CA Paris, 18 juin 2026, RG 25/09496

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2026

(n° 194 , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09496 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLNZS

Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 mai 2025 - JCP du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/01668

APPELANT

M. [Q] [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Karine Sordet de la SELARL C2S, avocat au barreau de Paris, toque : D1484

INTIMÉE

S.A.S. BRAXTON VALUE CREATION 1, RCS de [Localité 1] n°808487664, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Geoffroy Canivet de l'AARPI 186 avocats, avocat au barreau de Paris, toque : D0010

Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre Riou du cabinet 186 avocats, avocat au barreau de Nantes

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 3 août 2022, M. [Q] [V] [J] a vendu à la société SD Ramatuelle pour un prix de 2 202 756 euros un appartement de 221,60 m² situé [Adresse 3], à [Localité 4], 2e étage porte droite (lot 10), et deux caves (lots 43 et 43), avec faculté d'achat pour une durée de 12 mois. Une convention d'occupation précaire était accordée à M. [J] jusqu'au 3 août 2023 (cf. pièce 4 de la société Braxton Value Création 1).

Par acte authentique du 25 novembre 2022, la société SD Ramatuelle a revendu pour un prix de 2 600 000 euros à la SAS Braxton Value Création 1 (la société BVC 1), M. [J] intervenant également à l'acte, les trois lots, avec prorogation de la faculté de rachat, l'occupation précaire au bénéfice de M. [J] y étant admise jusqu'au 1er décembre 2023, avec dispense du versement d'une indemnité d'occupation pendant le délai de la convention (pièce 4 de la société Braxton Value Création 1).

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la société Braxton a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'expulsion.

L'affaire a d'abord été radiée le 30 janvier 2025, puis réinscrite au rôle général sous le n°25/01668 et examinée à l'audience du 3 avril 2025.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté que M. [J] est occupant sans droit ni titre de l'appartement situé au [Adresse 3], à [Localité 5], 2ème étage porte droite (lot 10) et des deux caves (lots 43 et 46), et ce depuis le 1er avril 2024 ;

dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente ordonnance, la société BVC 1 pourra faire procéder à l'expulsion des lieux de M. [Q] [V] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier le cas échéant et de la force publique, et ce deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

rappelé que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution à lieu à s'appliquer ;

fixé l'indemnité d'occuptation mensuelle provisionnelle due par M. [J] à la société BVC 1 à la somme de 20 000 euros ;

condamné M. [J] à régler à la société BVC 1 cette indemnité provisionnelle à compter du 1er avril 2024 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

ordonné la communication au préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

condamné M. [J] à verser à la société BVC 1 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [J] aux dépens de la procédure ;

rejetté le surplus des demandes des parties;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 mai 2025, M. [J] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] demande à la cour de:

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

-rejeté sa demande de voir déclarer que la saisine du juge des contentieux de la protection par la société BVC 1 se heurte à l'existence de contestations sérieuses;

-rejeté sa demande de voir déclarer que la société BVC 1 ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du bien sis [Adresse 3] à [Localité 4], 2e étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 46);

-rejeté sa demande de voir déclarer le juge des contentieux de la protection incompétent pour statuer sur la demande d'expulsion ;

-constaté qu'il est occupant sans droit ni titre de l'appartement situé au [Adresse 4], à [Localité 5], 2ème étage porte droite (lot 10) et des deux caves (lots 43 et 46), et ce depuis le 01er avril 2024 ;

-dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente ordonnance, la société BVC 1 pourra faire procéder à son expulsion des lieux, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier le cas échéant et de la force publique, et ce deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-fixé l'indemnité d'occuptation mensuelle provisionnelle à la somme de 20 000 euros ;

-l'a condamné à régler à la société BVC 1 cette indemnité provisionnelle à compter du 1er avril 2024 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

-ordonné la communication au préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

-l'a condamné à verser à la société BVC 1 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

-l'a condamné aux dépens de la procédure.

statuant à nouveau,

à titre principal :

déclarer que la société BVC 1 ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5], 2e étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 46);

déclarer qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé et que la fixation d'une quelconque indemnité d'occupation est indue en l'état ;

déclarer qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], 2e étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 43) et ce, depuis le 1er avril 2024;

déclarer que le juge des référés ne pouvait se déclarer compétent pour statuer sur la demande d'expulsion, au vu des contestations sérieuses affectant tant la validité des actes que la propriété du bien ;

réformer la décision dont appel en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une indemnité provisionnelle de 20 000 euros à compter du 1er avril 2024;

réformer la décision dont appel en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Braxton value creation 1.

à titre subsidiaire,

déclarer qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], 2e étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 46) et ce, depuis le 1er avril 2024 ;

réformer la décision dont appel en ce qu'elle a prononcé son expulsion de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], 2e étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 46) et ce, depuis le 1er avril 2024 ;

fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle qu'il doit à la société BVC 1 à la somme mensuelle de 600 euros.

en tout état de cause :

condamner la société BVC 1 à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 octobre 2025auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Braxton Value Création 1 ( BVC 1) demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance de référé du 14 mai 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'elle a :

-constaté que M. [J] est occupant sans droit ni titre de l'appartement situé au [Adresse 3], à [Localité 5], 2ème étage porte droite (lot 10) et des deux caves (lots 43 et 46), et ce depuis le 01er avril 2024 ;

-dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente ordonnance, elle pourra faire procéder à l'expulsion des lieux de M. [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier le cas échéant et de la force publique, et ce deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-rappelé que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution à lieu à s'appliquer;

-fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [J] à la société Braxton à la somme de 20 000 euros ;

-condamné M. [J] à lui régler cette indemnité provisionnelle à compter du 1er avril 2024 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

-ordonné la communication au préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

-condamné M. [J] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [J] aux dépens de la procédure ;

-rejeté le surplus des demandes des parties ;

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

ce faisant :

débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes et conclusions ;

et rejetant toute demande contraire comme irrecevable en toute hypothèse mal fondée,

condamner M. [J] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [J] aux entiers dépens de l'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [Q] [V] [J] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise ; il conteste son occupation sans titre du bien litigieux, arguant de l'existence de deux procédures qui aboutissent à contester le droit de propriété de la société BVC 1 :

- l'une qu'il a initiée sur la validité du réméré pour prêt usuraire et pacte commissoire prohibé sur cet appartement dont il soutient qu'il s'agit de sa résidence principale, avec un diffé'rentiel allégué supérieur à 1 000 000 euros à sa charge s'il exerçait sa faculté de rachat,

- l'autre initiée le 18 juin 2024 par un tiers, la société Please [B], en nullité' des ventes passées en 2022 avec la société SD Ramatuelle puis avec la société BVC 1 pour violation d'une promesse unilatérale publiée.

M. [J] prétend qu'aucune urgence ne justifiait son expulsion.

La société BVC 1 allègue l'existence d'un trouble manifestement illicite et sollicite l'application de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile. Elle précise si besoin, qu'aucune contestation sérieuse ne vient entraver l'exercice de son droit de propriété, soutenant que l'appartement litigieux n'est pas la résidence principale de M. [J] et que la seconde procédure n'a aucune chance d'aboutir puisque la société Please [B] a manqué à son obligation de publication dans le délai requis d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire constatant la réitération de la promesse litigieuse. Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée qui a prononcé l'expulsion de M. [J]

Sur ce,

Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est 'le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite duquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.

L'application de l'article 835 rappelé ci-dessus n'est pas soumise à l'exigence d'absence de contestation sérieuse ou d'urgence.

Or c'est par une exacte appréciation des faits et une motivation pertinente que la cour adopte que le juge des référés initialement saisi a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite caractérisé par une occupation sans droit ni titre du bien litigieux, pour ordonner l'expulsion.

Il y sera ajouté qu'il est constant que la société BVC 1 bénéficie d'un titre de propriété sur le bien litigieux et que M. [Q] [V] [J] qui ne bénéficiait de l'occupation précaire que jusqu'au 1er décembre 2023(cf. pièce 4 de la société Braxton Value Création 1), n'a pas quitté les lieux malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 18 mars 2024 et réceptionnée le 21 mars suivant.

La cour relève en outre, que la revendication d'un droit sur le bien par la société Please [B] ne donnerait si elle aboutissait, pas davantage de droit à M. [J].

La cour n'a pas connaissance au jour de la clôture des débats, du départ de M. [J] ou de la mise à exécution de la mesure d'expulsion ordonnée par le premier juge, l'exécution provisoire étant de droit.

Il n'est pas davantage porté à la connaissance de la cour de décision judiciaire qui remette en cause le droit de propriété de la société BVC 1 sur le bien litigieux.

M. [J] tente à hauteur de cour, en produisant ses pièces 15 à 17, de démontrer que le bien litigieux constitue sa résidence principale ce qui renforcerait ses chances d'aboutir à une nullité du réméré pour prêt usuraire et pacte commissoire prohibé. Cependant, sa résidence principale dans le bien litigieux n'est qu'un préalable à son action et cette hypothèse est très fragilisée dans la mesure notamment, où il a déclaré le contraire devant notaire dans l'acte authentique passé le 25 novembre 2022. Reste qu'il n'est pas pour autant porté à la connaissance de la cour de décision judiciaire qui remette en cause le droit de propriété de la société BVC 1 sur le bien litigieux qui vient aux droits de la société SD Ramatuelle.

En conséquence, en l'état du droit au jour où le premier juge a statué et à ce jour, M. [Q] [V] [J] n'est plus titulaire du droit de propriété sur le bien litigieux ce qui autorise l'intimée qui a la propriété du bien litigieux, en présence d'un trouble manifestement illicite, à en revendiquer sa jouissance sans qu'il apparaisse nécessaire en l'absence d'élément nouveau, pour juger en référé, d'évaluer plus avant les chances d'aboutir des actions engagées et le sérieux des moyens soulevés dans le cadre de ces instances.

L'intimée a demandé la confirmation de l'ordonnance attaquée y compris sur ce qu'elle a jugé sur la réduction de l'indemnité d'occupation contractuelle qui constitue une clause pénale.

Le maintien illicite dans les lieux par M. [J] constitue une faute civile qui cause un préjudice certain au propriétaire privé de la jouissance de son bien, ouvrant droit à réparation afin de compenser l'absence de restitution des lieux sous la forme d'indemnité d'occupation évaluée notamment en fonction de la valeur locative du bien.

Au regard de ce qui précède, une provision à ce titre est due au propriétaire en titre, sans que puisse être retenue une contestation sérieuse avec l'évidence requise en application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile.

Au cas présent, seul M. [J] produit une évaluation du loyer annuel à 93 000 euros hors charges, soit 7 750 euros par mois. Compte tenu des indemnités d'occupation précédemment fixées entre les parties à 18 356 euros par mois, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation est ramené à la somme de 10 000 euros.

L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en tous ses chefs de jugement sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation.

Partie perdante, M. [J] garde à sa charge les dépens d'appel et ne peut prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie qu'il soit condamné sur ce fondement comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS