TJ 93008, 1 juin 2026, RG 25/10067

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10067 - N° Portalis DB3S-W-B7J-32XD

Minute : 26/427 bis

S.A. PLURIAL NOVILIA
Représentant : Me Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 152

C/

Monsieur [B] [J] [Y]
Madame [P] [J] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me Fanny CORTOT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 22 juillet 2020, la société PLURIAL NOVILA a donné à bail à Monsieur [B] [J] [Y] et Madame [P] [J] [Y] (ci-après les consorts [J] [Y]) un appartement (Porte 02 A027) et un emplacement de stationnement (n°40 - sous-sol 1) situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 467,80 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société PLURIAL NOVILA a fait signifier par acte de commissaire de justice du 12 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 3.544,49 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2025, la société PLURIAL NOVILA a fait assigner les consorts [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement les consorts [J] [Y] à lui payer la somme de 10.975,06 euros, au titre des loyers et charges impayés au 14 mai 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- condamner solidairement les consorts [J] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement les consorts [J] [Y] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 février 2026.

La société PLURIAL NOVILA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.888,07 euros. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude, les consorts [J] [Y] ne sont ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société PLURIAL NOVILA pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PLURIAL NOVILA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 22 juillet 2020, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (page 3/12).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 12 février 2025, pour la somme en principal de 3.544,49 euros euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILA produit un décompte démontrant que les consorts [J] [Y] restent lui devoir la somme de 3.046,78 euros, arrêtée au 11 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, en ce compris 204,44 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. (7,62 x 3 + 22,87 + 158,71)

Les consorts [J] [Y], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré leur absence à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (page 1), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Les consorts [J] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.842,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Les consorts [J] [Y] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que les consorts [J] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Toutefois, l'absence de comparution des consorts [J] [Y] et d'éléments sur leur situation personnelle et financière ne permet pas au tribunal de déterminer le montant des mensualités susceptibles d’être honorées pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Les consorts [J] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis le 13 avril 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Les consorts [J] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PLURIAL NOVILA les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. Les consorts [J] [Y] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS