TJ 93008, 22 juin 2026, RG 25/11257

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11257 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4A56

Minute : 26/00145

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB191

C/

Monsieur [A] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 juin 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3]
[Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6],
agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER [Localité 2], SAS
[Adresse 7]

représenté par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [J],
demeurant Chez E.T.M.G - [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :Monsieur [A] [J] est propriétaire des lots n°1092 et 1199 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 9], à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMOBILIER [Localité 2], a fait signifier à Monsieur [A] [J] une sommation de payer la somme de 2.770,64 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à Montfermeil (93370) a fait assigner Monsieur [A] [J] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de:
Condamner Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] les sommes suivantes :
7.057,24 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété impayées au 29 septembre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2024 ;
606,41 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2024 ;
1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamner Monsieur [A] [J] aux dépens ainsi qu’à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Au soutien de ses demandes, il expose qu’en sa qualité de propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [A] [J], est à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise que ce dernier n’a pas réagi à la sommation de payer qui lui a été adressée, ni à la mise en demeure. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [A] [J] au paiement de dommages et intérêts.
Enfin, il ajoute que la nouvelle adresse du défendeur est située au [Adresse 15] à [Localité 4].
Monsieur [A] [J] cité par procès-verbal de recherches infructueuse à son adresse située à [Localité 5] en date du 20 octobre 2025 et à domicile à son adresse située à [Localité 4] en date du 26 février 2026, ne comparaît pas, et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 décembre 2022, du 19 décembre 2023, et du 21 novembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2024 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/07/2024 au 30/06/2025 et du 01/07/2025 au 30/06/2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [A] [J].
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement (606,41+0,97) qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CŒ[Localité 6] DE VILLAGE sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 7056,27 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 29 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 2.770,64 euros, et du jugement sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 29 septembre 2025 que les frais de recouvrement sollicités par le syndicat des copropriétaires s’élèvent à la somme de 607,38 euros au lieu de 606,41 euros.
Il est justifié de l'envoi de mises en demeure le 15 septembre 2023, facturée à 29,66 euros et le 04 juin 2025, facturée à 50 euros.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 08 janvier 2024, à hauteur de 146,75 euros, dont il est justifié.
Toutefois, il convient de ne pas retenir tous les frais de « transmission du dossier à l’avocat et à l’huissier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 226,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort des débats que sans justifier de raison valable, Monsieur [J] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, ce qui cause un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CŒ[Localité 6] DE VILLAGE sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [J], partie perdante, aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [A] [J] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 7056,27 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 29 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 2.770,64 euros (deux mille sept cent soixante-dix euros et soixante-quatre centimes), et du jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 226,41 euros (deux cent vingt-six euros et quarante et un centimes) au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [A] [J] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT