CA Paris, 23 juin 2026, RG 24/03487

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 23 JUIN 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03487 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6NE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Août 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 11-19-000581

APPELANTE

Madame [Z] [S]

née le 07 Septembre 1951 à [Localité 2] (Pologne)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023507821 du 15/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ

Monsieur [L] [D]

né le 14 Janvier 1962

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON - VANNIER, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 12 mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M. [L] [D] a donné à bail à Mme [Z] [S] un appartement à usage d'habitation meublé, au [Adresse 1] à [Localité 3], par contrat en date du 18 novembre 2012, pour un loyer mensuel de 540 euros.

Par exploit du 12 février 2019, Mme [Z] [S] a assigné M. [L] [D], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal d'instance de Juvisy sur Orge, lequel par jugement contradictoire rendu le 3 aout 2023 a :

- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. [L] [D] ;

- rejeté les demandes d'expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par Mme [Z] [S] ;

- condamné M. [L] [D] à réaliser ou à faire réaliser par l'entreprise de son choix des travaux d'isolation du mur mitoyen de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 3] selon les règles de l'art, par l'intérieur ou par l'extérieur, sous astreinte provisoire à défaut d'exécution volontaire dans un délai de 6 mois à compter de la signification de décision ;

- fixé l'astreinte provisoire à un montant de 540 euros par mois de retard, due pendant un délai de 12 mois maximum ;

- dit que [Z] [S] devra laisser libre accès au logement à M. [L] [D] ou à l'entreprise mandatée pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux ;

- dit n'y avoir lieu à dire que les travaux n'excèderont pas huit jours ;

- condamné M. [L] [D] à verser à Mme [Z] [S] 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

- rejeté la demande formée par Mme [Z] [S] d'indemnisation du préjudice financier ;

- rejeté la demande formée par Mme [Z] [S] d'indemnisation du préjudice moral ;

- enjoint M. [L] [D] à produire à Mme [Z] [S] les quittances de loyers et des charges pour la période allant du 6 mars 2020 au 6 mars 2023 ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte à ce titre ;

- rejeté la demande formée par Mme [Z] [S] de remboursement de loyers et charges ;

- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ni des articles 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné chaque partie à supporter la moitié de l'ensemble des dépens, en ce compris le cout de l'expertise judiciaire et de l'assignation et à l'exclusion du cout du commandement de payer

- rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe me 12 février 2024, Mme [Z] [S] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 15 octobre 2024 Mme [Z] [S] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 3 août 2023 en ce qu'il a :

- rejeté une partie de ses demandes tendant à la condamnation de M. [L] [D] à réaliser ou faire réaliser des travaux d'isolation et de VMC ;

- limité à 1000 euros l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;

- rejeté sa demande d'indemnisation du préjudice financier (surconsommation d'énergie) ;

- rejeté sa demande d'indemnisation du préjudice moral (conséquences sur son état de santé) ;

- condamné chaque partie à supporter la moitié de l'ensemble des dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et de l'assignation et à l'exclusion du coût du commandement de payer;

Statuant à nouveau où y ajoutant :

- condamner M. [L] [D] à réaliser les travaux d'isolation complets du logement, permettant d'obtenir des performances énergétiques requises pour la qualification de logement décent, ainsi que d'installation d'une VMC dans la pièce principale ;

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 540 euros par mois de retard ;

- condamner M. [L] [D] à lui payer les sommes de :

- 20 000 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance, et 5000 euros au titre de son préjudice financier (surconsommation d'énergie) ;

- condamner M. [L] [D] aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût des opérations d'expertise ;

- condamner M. [L] [D] aux dépens de la procédure d'appel ;

Le débouter de toutes demandes contraires, notamment de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 juillet M. [L] [D] demande à la cour de :

- déclarer l'appel de Mme [Z] [S] recevable mais partiellement mal fondé ;

En conséquence,

- condamner M. [L] [D] à réaliser les travaux d'installation d'une VMC dans la pièce principale du logement sis [Adresse 3] ;

- déclarer Mme [Z] [S] mal fondée pour le surplus ;

En conséquence,

- confirmer en tout point le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Juvisy Sur Orge en date du 3 aout 2023 ;

- condamner Mme [Z] [S] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer la condamnation par moitié aux entiers dépens en première instance ;

- condamner Mme [Z] [S] aux entiers dépens de la procédure d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives aux travaux d'isolation et de ventilation mécanique contrôlée,

Aux termes de l'article 1719 du code civil :

" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

" Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Le logement assure le clos et le couvert.

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.

Les réseaux et équipements de chauffage sont en bon état d'usage et de fonctionnement."

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution :

" Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. "

Enfin, aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 :

" Le locataire est obligé :

De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de respecter les critères d'un logement décent. "

En l'espèce, Mme [Z] [S] soutient que le logement serait affecté de désordres généralisés tenant à l'isolation, à l'humidité, au chauffage et à l'absence de ventilation, justifiant la réalisation de travaux d'isolation complets et l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée.

Toutefois, il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé au contradictoire des parties que le logement est globalement en bon état d'usage.

L'expert a constaté que M. [L] [D] avait procédé à d'importants travaux de rénovation, notamment à la réfection de la toiture et à la réalisation d'une isolation thermique extérieure d'une épaisseur de huit centimètres sur la majeure partie du bâtiment.

L'expert n'a relevé aucun état d'insalubrité ni aucun phénomène de nature à porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de l'occupante.

Il a uniquement préconisé la réalisation d'une isolation complémentaire sur la partie du mur mitoyen demeurée insuffisamment isolée ;l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée dans la pièce principale.

Aucune des constatations techniques opérées par l'expert ne permet en revanche de retenir la nécessité de procéder à une isolation complète du logement telle que sollicitée par Mme [Z] [S].

Les affirmations de cette dernière relatives à une prétendue absence totale d'isolation ou à une impropriété du logement à l'habitation durant la période hivernale ne sont corroborées par aucun élément objectif et sont même contredites par les conclusions particulièrement circonstanciées du rapport judiciaire.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que M. [L] [D] a entrepris dès l'automne 2023 les démarches nécessaires à l'exécution du jugement entrepris.

Les nombreux échanges de courriels produits démontrent qu'il a sollicité à plusieurs reprises l'accès au logement afin de permettre l'organisation puis la réalisation des travaux.

Or Mme [Z] [S] a successivement : différé les rendez-vous proposés, refusé de confirmer certaines dates, exigé la réalisation de travaux supplémentaires non préconisés par l'expert, contesté le devis établi et subordonné son accord à diverses conditions relatives notamment à un hébergement temporaire, à ses animaux et à la nature des travaux.

Ces éléments établissent que l'inexécution des travaux ordonnés résulte pour une large part des refus réitérés de la locataire de permettre l'accès au logement, en méconnaissance de l'obligation mise à sa charge par l'article 7 e) précité.

La cour relève cependant que le premier juge a omis de statuer sur la demande relative à l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée pourtant expressément préconisée par l'expert judiciaire.

M. [L] [D] ne s'oppose pas à cette demande et accepte la réalisation de ces travaux.

Il convient dès lors de compléter le jugement sur ce point en ordonnant l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée dans la pièce principale.

En revanche, compte tenu des obstacles opposés pendant plusieurs mois par Mme [Z] [S] à l'accès au logement, il apparaît équitable de reporter le point de départ de l'astreinte à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt.

Le jugement sera confirmé pour le surplus.

Sur la demande d'indemnisation complémentaire du trouble de jouissance,

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil :

" Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution. "

Il appartient à celui qui sollicite réparation d'établir l'existence d'un préjudice certain ainsi que son lien de causalité avec la faute invoquée.

En l'espèce, le premier juge a alloué à Mme [Z] [S] une somme de 1 000 euros au titre du trouble de jouissance résultant du défaut d'isolation partielle constaté par l'expert.

Cette indemnisation répare de manière adéquate le seul préjudice objectivement établi.

La demande portée à hauteur de 20 000 euros apparaît manifestement disproportionnée au regard de l'importance limitée des désordres retenus par l'expert judiciaire.

Surtout, les refus persistants de Mme [Z] [S] de permettre l'exécution des travaux prescrits font obstacle à ce qu'elle puisse utilement se prévaloir d'un préjudice supplémentaire résultant d'une situation qu'elle a elle-même contribué à prolonger.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d'indemnisation d'un préjudice financier,

Aux termes de l'article 1353 du code civil :

" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

Il appartient ainsi à la partie qui sollicite la réparation d'un préjudice financier de démontrer non seulement la réalité de celui-ci, mais également son montant et son lien de causalité direct avec les manquements qu'elle impute à son cocontractant.

En l'espèce, Mme [Z] [S] sollicite la condamnation de M. [L] [D] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation d'une surconsommation d'énergie qu'elle estime imputable à l'insuffisance de l'isolation thermique du logement.

Toutefois, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert désigné par le premier juge a procédé à l'examen des factures d'électricité produites par la locataire et n'a relevé aucune anomalie particulière de nature à caractériser une consommation excessive imputable à un défaut du logement.

L'expert a ainsi expressément relevé que les factures versées aux débats, notamment celles des mois de janvier 2016, mars 2016 et janvier 2019, faisant respectivement apparaître des montants de 266,18 euros, 279,89 euros et 284,30 euros, correspondaient à des périodes de consommation de deux mois et présentaient des montants cohérents au regard des caractéristiques du logement occupé.

La cour observe en outre que les factures complémentaires produites par Mme [Z] [S] en cause d'appel ne permettent pas davantage de démontrer l'existence d'une surconsommation anormale.

En effet, les documents versés aux débats distinguent le montant de la consommation de la période considérée du solde global réclamé par le fournisseur, lequel inclut également d'éventuels reports ou impayés antérieurs.

Il ressort ainsi des pièces produites que les consommations facturées s'élevaient notamment à : 90,14 euros pour la période de novembre 2017 ;138,86 euros pour la période de novembre 2019 ; 291,16 euros pour la période de janvier 2020.

Ces montants correspondent à des consommations bimensuelles d'un logement individuel d'une superficie d'environ 26 mètres carrés et ne présentent aucun caractère manifestement excessif permettant de les rattacher aux désordres limités retenus par l'expert judiciaire.

S'agissant de la facture du 16 février 2022 invoquée par l'appelante, celle-ci mentionne une régularisation annuelle de 819,25 euros restant à sa charge.

Toutefois, cette seule régularisation ne saurait suffire à caractériser une surconsommation imputable au bailleur dès lors qu'elle ne permet pas d'identifier la consommation réelle de la période concernée ni les éléments ayant conduit à cette régularisation.

En outre, Mme [Z] [S] ne produit pas l'ensemble des factures correspondant à l'année 2021 ni aucun élément comparatif permettant à la cour d'apprécier l'évolution de sa consommation ou d'établir que celle-ci excéderait les consommations normalement observées pour un logement de même nature.

Par ailleurs, l'expert judiciaire n'a retenu qu'un défaut ponctuel d'isolation sur une partie du mur mitoyen et l'absence de ventilation mécanique contrôlée dans la pièce principale, sans jamais conclure que ces désordres auraient généré une surconsommation énergétique quantifiable.

Dès lors, faute pour Mme [Z] [S] de rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un préjudice financier certain ainsi que de son lien de causalité direct avec les manquements reprochés au bailleur, sa demande d'indemnisation ne peut prospérer.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation du préjudice financier allégué.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral,

Aux termes de l'article 1240 du code civil :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile :

" Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à la partie qui invoque un préjudice moral d'établir l'existence d'une faute, d'un dommage personnel, certain et actuel ainsi que d'un lien de causalité direct entre cette faute et le préjudice allégué.

En l'espèce, Mme [Z] [S] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral qu'elle rattache à l'état du logement et aux conséquences que celui-ci aurait eues sur sa santé.

Elle soutient notamment que l'humidité, l'insuffisance d'isolation et certains matériaux présents dans le logement auraient aggravé diverses pathologies dont elle souffre et seraient à l'origine de réactions allergiques importantes.

Toutefois, les pièces médicales produites aux débats ne permettent pas d'établir un lien de causalité certain entre l'état du logement et les troubles invoqués.

La cour relève en particulier que le bilan allergologique versé aux débats mentionne l'existence d'un eczéma chronique évoluant depuis les années 2000, soit bien antérieurement à la conclusion du bail intervenue en novembre 2012 et à l'entrée dans les lieux de Mme [Z] [S].

Aucun document médical ne conclut par ailleurs à une aggravation de cet état de santé imputable aux caractéristiques du logement litigieux.

De même, aucune pièce médicale ne démontre que les réactions allergiques alléguées trouveraient leur origine dans la présence de substances particulières au sein du logement ou dans les travaux réalisés par le bailleur.

Les affirmations de Mme [Z] [S] sur ce point demeurent ainsi dépourvues de tout fondement objectif.

Surtout, les conclusions de l'expert judiciaire viennent directement contredire la thèse soutenue par l'appelante.

Après plusieurs opérations d'expertise contradictoires, l'expert a en effet indiqué n'avoir constaté aucun état ou phénomène permettant de considérer que le logement loué présentait un risque pour la sécurité physique ou la santé de son occupante.

Il a expressément conclu que l'état du logement ne remettait pas en cause sa destination d'habitation et n'a relevé aucune situation d'insalubrité ni aucune atteinte à la santé susceptible d'être imputée au bailleur.

Ainsi, si l'expert a préconisé certains travaux d'amélioration portant sur l'isolation d'une partie du mur mitoyen et sur l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée, ces constatations ne permettent nullement de caractériser une atteinte à la santé de la locataire ni l'existence d'un préjudice moral réparable.

En l'absence de démonstration d'un lien de causalité direct et certain entre les désordres retenus et les troubles médicaux invoqués, la demande d'indemnisation du préjudice moral ne peut qu'être rejetée.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Mme [Z] [S] de cette demande, le jugement entrepris devant être confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. "

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Mme [Z] [S] succombant pour l'essentiel de ses prétentions en cause d'appel, il convient de la condamner aux dépens d'appel.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS