CA Montpellier, 23 juin 2026, RG 25/06023

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 23 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/06023 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q4A7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 OCTOBRE 2025

PRESIDENT DU TGI DE [Localité 1] - N° RG F 25/30359

APPELANTE :

S.A.R.L. GRAPELOUX IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS MON SYNDIC, société immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 794 609 602, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER susbtituée par Me BLANC Aristide, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE

En présence de Mme Clémentine PREZOT, élève avocate et Mme Caroline BELTRAN, greffière,

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par résolution de l'assemblée générale ordinaire en date du 7 février 2025 de la copropriété Alium, située [Adresse 4] à [Localité 1], la SAS Mon syndic a été désignée syndic.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2025, la société Mon syndic a sollicité de la SARL Grapeloux immobilier, précédent syndic, la remise de l'ensemble des documents relatifs à la résidence [Etablissement 2] suite à sa désignation en qualité de nouveau syndic.

Par lettre recommandée avec avis de réception, datée du 4 mars 2025, la société Mon syndic a mis en demeure la société Grapeloux immobilier, au titre de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de lui remettre, immédiatement, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, et sous huitaine, l'ensemble des documents et archives du syndicat, et le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble.

Selon récépissé de transmission daté du 25 mars 2025, la société Grapeloux immobilier a remis à la société Mon syndic divers documents relatifs à la copropriété Alium.

Par lettre datée du 26 mars 2025, la société Mon syndic a sollicité de la société Grapeloux immobilier qu'elle complète les archives communiquées.

Par lettre en retour datée du 22 avril 2025, la société Grapeloux immobilier a communiqué des documents complémentaires.

Entre-temps, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice la société Mon syndic, a assigné la société Grapeloux immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir, principalement, ordonner sous astreinte à cette dernière la communication des documents relatifs à la [Adresse 5], et notamment, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, l'ensemble des documents et archives du syndicat, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable, et l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

A l'audience de plaidoiries du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a sollicité la communication des relevés bancaires du Crédit Mutuel de décembre 2023, du grand livre de l'année 2023, avec le détail de chaque compte pour chaque écriture, du grand Livre de l'année 2024 avec détail pour chaque compte et chaque écriture et la balance, des éléments comptables permettant de justifier les soldes débiteurs des copropriétaires suivants : [J] [H], [V] [N], [T] [L], [Q] [D], [Y] [K], [X] [G], du grand Livre complet et détaillé pour l'année 2025, des justificatifs des cotisations au Fonds ALUR depuis le 01/10/2023 et des justificatifs d'ouverture du livret A au nom de la copropriété.

Par ordonnance de référé en date du 31 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

- rejeté la fin de non-recevoir opposée par la société Grapeloux immobilier;

- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] située [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1] agissant par son syndic en exercice la société Mon syndic à l'encontre de la société Grapeloux immobilier ;

- condamné la société Grapeloux immobilier à communiquer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] située [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1] agissant par son syndic en exercice la société Mon syndic les documents suivants dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ou, le cas échéant, à l'informer par lettre recommandée avec accusé de réception de l'inexistence ou de l'absence de possession de ces documents ainsi que de tout autre document en rapport, et ce sous astreinte provisoire de cinquante euros (50 euros) par jour de retard passé ce délai pendant un délai maximal de 180 jours après quoi il sera à nouveau statué :

- les relevés bancaires du Crédit Mutuel du mois de décembre 2023,

- les grands livres des années 2023, 2024 et 2025, avec le détail de chaque compte et de chaque écriture,

- les éléments comptables permettant de justifier les soldes débiteurs des copropriétaires suivants : [J] [H], [V] [N], [T] [L], [Q] [D], [Y] [K], [X] [G],

- les justificatifs des cotisations au fonds ALUR sur la durée du contrat de syndic de la société Grapeloux immobilier pour la [Adresse 5] ;

- les justificatifs bancaires du Livret A au nom de la copropriété ;

- dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte précitée ;

- condamné la société Grapeloux immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1] agissant par son syndic en exercice la société Mon syndic la somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire ;

- condamné la société Grapeloux immobilier au paiement des dépens de la présente instance.

aux motifs que :

- le nouveau syndic a adressé une mise en demeure datée du 4 mars 2025, et les délais impartis à l'ancien syndic, au regard de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, expiraient au plus tard le 18 mai 2025. Cet article ne commande pas à peine d'irrecevabilité que la mise en demeure soit adressée postérieurement à l'expiration de l'ensemble des délais prévus par ledit article, dès lors qu'elle porte sur des remises de documents concernés par des délais déjà écoulés. Le manquement éventuel de l'ancien syndic est apprécié par la juridiction au jour où celle-ci statue.

- la société Grapeloux immobilier ne conteste pas le bien-fondé des documents sollicités par la partie demanderesse, ni leur absence de communication au jour de l'audience ; il convient donc d'en ordonner la communication.

Par déclaration en date du 12 décembre 2025, la société Grapeloux immobilier a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis du 18 décembre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 18 mai 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 février 2026, la société Grapeloux immobilier demande à la cour, au visa des articles 5 du code de procédure civile et 18-2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions

- statuant à nouveau, prononcer l'irrecevabilité de l'assignation du 20 mars 2025 et de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],

- rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],

- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Elle fait valoir que :

- elle a eu connaissance de la désignation d'un nouveau syndic par lettre du 13 février 2025 signée le 18 février 2025, constituant la date de changement de syndic opposable.

- la fin de non-recevoir ne peut être rejetée, puisque l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose, comme préalable à la saisine du juge, la nécessité d'une mise en demeure qui ne peut être adressée qu'à l'ancien syndic qu'après expiration des délais fixés par les deux premiers alinéas du même texte. L'assignation doit intervenir après expiration du délai de 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse.

- l'instance a été engagée par requête du 18 mars 2025, en se prévalant d'une mise en demeure du 4 mars 2025 signée le 6 mars 2025. Cette mise en demeure ne répond pas aux exigences de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisés, le délai de 15 jours visé par les textes n'étant pas expiré. Le syndicat indique que le dernier délai fixé par ledit article expirerait le 18 mai 2025, alors que l'assignation est antérieure et date du 20 mars 2025.

- la mise en demeure ne porte pas sur une demande de communication de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat après apurement et clôture.

- les conclusions du syndicat ne peuvent rendre l'assignation et la mise en demeure régulières.

- le syndic ne peut être contraint à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, étant précisé que celui-ci a déjà justifié avoir communiqué les documents qui étaient en sa possession.

Par conclusions du 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 6 juillet 1965, L131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- juger la demande recevable ;

- prendre acte que la société Grapeloux immobilier n'a pas communiqué tous les éléments demandés ;

- condamner la société Grapeloux immobilier à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamner aux dépens.

Il expose que :

- les délais prévus par les textes ont commencé à courir à compter du 18 février 2025, date à laquelle l'ancien syndic a été informé du changement de syndic. La condition d'envoi de la mise en demeure du 4 mars 2025 réceptionnée le 6 mars 2025 était remplie, puisque l'ancien syndic n'avait pas communiqué les premiers éléments essentiels à la gestion de la copropriété avant le 5 mars 2025. L'assignation est également régulière, dès lors que le syndic n'avait pas communiqué les documents et archives du syndicat des copropriétaires à cette date. Les conditions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies.

- la communication des archives par l'ancien syndic est postérieure à l'assignation et demeure incomplète. Les pièces demandées sont récentes et apparues au cours du mandat de la société Grapeloux immobilier.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la fin de non-recevoir, tirée du non-respect de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Selon l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Selon l'article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

L'article 18-2 rappelé ci-dessus impose à l'ancien syndic de remettre les documents qu'il détient au nouveau syndic dans le respect de trois délais distincts, tenant à la nature de ceux-ci, afin de permettre la continuité de la gestion de la copropriété.

Il ne prévoit aucune fin de non-recevoir, tirée d'une saisine irrégulière du juge des référés, en cas de non-respect de l'envoi d'une mise en demeure, destinée à l'obtention de ces documents, restée infructueuse.

En effet, les délais fixés concernent l'ancien syndic et non le nouveau syndic. Ils ont commencé, en l'espèce, à courir à compter du 18 février 2025, date à laquelle l'ancien syndic a été informé du changement de syndic.

A la date de la délivrance de l'assignation le 20 mars 2025, l'ancien syndic n'avait pas communiqué les premiers éléments essentiels à la gestion de la copropriété sollicités par lettres recommandées reçues les 18 février et 6 mars 2025, n'ayant commencé la transmission de documents qu'après la délivrance de celle-ci. Il en résulte que cette assignation n'encourt aucune irrecevabilité. La fin de non-recevoir, tirée du non-respect de ces dispositions, doit être rejetée. L'ordonnance de référé déférée sera confirmée de ce chef.

2- sur la demande de communication de pièces sous astreinte

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l'article 145 de ce code, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société Grapeloux immobilier ne conteste pas ne pas avoir transmis les documents sollicités en première instance. Elle argue d'une impossibilité d'exécuter son obligation de remise, en se bornant à produire la lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 décembre 2025, adressée au nouveau syndic, dans laquelle elle l'informait qu'elle n'était pas « en mesure de communiquer les documents visés par l'ordonnance [déférée] soit en raison de leur inexistence, soit en raison de leur absence de possession ».

Toutefois, elle n'explicite nullement quels documents seraient inexistants et quels documents ne seraient pas en sa possession. A ce titre, elle ne produit aucune correspondance, qu'elle aurait, elle-même, adressée au précédent syndic, après avoir été désignée syndic par une assemblée générale en date du 24 juillet 2023, pour obtenir les documents qui lui sont, désormais, réclamés, étant constaté, notamment, que les grands livres 2024 et 2025 sollicités dans leur intégralité, correspondent à son propre mandat.

En conséquence, compte tenu de l'inertie de la société Grapeloux immobilier, contraire à ses obligations régies par l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,la demande de communication de l'ensemble des documents sollicités en première instance sous astreinte est parfaitement justifiée.

L'ordonnance de référé déférée sera également confirmée de ce chef.

3- sur les autres demandes

Succombant sur son appel, la société Grapeloux immobilier sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS :