CA Paris, 25 juin 2026, RG 24/05591

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 25 JUIN 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05591 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEL4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/00611

APPELANT

Monsieur [M] [C] [O]

né le 21 décembre 1970 à [Localité 2] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Alice ANTOINE de la SELEURL ALICE ANTOINE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/512799 du 29/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

Société PAYS DE [Localité 1] HABITAT

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 662 042 555

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant Me René DECLER, avocat auu barreau de PARIS, toque : D1315

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant M. [M] [O] et la société Pays de Meaux Habitat.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2013, la société Domaxis a donné à bail à M. [M] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] (77) et une place de stationnement n°G351 située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 335,03 euros, outre 162,86 euros de provision pour charges.

Par acte notarié du 20 décembre 2019, la société immobilière d'économie mixte de la ville de [Localité 1] a acquis le bien immobilier auprès de la société Domaxis, qui était devenue par acte de fusion-absorption en date du 31 octobre 2019 la société Seqens.

Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du 16 septembre 2019, la société immobilière d'économie mixte de la ville de [Localité 1] a changé de dénomination pour devenir la société Pays de [Localité 1] Habitat.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, la société Pays de [Localité 1] Habitat a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, faire application des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier et condamner le locataire à payer :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme qui résulterait de l'application de la convention locative jusqu'à la libération complète des lieux,

- la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, la société Pays de [Localité 1] Habitat a maintenu ses demandes, fondées sur les troubles causés par le locataire au sein de l'immeuble, ajoutant qu'ils s'aggravaient.

Cité par acte délivré à étude, M. [O] n'a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :

- prononce la résiliation à compter du 15 novembre 2023 du bail conclu le 25 octobre 2013 entre la société Pays de [Localité 1] Habitat, d'une part, et M. [M] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] et la place de stationnement n°G351 située à la même adresse ;

- ordonne en conséquence à M. [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour M. [M] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pays de [Localité 1] Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne M. [M] [O] à verser à la société Pays de [Localité 1] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- déboute la société Pays de [Localité 1] Habitat du surplus de ses prétentions ;

- condamne M. [M] [O] à verser à la société Pays de [Localité 1] Habitat une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M. [M] [O] aux dépens ;

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 13 mars 2024 par M. [O],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 juin 2024, par lesquelles M. [M] [O] demande à la cour de :

- dire M. [M] [O] recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation à compter du 15 novembre 2023 du bail conclu le 25 octobre 2013,

- ordonné en conséquence à M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [O] à verser à la société Pays de [Localité 1] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi,

- condamné M. [O] à verser à la société Pays de [Localité 1] Habitat une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [O] aux dépens,

Statuant à nouveau :

- débouter la société Pays de [Localité 1] Habitat de l'ensemble de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de M. [O],

Subsidiairement, dans l'éventualité où la cour confirmerait le jugement s'agissant de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion et les autres dispositions subséquentes :

- accorder à M. [O] les plus larges délais pour quitter les lieux et par exemple un an à compter de l'arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

- débouter la société Pays de [Localité 1] Habitat de sa demande de condamnation de M. [O] au paiement d'un article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- débouter la société Pays de [Localité 1] Habitat de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 août 2024, par lesquelles la société Pays de [Localité 1] Habitat demande à la cour de :

- déclarer l'appel de M. [M] [O] mal fondé et le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

- confirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2023,

- ordonné l'expulsion de M. [M] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 6],

- condamné M. [M] [O] à payer à la société Pays de [Localité 1] Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [M] [O] aux entiers dépens,

- condamner M. [M] [O] à payer à la société Pays de [Localité 1] Habitat la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [M] [O] aux entiers dépens d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [O] sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de la demande de résiliation du bail. Il fait valoir qu'il souffre d'une pathologie psychiatrique qui implique un traitement particulier dont les dosages peuvent varier en fonction de son état, et doivent donc parfois être revus, et qu'à compter du mois de janvier 2023, il a souffert de troubles notamment hallucinatoires liés à son traitement ou à une rupture médicamenteuse, mais que son comportement n'a jamais été ni menaçant ni dangereux avec le voisinage et qu'il a fait l'objet de plusieurs hospitalisations entre février 2023 et mars 2024. Il indique qu'il n'a plus causé aucun trouble depuis la sortie de sa dernière hospitalisation, qu'il est suivi et s'excuse pour son comportement passé.

Subsidiairement, il demande le bénéfice des plus larges délais afin de lui permettre de se reloger.

Au visa des articles 1728 cc et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, la société Pays de [Localité 1] Habitat conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que la gravité, la réitération et la persistance des troubles causés par M. [O] le justifie. Elle ajoute que l'efficacité des soins prodigués dépend de l'assiduité de M. [O] dans la poursuite du processus médical, donc de sa seule initiative, relève que la gravité de son affection est telle que de nombreux mois d'hospitalisation ont été rendus nécessaires et qu'il n'existe aucune garantie qu'il soit en voie de guérison ou rémission. Elle précise que les violences physiques et morales exercées contre le voisinage ont généré une crainte à son égard.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, rappelant l'article 1728 du code civil, énonce, dans sa version applicable au présent litige, que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'obligation de jouissance paisible des lieux loués est également stipulée dans le contrat de bail, paragraphe 16 relatif aux obligations des parties, page 7.

Il résulte des éléments produits par la société Pays de [Localité 1] Habitat que M. [O], résident de l'immeuble depuis 2013, a, à partir de la fin de l'année 2022, commis les faits suivants, qu'il reconnaît :

- nuisances sonores diurnes et nocturnes (musique à un volume sonore inadapté, claquement de portes, chocs sur les radiateurs avec des objets métalliques),

- sonner et frapper aux portes des autres résidents, de jour comme de nuit,

- déposer ses biens (meubles) dans les coursives de l'immeuble,

- surveiller et suivre les autres résidents dans l'immeuble jusqu'à leur appartement.

La police municipale est intervenue à plusieurs reprises, constatant notamment le tapage sonore et le comportement inadapté de M. [O], et les résidents de l'immeuble ont fait part au bailleur de ces faits et du climat de peur régnant dans l'immeuble, notamment auprès des plus jeunes. Par courrier du 3 avril 2023, le conseil de la société Pays de [Localité 1] Habitat a mis M. [O] en demeure de faire cesser ses nuisances, lui indiquant avoir mandat de porter le dossier devant la juridiction compétente. De nouveaux faits de nuisances sonores sont survenus dans la nuit du 20 août 2023 (musique, voix forte, frapper à la porte de Mme [U], une voisine).

C'est à bon droit que le premier juge a considéré ces comportements comme des manquements aux obligations contractuelles du locataire.

M. [O] justifie souffrir d'une maladie psychiatrique chronique pour laquelle il a effectué plusieurs hospitalisations, d'une durée de un à deux mois, en 2023 et 2024, de la prescription d'un traitement et d'un suivi infirmier à partir de janvier 2024.

Il n'est plus allégué aucun trouble de la part de M. [O] au sein de l'immeuble après les faits survenus en août 2023, y compris au jour où la cour statue, près de trois ans après, ce qui tend à démontrer que les nuisances, occasionnées sur un temps circonscrit (de novembre 2022 à août 2023), résultaient d'une insuffisante prise en charge médicale et d'un défaut d'observance du traitement prescrit, et qu'elles ont cessé après les hospitalisations et la mise en place d'un traitement médicamenteux avec suivi infirmier.

Par conséquent, nonobstant les manquements commis par M. [O], qui les reconnaît, il convient de relever leur limitation dans le temps et leur cessation depuis près de trois ans, de sorte qu'ils n'apparaissent pas d'une gravité justifiant à ce jour de prononcer la résiliation du bail liant la société Pays de [Localité 1] Habitat et M. [O].

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [O] et l'a condamné à verser une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux et, statuant à nouveau, la cour rejette la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes.

Sur les frais du procès

Il y a lieu de confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [O] aux dépens d'appel et rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS