CA Orleans, 16 juin 2026, RG 25/01854

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/06/2026

Me Cecile ANNOOT

la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES

ARRÊT du : 16 JUIN 2026

N° : - 26

N° RG 25/01854 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HHTW

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal judiciaire d'Orléans en date du 02 Avril 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265314271229643

S.A.S. IMPRESA IMMO immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le N° 803 896 216, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Cecile ANNOOT, avocat au barreau d'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265324852908621

S.C.I. DE [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 12 Mai 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 07 Avril 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 16 juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 17 septembre 2021, la SCI de la Pointe [Adresse 3] a signé une promesse de vente du bien immobilier situé [Adresse 4] à Saint-Jean-de-Braye (45800) au profit de la société Impresa Immo, au prix de 315 000 euros hors frais d'agence.

La promesse de vente mentionnait que le bien était à usage professionnel de cabinet médical et que le bénéficiaire entendait l'affecter à un usage professionnel de bureaux.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2021 à seize heures.

Par message électronique du 19 novembre 2021, le notaire de la société Impresa Immo a fait savoir que le bénéficiaire souhaitait être délié de la promesse de vente sans indemnité autre que les 5 000 euros déjà versés, au motif que le service de l'urbanisme de la commune lui interdisait de changer la destination des lots objet de la promesse de vente.

Par message électronique du 30 novembre 2021, le notaire de la société Impresa Immo a réitéré sa demande d'accord du promettant afin de rendre la promesse de vente caduque du fait de l'impossibilité de changer la destination des locaux.

Le 14 septembre 2022, la SCI de la Pointe Saint Loup a mis en demeure la société Impresa Immo par lettre recommandée avec avis de réception de payer le montant de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 17 septembre 2021 dans un délai de huit jours.

Le 30 septembre 2022, la SCI de la Pointe Saint Loup a fait assigner la société Impresa Immo et la SARL Norial, office notarial, devant le tribunal judiciaire d'Orléans aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 2 avril 2025, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- Condamné la société Impresa Immo à payer à la société de la Pointe Saint Loup la somme de 31 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation fixée par la promesse unilatérale de vente du 17 septembre 2021, somme dont 5 000 euros sont déjà séquestrés entre les mains de l'office notarial Norial siué à [Localité 1] (45), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- Débouté la société de la Pointe Saint Loup de sa demande de dommages et intérêts ;

- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

- Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- Déclaré le jugement commun et opposable à la SARL Norial, office notarial à [Localité 1] (45) ;

- Constaté que l'exécution provisoire de la décision est de droit ;

- Condamné la société Impresa Immo à payer à la société de la Pointe Saint Loup la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Laissé les dépens à la charge de la société Impresa Immo dont distraction au profit de la SCP Wedrychowski et Associés, avocats au barreau d'Orléans.

La société Impresa Immo a interjeté appel de la décision le 12 mai 2025, des chefs à son encontre.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la société Impresa Immo demande à la cour de':

- Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la société Impresa Immo à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans le 2 avril 2025 ;

- Infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

- Débouter purement et simplement la SCI de la Pointe Saint [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes tant irrecevables qu'infondées ;

- A titre reconventionnel, condamner la SCI de la Pointe Saint [Adresse 5] à lui restituer la somme de 5 000 euros et condamner la SARL Norial à libérer cette somme et à la lui reverser dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- Condamner la SCI de [Localité 3] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

- Rejeter les conclusions d'appel incident.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, la SCI de [Localité 3] demande à la cour de':

- Juger la société Impresa Immo recevable mais mal fondée en son appel du jugement ;

- Juger que sans aucun fondement la société Impresa Immo prétend qu'une condition

suspensive, qui au demeurant n'existe pas dans la promesse de vente, aurait défailli ;

- Juger que par son manquement fautif la société Impresa Immo a empêché l'exécution de la vente ;

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Impresa Immo à payer l'indemnité d'immobilisation de 31 500 euros à la SCI de la Pointe Saint Loup ;

- Infirmer le jugement sur le montant de la condamnation mise à la charge de la société Impresa Immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en 1ère instance ;

Et statuant à nouveau,

- Condamner la société Impresa Immo à payer à la SCI de la Pointe Saint Loup la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en 1ère instance ;

- Condamner la société Impresa Immo à payer à la SCI de la Pointe Saint Loup la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour ;

- Débouter la société Impresa Immo de toutes autres demandes fins et conclusions contraires ;

- Condamner la société Impresa Immo en tous les frais dont distraction au profit de Maître Ladislas Wedrychowski de la Selarl Wedrychowski et Associés.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2026.

MOTIFS

I. Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation :

Moyens des parties :

A l'appui de son appel, la société Impresa Immo fait valoir que le tribunal a retenu de manière erronée que les conditions suspensives, dont celle de droit commun relative à l'urbanisme, étaient réalisées, alors que la condition suspensive de droit commun n'a au contraire pas été réalisée et qu'aucune indemnité d'immobilisation n'était donc due.

La société explique que la condition suspensive de droit commun relative à l'urbanisme prévue dans la promesse prenait tout son sens puisque le bien devant être acquis était affecté à un usage professionnel de cabinet médical et qu'il était prévu son affectation à un usage professionnel de bureaux ; qu'il est apparu au cours de la période de validité de la promesse que les servitudes d'urbanisme rendaient l'immeuble impropre à la destination qu'elle entendait lui donner ; que l'orientation vers un usage de bureaux constitue en effet une destination différente de celle du bien dans lequel était installé un cabinet de radiologie ; que les deux parties avaient connaissance de l'usage actuel du bien et de l'affectation envisagée par le bénéficiaire ; que le changement d'affectation nécessitait une déclaration préalable ou un permis de construire ; que le changement était théoriquement possible au regard du plan local d'urbanisme de l'époque ; et que toutefois, en pratique, il impliquait la nécessité de bénéficier de neuf places de stationnement alors que le bien n'en comprenait que deux.

Elle souligne que la création de nouvelles places de parking sur le terrain n'était matériellement pas possible, le bien lui-même ne permettant donc pas de respecter les prescriptions d'aménagement du plan local d'urbanisme ; que les pièces d'urbanisme sont ainsi à l'origine d'une servitude rendant l'immeuble impropre à la destination qu'elle entendait lui donner ; et que la condition suspensive générale n'a donc pas été réalisée, si bien que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due.

La société de la Pointe Saint Loup réplique que le tribunal a retenu à bon droit que les places de stationnement à créer pour le changement de destination ne constituaient pas une condition suspensive à la réalisation de la promesse et que toutes les conditions suspensives de la promesse étaient réalisées, l'absence de réalisation de la vente du seul fait de la société Impresa Immo ne pouvant qu'entraîner le paiement de l'indemnité d'immobilisation dans les conditions et montants contractuellement prévus.

Elle fait remarquer qu'il n'a jamais été contesté que le bénéficiaire entendait affecter le bien à un usage professionnel de bureaux ; que ce changement d'affectation était en revanche tout à fait réalisable, la mairie ne l'ayant pas interdit mais l'ayant soumis au respect d'un certain nombre de places de stationnement ; que la société Impresa Immo, professionnel de l'immobilier habitué à la mise en place de projets et programmes, ne pouvait ignorer l'existence de ces normes présentes dans le plan local d'urbanisme ainsi que les deux hypothèses prévues dans ce plan en cas d'impossibilité de réaliser les places sur le terrain acquis ; que l'argument du souhait de la mairie de ne plus voir sortir de voitures de l'immeuble, mentionné par le notaire dans le courriel du 19 novembre 2021, n'est pas confirmé par la mairie ; que le bénéficiaire ne peut prétendre que la nécessité de création de places de stationnement serait une charge grevant l'immeuble qui se serait révélée, pour elle, postérieurement à la signature de la promesse de vente ; et que l'absence de réalisation de la vente provient du seul fait de la société Impresa Immo, ce qui justifie le paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Réponse de la cour :

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 1304 alinéa un et deux du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

En l'espèce, par la promesse de vente du 17 septembre 2021, le promettant, la société de la Pointe Saint Loup, a donné au bénéficiaire, la société Impresa Immo, la faculté d'acquérir un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5].

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2021 à 16 heures.

L'acte précise que le bien est à usage professionnel de cabinet médical et que le bénéficiaire entend l'affecter à un usage professionnel de bureaux.

La promesse de vente comporte deux conditions suspensives de droit commun, liées aux servitudes, charges et vices non indiqués dans l'acte, ainsi qu'à la justification d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans, et concernant le contenu de l'état hypothécaire.

Aucune condition suspensive particulière n'est stipulée.

La condition suspensive de droit commun relative à l'urbanisme est ainsi rédigée : 'Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner.'

Par courriel du 19 novembre 2021, le notaire de la société Impresa Immo informe le notaire de la société de la Pointe de Saint Loup que 'Monsieur [I] s'est rapproché du service de l'urbanisme de la commune qui lui interdit de changer la destination des lots objet de la promesse de vente en professionnel, ou en habitation.

L'argument serait que les services de la commune ne souhaitent plus voir sortir de voitures de cet immeuble.'

Le 30 novembre 2021, le notaire de la société bénéficiaire écrit :

'Ma cliente m'indique qu'après s'être rapprochée du service de l'urbanisme, il en découle ce qui suit :

Le local est bien un local à usage professionnel mais pas un bureau comme prévu au code de l'urbanisme.

Il existe 5 types de destinations qui se décomposent en sous-destinations. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une destination ou sous-destination à une autre.

Actuellement la destination est Equipements d'intérêt collectif et services publics avec comme sous-destination Etablissements d'enseignement de santé et d'action sociale.

Pour être un bureau il faudrait être en destination Autres Activités des secteurs secondaire ou tertiaire avec comme sous-destination Bureau.

Les contraintes d'urbanisme ne permettent donc pas à ma cliente d'y réaliser des bureaux.'

Par la production des pièces du permis de construire qui avait été accordé en 2006 à la SCI de la Pointe [Adresse 3] lorsqu'elle a fait changer la destination des locaux pour aménager un cabinet de radiologie, la société Impresa Immo démontre que les lieux ne contenaient alors qu'une ou deux places de stationnement extérieur.

Par courrier du 10 mai 2022, la mairie de Saint-Jean-de-Braye indique à la [Etablissement 1] de la Pointe [Adresse 3] qu''en cas de changement de destination, par exemple pour transformer l'immeuble en logements ou en commerces, le demandeur devra aménager le surplus de places nécessaires à la nouvelle destination.'

Dans un courriel du 2 novembre 2022, la responsable de l'urbanisme de la commune, interrogée par la société Impresa Immo, lui indique : 'Je vous confirme que s'il y a un changement de destination, l'aménagement du surplus de places nécessaire sera indispensable.'

Le 23 octobre 2023, la commune de [Localité 5] écrit également à la société Impresa Immo : 'Je vous confirme que la destination du bâtiment situé au [Adresse 6] est celle de l'ancien centre de radiologie, à savoir 'Activité de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle'.

A l'époque de notre rendez-vous, ce bien était situé en zone Uaf du Plan Local d'Urbanisme de [Localité 5] et en dehors du périmètre de 500m des transports collectifs. Aussi, le changement de destination en bureaux entraînait la nécessité de créer 1 place de stationnement pour 45m2 de surface de plancher, soit 8 places.'

Enfin, il apparaît que l'article 6.1.3 du plan local d'urbanisme, dans sa rédaction de l'époque, contenu dans les dispositions générales applicables à toutes les zones urbaines et relatif au stationnement, prévoyait qu'en cas 'd'impossibilité de réaliser les places de stationnement exigées par le présent article sur le terrain d'assiette de l'opération ou sur un terrain contigu, le constructeur peut se dégager de ses obligations :

- soit en acquérant dans un parc privé de stationnement, existant ou en cours de réalisation, situé dans son environnement immédiat, les surfaces de stationnement qui lui font défaut,

- soit en obtenant une concession à long terme, dans un parc public ou privé de stationnement existant ou en cours de réalisation, et situé dans son environnement immédiat.'

Il résulte de ces éléments que le changement de destination pour transformer les lieux en bureaux était possible et n'a fait l'objet d'aucun refus de la mairie, contrairement à ce que mentionne le premier courriel du 19 novembre 2021.

Il se comprend en revanche de ces pièces que ce changement aurait eu pour conséquence la nécessité de créer huit places de stationnement, conformément au plan local d'urbanisme.

Le plan local d'urbanisme peut contenir des dispositions qui constituent des servitudes d'urbanisme au sens de l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme.

La contrainte imposée par le plan local d'urbanisme, et rappelée par la mairie, de création de huit places de stationnement en cas de transformation du cabinet de radiologie en un immeuble de bureaux est ainsi une servitude d'urbanisme qui, si elle était déjà prévue dans le plan local d'urbanisme lors de la signature de la promesse, n'était nullement visée dans la promesse de vente et a été portée à la connaissance du bénéficiaire par la mairie lorsqu'il s'est adressé à elle afin de vérifier la faisabilité de son projet de transformation des locaux en bureaux, la qualité de professionnel du bénéficiaire constituant un moyen inopérant à cet égard.

Or, la condition suspensive générale d'urbanisme convenue dans la promesse et rappelée ci-dessus s'analysant en une condition selon laquelle les pièces d'urbanisme ne doivent pas révéler de servitudes ou autres prescriptions administratives qui viendraient grever l'immeuble, en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination de bien à usage professionnel de bureaux que le bénéficiaire souhaitait lui donner, un examen des conséquences de la servitude d'urbanisme sur l'immeuble est nécessaire.

La contrainte de création de places de parking ne grève pas l'immeuble au sens de la condition suspensive et n'a pas pour conséquence de diminuer la valeur du bien, ce qui n'est d'ailleurs pas allégué par le bénéficiaire.

En outre, il n'est pas démontré que l'application, par les services de la mairie, du plan local d'urbanisme a créé un quelconque empêchement juridique ou administratif au changement d'affectation envisagé pour l'immeuble et de nature à rendre le bien impropre à sa destination.

Il n'est pas plus établi que la contrainte engendrée par le changement de destination de l'immeuble envisagé par la société Impresa Immo, à savoir la nécessité de créer un nombre de places de parking proportionnel à la surface du bien, soit huit places supplémentaires de stationnement, était insurmontable, alors que le plan local d'urbanisme prévoyait deux solutions en cas d'impossibilité matérielle de créer ces places de parking sur le terrain considéré.

Dès lors, la société Impresa Immo analyse à tort la condition de création de places supplémentaires de parking sur le terrain objet de la promesse de vente pour en modifier l'affectation et transformer l'immeuble en bureaux comme une servitude ou charge rendant l'immeuble impropre à la destination envisagée.

Il en résulte que la condition suspensive liée à l'urbanisme ne peut être considérée comme défaillie et qu'en revanche elle est accomplie au sens des dispositions de l'article 1304 du code civil.

La promesse de vente du 17 septembre 2021 prévoit une indemnité d'immobilisation de 31 500 euros, dont 5 000 euros ont été versés au notaire dans les dix jours de sa signature.

Elle stipule que cette indemnité d'immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixés, toutes les conditions ayant été réalisées.

Elle précise enfin que le bénéficiaire s'oblige à verser le solde de l'indemnité, soit 26 500 euros, au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.

Les conditions suspensives ayant été réalisées, le premier juge a retenu à bon droit que la société Impresa Immo devait être condamnée au paiement de cette indemnité d'immobilisation, en tenant compte de la provision versée au séquestre.

Il y aura lieu en conséquence de confirmer le jugement ayant statué en ce sens et ayant rejeté la demande reconventionnelle de restitution de la somme de 5 000 euros séquestrée et présentée par la société appelante.

II. Sur les frais de procédure':

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Impresa Immo sera condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Ladislas Wedrychowski de la Selarl Wedrichowski et Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la société de la Pointe Saint Loup la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Impresa Immo présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS