CA Lyon, 30 juin 2026, RG 24/05056

N° RG 24/05056 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PXTI

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 06 juin 2024

RG : 20/06924

ch 3 cab 03 D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 30 Juin 2026

APPELANT :

M. [I] [T]

né le 11 Juillet 1983 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Axel BARJON de la SELARL THESMOS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1211

INTIMEE :

le syndicat de copropriétaires de l'immeuble JARDINS situé [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société LAMY sis

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Marion MOINECOURT de la SELARL CONSTRUCTIV'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1274

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 18 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2026

Date de mise à disposition : 19 mai 2026 prorogée au 30 Juin 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 septembre 2011, M. [T] a acquis, en l'état futur d'achèvement, un appartement constituant le lot n°162 dans une résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 5] et soumise au régime de la copropriété.

Considérant que M. [T] avait fait réaliser des travaux sans aucune autorisation de sa part, affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Jardins (le syndicat des copropriétaires) l'a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à supprimer les aménagements réalisés sans autorisation et à remettre en état les lieux.

Par ordonnance du 20 mars 2018, le juge des référés a notamment condamné M. [T], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant 90 jours à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, à :

* remettre en état à ses frais exclusifs le mur situé au-dessus de la porte palière de son logement ainsi que le mur perpendiculaire, en rebouchant les trous et en repeignant les murs concernés,

* procéder à la dépose de l'équipement installé par ses soins dans l'armoire technique située sur le palier à l'étage de son appartement et à remettre en état les parties communes, le tout à ses frais exclusifs,

* supprimer le robinet d'arrivée d'eau ancré dans la façade et à remettre le mur de la façade en état, le tout à ses frais exclusifs,

* faire retirer à ses frais exclusifs par une société dont l'identité et les modalités d'intervention auront été approuvées préalablement par le syndic, l'appareil de climatisation installé sur la toiture de l'immeuble et supprimer les branchements afférents.

Par ordonnance du 27 novembre 2018 et ordonnance rectificative d'erreur matérielle du 12 février 2019, le juge des référés a ordonné la liquidation de l'astreinte à hauteur de 9.000 euros et a fixé une astreinte provisoire.

Par acte introductif d'instance du 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement du 16 mars 2021, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à la somme de 50.700 euros et a débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande de fixation d'une astreinte définitive. Par arrêt du 18 novembre 2021, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Parallèlement, par acte introductif d'instance du 22 septembre 2020, M. [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir le remboursement des astreintes.

Par jugement contradictoire du 6 juin 2024, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les demandes de M. [T],

- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Nexity, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [T] aux entiers dépens,

- admis les avocats en ayant fait la demande au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 20 juin 2024, M. [T] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 février 2025, il demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel,

- juger qu'il n'a pas personnellement réalisé les travaux sur les parties communes reprochés par le syndicat des copropriétaires avant la création du syndicat des copropriétaires,

- juger en conséquence qu'il ne saurait être condamné à remettre en état les parties communes et qu'en conséquence, aucune astreinte ne peut être prononcée à son encontre au titre de cette remise en état,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 12.233,18 euros, outre intérêt au taux légal à compter des versements effectués,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Bigeard Barjon, avocat, sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [T],

En conséquence,

- confirmer le jugement,

Y ajoutant,

- condamner M. [T] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Moinecourt, avocat, sur son affirmation de droit,

- déclarer M. [T] responsable des violations du règlement de copropriété consistant en la réalisation de travaux sur parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires aboutissant à une occupation des parties communes.

En conséquence,

- rejeter l'intégralité des demandes de M [T].

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des demandes de M. [T]

Selon l'article 488, alinéa 1, du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

Il en résulte que l'une des parties à la procédure de référé a la possibilité de saisir le juge du fond pour obtenir un jugement définitif, la décision au fond se substituant alors à l'ordonnance de référé qui cesse de produire effet.

En l'espèce, suivant une ordonnance de référé du 20 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par le syndicat des copropriétaires, a condamné M. [T], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant 90 jours à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, à :

* remettre en état à ses frais exclusifs le mur situé au-dessus de la porte palière de son logement ainsi que le mur perpendiculaire, en rebouchant les trous et en repeignant les murs concernés,

* procéder à la dépose de l'équipement installé par ses soins dans l'armoire technique située sur le palier à l'étage de son appartement et à remettre en état les parties communes, le tout à ses frais exclusifs,

* supprimer le robinet d'arrivée d'eau ancré dans la façade et à remettre le mur de la façade en état, le tout à ses frais exclusifs,

* faire retirer à ses frais exclusifs par une société dont l'identité et les modalités d'intervention auront été approuvées préalablement par le syndic, l'appareil de climatisation installé sur la toiture de l'immeuble et supprimer les branchements afférents.

Par ordonnance du 27 novembre 2018 et ordonnance rectificative d'erreur matérielle du 12 février 2019, le juge des référés a ordonné la liquidation de l'astreinte à hauteur de 9.000 euros et a fixé une astreinte provisoire.

Ces décisions, qui n'ont pas, au principal, autorité de la chose jugée, ne privent pas M. [T] de saisir le juge du fond d'une demande tendant à voir juger qu'il ne saurait être condamné à remettre en état les parties communes et qu'aucune astreinte ne peut être prononcée à son encontre au titre de cette remise en état.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de déclarer les demandes de M. [T] recevables.

2. Sur la remise en état des parties communes

M. [T] fait notamment valoir que:

- le syndicat de copropriétaires lui reproche d'avoir réalisé des travaux sur les parties communes, consistant en la pose d'équipements dans l'armoire technique située sur le palier au 5ème étage, la pose d'un robinet d'arrivée en façade au niveau de sa terrasse, la pose d'un appareil de climatisation sur la toiture, le non-rebouchage des trous après l'enlèvement de la caméra au-dessus de sa porte d'entrée,

- il a procédé au rebouchage des trous,

- il n'a personnellement réalisé aucuns travaux sur les parties communes,

-les travaux ont été réalisés par le maître d'ouvrage initial, la SCI Rhône, antérieurement à la livraison de son appartement fin décembre 2012,

- les modifications de son lot, même effectuées à sa demande, ont été réalisées avant la création du syndicat de copropriétaires, sous la responsabilité du promoteur,

- il a acheté son appartement en l'état futur d'achèvement, ce qui signifie que jusqu'à la réception, le vendeur a seul la qualité de maître de l'ouvrage,

- il n'a pas pu violer le règlement de copropriété puisque ce dernier a pris effet à compter de l'existence de la copropriété, à une date à laquelle les travaux étaient déjà réalisés,

- le règlement de copropriété ne précise pas d'interdiction d'un chauffage par le sol, d'une climatisation ou de robinets sur un balcon,

- le syndicat des copropriétaires a réceptionné les travaux et les parties communes qu'il a acceptées.

Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir que:

- M. [T] reconnaît dans ses conclusions avoir demandé en cours de chantier la réalisation de différents travaux consistant dans la mise en place d'un chauffage par le sol, la pose d'une climatisation et de robinets d'alimentation en eau sur sa terrasse ainsi que l'accessibilité de la terrasse du 5ème étage,

- le bon d'intervention de la société de climatisation est au nom de M. [T] et pas à celui du promoteur,

- aucun plancher chauffant n'est mentionné dans le descriptif des travaux commandés à l'entreprise [T],

- les travaux, non prévus dans les documents techniques relatifs à la construction ni dans les marchés de travaux des entreprises et n'ayant fait l'objet d'aucun avenant de travaux modificatifs acquéreurs, n'ont pas été réalisés par le promoteur,

- M. [T] a profité que son entreprise soit titulaire du lot plomberie-chauffage-VMC pour fair einstaller les équipements litigieux en violation des documents contractuels relatifs aux équipements communs de l'immeuble,

- M. [T] a acheté son appartement le 23 septembre 2011 et le règlement de copropriété était établi depuis le mois de mars et annexé à son acte de vente, de sorte qu'il en avait connaissance,

- dès que le transfert de propriété est notifié au syndic, l'acquéreur est soumis aux stipulations du règlement de copropriété,

- les équipements qu'il a fait installer aboutissent à une occupation des parties communes, dans les gaines techniques de l'immeuble et sur le toit,

- M. [T] a réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat de copropriétaires.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

M [T] reconnaît expressément dans ses conclusions qu'au cours du chantier de construction de l'immeuble, dont il acquis le lot n°162 en l'état futur d'achèvement, il a demandé et obtenu la réalisation de différents travaux pour son appartement, consistant en la mise en place d'un chauffage au sol au lieu des radiateurs classiques prévus initialement, la pose d'une climatisation, ainsi que des robinets d'alimentation en eau sur sa terrasse.

Or, il ressort de l'additif aux descriptifs techniques du 30 août 2010 que l'entreprise du lot 13 B concerné était l'entreprise [T] et Fils, dont le gérant était le père de M. [T], et que le chauffage devait être assuré par une chaudière collective installée en sous sol, sans plancher chauffant. Aucune climatisation n'était par ailleurs mentionnée.

Ainsi, les équipements installés dans le lot acquis par M. [T] n'étaient manifestement pas prévus dans le descriptif des travaux commandés à l'entreprise [T] et Fils ni n'ont fait l'objet d'un avenant de travaux modificatifs, de sorte qu'il n'est pas établi qu'ils ont été réalisés sous la direction du promoteur ainsi que l'affirme M. [T].

Il doit dès lors être retenu que M. [T] a pris l'initiative de demander directement à l'entreprise [T] et Fils, avec laquelle il avait des liens familiaux étroits, de réaliser les travaux précités sans qu'aucune autorisation ne lui ait été donnée par le promoteur, en violation des documents contractuels soumis à l'ensemble des acquéreurs de l'immeuble.

Compte tenu du caractère occulte des travaux ainsi commandés, il est sans incidence que M. [T] n'ait pas, à cette date, la qualité de propriétaire de son appartement ou que la copropriété n'ait pas d'existence.

De même, ces travaux n'avaient pas de caractère apparent, de sorte que la réception n'a pu couvrir leur irrégularité.

En effet, les travaux réalisés à la demande de M. [T] empiètent sur des parties qui sont désormais communes, à savoir la gaine technique en ce qui concerne l'armoire technique située sur le palier d'étage de son appartement et le toit terrasse en ce qui concerne l'appareil de climatisation, sans qu'aucune autorisation - du promoteur, de l'ensemble des acquéreurs ou du syndicat de copropriétaires - ne lui ait jamais été accordée.

En conséquence, ajoutant au jugement, il convient de débouter M. [T] de ses demandes tendant à juger qu'il ne saurait être condamné à remettre en état les parties communes sous astreinte et, par voie de conséquence, à condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes perçues au titre de la liquidation de l'astreinte.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. M. [T] est condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d'appel sont à la charge de M. [T].

PAR CES MOTIFS