CA Paris, 2 juill. 2026, RG 24/08281

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08281 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLZN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Mars 2024 - Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 11-23-000728

APPELANTE

S.A. 1001 VIES HABITAT, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Me Karim-Alexandre du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIMÉ

Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant, régulièrement avisé le 18 juin 2024 par procès-verbal de remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par MadameAurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 25 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge dans une affaire opposant la SA 1001 Vies Habitat et M. [W] [F].

En vertu d'un acte passé par acte sous seing privé en date du 29 août 2018, la SA 1001 Vies Habitat a donné à bail à M. [W] [F] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 350,26 euros outre 131,42 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2.453,46 euros au titre des loyers et charges échus,

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, la SA 1001 Vies Habitat a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Juvisy-sur-Orge aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 29 août 2018 et visée dans le commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance délivré le 13 octobre 2022,

constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5] et ce à compter du 14 décembre 2022,

en conséquence, ordonner l'expulsion sans délai de M. [F] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risques et périls de M. [F],

condamner M. [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation, correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

condamner M. [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2.363,20 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de janvier 2023 incluse, selon décompte arrêté au 17 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022,

dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,

condamner M. [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 390 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 13 octobre 2022.

A l'audience, la SA 1001 Vies Habitat représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et actualisé sa créance.

Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de Justice, M. [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 1er mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué :

- déclaré recevable la demande de la SA 1001 Vies Habitat,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 29 août 2018 sont réunies à la date du 13 novembre 2022,

- constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA d'[Adresse 7] 1001 Vies Habitat et M. [F] portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 4] à compter du 13 novembre 2022,

- ordonné à M. [F] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- condamné M. [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2.001,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 17 février 2023, terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2022,

- condamné M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 537,25 euros à compter du 1er février 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

- dit que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et qu'elle est due prorata temporis,

- débouté la SA 1001 Vies Habitat de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires,

- débouté la SA 1001 Vies Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

- rappelé que, par application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Vu l'appel interjeté le 25 avril 2024 par M. [W] [F].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mars 2026 par lesquelles la SA 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

- recevant la SA 1001 Vies Habitat en son appel, le déclarer bien fondé, y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a:

* condamné M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 537,25 euros à compter du 1er février 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

* rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne pourrait plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...),

* débouté la SA 1001 Vies Habitat de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,

- débouté la SA 1001 Vies Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur ces points,

- condamner M. [F] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

- condamner M. [F] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure cibile,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

La cour ajoutera au jugement entrepris:

- condamner M. [F] au paiement de la somme complémentaire de 8.991,97 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d'avril 2025 prorata temporis incluse, selon décompte arrêté au 6 mars 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 13 décembre 2022,

- condamner M. [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

M. [W] [F] n'a pas constitué avocat.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 8 juin 2024, à étude du commissaire de justice.

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

La déclaration d'appel (et les demandes formulées par l'appelante) ne portent que sur les chefs de dispositif du jugement relatifs au montant de la dette locative et de l'indemnité d'occupation.

Les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables et il n'y a pas lieu de les 'confirmer'.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation

La SA 1001 Vies Habitat demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux à la somme fixe de 537,25 euros, sans indexation possible et charges comprises.

Elle réitère sa demande tendant à ce que cette indemnité soit fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

La société fait valoir que ce jugement crée pour ce locataire une situation plus favorable à celle des locataires respectueux de leurs obligations. Elle soutient que les augmentations des loyers conventionnés sont encadrées par le législateur et ne peuvent faire l'objet d'une décision unilatérale du bailleur que lorsque sa décision est favorable au locataire. Elle précise que le montant des indemnités d'occupation ne saurait être fixé à un montant inférieur à celui de la valeur locative dont le montant est justifié par la communication d'un décompte détaillé faisant apparaître chaque élément de constitution des créances.

L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ;ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l'espèce, au vu de ces éléments, la critique de l'appelante est pertinente ; il convient d'ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l'occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la dette locative

La SA 1001 Vies Habitat demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le locataire à lui payer une somme de 2.001,78 euros montant des loyers et des charges impayés au 17 février 2023, terme de janvier 2023 inclus, et de le condamner à lui payer la somme de 8.991,97 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 mars 2026.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L'appelante produit un décompte d'où il résulte que l'intimé reste devoir, au titre de la dette locative, la somme de 8.991,97 euros arrêtée au 6 mars 2026, terme d'avril 2025 inclus, M. [F] ayant quitté les lieux loués le 15 avril 2025.

Il ne résulte pas de son argumentation, pas plus que des décomptes produits qu'elle critique le jugement en ce qu'il a fixé la dette locative à 2.001,78 euros telle qu'arrêtée à la date du 17 février 2023, terme de janvier 2023 incluse, cette somme se retrouvant bien dans le décompte actualisé produit.

Il n'y a donc pas lieu d''infirmer' le jugement sur ce point mais seulement de réactualiser la dette, ce qui est justifié au regard du décompte produit.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable d'allouer à l'appelante une indemnité de procédure de 500 euros.

PAR CES MOTIFS