CA Paris, 2 juill. 2026, RG 24/05893

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05893 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFBW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/06257

APPELANTE

S.A. d'H.L.M. [W], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 582 142 816

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

INTIMÉE

Madame [P] [I]

née le 27 mai 1945 à [Localité 4] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Nasséra HELALI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société [W] à Mme [P] [I].

Par contrat du 23 juillet 1982, la société Pax-Progrès-Pallas, aux droits de laquelle vient la société [W], a donné à bail à Mme [P] [I] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte du 30 mai 2022, la société [W] a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer la somme de 2 717,27 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 6 juillet 2023, la société bailleresse a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [I], l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement :

- des loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 31 juillet 2022,

- d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible majoré de 25 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux,

- sous réserve de la majoration susvisée, de la somme de 4 291,81 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme qu'il a visée et à compter de l'assignation sur le surplus,

- de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Citée par dépôt à l'étude, Mme [I] n'a pas comparu, ni personne pour la représenter.

A l'audience, la société [W] a actualisé sa créance à la somme de 5 761,17 euros, échéance d'août 2023 comprise, et s'est opposée à l'octroi d'office de délais de paiement.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 6 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

- déboute la société [W] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [P] [I],

- condamne la société [W] aux dépens,

- rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 20 mars 2024 par la société [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 mars 2026, par lesquelles la société [W] demande à la cour de :

- adjuger à la société [W] le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ;

- débouté la société [W] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [P] [I], et notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juillet 1982 liant la société [W] à Mme [I],

- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [I],

- ordonner par suite l'expulsion de Mme [I], ainsi que celle de tous occupants du chef de Mme [I], des lieux sis à [Localité 6], [Adresse 3], objet dudit bail,

- condamner Mme [I] à payer à la société [W] :

- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation,

- à compter du 31 juillet 2022 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

- la somme de 4 291,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, créance actualisée à l'audience à la somme de 5 761,17 euros, terme d'août 2023 inclus,

- la somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile), en ce compris le coût du commandement,

- condamné la société [W] aux dépens,

Statuant à nouveau,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juillet 1982 liant la société [W] à Mme [I],

Subsidiairement,

- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [I],

- ordonner par suite l'expulsion de Mme [I], ainsi que celle de tous occupants du chef de Mme [I], des lieux sis à [Localité 6], [Adresse 3], objet dudit bail,

- condamner Mme [I] à payer à la société [W] :

- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation,

- à compter de la résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

- la somme de 3 982,28 euros au titre de l'arriéré au 7 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

- débouter Mme [I] de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

- condamner Mme [I] à payer à la société [W] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

- condamner Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 août 2024, par lesquelles Mme [P] [I] demande à la cour de :

- juger la société [W] mal fondée en son appel,

En conséquence :

- confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a :

- constaté la prescription des demandes au titre des charges de l'année 2017,

- débouté la société [W] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [P] [I],

- condamné la société [W] aux dépens ;

- débouter la société [W] de l'intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

- condamner la société [W] à verser à Mme [P] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

A titre subsidiaire,

- accorder à Mme [P] [I] les plus larges délais de paiement,

A titre plus subsidiaire,

- accorder à Mme [P] [I] les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

- condamner la société [W] à payer à Mme [P] [I] une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [W] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la résiliation du bail

Le premier juge a rejeté l'ensemble des demandes de la sté [W] en retenant qu'elle n'avait pas apporté les preuves sérieuses et suffisantes d'une créance à l'encontre de Mme [I], lui permettant de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.

La société [W] conclut à l'infirmation du jugement et réitère devant la cour sa demande de constater, ou subsidiairement prononcer, la résiliation du bail la liant à Mme [I] et d'ordonner son expulsion à défaut de libération des lieux. Elle fait valoir qu'il existait un impayé locatif à la date de délivrance du commandement de payer, que ses causes n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire est acquise depuis le 31 juillet 2022. Elle estime justifier des sommes dues par les pièces qu'elle produit et précise que la réduction de l'arriéré entre 2024 et 2026 résulte de régularisations de charges en faveur de la locataire. Elle ajoute que l'augmentation des charges de chauffage a été générale et due au contexte géo-politique, et qu'elle a informé les locataires avant d'augmenter le montant de la provision, puis de régulariser. Elle conteste la prescription de la régularisation de charges pour 2017. Elle conteste également avoir délivré le commandement de mauvaise foi, précisant que le plan d'apurement a été convenu après sa délivrance, qu'ensuite Mme [I] ne l'a plus respecté, la contraignant à délivrer l'assignation, et qu'en outre l'arriéré n'est pas né de la hausse importante des charges de chauffage.

Subsidiairement, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement du loyer et des charges par la locataire, persistant malgré une régularisation des charges en sa faveur.

Mme [I] conclut à la confirmation du jugement. Elle précise qu'elle acquittait régulièrement le loyer jusqu'en février 2021, date à laquelle en plus du loyer ont été appelées des régularisations de charges pour 2017, 2018 et 2019. Elle demande la confirmation du jugement qui a retenu la prescription de la régularisation de charges pour 2017. Elle conteste l'acquisition de la clause résolutoire en raison de l'existence du plan d'apurement convenu entre les parties emportant suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que le bailleur a délivré l'assignation de mauvaise foi du fait du plan d'apurement et en raison d'une augmentation de 600 %, arbitraire et non conforme à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de la provision sur charges de chauffage sans justification des résultats antérieurs ni d'un budget prévisionnel, et précise qu'il s'était engagé lors d'un conseil de concertation locative du 22 septembre 2022 à ne pas porter au contentieux les dettes des locataires constituées par l'ajustement des provisions de chauffage.

Elle conclut au rejet de la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail car elle s'est acquittée des loyers, a respecté l'accord de paiement et estime les manquements insuffisamment graves.

1-1) Sur la prescription de la régularisation de charges pour 2017

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

La société [W] relève que le premier juge a constaté d'office la prescription de la demande de régularisation de charges pour 2017, alors qu'il ne pouvait le faire, Mme [I] étant non comparante, mais n'en tire aucune conséquence juridique.

L'historique des loyers porte en débit, à la date du 28 février 2021, la somme de 559,78 euros de "soldecharg" pour l'année 2017.

La société [W] indique dans ses écritures que la régularisation de charges intervient l'année suivant celle pendant laquelle les provisions sont versées, et précise que l'arrêt des comptes intervient au mieux en juin de l'année suivante.

Ainsi, la société bailleresse savait, ou aurait dû savoir, en juin 2018, le montant dû par Mme [I] au titre de la régularisation des charges pour l'exercice 2017, et ne fait état d'aucun événement susceptible de reporter la date d'arrêté des comptes annuels. Cette date constitue donc le point de départ du délai de prescription triennal.

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas interruptif de prescription.

La société [W] a délivré l'assignation, premier acte interruptif de prescription, le 6 juillet 2023, plus de trois ans après le point de départ de la prescription de la régularisation des charges pour 2017. La demande à ce titre est donc prescrite, et l'était déjà du reste lors de la délivrance du commandement de payer.

1-2) Sur le jeu de la clause résolutoire

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [I], pour la somme totale selon décompte joint de 2 717,27 euros comprenant :

- les régularisations de charges de 2017 et 2018 ainsi que deux autres soldes de charges pour des années non précisée (appels faits les 17 février 2021 et 17 mars 2022), pour un total de 2 717,27 euros,

- les loyers échus de février 2021 à avril 2022 pour un total de 9 440,55 euros,

- sous déduction de versements de la part de la locataire d'un montant total de 9 440,55 euros.

Il apparaît du décompte que chaque loyer échu appelé a été payé à bonne date, à l'exception des régularisations de charges. Le commandement de payer a ainsi été délivré uniquement en raison du défaut de paiement de celles-ci.

1-2-1) Sur la majoration de la provision pour charges de chauffage

En août 2022, la provision pour charges de chauffage était selon l'avis d'échéance de 45,92 euros par mois. La société [W] a porté cette provision le mois suivant à la somme de 291,72 euros.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il appartient au bailleur qui entend modifier le montant de la provision pour charges de fournir les justificatifs sus-énoncés, étant précisé qu'une régularisation de charges avait été faite le 17 mars 2022.

En l'espèce, la société [W] justifie avoir adressé à la locataire un courrier le 1er septembre 2022 relatif à l'augmentation particulièrement importante de la provision pour charges de chauffage, lui indiquant le nouveau montant à partir du même mois, et expliquant que l'immeuble est alimenté par une chaufferie collective, que le coût de l'énergie a fortement augmenté du fait du contexte international et que la hausse n'est pas couverte par les aides de l'Etat ("bouclier tarifaire"), la conduisant à répercuter sur les locataires l'augmentation résiduelle du prix du gaz.

Or, ce courrier, adressé le 1er septembre pour une modification de la provision au cours du même mois, est intervenu très tardivement et le bailleur ne justifie pas y avoir annexé les résultats antérieurs (dont aucun élément des débats ne démontre qu'ils ont été antérieurement adressés dans le cadre de la régularisation survenue en mars 2022), ni un budget prévisionnel permettant à la locataire d'apprécier la justification et le quantum de la modification de la provision. Celle-ci a été immédiatement appliquée, sans permettre à la locataire de prendre ses dispositions face à une augmentation de la provision de plus de 600 %.

La société [W] a donc procédé à une majoration de la provision de chauffage non justifiée. Il convient par conséquent d'écarter cette majoration indue et de faire application, dans l'historique des paiements, de la précédente provision.

Toutefois, il ne peut être retenu le précédent montant de provision pour charges de chauffage que jusqu'à la date de régularisation des charges récupérables, survenue le 17 avril 2023, le bailleur étant fondé à adapter les provisions après régularisation des charges fondée sur la production des documents idoines.

1-2-2) Sur le plan d'apurement

A réception du commandement, Mme [I] a pris attache avec la société [W] par courrier du 9 juin 2022, relevant qu'il avait été délivré pour le seul montant des régularisations de charges, et a sollicité un échéancier à hauteur de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer courant. Il résulte des avis d'échéance délivrés par la société [W] à partir de juin 2022 que la somme supplémentaire de 100 euros par mois a effectivement été appelée en sus du loyer et des charges, traduisant l'accord du bailleur à cette fin.

Mme [I] a donc acquitté la somme mensuelle de 748,07 euros représentant le montant du loyer et des charges majoré de 100 euros, et ce jusqu'en octobre 2023 ; à partir de novembre 2023 elle s'est acquittée du seul montant du loyer appelé, non majoré.

Il a été jugé supra que si la majoration de la provision pour charges survenue en septembre 2022 était indue et devait être écartée au profit de la provision s'appliquant antérieurement, et ce jusqu'en avril 2023, date de la régularisation des charges, la société [W] était ensuite fondée à modifier la provision pour charges en tenant compte de celle-ci.

A partir de mai 2023, Mme [I] n'a plus réglé en totalité le loyer et les charges et en outre, à compter de novembre 2023, elle a cessé de verser la mensualité de l'échéancier convenu, alors que la somme due n'était pas apurée en totalité.

Ainsi, à la date de délivrance de l'assignation en constat de la résiliation du bail, Mme [I] n'acquittait plus le montant du loyer mensuel échu et ne respectait plus les termes de l'échéancier convenu avec le bailleur pour le paiement de l'arriéré défini dans le commandement de payer.

Par conséquent, ce n'est pas de mauvaise foi que la société [W] a délivré ladite assignation et il n'y a pas lieu de rejeter ses demandes de ce chef.

1-2-3) Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer a été délivré le 30 mai 2022, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un arriéré locatif de 2 717,27 euros.

Sous réserve de ce qui précède, l'historique des loyers démontre que Mme [I] n'a pas respecté l'échéancier de paiement de l'arriéré convenu immédiatement après la délivrance du commandement, et qu'il subsistait un arriéré locatif tant à la date de l'assignation qu'à celle à laquelle le premier juge a statué.

Il convient donc, infirmant le jugement, de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 10 novembre 2023, date du premier loyer non majoré versé par Mme [I], marquant le défaut de respect de l'échéancier.

1-2-4) Sur les conséquences de la résiliation

Si Mme [I] sollicite des délais de paiement, qui seront examinés infra, elle ne demande pas que ceux-ci, s'il était fait droit à sa demande, aient pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire, conformément à l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, et le juge ne peut, même accordant des délais d'office, ordonner qu'ils aient un tel effet.

Par conséquent, à compter du 12 novembre 2023, Mme [I] est occupante sans droit ni titre. Il convient par conséquent d'infirmer le jugement et d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans intervention du juge.

L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer tel que fixé dans le contrat de bail et de dire qu'elle sera due par Mme [I] jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. Aucun élément du dossier ne commande de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré de 25 %, la société [W] ne fondant pas sa demande en ce sens en droit ou en fait.

2) Sur l'arriéré locatif

La société [W] sollicite la condamnation de Mme [I] à lui verser la somme de 3 982,28 euros à valoir sur l'arriéré au 7 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter des conclusions réclamant la somme pour le surplus. Elle s'oppose aux délais de paiement sollicités par l'intimée, relevant qu'elle ne justifie pas de sa situation financière, ou de démarches de relogement.

Mme [I] sollicite des délais de paiement et précise être fragilisée depuis un accident vasculaire cérébral survenu en janvier 2024. Elle ajoute toujours régler le loyer courant.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, au 9 mars 2026, et en tenant compte de la prescription de la régularisation de charges pour 2017, il reste dû par Mme [I] la somme de 3 422,50 euros, étant précisé qu'elle n'allègue pas de versements de sa part au bailleur qui n'auraient pas été pris en compte dans l'historique produit.

Il apparaît qu'elle s'acquitte à bonne date du loyer courant et a versé en sus de celui-ci la somme de 30 euros en janvier et février 2026. Elle justifie qu'elle percevait en 2023 un revenu annuel de 16 767 euros, dont la nature (retraite) permet de considérer qu'il n'a pas significativement varié depuis cette date.

La faiblesse des revenus de Mme [I] et les efforts faits pour apurer sa dette commandent de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois pendant 36 mois selon des modalités qui seront détaillées au dispositif du présent arrêt.

3) Sur les délais pour quitter les lieux

Mme [I] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux loués, compte tenu de son état de santé.

La société [W] ne réplique pas sur ce point.

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [I] justifie, par la production d'un courrier d'appui de la demande d'aménagement de logement établi le 30 juillet 2024 par Mme [T], ergothérapeute à l'hôpital [Etablissement 1], qu'elle présente des difficultés à la marche, des douleurs permanentes aux genoux et une limitation de sa mobilité nécessitant un logement aménagé (aménagement de la douche).

Son état de santé, son âge (elle est née en 1945), ainsi que la faiblesse de ses revenus, rendant sa recherche de relogement complexe, commandent de lui accorder des délais de relogement d'un an, courant à compter de la signification du présent arrêt.

4) Sur la demande indemnitaire de Mme [I]

Mme [I] sollicite la condamnation de la société [W] à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, faisant valoir qu'elle occupe son logement depuis plus de 40 ans, qu'elle s'acquitte de ses obligations contractuelles, que la société bailleresse a unilatéralement rompu l'accord de paiement et qu'elle s'était engagée à ne pas porter au contentieux les dettes des locataires constituées du fait de l'ajustement des provisions pour chauffage. Elle indique que la procédure l'a "plongée dans un état d'anxiété considérable" et qu'elle a "sombré dans un état de détresse psychologique certain" lui occasionnant un préjudice moral.

La société [W] conclut au rejet de la demande, l'intimée ne démontrant ni le principe de sa respt, ni le bien-fondé de sa demande quant à son quantum. Elle soutiant que Mme [I] ne respecte plus l'échéancier depuis septembre 2022 et ajoute que son engagement, pris pour les charges de chauffage, ne la concerne pas car elle est redevable d'autres sommes.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il a été jugé supra que la société [W] avait unilatéralement et en violation des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 majoré, de plus de 600 %, la provision pour chauffage de Mme [I] en ne lui adressant un courrier que le mois précédant la mise en place de cette considérable majoration. De même, et alors que les parties avaient un accord de règlement de l'arriéré locatif ayant donné lieu à la délivrance du commandement de payer, la société [W] a cessé de faire apparaître l'appel de l'échéancier de paiement, sans dénoncer l'accord ni justifier autrement la disparition de cette mention, laquelle ne peut être liée au défaut de paiement de la provision pour charges de chauffage, qui n'y est pas liée.

Il apparaît ainsi qu'elle a agi avec une particulière légèreté, à l'égard d'une locataire de longue date et âgée, sans information préalable ou avec une information délivrée dans un délai trop court ne permettant pas à la locataire le temps de prendre ses dispositions, lui occasionnant nécessairement un stress significatif que la présente procédure a entretenu.

Par conséquent, il convient de condamner la société [W] à verser à Mme [I] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral subi du fait de la légèreté blâmable de l'appelante.

5) Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [I] aux dépens de première instance et d'appel et rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS