CA Paris, 18 juin 2026, RG 24/15057

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15057 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6PG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 23/09924

APPELANTE

Madame [D] [U] [X]

née le 29 Juillet 1932 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 2] ALLEMAGNE

Représentée par Me Pauline LE MORE de la SELEURL LEGAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0277

INTIMÉ

Monsieur [C] [B]

né le 05 Septembre 1972 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1668

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-022177 du 04/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 2 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [T] [X] et M. [C] [B].

Par acte sous seing privé du 1er août 2004, Mme [T] [X] a donné à bail à M. [C] [B] un logement situé au [Adresse 3] étage à [Localité 6], pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 350 euros, charges comprises ; le bail indique qu'il porte sur un logement meublé, ce qui est discuté dans le cadre de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Mme [T] [X] a fait délivrer à M. [C] [B] un congé pour vendre à effet du 31 juillet 2023.

Ce dernier étant demeuré dans les lieux, la bailleresse l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, aux fins de validation du congé, expulsion, condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros hors charges, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux, et aux entiers dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2024, à laquelle la demanderesse a confirmé ses demandes et sollicité le rejet de celles de la partie adverse.

M. [C] [B] a conclu à la requalification du bail en location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence à la nullité du congé, et au rejet de toutes les demandes ; subsidiairement, il a demandé un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et en tout état de cause, que l'application de l'article 700 du code de procédure civile soit écartée et que chacune des parties conserve ses dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 2 juillet 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

- déboute M. [C] [B] de sa demande visant à voir requalifier le contrat de bail en location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989;

- constate que les conditions de délivrance à M. [C] [B] d'un congé pour vendre relatif au bail meublé conclu à effet du 1er août 2004 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], ne sont pas réunies;

- dit en conséquence que le bail a été tacitement reconduit le 1er août 2023 pour un an, soit jusqu'au 31 juillet 2024 inclus;

- condamne Mme [T] [X] aux dépens;

- rejette le surplus des demandes;

- rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Vu l'appel interjeté le 12 août 2024 par Mme [X].

Vu l'appel incident formé par M. [C] [B] dans ses premières conclusions d'intimé.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 janvier 2025 par lesquelles Mme [T] [X] demande à la cour de :

- recevoir Mme [T] [X] en ses présentes écritures et déclarer son appel recevable et bien fondé ;

- confirmer le jugement du 2 juillet 2024, rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a débouté M. [C] [B] de sa demande visant à voir requalifier le contrat de bail en location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989 ;

- infirmer le jugement du 2 juillet 2024 pour le surplus ;

Et statuant à nouveau

- valider le congé pour vente du 17 janvier 2023

En conséquence,

- ordonner l'expulsion de M. [C] [B] et de tout occupant de son chef de l'appartement qu'il occupe sis [Adresse 5];

- condamner M. [C] [B] au paiement à Mme [T] [X] de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1240 du Code civil ;

Y ajouter

- condamner M. [C] [B] au paiement à Mme [T] [X] de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [C] [B] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Pauline Le More pour les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 novembre 2024 aux termes desquelles M. [C] [B] demande à la cour de :

' Déclarer Mme [T] [X] mal fondée en son appel et l'en débouter ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' Déclarer M. [C] [B] recevable et fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

' Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [C] [B] de sa demande visant à voir requalifier le contrat de bail en location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989

Et statuant à nouveau,

' Requalifier le bail signé le 1er aout 2004 entre les parties en bail non meublé

' Prononcer la nullité du congé délivré

Subsidiairement,

' Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il constaté que les conditions de délivrance à M. [C] [B] d'un congé pour vendre relatif au bail conclu à effet du 1er août 2004 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], ne sont pas réunies.

' Débouter en conséquence Mme [T] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre encore plus subsidiaire

' Dire que M. [C] [B] bénéficiera d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause:

' condamner Mme [T] [X] à verser à M. [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

' condamner Mme [T] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du bail

M. [C] [B] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à requalifier le bail en location nue et réitère cette demande.

Il se réfère à la jurisprudence de la cour d'appel et soutient notamment que le logement ne comprend pas de mobilier et qu'aucun inventaire n'existe.

Mme [T] [X] soulève la prescription de la demande au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et conclut au rejet et à la confirmation du jugement.

M. [C] [B] ne réplique pas sur la fin de non-recevoir soulevée.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, est applicable aux logements meublés selon l'article 25-3, selon lequel "toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit".

Cette prescription triennale de l'article 7-1 s'applique à un locataire bénéficiaire d'un bail meublé qui revendique sa requalification en bail d'habitation soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il convient de retenir que la demande, formée pour la première fois devant le premier juge en 2024, en requalification du bail conclu en 2004 et renouvelé annuellement, en dernier lieu le 1er août 2022, est irrecevable comme prescrite, étant observé que les tacites reconductions du bail depuis sa conclusion n'ont pas eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Le jugement entrepris sera en revanche infirmé sur ce point, le premier juge n'ayant pas statué sur cette fin de non-recevoir.

Sur la validité du congé pour vendre du 17 janvier 2023 à effet du 31 juillet 2023

Mme [T] [X] demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de validation du congé pour vendre et réitère cette demande.

M. [C] [B] conclut à la confirmation du jugement.

À titre préliminaire, sur la loi applicable

Les dispositions applicables sont les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, crées par la loi dite Alur du 24 mars 2014.

Dans sa version en vigueur à la date du congé, l'article 25-3 dispose que :

'Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés (...)'.

Aux termes du II de l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 :

'Jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 et au premier alinéa de l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (...) en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois :

(...)

6° L'article 25-8 de la même loi, dans sa rédaction résultant du présent article, est applicable aux contrats de location mentionnés au premier alinéa de l'article 25-3 de ladite loi.

A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.

A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats mentionnés au premier alinéa de l'article 25-3 de la même loi sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de l'article 3, du premier alinéa de l'article 22, de l'article 25-6 et du I de l'article 25-9, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.'.

Il résulte de ces dispositions que le contrat de bail s'étant renouvelé tacitement par périodes d'un an, en dernier lieu avant le congé, le 1er août 2022, l'article 25-8 est applicable en l'espèce, dans sa version en vigueur à la date du congé, issue de la loi de 2015 précitée, ce qui n'est pas particulièrement contesté.

Sur la nullité du congé

M. [C] [B] invoque, à l'appui de la nullité, les dispositions applicables au délai du congé en matière de logement nu ce qui est inopérant en considération des motifs développés plus haut.

En outre, il soutient que ce congé « ne mentionne pas les mentions obligatoires au bail non meublé", sans préciser lesquelles, outre que les dispositions applicables sont celles du bail meublé.

Pour rejeter la demande de validation du congé, le premier juge a considéré en substance que Mme [T] [X] ne justifiait pas d'éléments sérieux et légitimes en ce qu'elle ne produisait aucun élément laissant apparaître l'organisation sérieuse d'un processus de vente.

M. [C] [B] demande la confirmation du jugement fondé sur ces motifs ; il ajoute qu'aucun titre de propriété n'est produit et que c'est la fille de Mme [T] [X] qui s'est chargée des échanges avec l'agence immobilière sans produire de procuration.

Mme [T] [X] fait valoir au soutien de sa demande d'infirmation du jugement, qu'elle est agée de 93 ans (étant née en 1932), qu'elle n'avait pas été en mesure de conclure en temps utile et de compléter son dossier en première instance mais qu'elle produit des justificatifs suffisants devant la cour.

Aux termes de l'article 25-8, dans sa version applicable à la date du congé :

"(...)Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (...)

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. (...)".

Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre.

En l'espèce, comme l'a d'ailleurs relevé le premier juge, le congé litigieux a été délivré par procès-verbal de signification, à la demande de Mme [T] [X], qui établit être propriétaire du bien (attestation notariale de propriété, cf sa pièce 13) et qui n'a pas à justifier de "procuration" sur ce point, dans le respect du délai légal de trois mois, et même plus; il précise bien le motif du congé, à savoir la vente du bien ; aucune irrégularité formelle n'est alléguée ni démontrée.

Devant la cour, Mme [T] [X], dont le grand âge et le fait qu'elle réside en Allemagne compliquent naturellement les démarches, produit un avis de valeur de l'appartement établi par un agent immobilier en février 2022, ainsi que des échanges de courriels démontrant que la délivrance d'un congé courant 2022 a dû être retardée car une première lettre recommandée s'était perdue, que les démarches de vente et en vue d'une procuration pour un mandat de vente ont bien été envisagées avec le notaire, avec l'aide de la fille de la bailleresse au début 2023 ; qu'à la même période, le commissaire de justice contacté a recommandé que le mandat de vente (donc l'éventuelle procuration en ce sens également) soit reporté après remise des clés par le locataire.

Le fait que la fille de la bailleresse ait pu aider cette dernière dans ces démarches, un pouvoir lui ayant d'ailleurs été donné en ce sens depuis 2013, ne révèle pas l'absence de sérieux et de réalité du congé.

La cour observe que le locataire s'étant maintenu dans les lieux et ayant refusé tout contact sauf par avocat (cf pièce 3 de l'appelante), la bailleresse avait des motifs légitimes, qui plus est dans le contexte ci-dessus rappelé, pour se dispenser de diligences de recherche d'un acquéreur avant l'aboutissement de la procédure de validation du congé et d'expulsion ; cette attitude ne démontre de sa part ni une fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre, la vente d'un bien occupé par un locataire contestant le congé et en contentieux avec le propriétaire ne pouvant qu'entraver tant le processus que les conditions de la vente; la réalité du motif du congé et l'intention réelle et sérieuse de vendre sont en l'espèce avérés.

De plus aucune fraude n'est établie.

ll y a lieu, dès lors, d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté la demande de validation du congé pour vente litigieux, et, statuant à nouveau, de déclarer valide celui-ci, de constater que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023 et d'ordonner son expulsion.

L'appelante ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions qui seuls saisissent la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, ses demandes en condamnation de la partie adverse à lui payer une indemnité d'occupation, formées devant le premier juge et réitérées dans la partie "discussion" de ses conclusions.

La cour n'est donc pas saisie d'une prétention permettant de statuer sur ce point.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Subsidiairement,M. [C] [B] demande l'octroi d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux ; Mme [T] [X] s'y oppose.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

M. [C] [B] établit certes bénéficier de revenus modestes (RSA) et n'est pas contredit en ce qu'il soutient avoir toujours payé régulièrement ses loyers ; cependant il a d'ores et déjà bénéficié des longs délais de la procédure, de presque 3 ans, et ne justifie pas que son relogement ne puisse faire dans des conditions normales ; de plus, il convient de tenir compte de ce que la bailleresse est un particulier, et qui, plus est, âgée ; cette demande (excédant d'ailleurs les dispositions légales) sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Mme [T] [X] demande à la cour de condamner la partie adverse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1240 du code civil, en ce que le processus de vente a été bloqué de son fait.

M. [C] [B] ne réplique pas.

Cependant, Mme [T] [X] ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier qu'il conviendrait de réparer et de nature à justifier l'octroi de dommages-intérêts ; cette demande sera donc rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Les termes de la présente décision justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

M. [C] [B] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ; il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 s'agissant de la première instance et de l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS