TJ 93008, 25 juin 2026, RG 25/00485

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/00485 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2GCD
N° de MINUTE : 26/01003

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic la société le cabinet NG représentée par Maître IMMOBILIER SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]
Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEURS

Monsieur [H] [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

Monsieur [J] [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] sont propriétaires des lots n°360 et 390 au sein de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à Le Blanc-Mesnil (93150), représenté par son syndic en exercice le cabinet NG IMMOBILIER (S.A.R.L.), a fait assigner Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

- condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] à lui payer la somme de 24.907,10 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 ;
- condamner Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] à lui payer la somme de 1.400 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] à lui payer la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 8 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, puis prorogée pour être rendue le 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 4 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 26.307,10 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 juin 2021, 14 décembre 2022 et 4 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a fourni aucun appel de fonds ni décompte annuel de répartition des charges définitives adressé à Monsieur [H] [V] et Madame [J] [V], permettant d’établir que les sommes réclamées leur ont été régulièrement notifiées et qu’elles correspondent bien aux sommes inscrites au débit du décompte composant la créance totale de charges à hauteur de 24.907,10 euros.

A cet égard en effet, les pièces n°4 à 28 qui figurent au bordereau de la liste des pièces communiquées adjointe à l’assignation n’ont pas été produites dans le dossier de plaidoirie qui a été enregistré le 8 janvier 2026, soit le jour de l’audience.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] en paiement au titre des charges de copropriété impayées de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune pièce justificative au titre de sa demande en paiement des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 susvisée.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, les demandes en paiement au titre des charges de copropriété et au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété étant rejetées, il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.
L’équité commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,