CA Montpellier, 2 juill. 2026, RG 25/02730

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 02 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/02730 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QVM6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MAI 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] - N° RG F 24/00411

APPELANTS :

Monsieur [X] [V]

né le 23 Mai 1971 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [G] [V]

née le 01 Mars 1982 à [Localité 4] (ALGERIE)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-006032 du 25/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMES :

Monsieur [C] [Q]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Pierre GAUBIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Madame [B] [Q]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierre GAUBIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

-M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement du président de chambre empêché

-Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

-Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

Vu les débats à l'audience du 16 avril 2026, à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026 puis prorogé au 02 juillet 2026; les parties en ayant été avisés au préalable;

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 22 décembre 2016, les consorts [V] ont pris à bail une villa sise à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 600 euros par mois ainsi qu'une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par acte notarié du 7 janvier 2020, les époux [Q] ont acquis un immeuble composé de deux villas mitoyennes, dont celle louée aux consorts [V].

Par courrier du 22 juin 2022, les époux [Q] ont mis en demeure en vain les époux [V] de payer la somme de 2 379 euros au titre de ces loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice des 6 octobre 2023 et 2 janvier 2024, les époux [Q] ont délivré une sommation de payer aux locataires.

C'est dans ce contexte que le 7 octobre 2024, les époux [Q] ont fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement du 5 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

- déclaré recevable l'action des époux [Q] ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 2023 entre d'une part, Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q] et d'autre part, Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] concernant le bien à usage d'habitation [Adresse 3] -, aux torts exclusifs des époux [V] et ce, à compter du présent jugement ;

- ordonné en conséquence, à Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut pour Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M], épouse [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q], pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] à payer à Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q], une indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 720 euros,

- débouté Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] aux fins retrait des caméras de surveillance situées sur la façade du logement située [Adresse 4] ;

- condamné solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] aux dépens de l'instance ;

- condamné [X] [V] [M] épouse [V] à payer à Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q] la somme de 1000,00 euros (cinq cents euros) au titre de I 'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Les époux [V] ont relevé appel de ce jugement le 23 mai 2025.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 février 2026, les époux [V] demandent en substance à la cour de :

Infirmer sinon réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :

' - déclaré recevable l'action des époux [Q] ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 2023 entre d'une part, Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q] et d'autre part, Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] concernant le bien à usage d'habitation [Adresse 3] -, aux torts exclusifs des époux [V] et ce, à compter du présent jugement ;

- ordonné en conséquence, à Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut pour Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M], épouse [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q], pourront, deux mois après la signification d' un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] à payer à Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q], une indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 720 euros,

- débouté Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] aux fins retrait des caméras de surveillance situées sur la façade du logement située [Adresse 4] ;

- condamné solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] aux dépens de l'instance ;

- condamné [X] [V] [M] épouse [V] à payer à Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [K] épouse [Q] la somme de 1000,00 euros (cinq cents euros) au titre de I 'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Monsieur [X] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.'

Statuant à nouveau,

- Prononcer l'irrecevabilité de l'action entreprise par les consorts [Q],

À défaut,

- Juger qu'il n'existe aucun manquement imputable aux preneurs,

À défaut,

- Accorder le bénéfice de l'exception d'inexécution entre les parties tenant l'antériorité du manquement des bailleurs,

Ce faisant,

- Rejeter toute demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et autres condamnations afférentes,

En toutes hypothèses et à titre reconventionnel,

- Condamner les consorts [Q] à payer aux consorts [V] la somme de 4 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance et moral,

En cas de condamnation prononcée contre les consorts [V],

- Prononcer la compensation judiciaire entre les créances,

- Accorder les plus larges délais au consorts [V] pour quitter le logement,

- Accorder les plus larges délais aux consorts [V] pour s'acquitter de toute condamnation prononcée à leur encontre.

- Débouter les consorts [Q] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [X] [V] et Madame [G] [V] à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

- Statuer ce que de droit sur les dépens

- Débouter les consorts [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 décembre 2025, les époux [Q] demandent en substance à la cour de :

- Confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan en date du 5 mai 2025

- Débouter Monsieur [X] [V] et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [Q].

- Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [G] [V] à payer à Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [Q] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

- Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [G] [V] aux entiers dépens,

Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Après autorisation de la cour, les consorts [Q] lui ont adressé une note en délibéré par voie électronique le 17 avril 2026 précisant que les époux [V] avaient quitté les lieux et que ce fait nouveau viendrait corroborer le bien-fondé du jugement entrepris, et priverait les prétentions adverses fondées sur le maintien dans les lieux.

Par note en délibéré adressée en réponse à la cour le 22 avril 2026, les époux [V] font valoir que la circonstance qu'ils ont quitté les lieux ne saurait valoir acquiescement au jugement de première instance et qu'ils maintiennent en conséquence l'intégralité de leurs prétentions.

MOTIFS:

- sur la recevabilité de l'action des bailleurs

M. et Mme [V] réitèrent à hauteur d'appel le moyen rejeté par le premier juge tiré de l'irrecevabilité de l'action des bailleurs du fait de l'absence de tentative de conciliation préalable à l'action en justice au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile.

Ces dispositions, applicables aux demandes en paiement inférieures à 5000 euros ou lorsqu'elles sont relatives à un trouble anormal du voisinage, sont inapplicables à une action en résolution du bail par nature indéterminée qui se distingue par ailleurs de la seule action indemnitaire engagée sur le fondement de l'article 1253 du code civil;

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré l'action des époux [Q] recevable.

- Sur l'obligation de jouissance paisible des lieux

Le premier juge a fait droit à la demande de prononcé de la résiliation du bail sur le fondement du non-respect par les locataires de leur obligation de jouir paisiblement des lieux.

En application de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et de venir.

Conformément aux dispositions des article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui réclame l'exécution d'une obligation de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Si, comme l'a observé le premier juge, les bailleurs versent aux débats de nombreuses plaintes pénales ou main-courantes à l'encontre de leurs locataires lesquels étaient par ailleurs leurs voisins immédiats, ces plaintes, non suivies de suites, ne peuvent valoir preuve de la réalité des faits qui en font l'objet.

Pareillement, la seule sommation adressée aux locataires par voie de commissaire de justice non assortie d'un constat de cet auxiliaire de justice de la réalité des faits objets de cette sommation ne permet pas d'établir que les locataires ont bloqué le stationnement extérieur.

Ainsi que relevé par le premier juge les attestations de voisins non-conformes aux dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile sont également impropres à établir la réalité des manquements des locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux.

Enfin, les photographies de véhicules ou machine à laver ou de tous autres encombrants qui ne sont datées, ni circonstanciées, ni confortés par des éléments de preuve objectifs ne constituent pas davantage des éléments probants suffisants des manquements imputés aux locataires.

La résiliation du bail ne peut en conséquence être prononcée sur le fondement du manquement des époux [V] à l'obligation de jouissance paisible des lieux.

Le premier juge ayant par ailleurs considéré, sans être critiqué sur ce point par les bailleurs, que le manquement des locataires à leur obligation de payer le loyer n'était pas caractérisée à la date de délivrance du commandement de payer en date du 23 janvier 2024 en l'état d'un règlement intervenu le 6 juillet 2023 d'un montant de 168 euros, le jugement devra être infirmé en ce que la résiliation du bail a été prononcée.

- Sur les demandes indemnitaires des locataires

Les époux [V] font grief au premier juge d'avoir rejeté leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et de jouissance.

Aux termes de l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant».

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de

toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée ».

Il résulte des pièces produites aux débats que:

- les bailleurs ont eu connaissance par un courrier recommandée qui leur a été adressé le 22 février 2024 par les services de santé publique et environnementale de la mairie de [Localité 1] de la nécessité d'engager dans le délai de trois mois des travaux de remise en état des lieux loués notamment la réfection de revêtements dégradés par l'humidité, celle d'installer une VMC, un système de fermeture et verrouillage efficace de la porte palière et de mise en sécurité de l'installation électrique;

- ce même service a constaté l'exécution des travaux suivant visite des lieux le 23 janvier 2025.

Les bailleurs invoquent sans en rapporter la preuve qu'ils n'ont pu réaliser lesdits travaux dans le délai imparti du fait de l'obstruction qui leur a été opposée par les locataires.

La cour observe toutefois qu'ils ne justifient pas de ce fait autrement que par la délivrance d'une sommation adressée aux époux [V] le 23 septembre 2024 alors que le délai de réalisation des travaux était déjà échu et ils n'offrent à la cour aucun complément utile à leur offre de preuve tel que des attestations d'entreprises qui se seraient présentées en vain sur les lieux pour y exécuter les travaux.

La cour relèvera en conséquence contrairement au premier juge que les bailleurs ne justifient pas avoir exécuté leur obligation de délivrance et de maintien du bien loué dans un état conforme à son usage.

Les désordres relevés par les services de la mairie de [Localité 1] ont nécessairement causé aux locataires un trouble de jouissance que les bailleurs doivent indemniser.

La période couverte par cette obligation sera celle comprise entre la date de leur constatation par les services municipaux le 22 février 2024 et celle à laquelle il y a été satisfait le 23 janvier 2025 soit 11 mois.

Le préjudice de jouissance sera réparé par la condamnation des époux [Q] à payer aux époux [V] à leur payer la somme de 3300 euros (11x300 euros).

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Les époux [V] seront en revanche déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral dont ils ne rapportent pas la preuve.

Parties succombantes, M. et Mme [Q] supporteront les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS: