CA Orleans, 17 juin 2026, RG 25/00295

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL LX [Localité 1]-[Localité 2]

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 17 JUIN 2026

n° : N° RG 25/00295 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HEWN

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en date du 25 Octobre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265318145305950

Monsieur [H] [N] [U]

né le 10 Octobre 1977 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [T] [J]

née le 27 Mars 1993 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265318334612605

Monsieur [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS, Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS

' Déclaration d'appel en date du 27 Décembre 2024

' Ordonnance de clôture du 12 mai 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 20 MAI 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER , président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 17 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, M. [K] [I] a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [J] et M. [H] [U] portant sur un logement meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 euros et une provision pour charges de 70 euros. Un dépôt de garantie de 1 560 euros a été réglé à l'entrée dans les lieux.

Invoquant des impayés de loyers, le bailleur a fait délivrer le 14 avril 2023 aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé le 4 septembre 2023 suite au départ des locataires.

Par actes de commissaire de justice du 8 septembre 2023, M. [I] a fait assigner Mme [T] [J] et M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours.

Décision dont appel

Par jugement du 25 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours a :

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] à payer la somme de 2 155,19 euros au titre des loyers et charges dus au 4 septembre 2023 ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande de remboursement des frais de dépannage et pertes de salaires ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande pour non fourniture des quittances de loyer ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande de remboursement pour augmentation abusive du loyer ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leurs demandes au titre d'un préjudice de jouissance ;

Débouté M. [K] [I] de sa demande pour perte de chance ;

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] à verser la somme de 1000 euros à M. [K] [I] au titre de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer ;

Dit que les frais d'exécution seront à la charge des débiteurs défaillants conformément aux dispositions de l'article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Appel

Par message RPVA du 27 décembre 2024, Mme [T] [J] et M. [H] [U] ont sollicité l'infirmation de cette décision en ce qu'elle a :

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] à payer la somme de 2.155,19 euros au titre des loyers et charges dus au 4 Septembre 2023 ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande de remboursement de frais de dépannage et pertes de salaires ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande pour non fourniture des quittances de loyers ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande de remboursement pour augmentation abusive du loyer ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leurs demandes au titre d'un préjudice de jouissance ;

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] à verser la somme de 1 000 euros à M. [K] [I] au titre de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [H] [U] de toutes ses demandes plus amples ou contraire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] aux dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer ;

Dit que les frais d'exécution seront à la charge des débiteurs défaillants conformément aux dispositions de l'article L 111-8 du code de procédures civiles d'exécution.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs conclusions du 07 mai 2026, Mme [T] [J] et M. [H] [U] demandent à la Cour de :

Juger Mme [T] [J] et M. [H] [U] bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande de remboursement de frais de dépannage ;

débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] à verser la somme de 1.000 euros à M. [K] [I] au titre de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

débouté Mme [T] [J] et M. [H] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [T] [J] et M. [H] [U] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamner M. [K] [I] à verser à Mme [T] [J] et M. [H] [U] la somme de 346,50 euros en remboursement des frais de dépannage du 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022 ;

Condamner M. [K] [I] à verser à Mme [T] [J] et M. [H] [U] la somme de 4.400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamner M. [K] [I] à verser à Mme [T] [J] et M. [H] [U] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi que les entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Ordonner la compensation entre la créance indemnitaire de Mme [T] [J] et M. [H] [U] à l'égard de M. [K] [I] et la créance de loyers de ce dernier en application de l'article 1348-1 du Code Civil ;

Juger irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande de M. [K] [I] de condamnation de Mme [T] [J] et M. [H] [U] à lui régler 335,50 euros au titre de la remise en état de la serrure modifiée sans autorisation, et subsidiairement l'en débouter ;

Déclarer la Cour d'appel d'Orléans non saisie de la demande de M. [K] [I] en paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de voir la vente de l'appartement se réaliser et Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] [I] de cette demande ;

Subsidiairement, Juger irrecevable la demande de M. [K] [I] en paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de voir la vente de l'appartement se réaliser en application de l'article 915-2 du Code de procédure civile, et en tout état de cause l'en débouter ;

Débouter M. [K] [I] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamner M. [K] [I] à verser à Mme [T] [J] et M. [H] [U] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Condamner M. [K] [I] aux entiers dépens d'appel.

Selon ses dernières écritures du 29 avril 2026, M. [K] [I] demande de voir :

Juger M. [H] [U] et Mme [T] [J] mal fondés en l'ensemble de leurs demandes ;

Débouter en conséquence M. [H] [U] et Mme [T] [J] de l'ensemble de leurs demandes ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Tours ;

Condamner solidairement M. [H] [U] et Mme [T] [J] à régler à M. [K] [I] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [H] [U] et Mme [T] [J] aux entiers dépens d'instance.

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Pour l'exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire au titre des frais de dépannage du 1er décembre 2022 :

Moyens des parties :

M. [U] et Mme [J] font valoir que le bailleur, M. [I], a manqué à son obligation au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il n'a pas remis au locataire un logement en bon état de réparation, et n'a pas fait procédé aux réparations nécessaires. En effet, M. [I] avait connaissance lors de leur entrée dans les lieux de la défectuosité de la serrure de la porte d'entrée et de la nécessité de la remplacer. M. [U] et Mme [J] produisent en ce sens un courrier du bailleur du 13 septembre 2022 dans lequel il exprimait sa volonté de changer la serrure complète de la porte. M. [U] a été contraint de faire appel à la société Hop Dépannage après être resté coincé dans le logement le 1er décembre 2022, laquelle identifiait alors que la serrure centrale bloquait l'ouverture de la porte, et non les verrous. La serrure centrale était fermée à clés, lesquelles n'avaient pas été remises aux locataires. Dès lors, l'intervention facturée 346,50 euros portait uniquement sur l'ouverture de la porte et non pas au remplacement du coffre à larder. Un devis a été établi, sans être accepté par la suite.

S'agissant de l'absence de barillet, M. [U] et Mme [J] soutiennent que celui-ci a été enlevé par le serrurier missionné par M. [I] lors de son intervention du 28 février 2023. Les preneurs à bail avaient déjà précisé dans leurs conclusions du 12 mars 2025, qu'à la suite de cette intervention, le trou où celui-ci se situait laissait passer le froid et le bruit extérieur. Dès lors, M. [U] et Mme [J] n'ont pas amputé une composante importante du système de fermeture.

M. [I] fait valoir que l'état des lieux d'entrée mentionnait le bon état de la porte d'entrée. Aucune défectuosité n'était constatée. Le commissaire de justice ayant réalisé l'état des lieux de sortie constatait également que la porte fonctionnait. L'état des lieux d'entrée signé sans réserve constitue une preuve du bon état d'usage et de réparation du logement.

En outre, M. [I] souligne que l'état des lieux de sortie constate l'absence du barillet de haute sécurité, et que les preneurs à bail doivent répondre de cette dégradation. A cet égard, la serrure « ANKER » de haute sécurité dispose d'un mécanisme de déverrouillage particulier, dont les locataires ont été informés à plusieurs reprises. Lors d'un précédent blocage, le mécanisme a été confirmé comme fonctionnant. Dès lors, les blocages répétitifs dont se prévalent M. [U] et Mme [J] résultent d'une mauvaise utilisation ou d'une négligence dans l'actionnement du mécanisme.

Le coffre à larder a été retiré à l'initiative des preneurs à bail afin éviter un autre incident, modifiant substantiellement le mécanisme d'ouverture, tel qu'en témoigne la facture de l'intervenant. Malgré cela, M. [U] s'est de nouveau trouvé enfermé. Dès lors, c'est bien une mauvaise utilisation du mécanisme qui est à l'origine de l'incident. En conséquence, M. [U] et Mme [J] ne sont pas fondés à réclamer le remboursement des factures par le technicien, lesquels ont contrevenu à la lettre de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposant de ne pas transformer les locaux.

Réponse de la Cour

Suivant les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'aucune stipulation particulière ne le prévoit, de délivrer un bien décent au locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles l'absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité physiques des locataires eu égard à l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement, ou encore, la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements en bon état d'usage et de fonctionnement des réseaux, des branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les preneurs à bail s'abstiennent de transformer les locaux sans l'obtention de l'accord du bailleur.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que M. [U] et Mme [J] ont signalé la difficulté rencontrée avec la porte d'entrée dès le 12 septembre 2022. La facture établie ce même jour par la société Central Multi Service précisait à cet égard que la serrure présentait des signes de faiblesse et que des réparations et l'entretien avaient été effectués en ce sens.

En outre, M. [I] avait également exprimé par mail du 13 septembre 2022 sa préférence tendant au changement de la serrure complète, n'étant « pas sûr que la réparation tienne dans le temps », et admettait ainsi le disfonctionnement du mécanisme. Par la suite, plusieurs professionnels sont intervenus afin tant de débloquer la serrure que d'établir des devis afin de changer l'entier mécanisme de verrouillage de la porte.

De surcroît, M. [I] a été informé par de nombreux mails et par une lettre recommandée avec avis de réception de la nécessité de changer la serrure, laquelle est restée bloquée à plusieurs reprises, nécessitant l'intervention de professionnels.

Dès lors, si l'état des lieux d'entrée, signé entre les parties, et mentionnant le bon état de la porte, présume de son état de fonctionnement, il ne s'agit que d'une présomption simple, laquelle peut être renversée. L'ensemble des échanges entre les parties est de nature à renverser la présomption de bon état de la porte, laquelle avait, par ailleurs, été forcée avant l'entrée dans les lieux par les preneurs à bail. Il appartenait donc, au bailleur, M. [I], de faire procéder au changement du mécanisme de la serrure afin de donner à bail le logement dans un bon état de réparation, sans attendre la survenance d'un incident.

L'intervention de tiers, professionnels et profanes, sans l'assentiment du bailleur, ayant notamment tenté de « bricoler » la serrure ne peut être analysée que comme une cause d'aggravation de la défaillance du mécanisme de verrouillage, et non comme étant la cause de celle-ci, laquelle est extérieure aux preneurs à bail, de sorte que l'obligation de réparation incombant au bailleur ne peut être diminuée de ce fait.

Il ne peut davantage être reproché aux preneurs à bail d'avoir fait enlever par un professionnel, de façon non définitive, le mécanisme de fermeture de la porte, sans attendre l'accord du bailleur, dès lors que cette intervention permettait la libre circulation dans les lieux par les locataires, laquelle était restreinte par le mécanisme défectueux. En conséquence, la transformation du bien était justifiée par la défectuosité de celui-ci et par l'absence d'intervention de M. [I] afin de mettre fin au désordre dans un délai raisonnable.

Il résulte de ce qui précède que l'intervention de la société de dépannage était justifiée par la nécessité de circulation hors et dans le logement, laquelle exigeait le retrait du système défectueux.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [U] et Mme [J] de leur demande au titre de la facture de dépannage remise le 1er décembre 2022. M. [I] sera condamné à verser à M. [U] et Mme [J] la somme de 346,50 euros au titre des frais de dépannage du 1er décembre 2022, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022.

Sur les indemnisations des préjudices

Moyens des parties

M. [U] et Mme [J] font valoir avoir signalé le désordre à leur bailleur le 12 septembre 2022, lequel a affirmé souhaiter changer l'ensemble du mécanisme de fermeture de la porte. En effet, le barillet du centre n'était pas fonctionnel à la suite d'une tentative d'effraction antérieure à leur entrée dans les lieux. Lorsque l'un des verrous du haut ou du bas de la porte était actionnée par un locataire en sortant, alors il n'était plus possible pour l'autre de sortir. M. [I] n'a fait intervenir un professionnel afin de changer la serrure que le 28 février 2023 alors que M. [U] est resté bloqué à plusieurs reprises dans le logement, lui empêchant notamment de se rendre à son travail.

En outre, après le changement du système de fermeture, la porte était dépourvue de barillet. Ce faisant, la porte a pu se claquer à plusieurs reprises, et un trou persistait, laissant passer le bruit et le froid.

M. [I] relève que l'état des lieux d'entrée mentionnait l'état fonctionnel de la porte, ne le contraignant donc pas à changer le mécanisme litigieux. La vétusté de la porte n'est pas démontrée. Ainsi, M. [I] a seulement fait procéder au remplacement de la serrure, et non du mécanisme de verrouillage.

De surcroît, il soulève n'avoir jamais donné son accord, ni avoir été préalablement consulté pour qu'un professionnel enlève le barillet de la porte. Les preneurs à bail ont fait intervenir des « techniciens » la veille du blocage du 1er décembre 2022, lesquels ont démonté et remonté le cylindre de haute sécurité, et ont essayé un autre cylindre, de sorte que leur responsabilité peut être engagée. Les différents professionnels intervenus ont également procédé au démontage des mécanismes. Le technicien a notamment percé et retiré le barillet, sans son accord. Ainsi, le dysfonctionnement du verrouillage de la parte résulte directement de « ces bricolages et manipulations successives opérées par des tiers non habilités », de sorte que le bailleur est exonéré de toute responsabilité. L'existence d'un trouble de jouissance n'est par ailleurs par démontrée par les preneurs à bail.

Réponse de la Cour

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur d'une obligation peut être condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation lui incombant, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que les preneurs à bail ont fait connaître au bailleur la défaillance affectant le mécanisme de verrouillage dès le 12 septembre 2022. Plusieurs tiers sont intervenus, professionnels ou non, et ont manipulé le mécanisme, lequel s'est bloqué à la suite de la première intervention de tiers non professionnels.

Ainsi, il n'est pas démontré que le préjudice, qui résulterait pour M. [U] et Mme [J] du blocage ponctuel du mécanisme de verrouillage, résulterait de la seule responsabilité du bailleur eu égard l'intervention de différents tiers sans l'assentiment de celui-ci.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [U] et Mme [J] de leur demande en réparation d'un préjudice de jouissance.

Sur la compensation de créance

En vertu de l'article 1348 du code civil, la compensation des sommes peut être ordonnée.

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la compensation des sommes auxquelles les parties ont été respectivement condamnées au titre des créances.

Sur l'indemnisation au titre de la perte de chance :

Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la Cour n'est saisie que des chefs inscrits dans le dispositif des dernières conclusions de chacune des parties. Or, Il résulte du dispositif de celles-ci que M. [I] ne sollicite pas devant elle une indemnisation au titre d'une perte de chance de vendre son bien. Dès, il n'y a pas lieu de se prononcer sur ce chef.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens

L'équité commande que chaque partie conserve ses dépens, et de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS