TJ 93008, 25 juin 2026, RG 24/09255

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/09255 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZPW
N° de MINUTE : 26/01002

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 3 BIS CORBILLON ST DENIS (93200) représenté par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES, Administrateur Judiciaire, nommé à cette fonction suivant Ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 28 avril 2014, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965, renouvelée suivant Ordonnance en date du 6 mai 2015 rendue par la même juridiction domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Madame [M] [L] épouse [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représentée

Monsieur [Z] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°16 et 39 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] demande à la présente juridiction de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet1965,
Vu les articles 18 de la loi du 18 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu 1e solde débiteur du compte copropriétaire de Monsieur et Madame [F],

Recevoir le Syndicat du [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT § Associés, en son exploit introductif d’instance et de le dire bien fondé.
Y faisant droit,
Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [F] au paiement de la somme de 42.545,90 € suivant décompte arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du 27 mai 2024, date de la mise en demeure, et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.
Condamner conjointement et solidairement, Monsieur et Madame [F] au paiement, au profit de la SELARL BLERIOT § Associés, es qualité d'Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude
- 15 € au titre de la mise en demeure
- 14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
- 17 € au titre de la commande du titre de propriété
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte de signification de l’assignation à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 juin 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 8 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, puis prorogée pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] verse notamment aux débats :

- un titre de propriété et un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [Z] [F] et de Madame [M] [L] épouse [F],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 17 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 42.545,90 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des décisions de l’administrateur judiciaire en date des 19 octobre 2020, 20 septembre 2022 et 17 septembre 2024, portant approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, et approbation du budget prévisionnel des exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que des montants des fonds de travaux, et portant exécution et financement des différents travaux réalisés,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [Z] [F] et à Madame [M] [L] épouse [F],
- les décomptes annuels de régularisation des charges définitives,
- la mise en demeure du 27 mai 2024 adressée à Monsieur [Z] [F] et à Madame [M] [L] épouse [F].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 39.020,94 euros correspondant au solde précédent au 1er juillet 2023.

En effet, l’unique décompte versé aux débats fait état des débits et des crédits, ainsi que de l’évolution du solde débiteur, pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024.

Il est impossible au Tribunal de faire lui-même le décompte des sommes dues à partir des appels de fonds versés au dossier, la juridiction de céans étant dans l’incapacité de connaître les sommes portées au crédit, les sommes portées au débit, ainsi que l’évolution du solde débiteur pour la période antérieure au 1er juillet 2023.

A cet égard, l’assignation ne précise même pas au titre de quelle période globale les charges sont réclamées, notamment à compter de quelle date, et n’explicite nullement les différentes charges qui composent ce solde précédent au 1er juillet 2023.

En outre, il convient également de déduire du montant réclamé la somme de 8,30 euros facturée le 18 mars 2024 au titre des frais de relance, et la somme de 8,30 euros facturée le 5 juin 2024 au titre des frais de mise en demeure, ces sommes correspondant à des frais et non à des charges.

Soit un total à déduire de 39.020,94 euros + 8,30 + 8,30 = 39.037,54 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 17 juillet 2024, appels provisionnels du 3ème trimestre 2024 inclus, s'élève donc à la somme de 42.545,90 euros – 39.037,54 euros = 3.508,36 euros.

De leur côté, Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 3.508,36 euros au titre des charges de copropriété impayées échues du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, appels provisionnels du 3ème trimestre 2024 inclus.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024, soit à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure au domicile des destinataires, pour le montant de 3.185,71 euros qui était dû à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] et de Madame [M] [L] épouse [F] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé sont suffisamment justifiés dans les pièces de la procédure : ainsi, ces derniers seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 46 euros qui est sollicitée sur ce fondement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [Z] [F] et de Madame [M] [L] épouse [F] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement, alors qu’ils ont déjà été condamnés judiciairement par le Tribunal de proximité de Saint-Denis, le 22 février 2019 puis le 9 novembre 2020, pour des arriérés de charges de copropriété.

Les manquements répétés de Monsieur [Z] [F] et de Madame [M] [L] épouse [F] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence caractérisent leur mauvaise foi.

La réitération de ces manquements à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 350 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [F] et Madame [M] [L] épouse [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, sera débouté du surplus de ses demandes.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS