CA Montpellier, 18 juin 2026, RG 24/02091

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 18 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/02091 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGXG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 JANVIER 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] - N° RG F 22/02183

APPELANTE :

Madame [C] [O] épouse [X]

née le 21 Mai 1971 à [Localité 2] (77)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Michèle BENHAMOU-BARRERE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024002106 du 03/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

Substituée par Me Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES - OPH 66

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Isabelle PALLURE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

-M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement du président de chambre empêché

-Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

-Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte du 9 septembre 1997, l'Etablissement public Office Public de l'habitat des Pyrénées-Orientales, ci-après l'OPH, a donné à bail à M. [V] [I] et Mme [C] [O], une maison à usage d'habitation située, [Adresse 3].

2. À la suite d'un avenant du 20 juillet 2006, le bail a été transféré au seul nom de Mme [C] [O] épouse [X].

3. À la requête de l'OPH, M. [A] [Q], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat en date du 9 octobre 2024, aux termes duquel il a relevé plusieurs désordres affectant le logement loué.

4. C'est dans ce contexte que, par acte du 7 décembre 2022, l'OPH a assigné les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués.

5. Par jugement du 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

' Prononcé la résiliation du bail concédé à Mme [O] pour un local à usage d'habitation consistant en un logement au [Adresse 4] à [Localité 6],

' Autorisé l'office public de l'habitat des Pyrénées orientales à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] ainsi qu'à celle de tous ses biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués sis à [Localité 1] au [Adresse 4] à [Localité 6] à défaut pour Mme [O] d'avoir libéré les lieux loués dans le délai de deux mois à compter d'un commandement d'avoir à quitter les lieux avec assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur aux frais de l'expulsée,

' Ordonné que le présent jugement sera notifié par le greffe aux services de la préfecture en vue de prise en compte de la demande d'hébergement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées,

' Rappelé qu'en application de l'article 141 2-5 du code des procédures civiles d'exécution créé par l'ordonnance n°0201 1-1895 du 19 décembre 2011 dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion doit en informer le représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le relogement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à mise en 'uvre du droit au logement ,qu'à défaut, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu,

' Débouté l'office public de l'habitat des Pyrénées orientales du surplus de ses prétentions en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles,

' Met les dépens à la charge de Mme [O] et, en tant que de besoin l'y condamne ;

' Dit que les dépens seront recouvrés comme est dit en matière d'aide juridictionnelle.

6. Mme [O] a relevé appel de ce jugement le 16 avril 2024.

PRÉTENTIONS

7. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 16 décembre 2024, Mme [O] demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, de :

' Réformer purement et simplement le jugement du 18 janvier 2024,

' Débouter l'OPH de l'intégralité de ses demandes parce que mal fondées,

En conséquence :

' Dire n'y avoir lieu à expulsion en l'état des pièces versées aux débats par elle,

' Donner acte à la concluante de ce qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale du 03.04.2024 n° C-34172-2024-002106.

8. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 février 2026, l'OPH demande en substance à la cour de :

' Rejeter toutes conclusions contraires,

' Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

' Constater la résiliation du bail consécutivement au départ des lieux de la locataire au mois d'octobre 2024,

' Condamner Mme [O] à lui verser la somme de 11 836,29 euros au titre des loyers et charges impayés,

' Condamner Mme [O] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris ceux de première instance,

' Voir dire et juger que ces sommes seront assorties des intérêts à taux légal,

' Ordonner l'exécution provisoire.

9. Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 mars 2026.

10. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

- Sur la résiliation du bail

11. Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 1728 du code civil impose également au preneur d'user de la chose louée raisonnablement et conformément à sa destination.

12. La résiliation judiciaire du bail peut être prononcée lorsque les manquements imputables au locataire présentent une gravité suffisante.

13. Le premier juge a prononcé la résiliation du bail après avoir retenu qu'il résultait du procès-verbal de constat dressé le 11 mai 2022 l'existence d'un défaut d'entretien du jardin, caractérisé par la présence d'encombrants et d'excréments, dans des conditions portant atteinte à la salubrité des lieux et à l'environnement immédiat du voisinage.

14. La cour relève que ces constatations sont corroborées par un second procès-verbal de constat dressé le 9 octobre 2024 par commissaire de justice, duquel il ressort que le jardin demeure dans un état d'entretien très dégradé, comportant de nombreux encombrants, des traces d'insalubrité et des odeurs nauséabondes. Ce constat mentionne également des déclarations spontanées de voisins faisant état de nuisances sonores nocturnes, d'accumulation de déchets, de va-et-vient de véhicules motorisés et de difficultés de voisinage imputées au comportement de M. [S] [X], hébergé dans les lieux.

15. La relaxe pénale invoquée par Mme [O] est sans incidence sur l'appréciation des manquements contractuels, lesquels s'apprécient indépendamment de toute qualification pénale.

16. Les attestations produites par Mme [O], lesquelles se bornent à rapporter l'absence de difficultés personnelles rencontrées par leurs auteurs ou à contester l'existence de désordres, ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations matérielles et objectives établies par commissaire de justice dans l'exercice de ses fonctions.

17. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [O] a manqué à ses obligations d'entretien et d'usage paisible des lieux loués de manière persistante et durable, ces manquements présentant une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

18. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail.

19. La demande de l'OPH tendant à voir constater la résiliation du bail consécutivement au départ de la locataire en octobre 2024 est sans objet, dès lors que la résiliation judiciaire du bail a été prononcée par le premier juge et confirmée par le présent arrêt.

Sur la demande d'expulsion

20. S'agissant de l'expulsion, l'OPH y a expressément renoncé dans ses dernières conclusions.

21. En tout état de cause, les pièces produites établissent que Mme [O] avait quitté les lieux avant que la cour ne statue. Elle a signé le 26 novembre 2024 une attestation par laquelle elle déclare avoir abandonné les biens demeurant dans le logement. Le procès-verbal de constat dressé le 9 octobre 2024, complété par des photographies du 26 novembre 2024, fait apparaître un logement largement vidé de son mobilier, ne comportant plus que quelques meubles et effets résiduels. Il ressort enfin des pièces que le contrat d'assurance habitation a pris fin en octobre 2024.

22. La demande d'expulsion est en conséquence devenue sans objet.

Sur la demande en paiement

23. L'OPH sollicite la condamnation de Mme [O] au paiement de la somme de 11 836,29 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal.

24. Bien que cette demande n'ait pas été soumise au premier juge, elle constitue l'accessoire ou le complément de la demande en résiliation du bail dont celui-ci était saisi. Elle est dès lors recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile.

25. Il appartient au bailleur, en application de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du principe et du montant de la créance qu'il invoque.

26. À l'appui de sa demande, l'OPH produit un relevé de compte locataire détaillé arrêté au 30 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 11836,29 euros.

27. Le relevé détaillé produit par l'OPH fait apparaître, au 30 avril 2025, un solde débiteur de 11 836,29 euros. Mme [O] précisait aux termes de ses dernières écritures remises le 12 décembre 2024 qu'elle était à jour du règlement des loyers au jour du commandement de payer en date du 11 mai 2022. Elle n'a cependant libéré les lieux que le 15 octobre 2024, ne justifie pas avoir été à jour du règlement des charges et loyers à cette date et ne formule aucun grief à l'égard du décompte actualisé produit par le bailleur arrêté au 30 avril 2025.

28. Mme [O] sera en conséquence condamnée à payer à l'OPH la somme de 11836,29 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2025.

29. Mme [O], qui succombe en son appel, supportera les dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.

30. La demande de l'OPH tendant à voir ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt est sans objet à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS