CA Nimes, 2 juill. 2026, RG 25/03736

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/03736 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JY26

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1]

27 octobre 2025 RG :25/00158

[N]

C/

[Y]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 27 Octobre 2025, N°25/00158

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANT :

M. [B] [N]

[Localité 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Florence MENDEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES

INTIMÉE :

Mme [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Elisabeth RAMACKERS de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Mai 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 02 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, M. [G] [R] a donné à bail à M. [B] [N] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 2] à [Localité 5] par contrat du 1 er mars 2021 moyennant un loyer mensuel de 570 €.

Un avenant au contrat de bail a été signé par les parties le 25 janvier 2024 en raison du décès de M. [G] [R]. Dès lors, à compter de la signature de l'avenant, Mme [L] [Y] veuve [R] est devenue bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Mme [L] [Y] veuve [R] a fait signifier à M. [B] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2793 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, d'avoir à justifier de l'assurance locative et du justificatif du ramonage.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Mme [L] [Y] veuve [R] a fait assigner M. [B] [N] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, statuant en référé, aux fins, notamment, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal et subsidiairement le prononcé de la résiliation pour inexécutions contractuelles, d'ordonner son expulsion et d'obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Par ordonnance contradictoire du 27 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Alès, statuant en référé, a :

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre Mme [L] [Y] veuve [R] et M. [B] [N] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 27 janvier 2024,

-ordonné en conséquence à M.[B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance

-dit qu'à défaut pour M.[B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai Mme [L] [Y] veuve [R] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissé dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné M. [B] [N] à verser à Mme [L] [Y] veuve [R] à titre provisionnel la somme de 2083.16 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture datée à janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 2793 €, sur la somme de 2083.16 € à compter du 14 mars 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

-dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'astreinte,

-rejeté la demande au titre du préjudice de jouissance,

-rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation en référé ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [B] [N] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 26 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [B] [N] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989

Vu la loi sur la transition énergétique

-dire et juger l'appel interjeté par M. [N] à l'encontre de l'ordonnance de référé recevable et bien fondé,

-réformer la décision dont appel sauf en ce qu'elle a rejeté la demande relative à l'indexation de l'indemnité d'occupation,

Et statuant à nouveau,

-débouter M. [Y] (sic) de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,

-condamner Mme [Y] à procéder à l'installation de compteurs individuel d'électricité et d'eau et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter du jour où la décision sera rendue,

-condamner Mme [Y] à payer la somme provisionnelle de 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

-condamner Mme [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat exposés par M. [N]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 avril 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [L] [Y] veuve [R] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1104, 1219, 1244-1 du code civil,

-confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge Chargé du Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d'Alès en date du 27 octobre 2025 déférée en toutes ses dispositions ;

-débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Y ajoutant,

-condamner M. [B] [N] au paiement de la somme de 2000 € à Mme [Y] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de la présente instance,

Une ordonnance a fixé la clôture de la procédure au 2 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En préliminaire, il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, il convient également de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatation " ou de " dire et juger " qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, " dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

Sur la résiliation du bail et ses conséquences,

Mme [Y] soutient que la clause résolutoire est acquise au motif que le locataire n'a pas justifié de la souscription d'un contrat d'assurance dans le délai d'un mois et n'a par ailleurs pas honoré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

M. [N] réplique que les loyers d'octobre et novembre 2024 ont bien été payés respectivement les 10 octobre et 27 novembre 2024.

Concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), il fait valoir que le contrat de bail ne stipule aucun paiement des charges et que dès lors elle ne peut être mise à la charge du locataire.

Il considère que c'est donc à tort que la juridiction de premier degré l'a condamné au paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et que par suite le commandement de payer est dépourvu de tout fondement et abusif et ne peut aboutir à l'acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Selon l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré sans effet. Le commandement, délivré par commissaire, doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut d'assurance et le commandement en date du 26 novembre 2024 reproduit les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.

Or, M. [N] ne justifie pas avoir souscrit un contrat d'assurance pour l'année 2024 dans le délai d'un mois du commandement et il ne soutient d'ailleurs pas le contraire.

En effet, il produit une attestation d'assurance du courtier d'assurance de la compagnie Allianz qui indique seulement que M. [N] était bien titulaire d'un contrat d'assurance pour la période du 9 avril 2025 au 8 avril 2026.

En conséquence, faute de preuve de la souscription d'un contrat d'assurance dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement du 26 novembre 2026, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 décembre 2024.

L'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef, cette dernière mentionnant par erreur dans son dispositif le 27 janvier 2024.

L'expulsion de M. [N], devenu sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n'est pas sérieusement contestable que l'intimé est redevable envers la propriétaire, à qui il cause un préjudice, d'une indemnité d'occupation qui sera justement fixée à la somme de 580 € sans indexation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

L'ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs.

Il convient néanmoins de constater que les lieux ont été repris par la bailleresse suite au départ de l'appelant selon procès-verbal de reprise des lieux du 8 avril 2026.

Sur la demande de provision de Mme [Y] au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation,

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n'est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d'occupation, étant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'intimée sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [N] à la somme provisionnelle de 2083.16 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture datée à janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 2793 €, sur la somme de 2083.16 € à compter du 14 mars 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Elle n'actualise pas sa demande aux termes de son dispositif.

Dans le décompte arrêté au 29 septembre 2025, les versements réalisés par M. [N] et par la CAF ont bien été pris en compte.

S'agissant de la TEOM, il est constant qu'elle figure dans la liste des charges locatives récupérables établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987 sans qu'il soit nécessaire que le bail stipule expressément celle-ci.

L'intimée produit les avis d'imposition 2021(323 €), 2022(418 €), 2023 (447 €) et 2024(465 €) relatif à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur la demande d'installation de compteurs individuels d'électricité et d'eau,

Les obligations contractuelles du bailleur de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, de garantie d'une jouissance paisible et d'entretien des locaux cessent avec la résiliation du bail, à compter de laquelle les locataires se maintenant dans les lieux deviennent des occupants sans droit ni titre.

Or, en l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, le bail a été résilié le 27 décembre 2024.

Par ailleurs, M. [N] ayant quitté les lieux, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence et pour ces motifs, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision de M. [N] au titre du trouble de jouissance,

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

M. [N] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance en raison de l'absence d'individualisation des compteurs d'électricité et d'eau, et des branchements par les locataires d'en dessous sur les compteurs à sa seule charge, de l'entrée de Mme [Y] et des occupants du logement du dessous dans la pièce contenant les compteurs, pièce figurant au bail et donc sans autorisation de ce dernier, et du diagnostic de non décence établi par la CAF (absence d'étanchéité des fenêtres, infiltrations dans la salle de bains et wc, absences d'étanchéité des menuiseries à l'air.)

Mme [Y] réplique que le locataire a contacté la CAF après la délivrance de l'assignation en résiliation sans jamais l'avoir informée auparavant de difficultés, et en s'opposant à l'intervention des artisans.

Il ressort des pièces produites qu'un diagnostic décence a été réalisé par la Caf du Gard lors d'une visite du 29 janvier 2025 mettant en évidence des éléments d'indécence.

Il ressort également du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 que la porte de la cave a été dégradée et qu'il existe un seul compteur électrique et une seule arrivée d'eau.

Or, outre le fait que M.[N] ne produit aucune facture permettant de comparer la consommation d'électricité et d'eau postérieurement à l'installation d'occupants dans la partie gîte de la maison en janvier 2024, ce dernier n'établissant dès lors aucun préjudice financier de ce chef, il ressort de nombreux courriers recommandés adressés par la bailleresse à son locataire que cette dernière lui a proposé de multiples dates pour permettre l'exécution des travaux nécessaires mais que M. [N] a fait obstruction à la venue des artisans comme en témoigne :

- M. [V], maçon, qui indique que M. [N] n'a pas souhaité le laisser rentrer, ce dernier lui déclarant qu'il n'y avait pas de souci d'humidité ;

-M. [Q], électricien, qui s'est déplacé sur les lieux en septembre 2025 pour établir un devis d'intervention pour réaliser les travaux énumérés dans un document réalisé par la CAF, sans succès ;

-M. [O], plombier chauffagiste, qui s'est présenté le 11 juillet 2025 au domicile de M. [N] préalablement prévenu par lettre recommandé mais sans succès, ce dernier indiquant qu'il s'est rendu dans le logement du bas pour la pose qu'un compteur divisionnaire mais que l'installation ne fut pas des plus simples par manque d'accès au logement supérieur pour vérifier et reconnaître les réseaux sanitaires et les vannes de séparations.

Par ailleurs, il existe discussion quant à l'assiette du bail s'agissant de la pièce abritant le compteur électrique et l'arrivée générale de l'eau et à son accessibilité pour l'exécution des travaux.

Ces éléments constituent autant de contestations sérieuses faisant obstacle à l'allocation d'une provision de ce chef par le juge des référés.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l'ordonnance déférée seront confirmées s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant supportera les dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS