CA Montpellier, 2 juill. 2026, RG 24/02337

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 02 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/02337 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHGR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 FEVRIER 2024

TRIBUNAL D'INSTANCE DE SETE - N° RG F 11-23-0002

APPELANTS :

Monsieur [O] [Y]

né le 12 Août 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Substitué par Me Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [C] épouse [Y]

née le 12 Juillet 1974 à [Localité 3] (89)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Substituée par Me Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [I] [L]

né le 22 Septembre 1971 à [Localité 4] (Bulgarie)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

-M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement du président de chambre empêché

-Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

-Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

Vu les débats à l'audience du 16 avril 2026, à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026 puis prorogé au 02 juillet 2026; les parties en ayant été avisés au préalable ;

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1ermars 2015, Mme [U] a donné à bail d'habitation un logement sis à [Localité 6] à M. [Y] et Mme [C] épouse [Y] ( ci-après les locataires) moyennant un loyer initial mensuel révisable de payable d'avance avant le 10 de 780 euros.

Suivant acte authentique en date du 7 juin 2018, M. [I] [L] est devenu propriétaire du bien et en a confié la gestion à la société Century 21Activ Immo.

Par acte d'huissier du 9 juin 2020, M. [L] a fait délivrer congé aux locataires pour le 28 février 2021 au motif de la reprise dudit bien à son bénéfice.

Alléguant des désordres affectant la décence du logement, les locataires ont assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Sête statuant en référé.

Suivant ordonnance en date du 14 octobre 2020 une mesure d'expertise a été confiée à M. [P] expert lequel a déposé son rapport le 12 avril 2021.

Les époux [Y] ont libéré les lieux le 30 septembre 2020.

Par acte du 26 avril 2023, les époux [Y] ont fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 28 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète a :

- débouté M. [I] [L] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné M. [I] [L] à payer à Monsieur [O] [Y] et Mme [F] [C] épouse [Y], unis d'intérêts, la somme de 2419,56 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- débouté M. [O] [Y] et Mme [F] [C] épouse [Y] du surplus de leurs demandes ;

- dit que chaque partie supporte la moitié des dépens ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

M. [Y] et Mme [C] épouse [Y] ont relevé appel de ce jugement le 26 avril 2024.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 mars 2026, les époux [Y] demandent en substance à la cour de :

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les Consorts [Y] de leur demande au titre des frais de relogement, de déménagement et de garde meubles.

- Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, tenant la situation de danger à laquelle ils ont été exposés et le manque de diligence du bailleur.

- Infirmer le jugement en ce qu'il les a débouté de leur demande de condamnation du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au partage des dépens comme particulièrement inéquitable.

- Confirmer le jugement en ce qu'il condamné le, bailleur à réparer leur préjudice de jouissance soit la somme de 2 419.56 euros.

Y ajoutant :

- condamner M. [L] à payer aux Epoux [Y] les sommes suivantes :

* Les frais de relogement soit 1 716,69 euros + les frais de déménagement soit 2 586,46 euros.

* Les frais de garde-meuble : 619,92 euros,

* La somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

* La somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

- débouter M. [L] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 24 octobre 2024, M. [L] demande en substance à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Débouté les consorts [Y] de leurs demandes de prise en charge des frais de relogement, de déménagement et de garde meuble à hauteur de 4 293,07 euros (1 716,69 + 2 586,46 + 619,92),

- Débouté les consorts [Y] au titre de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral,

- Débouté les consorts [Y] au titre de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau :

- Débouter Mme [F] [C] et M. [O] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner in solidum Mme [F] [C] et M. [O] [Y] à payer à M. [I] [L] :

- 5 000 euros au titre de la procédure abusive menée à son encontre,

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

- sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ».

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée».

Cette obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement décent ne cesse qu'en cas de force majeure.

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.

En cas de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Au cas d'espèce, M. [L] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a été condamné à indemniser les époux [Y] d'un préjudice de jouissance en raison d'un manquement à son obligation d'entretien et de délivrance d'un bien propre à son usage.

Ce manquement est cependant établi par :

- le courrier recommandé adressé par l'agence century 21 à son mandant M. [L] le 22 juin 2020 par lequel l'agent immobilier lui écrit:

' nous sommes allés constater sur place...et ce que nous avons vu nous a clairement inquiétés...nous avons mandaté dans le même temps un maçon ...il nous a conseillé sans délais de mettre la maison en sécurité par vos soins par un artisan habilité. Il pense que dans cet état la maison n'est pas habitable'

- d'un constat de commissaire de justice daté du 29 juillet 2020 et produit par M. [L] lui-même attestant de la présence de traces d'infiltrations et humidité ' pouvant correspondre à un dégât des eaux de toiture'

- un constat de commissaire de justice établi le 28 août 2020 à la requête des époux [Y] révélant que la toiture est affectée de nombreux désordres sous la forme notamment de fissures en façade, aux plafonds, sur la terrasse, d'affaissement du sol du salon de descellement des poutres.

- des observations de l'expert judiciaire réalisées le 23 novembre 2020 dont il ressort que l'option technique mise en place par le bailleur pour conforter la charpente et la couverture des auvents est peu efficace, que l'état du sol intérieur n'est pas conforme et 'invite à se questionner sur l'habitabilité du bien'.

Le fait, invoqué par M. [L], que les lieux étaient déjà affectés des désordres invoqués par les locataires lors de leur entrée dans les lieux lesquels ne les auraient mis en avant qu'après que le bailleur leur a délivré un congé pour reprise n'est pas de nature à l'exonérer de ses obligations dès lors que l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ne libère pas le bailleur de son

obligation de délivrance d'un logement décent.

Par ailleurs, M. [L] était nécessairement informé de l'état du logement pour avoir fait diligenter au mois de décembre 2019 des travaux dont les constats et rapport d'expertise précédemment évoqués ont révélé qu'ils n'avaient pas remédié à l'ensemble des désordres affectant les lieux.

Il n'établit pas le fait allégué que les locataires auraient eux-mêmes dégradé les lieux.

La seule circonstance enfin, au demeurant insuffisamment établie, que les locataires se seraient opposés au mois de juillet 2020 à la réalisation de tests d'étanchéité de la toiture n'est pas de nature à exonérer le bailleur de ses obligations au regard de l'ampleur des désordres affectant la structure même de l'immeuble.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] [L] qui sollicitent quant à eux la confirmation de ce chef du jugement à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2419,56 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

- sur le préjudice moral

L'ampleur des désordres affectant les lieux loués incompatibles avec leur jouissance paisible et sécure, la circonstance exactement rappelée par le premier juge que les locataires ont pu s'y sentir en danger et qui justifient par la production de certificats médicaux de la réalité du préjudice moral subi du fait des manquements du bailleur établissent le bien-fondé de leur demande indemnitaire

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et M. [L] condamné à leur payer la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral.

- sur les frais de déménagement, relogement et de garde-meubles

Les époux [Y] ne justifient pas d'un lien de causalité suffisant entre leur déménagement le le 30 septembre 2020 et l'état des lieux loués dès lors que le bailleur leur avait fait signifier le 9 juin 2020 un congé pour reprise qui devait prendre effet cinq mois plus tard soit le 28 février 2021.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'ils ont été déboutés de leurs demandes en paiement au titre des frais de déménagement, aménagement et de garde-meubles.

- sur la demande indemnitaire de M. [L]

Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande indemnitaire fondée sur le caractère abusif de l'action en justice introduite par les époux [Y].

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a procédé au partage des dépens entre les parties.

Statuant à nouveau de ce chef, la cour condamnera M. [L] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.

Succombant pour partie à hauteur d'appel, M. [I] [L] supportera les dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :