TJ 33063, 30 juin 2026, RG 26/00286

Du 30 juin 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00286 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3KO6

[R] [E] [J] [Z]

C/

S.A.S. CP VENTURES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 30 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [E] [J] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume SAPATA
(avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A.S. CP VENTURES
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par son Président M. Glenn GENDRE

DÉBATS :

Audience publique en date du 31 mars 2026. Délibéré par mise à disposition au 02 juin 2026 prorogé au 30 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2024 à effet du 21 janvier 2024, la Société CP VENTURES a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [Z] et M. [V] [I], portant sur un logement meublé situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 891 euros, un complément de loyer de 59 euros, et une provision mensuelle sur charges de 50 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros était stipulé dans le contrat de bail.
Les locataires ont donné congé par courrier du 5 novembre 2024 à effet du 31 décembre 2024.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 27 décembre 2024.

Après tentative infructueuse de conciliation le 9 septembre 2025, par requête réceptionnée le 15 septembre 2025, Mme [R] [Z] a demandé la convocation de la Société CP VENTURES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et celle de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 décembre 2025 où le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance à défaut pour la demanderesse de comparaître.

Mme [R] [Z], ayant justifié d’un motif légitime d’absence, l’affaire a été réenrôlée et les parties ont été convoquées à l’audience du 31 mars 2026.

Mme [R] [Z], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
- la déclarer recevable et fondée en ses demandes
- condamner la Société CP VENTURES à lui payer la somme de 1.000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- condamner la Société CP VENTURES au paiement de la somme de 1.235 euros au titre de la majoration indemnitaire en réparation du préjudice financier subi, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir sur la base d’une indemnité mensuelle de 95 euros
- condamner la Société CP VENTURES à lui restituer la somme de 708 euros au titre en restitution des compléments de loyer indûment payés
- ordonner l’exécution provisoire du jugement
- condamner la Société CP VENTURES à verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile conformément à l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’au dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître SAPATA.
Elle observe qu’en qualité de colocataire elle a intérêt à agir en restitution du dépôt de garantie et invoquant les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle soutient que l’état des lieux de sortie fait en présence du bailleur et des locataires, a été ensuite modifié de façon unilatérale par le bailleur. Elle observe que l’état des lieux de sortie qu’elle a photographié était paraphé, daté et signé et que seul vaut celui qu’elle produit aux débats. Elle reconnaît quelques manquements, cependant très localisés, et observe que les photographies qu’elle a prises le jour de l’état des lieux de sortie démontrent le bon état du logement lorsqu’elle l’a quitté. Elle relève que le bailleur n’a pas justifié des sommes retenues et qu’il a procédé par la suite à une rénovation complète du logement, ce qui lui permet de présenter maintenant des dépenses importantes. S’agissant de la demande reconventionnelle au titre des charges, elle objecte que les pièces produites ne justifient pas les sommes qui lui sont imputées, qu’aucun décompte précis des charges récupérables, ni d’indications sur leur répartition n’ont été fournies, que les pièces justificatives n’ont pas été mises à disposition et qu’aucun relevé de compteur n’a été fait à l’entrée dans les lieux. Elle fait valoir que le bailleur est redevable de la pénalité de 10% prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui sera à actualiser au jour du jugement. Elle soutient que le balcon ne présente pas une surface ou une vue hors norme, que la rue comporte des immeubles qui disposent aussi de balcons et qu’un complément de loyer n’est pas justifié. Elle estime donc qu’elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes versées indûment en l’absence de fondement légal.

La Société CP VENTURES, régulièrement représentée par son gérant, demande au tribunal de :
- déclarer Mme [R] [Z] irrecevable en sa demande en restitution de la somme de 708 euros au titre du complément de loyer, pour cause de forclusion
- déclarer Mme [R] [Z] irrecevable en sa demande en restitution du dépôt de garantie et le majoration de 10%
- débouter Mme [R] [Z] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions
- condamner Mme [R] [Z] aux dépens.
Il soutient que lors de l’état des lieux de sortie des dégradations et un défaut d’entretien ont été constatés et que la photographie de l’état des lieux de sortie présentée par Mme [R] [Z] a été prise alors que l’état des lieux était en cours. Il observe que les photographies produites permettent d’établir la réalité des dégradations. Il soutient que le montant des réparations excède le montant du dépôt de garantie et qu’en outre un solde débiteur de 183,60 euros persiste en ce qui concerne les charges après régularisation. Il fait ainsi valoir que le dépôt de garantie a été retenu à juste titre.
Il soutient que la demande en restitution du complément de loyer est irrecevable faute de saisine de la commission de conciliation, et que les dispositions impératives de l’article 140, III, de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 n’ayant pas été respectées s’agissant des délais et préalable de conciliation, la demande est irrecevable. Il ajoute que ce complément de loyer était fondé par une caractéristique de confort objective, à savoir la présence d’un balcon, particulièrement apprécié en milieu urbain dense, qui n’est pas pris en compte dans le calcul du loyer de référence.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre la Société CP VENTURES et Mme [R] [Z], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

En l’espèce il est produit par les parties un état des lieux d’entrée qui n’est pas sujet à critique.
Par contre les parties sont en désaccord sur le contenu de l’état des lieux de sortie.

A cet égard il ne peut qu’être observé que le formalisme de l’établissement en double exemplaire n’a pas été respecté, alors qu’au premier chef c’est au bailleur de veiller au respect de cette exigence.

Mme [R] [Z] produit un cliché photographique de l’état des lieux de sortie et la copie de l’état des lieux de sortie transmise par le bailleur dont la comparaison permet d’établir sur celui adressé par le bailleur des ajouts de désordres qui ne sont pas mentionnés sur la photo de comparaison.
La Société CP VENTURES soutient que cette divergence provient de ce que Mme [R] [Z] aurait pris une photographie alors que l’état des lieux de sortie était en cours.
Néanmoins sur la photographie produite par Mme [R] [Z] les signatures des bailleur et locataire suivies de la mention “sortie le 27/12/2024" et “sortie le 27/12/24 figurent. Or de telles mentions ne doivent être apposées que lorsque l’état des lieux est établi pour formaliser l’accord des parties sur le contenu de l’état des lieux de sortie.

Il ne peut donc être tenu compte des mentions de l’état des lieux de sortie qui figurent sur la copie fournie par le bailleur, et non sur la photographie prise par Mme [R] [Z].

De plus les photographies produites par la Société CP VENTURES n’ayant pas été réalisées de façon contradictoire et l’angle de prise de vue pouvant donner une vision déformée des désordres allégués, il ne peut en être tenu compte pour compléter l’état des lieux de sortie s’agissant des mentions qui y ont été ajoutées sans que soit établi leur caractère contradictoire.

Pour autant, il s’évince de l’état des lieux de sortie tel que retenu par la juridiction que :
- dans le salon/pièce à vivre le coin cuisine était à nettoyer, en méconnaissance de l’obligation du locataire et le comptoir a été cassé, étant précisé que le coin cuisine était en état d’usage à l’entrée dans les lieux
- dans la chambre 1, présence d’un trou dans le sol en sortie, en l’occurrence du parquet, une trace de poster a été constaté sur les murs en état d’usage à l’entrée, avec mention “à nettoyer”
- dans la chambre 2, le revêtement de sol était à nettoyer, et il est mentionné une trace à nettoyer ou repeindre, alors que les murs et revêtement de sol étaient en bon état à l’entrée dans les lieux, en outre une trace de dégât des eaux a été constatée au plafond, qui était en état d’usage à l’entrée dans les lieux
- dans la salle de bains, il a été constaté une poignée cassée.

La Société CP VENTURES, qui n’a transmis l’état des lieux de sortie controversé qu’au mois d’août 2025, n’a pas produit de décompte permettant d’établir les modalités de calcul des indemnités réparatrices qu’elle imputait à Mme [R] [Z].

Elle produit aux débats un devis de l’entreprise Entretien Habitat, chiffrant à 290 euros des frais de ménage durant 7 heures, et des petits travaux, dont le remplacement de la poignée de porte fournie par le bailleur, le prix de ce matériel étant de 13,80 euros, ainsi que deux devis pour travaux de peinture pour les plafonds du salon et de la chambre, et deux factures d’achat de matériel chez IKEA et auprès d’AMAZON.

Il convient au regard des éléments d’appréciation fournis de fixer à 100 euros l’indemnité pour les travaux de ménage sur la base d’un temps de ménage de 4 heures, à 50 euros l’indemnité pour le remplacement de la poignée de porte, à 80 euros l’indemnité pour les travaux de réfection de peinture en plafond tenant compte d’une vétusté antérieure, à 100 euros l’indemnité pour les travaux de réfection de peinture des murs en tenant compte d’une vétusté antérieure, à 50 euros l’indemnité pour la reprise du parquet, et à 80 euros l’indemnité pour le plan de travail en tenant compte d’une vétusté antérieure.

L’indemnisation au titre des frais de réparations locatives à déduire du dépôt de garantie s’établit donc à 460 euros.

La Société CP VENTURES fait valoir en outre qu’il lui est dû la somme de 183,60 euros au titre des charges récupérables à imputer sur le dépôt de garantie.

L’article 23 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989, s’il autorise le bailleur à demander le paiement de provisions à valoir sur les charges, prévoit toutefois l’obligation pour le bailleur d’en justifier le montant prévisionnel et au moins une fois par an d’en communiquer le décompte par nature de charges, et le cas échéant le mode de répartition entre les locataires, et d’en tenir le justificatif à la disposition du locataire.

La Société CP VENTURES justifie que le montant de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 est de 147 euros, soit 138,95 euros pour la période de location, et produit les appels de fond provisionnel des charges de copropriété au titre de l’année 2024. Si ces pièces permettent d’établir le bien-fondé d’appels provisionnels, elles ne permettent pas d’établir leur insuffisance puisque le décompte de régularisation des charges effectives après approbation des comptes de l’année 2024 n’est pas produit.

Par suite elle ne pouvait imputer aucune somme supplémentaire sur le dépôt de garantie au titre de la régularisation des charges sur le fondement de ces pièces.

La Société CP VENTURES sera par suite condamnée à verser à Mme [R] [Z] la somme de 540 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de ce qui précède que la Société CP VENTURES a retenu indûment l’intégralité du dépôt de garantie alors qu’elle aurait dû restituer la somme de 540 euros dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés, soit au plus tard le 27 février 2025.

Dès lors en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Mme [R] [Z] est fondée à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer par mois, à compter du 28 février 2025, soit la somme de 1.235 euros actualisée au 27 mars 2026.

La Société CP VENTURES sera donc condamnée à payer à Mme [R] [Z] cette somme au titre de la majoration arrêtée au 27 mars 2026, outre la somme de 95 euros par mois commencé à compter du 28 mars 2026 jusqu’à la date du présent jugement.

Sur la demande en restitution du complément de loyer
L’article 140, III, B de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit :
“Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge”.

Il en résulte que la contestation de l’application du complément de loyer doit être faite dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail et est soumise, à peine d’irrecevabilité, au préalable de la saisine de la commission départementale de conciliation, le délai de saisine du juge des contentieux de la protection étant lui-même enfermé dans un nouveau de délai de trois mois à compter de la notification de la décision de la commission.

En l’espèce, Mme [R] [Z] n’a pas saisi la commission de conciliation, préalablement à la demande qu’elle a formée devant le juge des contentieux de la protection, et la demande n’a pas été formée dans le délai de trois mois de la signature du bail.

La contestation présentée sous couvert d’un versement indu est donc irrecevable.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La Société CP VENTURES, condamnée au paiement, sera tenue aux dépens, lesquels seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle et il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité au titre des dispositions des articles 700-2° et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
Les dispositions de l’article 699 du code procédure civile ne sont pas applicables dès lors que le ministère d’avocat n’est pas en l’espèce obligatoire.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :