CA Lyon, 24 juin 2026, RG 24/00929

N° RG 24/00929 - N° Portalis DBVX-V-B7I-POJ2

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 08 décembre 2023

RG : 23/00142

[W]

C/

S.C.I. [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 24 Juin 2026

APPELANTE :

Mme [F] [W]

née le 31 Janvier 1957 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Amaury PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2760

INTIMÉE :

La SCI [J], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de LYON sous le n° 512 642 992 dont le siège social se situe [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 04 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mai 2026

Date de mise à disposition : 24 Juin 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé les 17 et 23 février 2021, la SCI [J], représentée par son mandataire, la société Alliance Gestion, a consenti à Mme [F] [W] un bail conventionné portant sur un appartement et un garage au sein du béguinage «'Saint Damien'» situé [Adresse 3] à Francheville (69340) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 655,49 € pour l'appartement et de 69,50 € pour le garage et d'une provision sur charges de 179 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 724,99 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.

Suivant avenant du 19 mars 2021, la SCI [J] a donné à bail à Mme [W] un garage supplémentaire moyennant le paiement d'un loyer mensuel supplémentaire de 69,50 € et d'une provision mensuelle sur charges portée à 185 €.

Le 25 mai 2022, la SCI [J] a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'299,95 €, avec mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation des lieux loués.

Prétendant que les causes du commandement n'avaient pas été payées dans le délai imparti, la SCI [J] a, par exploit du 22 décembre 222, fait assigner Mme [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, lequel a, par jugement du 8 décembre 2023, statué ainsi':

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 25 juillet 2022 à la suite du commandement de payer délivré le 25 mai 2022 resté infructueux pendant 2 mois et constate la résiliation du bail à usage d'habitation conclu le 17 février 2021,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [W] et de tout occupant et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier de l'appartement et des locaux accessoires qui y sont attachés,

Fixe l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 015,58 €,

Condamne Mme [W] à payer à la SCI [J] l'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés,

Dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement,

Rejette l'ensemble des moyens et demandes de la défenderesse,

Condamne Mme [W] à payer à la SCI [J] la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer,

Dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier par application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devra être supporté par Mme [W],

Constate que l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant appel selon l'article 515 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu en substance':

Que l'arriéré locatif n'a pas été régularisé dans les deux mois du commandement de payer, s'étant au contraire aggravé pour atteindre 7'124,98 € au 1er décembre 2022 de sorte que le bail est résilié de plein droit';

Que seuls certains désordres ont été constatés par le commissaire de justice, qu'ils affectent les parties communes à usage privatif et qu'ils ne sont pas suffisamment importants pour fonder une exception d'inexécution, d'autant que Mme [W] a joui normalement de son logement';

Que les demandes reconventionnelles sont rejetées car':

la demande relative «'aux frais de réfection de la cuisine pour l'encastrement du réfrigérateur'» se rapporte à un réfrigérateur américain qui ne correspond pas aux normes habituelles en la matière, outre qu'il était facile à la locataire de constater l'état initial de la cuisine et de ne pas accepter la location si celle ne correspondait pas au mobilier acquis antérieurement,

les autres désordres évoqués ont fait l'objet d'une expertise par l'assureur [Q] et le maître de l'ouvrage de ces travaux est le propriétaire de l'immeuble et non pas les locataires,

aucun élément probant n'établit que la porte ne peut être maintenue en position fermée ou qu'il y aurait des odeurs d'égout remontant des canalisations,

la révision du montant du loyer appliquée par le bailleur était parfaitement fondée,

les régularisations de charges ont bien été effectuées et des remboursements ont été opérés.

Par déclaration en date du 2 février 2024, Mme [F] [W] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Le 1er septembre 2025, Mme [W] a restitué les clés et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par procès-verbal de constat de commissaire de justice.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 mai 2026 (conclusions d'appelante récapitulatives n°2), Mme [F] [W] demande à la cour':

Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon du 8 décembre 2023 en ce qu'il a': (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Et, statuant à nouveau,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 1 142,60 € au titre des frais exposés pour la réfection de la cuisine pour l'encastrement du réfrigérateur,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 1 000 € au titre du trouble de jouissance que le bailleur a laissé supporter à son locataire, ignorant ses missives autant que la procédure amiable entreprise pour parvenir à une solution,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 1 067,43 € en répétition du trop-perçu par l'application anticipée et erronée de l'indice de révision du loyer à compter du mois de janvier 2022,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 1 790 € en remboursement des provisions sur charges versées au titre de l'année 2021 dès lors qu'elles n'ont donné lieu à aucune régularisation justifiée,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 364 € en remboursement des provisions sur charges versées au titre de l'année 2022 dès lors qu'elles n'ont donné lieu à aucune régularisation justifiée,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 2 200 € en remboursement des provisions sur charge versées au titre de l'année 2023 dès lors qu'elles n'ont donné lieu à aucune régularisation justifiée,

Fixer le solde de l'indemnité d'occupation due par Mme [W] à la SCI [J] entre le 8 décembre 2023 et le 1er septembre 2025 à 1 746 € en deniers ou quittance,

Prononcer la compensation de toutes dues par la SCI [J] envers Mme [W] avec toutes sommes dont serait redevable Mme [W] à l'égard de la SCI [J] afin d'éteindre lesdites créances réciproques à due concurrence,

Déclarer la SCI [J] irrecevable en sa prétention tendant à voir Mme [W] à lui payer la somme de 10'132,22 € au titre de son arriéré locatif, en ce compris soin arriéré relatif à l'indemnité d'occupation dû après résiliation du bail,

Débouter la SCI [J] de toutes ses prétentions,

En tout état de cause,

Condamner la SCI [J] à verser à Mme [W] la somme de 4'000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la présente instance,

Condamner la SCI [J] aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 30 avril 2026 (conclusions d'intimée n°3), la SCI [J] demande à la cour':

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a': (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Et, en tout état de cause,

Débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [W] à payer à la SCI [J] la somme de 10'132,22 € au titre de l'arriéré locatif en ce compris son arriéré relatif à l'indemnité d'occupation dû après résiliation du bail,

Rejeter toutes demandes, fins ou prétentions dirigées contre la société [J],

Condamner Mme [W] à payer à la société [J] la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de l'instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il sera relevé que Mme [W] précise qu'elle ne conserve, dans ses écritures, son argumentation tendant à discuter le constat de la résiliation du bail que pour mémoire, l'appelante indiquant expressément que sa critique de ce chef du jugement est devenue sans objet puisqu'elle a restitué les lieux fin août 2025. Ainsi et nonobstant le maintien, dans le dispositif de ses écritures, de sa demande d'infirmation des chefs du jugement ayant constaté la résiliation de plein droit du bail, ayant ordonné son expulsion et l'ayant condamnée au paiement d'indemnités d'occupation, Mme [W] se désiste de son appel concernant ces trois chefs du jugement attaqué.

Dès lors, la cour d'appel n'a pas à statuer sur ces trois chefs de la décision dont appel qui, du fait du désistement partiel, sont définitifs.

Par ailleurs, la cour d'appel rappelle qu'il résulte des articles 4 et 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties et que, en appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, ces prétentions, ainsi que les moyens sur lesquels elles sont fondées, doivent être expressément formulés dans les conclusions. Ainsi, la cour d'appel ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas particulier, la demande en «'répétition d'un trop-perçu par application anticipée et erronée de l'indice de révision du loyer'», figurant dans le dispositif des écritures de l'appelante, ne fait l'objet d'aucun développement dans le corps de ses écritures. Il en est de même de la demande au titre du «'trouble de jouissance'» qui ne fait l'objet d'aucun développement dans la partie «'discussion'» des écritures de Mme [W] où il est uniquement rappelé que sa demande au titre du coût des travaux de remise en état des finitions des balcons a été rejetée par le premier juge.

Il n'y a en conséquence pas lieu à statuer sur ces deux demandes.

Sur la demande en paiement d'un arriéré locatif incluant les indemnités d'occupation':

La SCI [J] affirme, au soutien de sa demande en paiement, que Mme [W] reste devoir la somme de 10'132,22 € et précisant que l'ensemble des règlements de l'intéressée sont pris en compte.

Mme [W] oppose d'abord à la société [J] l'irrecevabilité de sa demande en paiement d'un arriéré locatif, présentée pour la première fois dans ses conclusions d'intimée n°3 en violation de l'article 910-4 du code de procédure civile. Elle relève que sous couvert d'actualisation, cette demande ne tend pas à répliquer aux conclusions adverses, ni à faire juger une question née de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait. Elle oppose ensuite une seconde irrecevabilité tenant à l'absence de demande d'infirmation d'un chef du jugement attaqué, rappelant qu'en première instance, la SCI [J] avait reconnu qu'elle était à jour de ses règlements.

Sur ce fond, elle relève que le bailleur agrège en une seule ligne du dispositif de ses écritures des créances de nature radicalement distincte, soit des loyers et des indemnités d'occupation, sans ventilation. Elle estime que cette présentation interdit à la cour de vérifier la réalité et l'exactitude du chiffrage. Elle ajoute que cette présentation contrevient à l'article 954 du code de procédure civile, outre que la somme réclamée est manifestement erronée au regard des paiements dont elle justifie.

Sur la recevabilité de la demande en paiement':

Aux termes de l'ancien article 910-4 du Code de procédure civile, applicable à la présente procédure engagée avant le 1er septembre 2024, date d'entrée en vigueur de la réforme de la procédure d'appel par décret du 29 décembre 2023, les parties doivent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office ou invoquée par l'autre partie, présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Le second alinéa de ce texte précise que néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI [J] n'a présenté aucune demande en paiement d'un solde locatif dans ses premières conclusions d'appel et que ce n'est que dans ses conclusions d'intimée n°3, remises au greffe par voie électronique le 30 avril 2026, qu'elle a demandé à la cour de condamner Mme [W] au paiement d'un arriéré locatif. Cette demande, en ce qu'elle est destinée à répliquer aux conclusions adverses tendant à voir fixer le solde des indemnités d'occupation restant dû au jour de la libération des lieux, est recevable en application du second alinéa de l'article 910-4 précité.

Elle est également recevable en ce que le départ des lieux de Mme [W] au 1er septembre 2025 constitue, au sens du second alinéa de l'article 910-4, une question née postérieurement aux premières conclusions par rapport aux précédentes écritures de la partie intimée remises au greffe par voie électronique du 11 octobre 2024.

Par ailleurs, les parties s'accordent pour expliquer que la SCI [J] avait indiqué, en première instance, que Mme [W] était à jour du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation de sorte qu'elle n'a été déboutée d'aucune demande en paiement. Dans ces conditions, il ne saurait lui être fait grief de ne pas solliciter l'infirmation du jugement puisqu'aucune de ses demandes n'a été rejetée.

Ainsi, les fins de non-recevoir tirées du non-respect de l'ancien article 910-4 et de l'absence de demande d'infirmation sont rejetées et la cour d'appel déclare au contraire la société intimée recevable en sa demande en paiement d'un solde locatif.

Sur le bien fondé de la demande en paiement':

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI [J] produit divers relevés de compte depuis l'origine du bail établis par ses mandataires successifs. Concernant le relevé de compte établi par l'association Alliance Gestion, la cour d'appel relève que les sommes quittancées correspondent aux prévisions contractuelles. Il est à cet égard indifférent que ces sommes aient changé de nature par l'effet du jugement rendu le 8 décembre 2023 en vertu duquel des indemnités d'occupation se sont substituées, rétroactivement à compter du 17 février 2021, aux loyers et charges puisque les quantums exigibles sont exactement les mêmes. En revanche, il y a lieu de déduire du relevé de compte établi par l'association Alliance Gestion les frais d'huissier de justice (144,13 € + 161,54 €) qui ne constituent ni un loyer, ni une charge, sans préjudice que ces mêmes frais soient le cas échéant mis à la charge de Mme [W] au titre des dépens.

Concernant les relevés de compte établis par la société Cytia Immobilier, la reprise de solde à hauteur de 631,96 € au 24 février 2023, dûment justifiée par le relevé de compte du précédent mandataire, doit d'abord être corrigé des redressements ci-avant retenus (144,13 € + 161,54 €). Ensuite, la cour d'appel relève que les sommes quittancées correspondent dans leur quantum aux indemnités d'occupation fixées par le premier juge par référence aux prévisions contractuelles à l'exception toutefois des sommes quittancées entre le 20 novembre 2024 et le 24 décembre 2024. Dans la mesure où le cumul des sommes litigieuses s'annule hormis un solde de 292,88 € qui demeure inexpliqué, il a lieu d'opérer un redressement à due concurrence. Il y a lieu également de retrancher des sommes réclamées l'article 700 de 1'800 € alloué par le premier juge qui ne constitue, ni un loyer, ni une charge, sans préjudice de ce qui sera jugé ci-après sur l'appel concernant l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en première instance par la SCI [J]. Enfin, le poste «'solde charges'» de 1'337,44 € quittancé en juin 2025 n'étant étayé par aucun justificatif, la cour d'appel considère que la SCI [J] ne rapporte pas la preuve de sa créance de régularisation de charges à due concurrence.

Concernant les sommes payées, Mme [W] produit un extrait de son compte bancaire du mois d'avril 2025 faisant état d'un virement au profit du mandataire du bailleur effectué le 12 avril 2025, lequel virement se retrouve dans le relevé de compté établi par Cytia Immobilier. Pour le surplus, les pièces produites par l'appelante n'établissent aucun paiement qui n'aurait pas été pris en compte par le bailleur dès lors que':

les copies de deux chèques, chacun pour les sommes de 944,96 €, sont insuffisantes à établir la preuve de leur encaissement,

les deux débit des sommes de 1'000 € en avril 2025 correspondant à des chèques émis selon les mentions de son relevé de compte sont insuffisants à établir le bénéficiaire de ces paiements par chèque,

les trois confirmations de paiement par virement instantané émanant de l'établissement bancaire de Mme [W] ne comporte aucune indication de montant,

le tableau récapitulatif fait par l'appelante de ses paiements entre décembre 2023 et septembre 2025 n'est pas étayé par des justificatifs valables.

Au final, le solde restant dû s'élève, déduction faite des redressements ci-avant retenus à hauteur de la somme totale de 3'735,99 € (144,13 € + 161,54 € +292,88 € + 1'800 € + 1'337,44 €) et après déduction du dépôt de garantie, à 6'396,23 € selon décompte arrêté au 30 avril 2026.

La demande en paiement présentée par la SCI [J] est en conséquence accueillie à hauteur de cette somme, sous réserve de la compensation qui sera opérée ci-après.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle':

Mme [W] expose que dès son arrivée dans les lieux, elle a constaté des désordres et non-conformités et elle justifie d'abord qu'en mars 2021, le mandataire du bailleur prenait l'engagement de missionner un artisan afin de lui permettre de loger son réfrigérateur dans son emplacement, puis que ce mandataire s'était engagé à rapporter cette difficulté en vue du recours à un architecte. Elle explique que, confrontée à l'inertie du bailleur, elle s'est vue contrainte de faire intervenir une entreprise par ses propres moyens. Elle critique la motivation du premier juge qui s'en est tenu à l'argumentaire erroné du bailleur concernant un frigo de «'type américain'» alors qu'elle avait justifié que son frigo présentait des dimensions correspondant aux normes habituelles en la matière.

Elle indique ensuite que la configuration des évacuations des eaux sur le balcon et la loggia de l'appartement était défaillante, causant un trouble de voisinage flagrant de la responsabilité du bailleur. Elle conteste l'absence de doléances à ce sujet, rappelant au contraire que pas moins de dix-neuf locataires se sont unis pour alerter le bailleur des malfaçons, outre des réclamations individuelles. Elle prend acte qu'elle n'a pas qualité pour solliciter le coût des travaux de reprise.

La SCI [J] considère que Mme [W] ne rapporte pas la preuve que l'emplacement pour le réfrigérateur ne correspond pas aux dimensions standards et elle affirme que l'appelante voulait installer un réfrigérateur américain, ce qui explique qu'il ne pouvait pas être encastré dans l'emplacement réservé. Elle souligne que l'appelante est la seule locataire a avoir rencontrer un tel problème et elle produit les plans de construction pour démontrer la largeur standard de l'emplacement litigieux. Elle conteste avoir pris l'engagement de traiter un quelconque problème de dimension de la niche. Elle souligne que l'obligation de délivrance du bailleur n'implique pas que le frigo du locataire puisse intégrer la niche prévue à cet effet et elle considère qu'il revenait à Mme [W] de vérifier les dimensions lors de l'état des lieux entrant.

Sur ce,

Aux termes de l'article 6, c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de faire ans les locaux donnés à bail toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, l'appelante justifie que le mandataire du bailleur lui avait indiqué, par un courriel du 11 mars 2021': «'suite à cet état des lieux, nous avons noté': ' que l'architecte doit missionner l'artisan ayant assuré la pose du plan de travail afin de vous permettre d'entrer votre frigidaire à son emplacement normal'». Elle justifie ensuite qu'après qu'elle ait communiqué la largeur réelle disponible de 57 centimètres pour un réfrigérateur de 59,9 centimètres de large, le mandataire du bailleur lui a répondu avoir transmis son message «'au directeur des opérations pour recours après de l'architecte'».

La société intimée est fondée à considérer que ces messages n'emportent aucun engagement non-équivoque du mandataire qui serait opposable à la SCI [J] de prendre en charge le coût de la modification de la cloison de la cuisine pour permettre la réservation du réfrigérateur.

Néanmoins, ces messages témoignent d'une réalité, constatée contradictoirement puisque les messages du mandataire font suite à l'état des lieux d'entrée réalisé avec la gardienne, tenant au fait que l'espace de réservation du réfrigérateur dans la cuisine est inférieur à 59,9 centimètres de large qui est pourtant la largeur standard pour un réfrigérateur. A cet égard, la société intimée procède par affirmation, affirmation reprise sans preuve par le premier juge, lorsqu'elle prétend que le réfrigérateur de Mme [W] est un frigo dit «'américain'», soit un réfrigérateur d'une largeur supérieure à 60 centimètres. A contraire, l'appelante produit sa facture d'achat d'un réfrigérateur, certes haut, mais d'une largeur standard.

Dès lors que cette réalité a été constatée contradictoirement lors de l'état des lieux d'entrée, les plans de construction produits par la société intimée ne sont pas susceptibles de la démentir, sauf au contraire à caractériser une non-conformité de l'appartement loué à Mme [W] par rapport auxdits plans.

Enfin, si une tolérance pour des espaces aux dimensions non-standards peut se concevoir dans des immeubles anciens pour lesquels il incombe effectivement aux candidats à la location d'être vigilants, telle n'est pas la situation de Mme [W] qui a pris à bail un appartement dans un immeuble neuf dont elle a été la première occupante.

Ainsi, la non-conformité litigieuse, dans ce contexte particulier d'un immeuble neuf, rend l'espace réservé pour l'emplacement du réfrigérateur dans la cuisine impropre à sa destination, sans faute de négligence imputable à l'appelante contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Le bailleur doit répondre, à l'égard de la locataire, de cette impropriété à destination, sans préjudice de ses propres recours contre les constructeurs.

Il s'ensuit que Mme [W] est fondée en sa réclamation indemnitaire dès lors qu'elle justifie avoir confié le déplacement de la cloison à la société «'best travaux rénovation'» selon facture du 19 novembre 2021 d'un montant de 1'017,60 € et d'avoir fourni les matériaux nécessaires aux travaux selon facture «'Bricomarché'» d'un montant de 125 €.

Le jugement attaqué est infirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [W] au titre du coût des travaux engagés pour la mise aux dimensionsde l'emplacement de la cuisine réservé au réfrigérateur. Statuant à nouveau, la cour d'appel condamne la SCI [J] à payer à l'appelante la somme totale de 1'142 € en réparation du préjudice financier dont il est justifié, sous réserve de la compensation qui sera examinée ci-après.

Sur les demandes en remboursement des provisions sur charges':

Mme [W] affirme qu'alors qu'elle s'est acquittée des provisions sur charges réclamées, les comptes locatifs n'ont jamais été clarifiés malgré ses demandes. Elle affirme qu'aucune régularisation des charges n'a été opérée depuis son entrée dans les lieux. Elle souligne que si le bailleur n'est pas tenu de transmettre le détail des charges d'office, cette obligation est devenue exigible dès sa première demande et elle relève que la partie intimée ne produit toujours pas de justificatifs. Elle conteste pour finir toute notion de «'solde de charges'» appliquée à des indemnités d'occupation.

La SCI [J] estime qu'il résulte des décomptes que les régularisations de charges ont bien été effectuées et que des remboursements ont été opérés à ce titre. Elle rappelle qu'elle n'est pas tenue de communiquer des pièces justificatives qu'elle doit seulement tenir à disposition et elle considère que Mme [W] ne rapporte pas la preuve d'un refus de mise à disposition.

Sur ce,

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme étant des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et il renvoie à la liste de ces charges fixée par décret en Conseil d'État.

Selon cet article, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, avec cette précision que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Concernant la régularisation, il est prévu qu'un mois avant d'y procéder, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l'espèce, Mme [W] justifie avoir sollicité le détail des charges annuelles par un courrier du 27 janvier 2022. Néanmoins, aux termes de ce courriel, elle écrivait que «'le récapitulatif des charges pour l'année 2021, affiché dans le hall de l'immeuble, ne correspond absolument pas à vos obligations d'adresser le décompte des charges annuelles conformément à la loi Alur et le nouvel arrêt de la cour de cassation sur les charges récupérables et leur répartition à tout locataire qui en fait la demande'». Il en résulte des termes de ce courriel que la régularisation de charges pour 2021 a bien été effectuée et communiquée, la locataire discutant uniquement le caractère détaillé des éléments communiqués par le bailleur par voie d'affichage.

Mme [W] justifie ensuite avoir réitéré une demande similaire l'année suivante, par un courrier du 9 février 2023, en précisant au mandataire du bailleur que Mme [X] n'était en possession que d'un tableau excel de noms de fournisseur et de totaux. Là encore, il s'infert de cette correspondance que la régularisation des charges au titre de l'exercice 2022 a été bien été opérée mais que la locataire discute le caractère détaillé des éléments communiqués.

Or, ces deux seuls courriels sont insuffisants à établir le caractère insuffisant des éléments communiqués, d'autant que Mme [W] ne justifie d'aucune relance. Dans ces conditions, le premier juge a exactement retenu que l'allégation d'une absence de régularisations annuelles des charges est démentie par les décomptes produits par les parties et la cour d'appel ajoute que l'appelante ne rapporte pas la preuve du caractère insuffisamment détaillé des décomptes transmis.

Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté les demandes en remboursement des provisions sur charges versées, est confirmé et, y ajoutant, la cour d'appel rejette la demande en remboursement des provisions sur charges acquittées au titre de l'année 2023.

Sur le solde restant dû et la demande en compensation':

Mme [W] justifie de ses règlements et affirme qu'elle reste débitrice d'un solde de 1'746 €.

La SCI [J] estime que l'appelante ne peut ignorer qu'au jour des plaidoiries, elle demeurait redevable de la somme de 3'112,97 €. Elle affirme que l'indication faite au premier juge selon laquelle l'intéressée était à jour procède d'une erreur, rectifiée par note en délibéré dont le premier juge n'a pas tenu compte. Elle souligne que Mme [W] n'ignore pas devoir la somme de 10'132,22 € puisqu'elle produit elle-même une situation de son compte après départ.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, il a été retenu ci-avant que Mme [W] échoue à rapporter la preuve de paiements qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur. Dès lors, le solde restant dû par l'appelante au 30 avril 2026, date du décompte établi par le mandataire Cytia Immobilier, s'élève, après redressements et déduction du dépôt de garantie, à la somme de 6'396,23 €. Par ailleurs, il résulte également de ce qui précède que la SCI [J] est débitrice, à l'égard de l'appelante, de dommages et intérêts d'un montant de 1'142 €.

Il y a lieu en conséquence d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties et de condamner Mme [W] à payer à la SCI [J] la somme de 5'253,63 €.

Sur les demandes accessoires':

La cour d'appel confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [W], partie perdante, aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 25 mai 2022 et à payer à la SCI [J] la somme de 1'800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

Mme [W], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La cour d'appel condamne à hauteur d'appel Mme [W] à payer à la SCI [J] la somme de 1'500 € à valoir sur l'indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS