CA Paris, 23 juin 2026, RG 23/16574

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 23 JUIN 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16574 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILMU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2023 - Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] - RG n° 11-22-2715

APPELANT

Monsieur [V] [U]

né le 18 Mai 1987 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté à l'audience par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2023-504183 du 19/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉES

S.A.S. FONCIERE [O], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°884 884 701, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée à l'audience par Me Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

Madame [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillant, régulièrement avisé le 20 décembre 2023 par procès-verbal de remise à l'étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 16 juin 2026 puis prorogé au 23 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 14 juin 2021, la Sas Fonciere [O], représenté par la société IN'LI Property Management, a donné à bail à Monsieur [V] [D] [U] et Madame [B] [W] un appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement (n°6924) situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 894,25 euros et 163,35 euros de provision sur charges par mois pour le logement, outre un loyer mensuel de 30 euros pour l'emplacement de parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sas Fonciere [O] a fait signifier à Monsieur [V] [D] [U] et Madame [B] [W] le 15 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 3 069,20 euros, selon décompte arrêté au 12 septembre 2022 (loyer de septembre 2022 inclus), commandement visant en outre la clause résolutoire.

Saisi par la Sas Fonciere [O] par acte de commissaire de justice délivré le 23 novembre 2022 par jugement réputé contradictoire rendu le 11 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection siégeant au sein de la Chambre de proximité d'Ivry Sur Seine du tribunal judiciaire de Créteil a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14juin 2021 entre la Sas Fonciere [O] et M. [V] [D] [U] et Madame [B] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 novembre 2022,

- rejeté la demande de délais de paiement suspensifs formulée par M. [V] [D] [U],

- ordonné en conséquence à M. [V] [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux,

- dit qu'à défaut pour M. [V] [D] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la Sas Fonciere [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [V] [D] [U] , solidairement avec Madame [B] [W], dans la limite de 5 431, 10 euros pour cette dernière, à verser à la Sas Fonciere [O] la somme de 8 395,70 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 1er avril 2023, incluant l'échéance d'avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné Madame [B] [L], solidairement avec M. [V] [D] [U] , à verser à la Sas Fonciere [O] la somme de 5 431,10 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 24 novembre 2022, incluant l'échéance de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné M. [V] [D] [U] à verser à la Sas Fonciere [O] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale à 1150 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de mai 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des locaux,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [V] [D] [U] et Madame [B] [W] aux dépens de l'instance, lesquels incluront notamment le cout du commandement de payer (152,86 euros) de la saisine de la CCAPEX (réduite à la somme d'un euro), de l'assignation devant la présente juridiction (52,62 euros) et de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d'un euro) et de la signification de la décision,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,

- dit que la décision sera notifiée par le greffe de la représentante de l'Etat dans le département.

Par déclaration d'appel reçue au greffe le 11 octobre 2023, M. [V] [D] [U] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 avril 2024, M. [V] [D] [U] demande à la cour de :

- infirmer la décision entreprise,

et juger à nouveau ;

en conséquence,

- débouter la Sas [O] de l'ensemble de ses demandes,

- suspendre la clause résolutoire en octroyant à M. [V] [D] [U] un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers,

très subsidiairement,

si la Cour ordonnait l'expulsion :

- fixer le montant de l'indemnité l'occupation au montant du loyer retenu par le premier juge sans majoration ni indexation,

- octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l'article L.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution et suivants afin que M. [V] [D] [U] puisse se reloger,

- condamner la Sas [O] à payer à Me [T] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens,

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 janvier 2024, la Sas Foncière [O] demande à la cour de :

- déclarer M. [V] [D] [U] mal fondé en son appel.

- l'en débouter purement et simplement.

- confirmer le jugement du 11 juillet 2023 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; autorisé l'expulsion de M. [V] [D] [U] et tous occupants de son chef des lieux litigieux sis [Adresse 1] (bâtiment B, escalier 1, 6ème er étage, porte 37) à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; condamné solidairement M. [V] [D] [U] et Madame [B] [W], dans la limite pour cette dernière à 5 431,10 euros, au paiement de la somme de 8 395,70 euros à titre d'arriéré impayé suivant décompte arrêté au 1er avril 2023 échéance d'avril 2023 inclusivement avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour le cas où par extraordinaire, la cour venait à ne pas constater la résiliation de plein droit du bail, avec autorisation d'expulser avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration du délai légal du commandement de quitter les lieux à intervenir en ce cas ;

- infirmer le jugement à propos de la fixation de l'indemnité d'occupation et des frais de représentation en justice devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1].

- statuant à nouveau :

- fixer à compter de mai 2023 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles du bail expiré,

- condamner M. [V] [D] [U] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de représentation en justice devant le juge des contentieux de la protection d'Ivry Sur Seine.

- y ajoutant, condamner M. [V] [D] [U] au paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais de représentation en justice devant la cour.

- les condamner aux entiers dépens d'appel et de première instance.

- les conditions d'une amende civile de l'article 32-1 du Code Civil sont réunies en l'espèce.

Par ordonnance sur incident en date du 2 décembre 2025 le conseiller de la mise en état ordonne le rétablissement de l'exécution provisoire du jugement rendu le 11 juillet 2023 entre les parties par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] (RG 11-22-2715).

- condamne M. [V] [D] [U] aux dépens de l'incident ;

- condamne M. [V] [D] [U] à payer à la société Foncière Chronos une indemnité de procédure de 1 000 euros et rejette toute autre demande.

L'ordonnance de clôture a été rendu le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de l'absence de constitution de Madame [B] [W],

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile :

" Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Application au cas d'espèce

Madame [B] [W] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 20 décembre 2023, à étude n'a pas constitué avocat devant la cour.

Il convient néanmoins de statuer sur le fond du litige conformément aux dispositions précitées, après vérification du caractère régulier, recevable et bien fondé des demandes présentées.

Sur la recevabilité de la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige:

" Le représentant de l'État dans le département est informé de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par notification qui lui est faite au moins deux mois avant l'audience afin qu'il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

À peine d'irrecevabilité de la demande, cette notification est effectuée au moins deux mois avant l'audience.

Le bailleur personne morale saisit également la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation. "

Il ressort des pièces produites que la Sas Foncière [O] a notifié une copie de l'assignation à la sous-préfecture du Val-de-Marne par voie électronique le 29 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l'audience du 7 avril 2023.

Il est également justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 septembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 23 novembre 2022.

Les formalités prescrites à peine d'irrecevabilité ayant été régulièrement accomplies, il convient de déclarer recevable l'action engagée par la Sas Foncière [O] et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

" Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. "

Aux termes de l'article 24, I, de la même loi :

" Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article.

Pendant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, le locataire peut acquitter sa dette ou solliciter des délais de paiement. "

Le contrat de bail conclu le 14 juin 2021 contient, à l'article 5 des conditions particulières, en lien avec l'article 8 des conditions générales, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement des loyers et charges deux mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 septembre 2022 pour la somme principale de 3 069,20 euros.

Il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été intégralement réglée dans le délai légal de deux mois.

Aucun paiement de nature à apurer la dette n'est intervenu durant ce délai.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire se sont trouvés acquis à l'expiration du délai légal, soit le 16 novembre 2022.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à cette date.

Sur la dette locative,

Aux termes de l'article 1353 du code civil :

" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile :

" Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

La Sas Foncière [O] verse aux débats un décompte actualisé faisant apparaître qu'au 1er avril 2023, échéance d'avril 2023 incluse, Monsieur [V] [D] [U] demeurait redevable de la somme de 8 395,70 euros après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [V] [D] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

S'agissant de Madame [B] [W], aucun élément n'est produit quant à la délivrance d'un congé. Toutefois, la bailleresse reconnaît implicitement son départ des lieux dès lors que le décompte actualisé est établi au seul nom de Monsieur [V] [D] [U].

Il convient dès lors de retenir comme date de départ le 24 novembre 2022, soit le lendemain de la délivrance de l'assignation à personne.

Le bail comporte une clause de solidarité figurant à l'article 3 des conditions générales.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [D] [U] et Madame [B] [W] au paiement de la somme de 8 395,70 euros, dans la limite de 5 431,10 euros pour cette dernière, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

" Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée n'avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Monsieur [V] [D] [U] sollicite un délai de paiement de trente-six mois en faisant valoir qu'il perçoit environ 1 060 euros d'allocations chômage et qu'il assume la charge de plusieurs enfants.

Toutefois, l'examen du décompte locatif révèle que la dette a commencé à se constituer dès le mois d'avril 2022.

Les paiements effectués ont été irréguliers et insuffisants.

Après quelques versements intervenus en juin et juillet 2022, aucun règlement n'est intervenu jusqu'en janvier 2023, puis février 2023.

Depuis cette date, la dette a de nouveau augmenté de manière continue.

Compte tenu du caractère récent du bail, de l'ancienneté et de l'augmentation constante de la dette, de la très grande irrégularité des paiements, de l'insuffisance des ressources justifiées et de l'absence de perspective sérieuse d'apurement dans un délai de trente-six mois.

Monsieur [V] [D] [U] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions légales d'octroi de délais suspensifs ne sont donc pas réunies.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur l'expulsion,

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

" L'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. "

Aux termes de l'article L. 412-2 du même code :

" Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. "

La résiliation du bail étant acquise depuis le 16 novembre 2022, Monsieur [V] [D] [U] est occupant sans droit ni titre.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement ayant ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans le délai légal suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

À compter de la résiliation du bail, l'occupation des lieux sans droit ni titre ouvre droit à indemnisation au profit du bailleur.

Cette indemnité doit correspondre au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il convient dès lors d'infirmer le jugement sur ce seul point et de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du mois de mai 2023 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les stipulations contractuelles du bail expiré.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution :

" Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. "

Monsieur [V] [D] [U] ne justifie d'aucune démarche effective de relogement ni d'aucune demande de logement adaptée à sa situation.

Il s'est en outre maintenu dans les lieux malgré la décision d'expulsion prononcée en première instance.

Sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les depens et les frais irrépetibles,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Monsieur [V] [D] [U] succombant en son appel, il sera condamné aux dépens d'appel.

L'équité commande en outre de le condamner à payer à la Sas Foncière [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande présentée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS