par la Régie [Q], à lui restituer la somme de 2.553,48 € correspondant au reliquat du montant de l'opposition, et ce au titre de la répétition de l'indu en raison de la remise de dette partielle effectuée à hauteur de 9.152,05 €,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par la Régie [Q], à lui restituer la somme de 212,40 € au titre de la répétition de l'indu en raison de la base de calculs des intérêts d'un montant de 9.152,05 € et non de 11.705,53 € ;

sur la subvention travaux,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par la Régie [Q], à lui restituer la somme de 2.363,60 € au titre de la subvention travaux indûment perçue ;

en tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par la Régie [Q], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par la Régie [Q], à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

' condamné Mme [P] [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme provisionnelle de 11.705,53 € (9.355,87 € au titre des charges générales de l'immeuble et 2.349,66 € au titre des charges de chauffage), outre intérêts à compter du 25 mars 2022, date de l'opposition sur le prix de vente de l'immeuble,

' fait injonction à la société 1629 Notaires à procéder au déblocage des fonds entre les mains du syndicat des copropriétaires suite à l'opposition,

' condamné Mme [P] [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [P] [B] [T] aux dépens de l'instance ;

- réformer pour le surplus en ce qu'elle n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de dommages et intérêts ;

- déclarer irrecevable la demande nouvelle en cause d'appel présentée par Mme [P] [T] qui demande le remboursement de 2.553,48 €, 212,40 € et 2.363,60 € ;

- débouter Mme [P] [B] [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner Mme [P] [B] [T] à lui régler une provision de 5.000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

y ajoutant,

- condamner Mme [P] [B] [T] à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- condamner la même aux entiers dépens d'appel ;

- dire la décision opposable à l'étude 1629 Notaires.

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 4 juillet 2025, la société 1629 Notaires demande à la cour de :

considérant qu'elle s'est exécutée sur la base de l'ordonnance du 23 décembre 2024 et qu'il n'est formé aucune demande à son encontre,

- juger sans objet cet appel à son encontre, et le déclarer irrecevable et à tout le moins infondé ;

- condamner Mme [T] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur la demande en paiement des charges par le syndicat des copropriétaires :

Mme [T] fait valoir que :

- le syndicat des copropriétaires a expressément ramené son opposition à 9.152,05 € dans un courrier du 22 mars 2022, ce qui s'analyse en une remise de dette partielle au sens de l'article 1350 du code civil s'imposant aux parties et il ne s'agit pas comme le soutient le syndicat des copropriétaires d'un ajustement comptable lié à la déduction de la subvention travaux mais d'une véritable réduction de dette assumée par le syndicat des copropriétaires,

- elle ne conteste dès lors pas le montant de sa dette à hauteur de 9.152,05 € et, le syndicat des copropriétaires n'étant pas fondé à revenir sur son engagement, sa condamnation à lui régler la somme de 11.705,53 € conduit celui-ci à percevoir un montant supérieur à celui qui avait été contractuellement retenu dans le cadre de la remise de dette,

- par ailleurs, la subvention de 2.363,60 € a été versée sur le compte de l'acquéreur puis immédiatement débitée le jour même et contrairement à ce qu'il a soutenu par la suite, le syndicat a bien encaissé cette somme de 2.363,60 € sans en justifier le fondement ni lui en restituer le montant.

Le syndicat des copropriétaires déclare que :

- Mme [T] n'a jamais contesté être débitrice de charges à hauteur de 11.705,53 €, et il n'y a pas lieu de déduire de ses impayés des sommes qui ont fait l'objet de régularisations postérieures à la vente au titre de compte travaux ou de perceptions de subventions publiques,

- les subventions ayant été obtenues après la vente, le trop-perçu révélé au titre de la régularisation du compte travaux suite à l'obtention de ces subventions ne revient pas à Mme [T], mais à son acheteur,

- ce n'est que dans un souci d'aboutir à une solution amiable, et ce en contradiction avec les textes légaux lors que les subventions ayant été obtenues après la vente et que le trop-perçu révélé au titre de la régularisation du compte travaux revenait à l'acheteur et non pas à Mme [T], qu'il a accepté de déduire, sans attendre, le montant de cette subvention du solde de charges en ramenant son arriéré de charges à 9.152,05 €,

- Mme [T] n'ayant jamais donné son accord pour le déblocage des fonds, il a été contraint de l'assigner en paiement de la somme de 11.917,11 € correspondant à sa véritable dette de charges à charge pour elle de se retourner à l'encontre de son acquéreur,

- c'est donc de mauvaise foi que Mme [T] vient aujourd'hui se prévaloir, de façon tout à fait fantaisiste, d'une réduction de sa dette à titre gracieux à 9.125,05 € et si Mme [T] n'a pas obtenu de son acheteur le remboursement de la subvention, ce dont elle ne rapporte pas la preuve, il lui appartient en ce cas de diriger sa demande contre ce dernier.

sur ce :

La demande du syndicat des copropriétaires est formée au visa de l''article 835 du code de procédure civile lequel précise en son 2ème alinéa que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats des comptes de régularisation de charges, les appels de provision et les procès-verbaux d'approbation des comptes ainsi qu'un décompte détaillé des sommes restant dues par Mme [T] joint à l'acte d'opposition sur le prix de vente de l'immeuble lequel fait ressortir qu'elle était redevable de la somme de 11.705,53 €, soit 9.355,87 € au titre des charges générales et 2.349,66 € au titre des charges de chauffage.

Il est constant que Mme [T] ne contestait cette dette, ni en son principe ni en son montant, et que sa discussion devant la cour consiste à soutenir que le syndicat des copropriétaires aurait accepté le principe d'une remise de dette partielle à hauteur de 2.363,60 €.

Il est exact que par courrier du 24 mars 2022 adressé au conseil de Mme [T], le syndic a indiqué que la créance du syndicat était ramenée à 9.152,05 € soit 6.297,25 € au titre du poste Cop 21 (charge générales) et 2.224,80 € au titre du poste Cop 8 (chauffage).

Il ressort de ce courrier et des courriers explicatifs postérieurs du syndic que l'indication de cette créance ne correspond pas à une remise de dette qui aurait été accordée à Mme [T] à titre gracieux et définitif par le syndicat mais bien à une évaluation provisoire dans l'attente de connaître l'affectation à venir de la subvention pour travaux qui n'était pas connue à cette date.

Il est constant que cette subvention obtenue postérieurement à la vente intervenue entre Mme [T] et son acheteur, la SCI Montez Chan, soit 2.363,60 €, a été portée au crédit du compte de cette dernière, ce dont justifie le syndicat des copropriétaires par un décompte de régularisation travaux en date du 11 avril 2022.

Toutefois, l'appelante verse aux débats un courrier du conseil de la SCI Montez Chan en date du 6 juin 2024 par lequel ce dernier indique que la quote-part de cette subvention, soit la somme de 2.363,60 €, après avoir été créditée au compte copropriétaire de sa cliente le 11 avril 2022, a été immédiatement débitée du compte et que cette somme n'a pas de fait bénéficié à sa cliente.

Il est joint à ce courrier, un autre courrier du syndic en date du 27 mars 2024 par lequel il confirme ce fait en précisant avoir réintégré le bénéfice de cette subvention sur le compte de Mme [T].

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne s'explique pas clairement sur ce point et la cour ne trouve pas dans les pièces produites la justification de cette opération comptable qui aurait dû venir en déduction de la dette de Mme [T].

A tout le moins, il existe une contestation sérieuse sur ce point.

Cette contestation ne dispensait pas Mme [T] de régler le solde de sa dette sur le prix de vente de son bien immobilier et l'ordonnance est donc confirmée au titre de sa condamnation à hauteur de la somme provisionnelle de 11.705,53 € - 2.363,60 €, soit 9.341,93 €, outre intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 et en ce qu'elle a autorisé le notaire à procéder au déblocage des fonds entre les mains du syndicat des copropriétaires.

2° sur les demandes formées par Mme [T] :

Mme [T] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser le reliquat du montant de l'opposition au titre d'une répétition de l'indu et du trop-perçu des intérêts calculés sur une somme supérieure à celle due.

Elle réclame par ailleurs, la restitution de la subvention d'un montant de 2.363,60 €, en faisant valoir que, cette somme n'ayant pas encore été versée au jour de la vente, cela constituait un droit certain à son profit en raison de sa qualité de propriétaire au moment des travaux, qu'il était expressément prévu à l'acte de vente que la subvention serait versée à l'acquéreur lequel s'engageait à lui en reverser l'intégralité, que le syndicat a encaissé la somme de 2.363,60 € sans lui en restituer le montant et que cette situation caractérise un paiement indu lui ouvrant droit à restitution.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- en sollicitant la restitution de la somme de 2.253,46 € au titre du trop-perçu ainsi que la déduction de la somme de 2.363,60 € au titre de la subvention, alors qu'elle reconnaissait en première instance être redevable de la somme de 9.152,05 €, déduction prise en compte de la subvention travaux, Mme [T] formule une demande nouvelle en cause d'appel qui est irrecevable,

- s'agissant de la subvention, Mme [T] ne rapporte pas la preuve qu'elle ne l'a pas directement obtenue de son acheteur dans le cadre de leur accord,

- en réalité, Mme [T] essaie de se soustraire à son obligation de paiement des charges en espérant par des subterfuges d'obtenir une déduction double de la subvention.

sur ce :

La demande tendant à tirer les conséquences d'une éventuelle réformation de la décision de première instance ne constitue pas une demande nouvelle.

Il n'y a pas lieu toutefois de statuer sur cette demande en remboursement présentée par Mme [T], y compris en ce qui concerne les intérêts puisqu'en effet, le présent arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution, les sommes ainsi restituées portant intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, dudit l'arrêt.

La demande tendant au remboursement du montant de la subvention à hauteur de 2.363,20 € ne constitue pas non plus une demande nouvelle puisque Mme [T] demandait déjà en première instance la restitution à son profit de cette somme mais elle se heurte à l'évidence à une contestation sérieuse dès lors que la somme réclamée a été déduite du montant de la condamnation mise à sa charge.

Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande comme excédant la compétence du juge des référés ;

3° sur les autres demandes :

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre de l'appelante une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice et ce d'autant moins qu'il est fait partiellement droit à ses contestations en cause d'appel.

L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour résistance abusive.

La contestation de Mme [T] ne la dispensait pas de régler les sommes qu'elle reconnaissait devoir et a contraint le syndicat des copropriétaires à engager des frais pour obtenir un titre.

L'ordonnance est donc confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Tenant compte de ce que la contestation de Mme [T] est partiellement admise en première instance, la cour dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, y compris au profit de la société 1629 Notaires, et laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS